COVID-19 virusas palietė didelius, vidutinius bei smulkius verslus. Šiai dienai kyla vis daugiau klausimų dėl įvairių sutarčių vykdymo, o ypač nuomos sektoriuje. Aptarkime, kaip nuomininkai tokioje situacijoje galėtų ginti savo teises ir interesus.
Situacija Karantino Metu
2020 m. kovo 14 d. Vyriausybė nutarimu Nr. 207 visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbė karantiną bei atitinkamą karantino režimą. Šiuo nutarimu buvo uždrausta įvairi komercinė-ūkinė veikla - sporto klubų, grožio paslaugų, restoranų, kavinių, barų, naktinių klubų ir parduotuvių, prekybos ir (arba) pramogų centrų veikla. Didžioji dalis tokių verslo subjektų veiklą vykdo nuomojamose patalpose, sudarę nekilnojamojo turto nuomos sutartis ir pagal kurią turi pareigą mokėti nuomos mokestį. Galima nuspėti, kad didžioji dalis verslo subjektų bus priversti visiškai sustabdyti savo veiklą, nes negeneruos jokių pajamų, bet nuomos mokestį ir toliau yra priversti mokėti.Šiuo metu prekybos centrų valdytojai skelbia apie daromas nuomos mokesčio nuolaidas siekiančias visą 100 procentų ir tai yra labai sveikintina praktika. Tuo pačiu atkreiptinas nuomos sutarties šalių dėmesys, kad sudarant sutarties pakeitimus, kuriais sprendžiamos nuomos mokesčio dydis trumpuoju laikotarpiu - karantino metu, susitarti ir dėl santykių po karantino. Jeigu toks susitarimas dar negali būti pasiektas - rekomenduojama nuomininkams atidžiai vertinti susitarimo nuostatas dėl nuomos mokesčio mažinimo karantino metu, neprisiimant įsipareigojimų mokėti nuomos mokestį po karantino pabaigos. Trumparegiškas požiūris, gaunant nuolaidas karantino metu įsipareigojant toliau vykdyti nuomos sutartį pagal jos nuostatas, gali susilpninti arba apriboti nuomininko derybines pozicijas ar visiškai užkirsti kelią pasinaudoti toliau aptariamomis galimybėmis sumažinti nuomos mokestį.
Teisiniai Aspektai
Šioje situacijoje nuomininkai negali remtis nenugalima jėga (force majeure) (CK 6.212, 6.253 str.) ir (ar) valstybės veiksmais (CK 6.253 str.). Teisės akto nuostatos nesuteikia pagrindo nuomininkams nemokėti nuomos mokesčio ir neatleidžia jų nuo atsakomybės už šios prievolės nevykdymą, bet nuomininkai gali pasinaudoti sutartinių įsipareigojimų vykdymo pasikeitus aplinkybėms (rebus sic stantibus) (CK 6.204 str.) institutu.Jei vienai Šaliai tampa sudėtinga įvykdyti sutartį negu kitai šaliai, ta Šalis privalo ir turi teisę iškarto kreiptis į kitą šalį raštu prašydama sutartį pakeisti (CK 6.204 str. 3 d.) Toks prašymas turi būti pagrįstas ir pateiktas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Šioje COVID-19 situacijoje nuomininkai įgyja teisę kreiptis į nuomotojus dėl sutarčių sąlygų pakeitimo, t.y. dėl nuomos mokesčio dydžio sumažinimo, jo mokėjimo atidėjimo ar išdėstymo ir pan., tačiau tai turi būti aptarta ir su kita sutarties Šalimi.
Situacija Po Karantino
Naivu tikėtis, kad pasibaigus karantinui prekybos centrų lankytojų srautai bus atkurti, o lankytojų perkamoji galia ir įpročiai dėl užkrato panikos liks nepaveikti. Tuo tarpu sutartimis sulygtas nuomos mokestis, grįstas prekybos centro vartotojų srautais ir jų perkamąją galia prieš COVID-19 krizę. Todėl ilguoju periodu nebus išvengta derybų ar galimų konfliktų dėl nuomos kainos peržiūrėjimo pasibaigus karantinui.
Derybos ir Susitarimai
Sveikintina, kad prekybos centrai daro nuolaidas ir adekvačiai reaguoja į situaciją. Tačiau dažnai šalių pastangos nukreiptos į situacijos reguliavimą tik karantino laikotarpiu. Todėl abipusiai būtina ir pagrįsta nuomos sutarties šalims susitarti dėl nuomos kainos peržiūrėjimo atkuriant sutartinių santykių pusiausvyrą. Vykdyti sutartį, pasikeitusiomis sąlygomis, šalims yra naudingiau, nei ją nutraukti, ir ar inicijuoti teisminius ginčus. Todėl šios įžvalgos turėtų paskatinti šalis pasiekti susitarimus dėl nuomos mokesčio peržiūrėjimo ne tik karantino metu, bet ir po jo.
