Nekilnojamojo turto (NT) tema yra viena iš labiausiai jaudinančių ir daugiausiai nuomonių bei komentarų viešoje erdvėje pritraukiančių temų. Ir nesvarbu - ar kalbėsime apie būsto įsigijimą ir nuomą, ar apie biurų ir kito komercinio NT rinką.
Reikėtų pabrėžti, kad visi komercinės paskirties NT objektai - nuo prekybos centrų, logistikos sandėlių iki blizgančiais, didžiuliais langais puoštų biurų, yra verti tiek, kiek verti bei perspektyvūs jų nuomininkai. Joks NT investuotojas tokių objektų neperka dėl jų plytų arba blizgančių langų, kuriuos minėjau prieš tai. Jie perka nuomos srautą ir nuomos pajamų perspektyvą.
Šiuose sandariuose yra įprasta perkamo turto kainą skaičiuoti per nuomos pajamingumo rodiklį (angl. yeld), todėl pirkėjas pirmiausiai atidžiai tikrina ne pastatą ir jo išplanavimą, o kas yra jo nuomininkai, kokia nuomos termino trukmė bei ateities garantijos. NT investuotojai, konsultantai, tarpininkai ir kiti sandorių praktikai labai mėgsta naudoti tokias frazes kaip „nenutraukiama nuomos sutartis“ ar „nenutraukiamas nuomos terminas“, siekdami prabrėžti nuomos sutarties ir jos būsimų pajamų svarbą turto vertės apskaičiavime.
Yra du klasikiniai būdai pirkti tokius NT objektus: turto sandoris (angl. asset deal) arba akcijų sandoris (angl. share deal). Kiekvienas iš jų turi savo privalumus ir kiekvieną kartą sprendžiama, kurį konkrečiai pasirinkti.
Ne visuomet lemiamas, bet svarbus kriterijus yra vienas Civilinio kodekso (CK) straipsnis, kuris sako, kad „išnuomoto daikto nuosavybės perėjimas iš nuomotojo kitam asmeniui yra pagrindas nuomos sutarčiai pasibaigti, jeigu to reikalauja nuomininkas“.
Jeigu nuomininkas po sandorio pradėtų spausti nuomotoją mažinti nuomos mokestį, keisti nuomos sutarties sąlygas grasindamas atsisakyti nuomos sutarties ar, blogiausia, netgi nutraukti nuomos sutartį, tai iš esmės keistų parduodamo turto vertę, nes niekas nežinotų, kokios yra galimos grynosios nuomos pajamos. Natūralu, kad norint apsisaugoti nuo tokios situacijos, buvo ieškoma teisinių išeičių.
Vienas iš būdų - renkamasi sandorį sudaryti kaip akcijų, o ne turto sandorį, nes tokiu atveju minėta CK nuostata kažkodėl negalioja. Tokia praktika galioja daugiau nei 15 metų ir turbūt nesuklysiu sakydamas, kad bent 90% didžiųjų Lietuvos prekybos centrų bei biurų kompleksų savo nuomos sutartyse šią sąlygą turi iki šiol. Tai atrodo visiškai logiškas ir sąžiningas susitarimas, nes nuomininkui yra svarbu gauti norimą objektą ir galimybę juo naudotis, neatsižvelgiant į tai, kas bus jo savininkas ir ar kaip nors keisis įmonės statusas.
Tačiau per pastaruosius metus buvau priverstas suabejoti šia, laiko patikrinta praktika. Artimiausiu metu LAT skelbs sprendimą byloje, kurioje nuomininkas pasinaudojo minėta kodekso nuostata ir nutraukė nuomos sutartį. Nepaisant to, kad joje buvo numatytas anksčiau aprašytas įsipareigojimas nuomos santykius tęsti.
Mūsų situacijoje, išnuomotų patalpų savininkas atliko paprastą reorganizavimą, prie motininės įmonės prijungdamas dukterinę, kuriai priklausė turtas su nuomininku. Toks reorganizavimas yra įprasta praktika, siekiant optimizuoti įmonių grupių finansus, sudaryti sąlygas aptarnauti paimtas banko paskolas iš įsigytos dukterinės įmonės nuomos srauto ir t.t.
Trumpai tariant, tas verslas toliau vyksta ir veikia, tačiau registre pasikeitė nuomojamo daikto savininkas - daugiau nieko. Beje, įdomi aplinkybė, kad veiksmas vyko COVID-19 pandemijos metu. Taigi nuomininkas nutraukė sutartį ir išsikraustė.
