Nuomos Sutarties Sudarymo Klaidos ir Kaip Jų Išvengti

Sparčiai kylantys verslo centrai miestų širdyse tampa tikru traukos objektu patalpų nuomai ieškantiems verslo atstovams. Tačiau vien patraukli pastato išvaizda, patogi vietovė ir modernūs sprendimai negarantuoja sklandžios nuomos eigos ir verslo sėkmės.

Šiame straipsnyje aptarsime dažniausias klaidas, kurias daro tiek nuomotojai, tiek nuomininkai, sudarant nuomos sutartis, ir pateiksime patarimus, kaip jų išvengti.

Statybos Užbaigimo Terminai

Ne naujiena, kad vykdyti bet kokio pobūdžio veiklą nuomojamose patalpose yra leidžiama tik statytojui užbaigus pastato statybos darbus ir įregistravus pastato 100 proc. baigtumą Nekilnojamojo turto registre.

Nuomos sutartyse, sudarytose dar iki pastato statybos užbaigimo, įtvirtinami terminai, per kuriuos statytojas privalo užregistruoti pastato 100 proc. baigtumą. Susiduriama su situacijomis, kai nuomininkui pagal sutarties sąlygas atsiranda prievolė mokėti nuomos mokestį, tačiau pastatas dar nėra užbaigtas statyti, todėl veikla patalpose faktiškai negali būti vykdoma.

Siekdami išvengti galimų praradimų, rekomenduojame sutartyje iš anksto aptarti pasekmes, atsirandančias pastato statybos neužbaigus sutartyje numatytais terminais. Įprastai tokias pasekmes sudaro nuomos mokesčio mokėjimo atidėjimas, kompensacijos už veiklos ribojimus ar galimybė nuomininkui nutraukti sutartį, jeigu pastato statybos užbaigimo terminai užsitęstų. Ši nuomos sutarties nuostata svarbi tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.

Papildoma Veikla Patalpose

Pasitaiko situacijų, kai dėl pagrindinio nuomininko veiklos pobūdžio iškyla poreikis patalpose vykdyti papildomą veiklą. Pavyzdžiui, patalpose vykdant maitinimo paskirties (restoranų) veiklą, gali kilti poreikis organizuoti koncertus ar kitus renginius. Siekiant užtikrinti, kad tokia veikla būtų leistina, visų pirma, ji turi būti įtvirtinta nuomos sutartyje.

Todėl, egzistuojant bent mažiausiai tikimybei, jog prie pagrindinės veiklos patalpose bus vykdoma ir papildoma veikla, būtina tai tiksliai aprašyti sutartyje (ar vėlesniuose jos pakeitimuose, jei poreikis iškyla jau po nuomos sutarties sudarymo). Reikia atkreipti dėmesį, kad prievolė gauti visus reikiamus leidimus ir sutikimus konkrečios veiklos vykdymui (jei tokie yra reikalingi) yra nuomininko pareiga. Todėl vien tai, kad patalpų paskirtis ir nuomos sutartis leidžia nuomininko planuojamą vykdyti (ar vykdomą) veiklą, ne visais atvejais garantuoja veiklos teisėtumą.

Patalpų Pritaikymas Nuomininko Veiklai

Nuomojantis patalpas naujai statomuose verslo centruose, nuomininkams suteikiama vis didesnė laisvė pasirinkti pageidaujamus patalpų įrengimo sprendinius. Tačiau ne visuomet nuomininkai, atvykę į patalpas, išvysta tokį rezultatą, kokio tikėjosi, sudarydami sutartį.

Todėl nuomos sutartyje, be kita ko, svarbu numatyti, kas atsakingas už pilną patalpų pritaikymą nuomininko veiklai, aprašyti nuomininko teisę reikalauti ištaisyti netinkamai atliktus įrengimo darbus (jeigu už jų atlikimą atsakingas nuomotojas) ir aprašyti pasekmes, jeigu patalpos nuomos sutartyje nustatytu terminu nebus pritaikytos nuomininko veiklai ar neatitiks sutartimi sulygtų patalpų įrengimo sąlygų. Įgyvendinant šią teisę, rekomenduotina prie nuomos sutarties pridėti patalpų įrengimo projektinę medžiagą su aiškiai identifikuotais sprendiniais, įrengimui naudojamomis medžiagomis ir kuo aiškiau iškomunikuoti konkrečius patalpų įrengimo lūkesčius.