Galimi Susitarimai
Susitarimų dėl nuomos sutarčių ar kitų sutarčių sąlygų pakeitimo gali būti įvairių, tai priklauso nuo nuomininko veiklos pobūdžio, jo padėties, užsakymo apimčių ir t.t. Pirmiausia, tai gali būti paprastai nuolaida nuomos mokesčio atžvilgiu - nuomos mokesčio dydžio sumažinimas COVID-19 laikotarpiu, gali būti aptarti mainai, dalies nuomos mokesčio ar kitų įsipareigojimų atidėjimas, atsiskaitymo grafikas per protingą terminą ir t.t.
LR CK 6.204 Straipsnio Taikymas
Pirmiausia šalims prieš pradedant derybas ar ginčus, siūlyta įsivertinti nuomos sutartį ar nėra numatyta teisinių mechanizmų nuomos mokesčio perskaičiavimui atsižvelgiant į skelbiamus statistinius vartojimo indeksus ar pan. Dažnai sutartyje būna numatytas pastarasis kainos perskaičiavimo variantas tik dažniausia atsižvelgiant į indeksų aukštėjimo, o ne žemėjimo pusę. Jei sutartis nuomos mokesčio pakeitimo nenumato, šalys gali vadovautis Lietuvos Respublikos Civiliniame kodekse (LR CK) 6.204 straipsnyje įtvirtinta pasikeitusių aplinkybių (lot. rebus sic stantibus) taisykle. Taisyklė taikytina, kai vienai sutarties šaliai tampa sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai.
Kriterijai, Kada Gali Būti Taikomos LR CK 6.204 str. Nuostatos
Analizuojant Lietuvos Aukščiausio Teismo praktika (toliau- LAT) pažymima, kad LR CK 6.204 str. teisės norma gali būti taikoma tik egzistuojant visiems keturiems jos taikymo kriterijams:
- nuomininkas neturi ir neturėjo galimybės kontroliuoti kilusių aplinkybių - viruso plitimo ir su tuo susijusių draudimų bei ribojimų visos šalies mastu;
- neturėjo galimybės ir negalėjo protingai numatyti šių sunkių visiems aplinkybių ir jų pasekmių;
- jos kilo jau po nuomos sutarties sudarymo;
- nuomininkas, sudarydamas nuomos sutartį, neprisiėmė šių visų minėtų aplinkybių kilimo rizikos).
Galiausiai, siekiant keisti nuomos sutarties sąlygas, nuomininkai turėtų išnaudoti ir kitas galimybes, t.y. bent iš dalies organizuoti savo veiklą, kuri nepatektų į karantino režimo ribojimus (pvz. prekyba internetu ir pan.). Tačiau ne visos veiklos gali būti perkeltos į elektroninę prekybą, o perkėlus, yra didelė tikimybė, kad atlikta paslauga ar užsakymas bus apmokėtas laiku.
Sutartinių Prievolių Pusiausvyros Pokytis
Toliau vertinant LR CK 6.204 straipsnio taikymą svarbu aptarti nuomos sutarties santykių pusiausvyros pokytį. Reikia pripažinti, kad šios sveikatos ir ekonominės krizės metu ne tik nuomininkų verslai praranda dalį pajamų ir pelno. Prekybos centrų, kaip komercinio turto, vertė yra lygi gaunamai grąžai (angl. yield) iš nuomos. Todėl nuomotojo turtas kokybine prasme krizės pasėkoje taip pat netenka vertės už kurią mokama nuoma (mokama už lankytojų srautus, jų esamą perkamą galią ir generuojamas pajamas konkrečiai nuomininko veiklai). Jei nuomininkas nepajėgs mokėti nuomos pagal sutartį sumažėjus lankytojų srautams, vargu ar nuomotojas nutraukęs sutartį, pakeis jį kitu nuomininku, galinčiu ir norinčiu mokėti nuomą už nesančius klientų srautus.Jeigu šią dieną nuomotojui tektų išnuomoti, tarkime, sporto klubo, grožio salono, baro ar naktinio klubo patalpas, tai yra labai realu, kad jis ne tik negautų tokio nuomos mokesčio, kokį gauna pagal šią dieną vykdomą sutartį, bet apskritai nesugebėtų išnuomoti tokių patalpų, nes rinkoje niekas nebūtų suinteresuotas nuomotis patalpas, kuriose negalima vykdyti jokios aktyvios veiklos. Taigi, tokių ir panašių patalpų savininkai turėtų pasižiūrėti lanksčiau ir nuomos kainass sumažinti ar priimti kitą sprendimą tinkamą abiems šalims.