Ką darome toliau? Tikėdami nuomos sutarties sąlygomis, šalių išankstiniu susitarimu tęsti sutartį, pacta sunt servanda ir sutarčių dispozityvumo principais bei teise susitarti ir tiesiog elementaria verslo logika, drąsiai einame į teismą ir teigiame, kad sutartis nutraukta neteisėtai.
Ką tai reiškia, praktikoje? Itin aktyviai dvidešimtmetį vykstantys turto sandoriai investicinio NT sandoriuose su nuomininkais tampa praktiškai nebeįmanomi. Sunkiai įsivaizduoju, kokio nors prekybos centro ar biurų pastato pardavimą, kai jame veikia dešimtys ar šimtai nuomininkų ir negali žinoti, kas po sandorio ateis dėl nuomos sąlygų pakeitimo arba grasins nuomą nutraukti.
Kita vertus, vis dar lieka klausimas, kuo toks turto sandoris savo esme skiriasi nuo akcijų sandorio, kai parduodama įmonė, kurioje yra vienas direktorius ir joje yra tik NT objektas. Juk akcijų sandorio atveju, nors formaliai turto savininku išlieka ta pati įmonė, bet tiek jos akcininkai (savininkai), tiek ir vadovai yra dažniausiai pakeičiami. Kodėl tuomet CK nesaugo nuomininko interesų?
Galim mėginti suprasti tokios sąlygos svarbą gyvenamosios patalpos nuomos atveju, tačiau komercinių patalpų savininko pasikeitimas savaime nedaro jokio neigiamo poveikio nuomininkui.
Pernai vien Vilniuje buvo beveik 2 milijonai kvadratinių metrų komercinio nekilnojamojo turto: daugiau nei 880 tūkst. kvadratinių metrų ploto nuomojamų biurų patalpų, daugiau nei 450 tūkst. kvadratinių metrų ploto - prekybos centrų patalpų ir daugiau nei 670 tūkst. kvadratinių metrų ploto ploto - sandėliavimo patalpų. Dabar šie skaičiai dar didesni.
Jeigu LAT sprendimas patvirtins žemesnės instancijos teismų sprendimus, tai turės reikšmingą įtaką NT rinkai. Gali būti, kad pastaraisiais metais atlikti turto sandoriai susidurs su nuomos sutarčių nutraukimo rizikomis, atsiras daug papildomos gaišaties.
Greičiausiai dėl to galiausiai bus pereita išimtinai tik prie akcijų sandorių, nors kaip minėjau anksčiau - pačios sandorio esmės ir santykių tarp nuomotojo bei nuomininko tai nekeičia.
Turbūt nesuklysiu sakydamas, kad šio aukščiausios instancijos teismo sprendimo didelė dalis NT verslo ir teisininkų bendruomenių laukia labiau nei Kalėdų.
Žemės Nuomos Sutartis Pasikeitus Savininkui
Dažnas atvejis, kai ūkininkai žemės sklypus valdo nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu. Akivaizdu, jog žemės sklypo, kurį nuomininkas naudos ūkininkavimui, nuomos terminas nėra ir negali būti apibrėžiamas mėnesiais - tokių nuomos sutarčių terminai pradedami skaičiuoti mažiausiai penkmečiais, o standartiškai šalys tariasi dėl 10-20 metų, t. y. sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis.
Pavyzdžiui, valstybinė žemės ūkio paskirties žemė gali būti išnuomojama 25 metams (tai maksimalus valstybinės žemės nuomos terminas). Tačiau asmenys, besiverčiantys žemės ūkio veikla, gali žemę nuomotis ne tik iš valstybės, bet ir iš privačių asmenų.
Šios dvi nuomos galimybės skiriasi iš esmės, t. y. valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos santykiai (sutarties sudarymas, pirmumo eilė, subjektai, terminas, nuomos mokestis, ženklinimas ir kt.) griežtai reglamentuoti teisės aktų tvarka.
Štai pavyzdys, kuris toliau bus nagrinėjamas teisiniu aspektu ir išsprendžiamas vadovaujantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo aktualia praktika. Tarp asmenų A ir B sudaroma privačios žemės nuomos sutartis dėl 8 ha žemės sklypo nuomos, nuomos terminas 25 metai, sutartį šalys įregistruoja Nekilnojamojo turto registre. Nuomotojas ir nuomininkas susitaria, kad sutartis gali būti nutraukta nevykdant sutarties sąlygų ir kitais įstatyme nustatytais atvejais.