Reikia pažymėti, kad, pasibaigus nuomos sutarčiai, nemaža dalis patalpose atliktų įrengimų lieka nuomotojo nuosavybe.

Sutarties Nutraukimas ir Patalpų Būklė

Nuomos sutarties nutraukimas - vienas jautriausių klausimų derybose dėl sutarties sudarymo. Nors sudarydamos sutartį šalys įsipareigoja ją vykdyti visą sutartyje nustatytą terminą, praktikoje nuomos sutartys neretai nutraukiamos anksčiau termino.

Pastarųjų metų tendencijos rodo nuomininkams kylantį poreikį nutraukti nuomos santykius dėl nuostolingos veiklos patalpose (kalbame apie atvejus, kai mokamas mėnesinis nuomos mokestis viršija nuomininko gaunamas pajamas iš veiklos patalpose ir kitus panašius atvejus). Nors nuomininko veiklos sėkmė nėra nuomos sutarties objektas, teisės aktai nenumato draudimo šalims susitarti dėl lengvatinių sutarties nutraukimo sąlygų.

Nuomojantis patalpas naujai statomame verslo centre, patalpos įprastai perduodamos be akivaizdžių trūkumų, atsiradusių iki patalpų perdavimo nuomininkui dienos. Vis dėlto jei būsite ne pirmas patalpų naudotojas, ypatingai svarbu atidžiai apžiūrėti patalpas ir užfiksuoti visus, net ir menkiausius, patalpose esančius trūkumus: kiliminėje dangoje esančias dėmes, sienų ar grindų dangos pažeidimus, baldų ar interjero detalių apgadinimus ir kt.

Svarbu įvertinti ne tik faktinę patalpų būklę, bet ir nuomininko patvirtinimus dėl patalpų būklės, pateiktus nuomos sutartyje. Pavyzdžiui, sutartyje neturi būti perteklinių nuomininko patvirtinimų, kad nuomininkas apžiūrėjo paslėptas patalpų inžinerines sistemas, kurių nuomininkas objektyviai neturėjo galimybės apžiūrėti.

Galiausiai, auksinė taisyklė - visi sutarties pakeitimai turi būti fiksuojami rašytiniu šalių susitarimu. Derybose dėl nuomos sutarties sudarymo būtina apžvelgti ir kitas svarbias nuomos sąlygas, pavyzdžiui, nuomos mokesčio keitimo, grąžinamų patalpų būklės, patalpų trūkumų ir natūralaus nusidėvėjimo, vidaus tvarkos taisyklių, patalpų remonto ir kt.

Nuomos Mokesčio Indeksavimas ir VKI

Ilgalaikės nuomos sutartys dažnai numato nuomos mokesčio indeksavimą. Vienas dažniausiai taikomų kriterijų - vartotojų kainų indeksas (VKI). Pasak advokatų profesinės bendrijos AVOCAD vyresniosios teisininkės Sandros Mickienės, tokia „standartinė“ formulė iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti patikima, tačiau netinkamai suformuluotos nuostatos gali turėti ir neigiamą poveikį.

„Netikėtai pasikeitus ekonominėms aplinkybėms, VKI pokytis gali šoktelėti taip stipriai, kad tai gali ženkliai padidinti nuomos kainą, ypač nuomojant didelio ploto patalpas, kur mėnesinė nuoma skaičiuojama dešimtimis ar net šimtais tūkstančių eurų“, - pastebi S. Mickienė.

Vartotojų kainų indeksas (VKI) dažnai pasirenkamas kaip nuomos mokesčio indeksavimo kriterijus ilgalaikėse nuomos sutartyse dėl kelių esminių priežasčių. Pirma, VKI yra oficialiai skelbiama statistinė reikšmė, atspindinti bendrą prekių ir paslaugų kainų pokytį šalyje, todėl jis laikomas objektyviu rodikliu. Antra, VKI taikymas suteikia šalims aiškų, lengvai suprantamą ir prognozuojamą pagrindą koreguoti nuomos mokestį, leidžiant išlaikyti sutarties ekonominę pusiausvyrą bei apsaugoti nuomotoją nuo infliacijos poveikio.