Tokiu atveju asmuo D, įsigijęs išnuomotą žemės sklypą, Civilinio kodekso 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį, t. y. Naujasis žemės sklypo savininkas D, nesutikdamas su ankstesnio žemės savininko sudarytos nuomos sutarties sąlygomis dėl žemės nuomos mokesčio, jo dydžio, mokėjimo tvarkos ir nuomos termino, kreipiasi į asmenį A dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo.
Nuomininkas A nesutinka su siūlomais pakeitimais ir atsisako pasirašyti pakeistą nuomos sutartį. Civiliniame kodekse įtvirtintas vienas esminių civilinių teisinių santykių principų - sutarties laisvės principas, kuris leidžia šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams.
Sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip nustatyta sutartyje, tačiau gali būti pakeičiamos arba nutraukiamos. Kai viena šalis pažeidžia sutartį, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius, todėl gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone (net jeigu tai ir nėra įtraukta į sutarties sąlygas).
Vadinasi, sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tam tikrų aplinkybių viena iš šalių sąžiningai ar nesąžiningai siekia nutraukti sudarytą terminuotą nuomos sutartį anksčiau termino (pvz., nuomotojas gauna geresnį pasiūlymą iš kito asmens ir šią žemę yra suinteresuotas išnuomoti už didesnę kainą), ar pakeisti jau pasirašytos terminuotos nuomos sutarties sąlygas, nesilaikydama sutarties pakeitimų atlikimų tvarkos (pvz., nuomotojas siekia padidinti nuomos mokestį, pakeisti nuomos terminą).
Nepaisant to, jog valstybė iš esmės nesikiša į privačių asmenų sudaromus sandorius ir jų sąlygas (su tam tikromis išimtimis - jeigu sandoriai neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, gerai moralei ir visuomenės interesams, ar kitais būdais susitariama dėl sandorių, kurie Civilinio kodekso tvarka laikomi negaliojančiais), tačiau Civiliniame kodekse įtvirtintos tam tikros nuostatos, skirtos nuomininko apsaugai.
Tuomet teismas atlieka situacijos teisinį vertinimą ir nustato, ar sutarties pažeidimas (pažeidimas, kurį nuomotojas nurodo kaip pagrindą, dėl kurio nutraukiama nuomos sutartis) laikytinas esminiu sutarties pažeidimu ir ar toks tariamas pažeidimas iš tiesų buvo.
Teismų praktikoje išaiškinta, kad analizuojant, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, visų pirma, vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievolės praradimą.
Trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia. Ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. spalio 15 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, išnagrinėjo analogišką situaciją, kai buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu pasikeitė nekilnojamojo turto savininkas, kuris vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, kadangi nuomininkas nesutiko su naujojo savininko pasiūlymu keisti sudarytos nuomos sutarties sąlygas. Be kita ko, teismas vertino, ar yra aplinkybių, kurios leistų pagrįstai manyti, kad nuomininkas ateityje tinkamai nevykdys nuomos sutarties.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad byloje nenustatyta jokių konkrečių nuomininko veiksmų, kurie leistų naujajam žemės savininkui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje. Naujojo savininko nurodyta aplinkybė, kad nuomininkas galimai neatsiskaitė su juo už kito žemės sklypo nuomą, dėl ko jis buvo priverstas kreiptis į teismą, nesudaro pagrindo spręsti, kad nuomininkas pažeis ir šią nuomos sutartį. Aplinkybė, kad nuomininkas nepriėmė naujojo savininko pasiūlymo bei pakartotinio pasiūlymo keisti nuomos sutarties sąlygas taip pat neatitinka iš anksto numatomo esminio sutarties pažeidimo požymio.
Žemės nuomos sutartys, kaip minėta, dažniausiai būna ilgalaikės, todėl rekomenduotina joms skirti išskirtinį dėmesį dar iki sutartinių santykių pradžios ar sudarant sutartį.
Buto Nuomos Sutartis
Buto nuomos sutartis yra esminis dokumentas, užtikrinantis abiejų šalių - nuomotojo ir nuomininko - teises ir pareigas. Šiame straipsnyje aptarsime, kodėl svarbu sudaryti rašytinę sutartį, kokios yra dažniausios klaidos ir kaip jų išvengti, bei pateiksime buto nuomos sutarties pavyzdį.
Sutarties Formos ir Svarba
Supaprastinta arba standartinė buto nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Rašytinė nuomos sutartis apsaugo abi šalis nuo nesusipratimų dėl atsakomybės, mokėjimų ar termino.
Terminuota ir Neterminuota Sutartys
Sudarant terminuotą sutartį, privaloma laikytis rašytinės formos, nepaisant, kas yra tokios sutarties šalys. Rašytinė buto nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo. CK leidžia buto nuomos sutartį tarp fizinių asmenų sudaryti žodžiu.
Sutarties Galiojimas Pasikeitus Savininkui
Jei gyvenamosios patalpos nuosavybės teisė pereina iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota įstatymo nustatyta tvarka.
Kada Pasirašoma Buto Nuomos Sutartis?
Sutartis pasirašoma prieš perduodant būstą naudotis nuomininkui ir prieš atliekant pirmą mokėjimą. Buto nuomos sutartis paprastai pasirašoma tada, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų (nuomos kaina, terminas, atsiskaitymo tvarka, depozitas) ir butas perduodamas nuomininkui naudotis.
Jei susitariama, kad nuomininkas apsigyvens tik po 1-2 savaičių ar mėnesio, dažnu atveju pirmiausia pasirašoma buto rezervacijos sutartis, kurioje numatomas rankpinigių palikimas kaip garantas. Tačiau niekas netrukdo iš karto sudaryti pilnavertę buto nuomos sutartį, aiškiai nurodant, jog faktinis naudojimasis prasidės vėliau - po sutarto laikotarpio.
Kodėl Svarbu Sudaryti Buto Nuomos Sutartį?
Buto nuomos sutartis yra svarbi apsaugos priemonė tiek nuomotojui, tiek nuomininkui - ji aiškiai apibrėžia šalių teises ir pareigas bei sumažina riziką kilti ginčams. Praktikoje pasitaiko atvejų, kai nuomininkas nesumoka nuomos, pažeidinėja tvarkos taisykles ar išsikrausto nesilaikant nuomos termino, bet lygiai taip pat - kai pats nuomotojas vėliau keičia susitarimo sąlygas: didina nuomos kainą ar pradeda reikalauti apmokėti renovacijos išlaidas, kurios nuomininkui nepriklauso.
Net jei sutartis nėra registruota Registrų centre, ji vis tiek yra teisėtai galiojantis dokumentas, kuriuo galima remtis ginčo atveju.
Dažniausios Klaidos Sudarant Buto Nuomos Sutartį
Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai. Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas. Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Trūksta aiškumo ir dėl komunalinių išlaidų - nepriskyrus atsakomybių, sąskaitos gali virsti ginčų priežastimi. Visos šios klaidos lengvai išvengiamos, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.
Kita dažna klaida - neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys. Taip pat dažnai neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių. Visų šių klaidų lengva išvengti, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.
Buto Nuomos Sutarties Forma
Pasirašant buto nuomos sutartį, labai svarbu ne tik naudoti išsamų šabloną, bet ir suprasti, ką jame žymite. Dažniausiai pasitaikančios praktinės klaidos - nenurodoma, kurią mėnesio dieną turi būti sumokėta nuoma, ar mokama už einamą mėnesį, ar už praėjusį, taip pat pasirašomos neterminuotos sutartys be jokių aiškių nutraukimo sąlygų.
Neaptariami ir tokie svarbūs klausimai kaip kas moka už komunalines paslaugas, ar leidžiami naminiai gyvūnai, bei kokie asmenys gali gyventi bute - dažnai šie punktai visiškai praleidžiami, o vėliau virsta konfliktais.
Svarbūs Aspektai Pasirašant Sutartį
Nepamirškite patikrinti, su kuo pasirašote sutartį. Jei sutartį pasirašo ne būsto savininkas, o jo sutuoktinis, draugas, mama ar močiutė - tokia sutartis yra teisiškai negaliojanti, nebent tas asmuo turi notariškai patvirtintą įgaliojimą. Nuomininkas turėtų paprašyti būsto nuosavybės dokumento kopijos ar bent pamatyti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintų, jog sutartį pasirašo tikrasis turto savininkas.
Buto Priėmimo-Perdavimo Aktas
Atskirai paminėtinas buto priėmimo-perdavimo aktas - tai priedas prie sutarties, kuriame nurodoma buto būklė, inventorius, baldai, technika bei pridėtos nuotraukos. Šis dokumentas ypač svarbus kilus ginčui dėl žalos ar depozito - be jo nuomotojas ar nuomininkas neturės įrodymų, kokia buvo pradinė būklė.
Buto Nuomos Sutarties Pavyzdys
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius.
tags: #nuomos #sutartis #patalpas #isigijus #turto #savininkui