Pasak teisininkės, dažniausiai šalys nuomos sutartyje aiškiai susitaria, koks konkretus indeksas bus taikomas nuomos mokesčiui perskaičiuoti (pavyzdžiui, VKI pokytis per metus), nurodo jo skelbimo šaltinį, taip pat nustato taikymo pradžią ir apskaičiavimo formulę. Tokios formuluotės laikytinos tinkamomis, nes abi šalys supranta, kokiu rodikliu remiamasi ir kokiu būdu jis bus naudojamas.

AVOCAD teisininkė įspėja, kad būtent tokiose situacijose ir kyla praktinių problemų: nuomos kaina gali pakilti tiek staigiai ir reikšmingai, kad nuomininkui tampa sudėtinga išlaikyti veiklos stabilumą.

„Tarkime, logistikos įmonė kiekvieną mėnesį moka 200 000 eurų nuomos mokestį. Jei dėl naujos ekonominės krizės ar pandemijos VKI pokytis siektų, pavyzdžiui, 20 %, pagal sutartyje numatytas indeksavimo taisykles perskaičiuotas nuomos mokestis išaugtų iki 240 000 eurų.

Svarbu suprasti, kad pagal Civilinį kodeksą ir teismų praktiką galioja principas pacta sunt servanda - sudaryta sutartis šalims privaloma kaip įstatymas. Tai reiškia, kad įsipareigojimai turi būti vykdomi net ir tada, kai tai tampa sudėtingiau ar finansiškai nepalankiau. Pagal teismų praktiką, nors konkrečių ekstremalių aplinkybių - tokių kaip pandemija ar geopolitiniai konfliktai - numatyti neįmanoma, verslo subjektai, sudarydami ilgalaikes sutartis, gali ir privalo protingai numatyti, jog ilgesniu laikotarpiu gali įvykti reikšmingų ekonominių pokyčių, kurie lems infliacijos augimą.

Tiesa, teisininkė atkreipia dėmesį į tai, kad Civilinis kodeksas numato galimybę prašyti teismo pakeisti sutartį (pavyzdžiui, nuomos mokesčio skaičiavimo mechanizmą), jeigu atsiranda aplinkybės, iš esmės pakeičiančios šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą.

Būtent tokio pobūdžio argumentais rėmėsi vienoje byloje ir nuomininkas, kuris prašė teismo pripažinti, kad pagal ilgalaikę nuomos sutartį nuomos mokestis turi būti indeksuojamas ne pagal faktiškai susiformavusį SVKI dydį, o taikant 1,9 proc. indeksą. Nuomininkas paaiškino, kad dėl karo Ukrainoje ir kitų ekonominių veiksnių SVKI pašoko iki 17,2 proc.

Vis dėlto Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad vien reikšmingas SVKI padidėjimas savaime nereiškia iš esmės pasikeitusios sutartinių prievolių pusiausvyros, kuri pateisintų pacta sunt servanda principo išimtį. Teismas akcentavo, kad sutartys turi būti vykdomos net ir tada, kai vykdymas tampa sudėtingesnis, o minėto instituto taikymas galimas tik esant fundamentaliam prievolių disbalansui. Teismas paaiškino, jog nagrinėjamu atveju momentinis SVKI šuolis padidino nuomos mokestį apie 33,8 proc., tačiau bendras sutarties kainos padidėjimas siekė viso labo tik 7,04 proc. Tai gali apsunkinti sutarties vykdymą, tačiau nelaikytina tokio masto pokyčiu, kuris pateisintų teisinį įsikišimą į šalių laisva valia sudarytą susitarimą.

Teismas taip pat pažymėjo, kad nors pandemijos ar karo sukelti veiksniai negalėjo būti prognozuojami, iš esmės pasikeitusia aplinkybe laikytinas pats indeksas, o ne priežastys, kurios jį nulėmė. Verslo subjektai, sudarydami ilgalaikes (pvz., 10-15 metų) sutartis, turi protingai numatyti, kad per tokį laikotarpį gali vykti rinkos svyravimai, įskaitant ir reikšmingesnį infliacijos padidėjimą. Be to, pačios sutarties nuostatos rodė, kad nuomininkas prisiėmė infliacijos riziką - SVKI indeksavimas buvo įtvirtintas kaip besąlyginis ir neribotas, o jokios indeksavimo „lubos“ nebuvo numatytos.

Skirtingų indeksų metiniai ir vidutiniai metiniai pokyčiai gali ženkliai skirtis - kai kuriais atvejais net daugiau nei dvigubai. Tai reiškia, kad tais atvejais, kai nuomos kaina indeksuojama pagal metinį pokytį, nuomininkai gali susidurti su gerokai didesniu nuomos kainos padidėjimu nei tie, kurių indeksavimas susietas su vidutiniu metiniu pokyčiu.

„Sutarties derinimo etape įsivertinkite, kokius indeksus šalių pasirinkimas apimtų ir kaip šie indeksai kito per pastaruosius laikotarpius. Toks išankstinis vertinimas padeda geriau suprasti, kokią realią įtaką indeksacija gali turėti nuomos kainai ir kokios rizikos siejasi su skirtingais indeksais“, - pataria S. Mickienė.

Teisininkė įvardija ir alternatyvų sprendimą - nuomos mokesčio dydį sieti su patalpų išlaikymo bei priežiūros sąnaudomis. Jeigu šios sąnaudos nuomos laikotarpiu reikšmingai padidėja, sutartyje galima nustatyti kainos peržiūrėjimo mechanizmą.

Studentų Būsto Nuoma: Kaip Išvengti Brangiai Kainuojančių Klaidų?

Paskutinės vasaros dienos ir rugsėjo mėnuo - metas, kai miestai ūžia nuo studentų ir būsto paieškų. Pirmoji nuomos sutartis ar būsto keitimas gali atrodyti paprastas formalumas, tačiau būtent čia dažniausiai slypi brangiai kainuojančios klaidos.

Pasak advokatų profesinės bendrijos „Avocad“ vyresniosios teisininkės Karolinos Briliūtės, bene svarbiausias pirmas žingsnis šiame procese yra tinkama būsto apžiūra prieš sudarant nuomos sutartį.

Teisininkė pažymi, kad jeigu kyla ginčas, kas apgadino būstą, esminiai įrodymai yra būsto būklės užfiksavimas iki nuomos sutarties sudarymo. Esminė apsauga, siekiant įrodyti savo poziciją, užtikrinama tuomet, kai būsto būklė yra fiksuojama.

„Tokiu atveju prieš sutarties sudarymą patartina tiek nuomotojui, tiek nuomininkui nufilmuoti patalpas, vaizdo įraše įrašant (pasakant) datą, kuomet daromas įrašas, apžvelgti patalpų būklę įvardinant, kokie apgadinimai, defektai jau yra iki nuomos sutarties sudarymo. Užfiksuotus defektus būtina įtraukti į nuomos sutartį, juos aiškiai aptariant“, - pataria K.Briliūtė.

Priešingu atveju, jau nuomos sutarties vykdymo metu arba po jos pasibaigimo, nuomotojas gali laikytis pozicijos, kad tam tikrus defektus būstui padarė nuomininkas. Pagal bendrąsias įrodinėjimo taisykles, tokius teiginius paneigti pareiga kyla nuomininkui. Šiam neturint vaizdinės medžiagos, kyla grėsmė, kad nuomininkas negalės apsiginti nuo jam keliamų reikalavimų bei turės padengti būstui padarytus nuostolius, nors jie ir buvo iki sutarties sudarymo.

Atitinkamai, užfiksavus būsto būklę, įrodinėjimo pareiga lengviau įgyvendinama ir nuomotojui, teigiant, kad nuomos laikotarpiu būtent nuomininkas padarė tam tikrus pažeidimus ir tokiu būdu sukėlė žalą, kurią privalo atlyginti.

„Avocad“ teisininkė įvardija ir antrą svarbų žingsnį - rašytinės sutarties sudarymą.

„Nors įstatymai numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti sudaroma ir žodžiu, teisminė praktika ir kylančių ginčų apimtis patvirtina, kad nereikėtų susigundyti jos paprastumu“, - įspėja Karolina Briliūtė. Neturint rašytinės sutarties kaip įrodymo ir, pavyzdžiui, nuomininkui nesumokėjus nuomos mokesčio nuomotojui sudėtinga įrodyti, kad nuomininkas apskritai gyveno patalpose, sudėtinga įrodyti tikrąją šalių valią, kas buvo sulygta nuomos sutartimi (kaina, mokėjimo terminas, netesybos, baudos, kokia sutarta nutraukimo tvarka, įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminai ir pan.). Tokiu būdu įrodinėjimas apsunksta, nes lemiama reikšmė suteikiama šalių paaiškinimams arba liudytojų parodymams, o tokia biurokratinė našta, visų pirma, teisme vargina pačias šalis.

Papildomo vargo išvengti galima sudarius rašytinę nuomos sutartį ir kuo detaliau aptarus visas sutarties sąlygas, kad nebūtų palikta vietos šalių interpretacijai. Pasak teisininkės, šiuo aspektu derėtų įsivertinti galimas grėsmes ir potencialius ginčus ir nesusivilioti nesudaryti rašytinės sutarties tam, kad būtų išvengta mokesčių.

Teisininkė Karolina Briliūtė taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad būsto subnuoma įmanoma tik gavus savininko sutikimą. Pakankamai dažnos situacijos, kuomet keli nuomininkai (studentai) išsinuomoja vieną būstą, tačiau vėliau vienas iš nuomininkų nusprendžia išsikraustyti ir „pernuomoti“ kambarį kitam. Tokiu atveju būtinas dar vienas papildomas veiksmas - gauti savininko sutikimą subnuomuoti būstą. To nepadarius ir tarp šalių kilus ginčams, subnuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia.

Kaip ir pagrindinės nuomos atveju, dera nepamiršti užfiksuoti patalpų būklę vaizdinėje medžiagoje. Tokiu būdu apsidraudžia ir nuomininkas ir subnuomininkas, jeigu vėliau kiltų klausimų, dėl kieno kaltės padaryti kokie nors pažeidimai patalpoms.

Pasak teisininkės, būtina žinoti ir apie papildomą apsaugą nuomininkui - galimybę prašyti pripažinti nuomos sutarties sąlygas nesąžiningomis. Tokiu atveju, jeigu nuomotojas yra juridinis asmuo, nuomininkui, kaip vartotojui, neabejotinai galioja papildoma vartotojams taikytina apsauga - galimybė nuomos sutarties nuostatas prašyti pripažinti negaliojančiomis.

„Derėtų nepamiršti, kad fizinis asmuo taip pat gali būti pripažintas verslininku, jeigu gyvenamųjų patalpų nuoma yra įprasta (dažna) jo veikla, iš to yra gaunamos pajamos arba tam tikra dalis iš nuomos gautų lėšų sudaro nuomotojo pajamas. Tokiu būdu nuomininkui galioja vartotojams taikytina papildoma apsauga“, - pabrėžia teisininkė.

Anot Karolinos Briliūtės, nesąžiningomis gali būti pripažintos tokios sąlygos, kurios iš esmės išbalansuoja nuomotojo ir nuomininko teisių ir pareigų pusiausvyrą, kai nuomininkas atsiranda ženkliai blogesnėje padėtyje, nei nuomotojas. Dėl šios priežasties palankiau įrodyti sutartas aplinkybes tuomet, kai yra sudaryta rašytinė sutartis, o ne vien remtis žodiniais paaiškinimais kilus ginčui dėl to, kas buvo sutarta tarp nuomotojo ir nuomininko.

Pagrindiniai Sutarties Punktai

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Sutartyje būtina nurodyti šiuos punktus:

• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
• Nurodyti nuomos kainą.
• Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.

Priėmimo-Perdavimo Aktas

Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija.

Remonto Klausimai

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Sugedusios Buitinės Technikos Remontas

Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Kada Pasirašoma Sutartis?

Buto nuomos sutartis paprastai pasirašoma tada, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų (nuomos kaina, terminas, atsiskaitymo tvarka, depozitas) ir butas perduodamas nuomininkui naudotis.

Jei susitariama, kad nuomininkas apsigyvens tik po 1-2 savaičių ar mėnesio, dažnu atveju pirmiausia pasirašoma buto rezervacijos sutartis, kurioje numatomas rankpinigių palikimas kaip garantas.

Dažniausios Klaidos Sudarant Sutartį

Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai. Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas.

Štai dažniausios klaidos, pasitaikančios sudarant buto nuomos sutartį:

• Neįvardijamos visos esminės sąlygos.
• Pasirašoma neterminuota sutartis be nutraukimo sąlygų.
• Neaptariami komunaliniai mokesčiai.
• Neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute.
• Neaptariamas naminių gyvūnų laikymas.

Esminiai Buto Nuomos Sutarties Elementai

tags: #nuomos #sutarties #sudarymo #klaidos