Teismų Praktika
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) 2011 m. gegužės 31 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-265/2011 nurodė, kad „buvus galimybei tokius pokyčius prognozuoti, nebūtų kilę tokio masto neigiamų padarinių visai šalies ekonomikai, o tikimybė, jog nuomininkas negalėjo numatyti tokio masto ekonominės krizės, yra daug didesnė, nei tikimybė, jog galėjo. Taigi, dabartinė sveikatos ir finansų krizė savo savo mastu, trukme ir pasekmėmis 2008 metų krizei, galime tikėtis panašios formuojamos teismų praktikos, kas iš esmės atitiks LR CK 6.204 straipsnio 2 dalies numatytų sąlygų buvimą.LAT 2011 m. gegužės 31 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-265/2011 išaiškino, kad „pakeitus sutarties kainą (ją sumažinus), akivaizdu, kad nuomotojas gaus mažiau pajamų iš patalpų nuomos nei iki šiol. Tačiau tai nereikia vertinti kaip taisyklę teismų taikomą be išimties. Priešingai, ginčą dėl sutartyje numatytos nuomos pakeitimo nagrinėjantis teismas turi nustatyti faktines aplinkybes dėl sutartinių prievolių pusiausvyros pokyčio egzistavimo, jo masto ir įvertinti, ar toks pasikeitimas vertintinas kaip iš esmės pakeitęs sutartinių prievolių pusiausvyrą bei sudarantis pagrindą pakeisti sutartį. Konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje vertintini individualiai, atsižvelgiant į nustatytą pokyčio mastą, sutartimi prisiimtos rizikos laipsnį, sutarties šalių statusą ir kitas reikšmingas aplinkybes.LAT 2015 m. vasario 6 d. civilinėje byloje Nr. 3K-3-30-219/2015 nurodė, kad „sutarties šalies finansinės būklės pablogėjimas dėl ekonominės krizės savaime nėra pagrindas taikyti CK 6.204 straipsnio nuostatas; lygiai taip pat konstatavimas, jog ir kita sutarties šalis patyrė neigiamų ekonominės krizės padarinių, nėra pagrindas šio straipsnio netaikyti. Todėl net teismui nustačius, kad po karantino susiklosčiusi situacija pakeičia šalių pusiausvyrą, tokios santykių pusiausvyros pasikeitimą turi įrodinėti nuomininkas, o pusiausvyros pasikeitimai turi būti itin žymūs. Kaip iliustruojantis itin žymių pokyčių pavyzdys gali būti pateikiamos LAT 2012 m. balandžio 10 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-150/2012, nurodytos aplinkybės kur nuomininko pajamos iš nuomojamose patalpose veikusios vaistinės per pirmuosius 2009 m. mėnesius siekė tik 14 procentų praėjusių metų apyvartos.
Rizikos Vertinimas
Atkreiptinas dėmesys, kad reikalavimas teismo peržiūrėti kainą, neatleidžia nuomininko nuo pareigos vykdyti sutartį pagal esamas jos nuostatas, kaip minėta, sutartis šalims turi įstatymo galią. Todėl nuomininkui reikia vertinti riziką, kad nemokant nuomos mokesčio nuomotojas turi teisę į sutarties nutraukimą. Teismui atmetus ieškinį dėl nuomos kainos sumažinimo arba sumažinus jį dalyje - gali tekti patirti skaudžias sutarties nutraukimo pasekmės su visomis iš to išplaukiančiomis pasekmėmis (baudos ir pan.). Todėl kol vyksta teisminis ginčas rekomenduotina šalims tinkamai vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus toliau mokant sutartyje numatytą nuomos mokestį.
Nuomos Sutartys: Bendrieji Aspektai
Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Sutarties Forma ir Kalba
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Sutarties Turinys
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.* Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.* Nurodyti nuomos kainą.* Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Turto Perdavimas ir Būklės Fiksavimas
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Remonto Pareigos
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Nesutarimų Sprendimas
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Papildomi Aspektai
* Teisė nuomoti.* Turto draudimas.* Nuomininko patikimumas.
Preliminarioji Sutartis
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Svarbūs Aspektai Sudarant Preliminariąją Sutartį
1. Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas.2. Esminės sąlygos.3. Kaina ir mokėjimo terminai.4. Trečiosios šalys.5. Šalių pareiškimai ir garantijos.6. Baldai ir daiktai.7. Patalpų fotofiksacijos.8. Apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.9. Pirmasis mokėjimas arba avansas.10. Notarinės išlaidos.11. Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.12. Sutarties galiojimas.13. Turto perdavimas.
Komercinių Patalpų Nuoma
Jei ieškote komercinės paskirties nekilnojamojo turto, kurį galėtumėte išsinuomoti savo verslui, svarbu suprasti komercinės nuomos pagrindus. Svarbu patikrinti, ar nuomos sutartyje aprašytos nuomojamos patalpos atitinka turtą, kurį tikitės gauti. Nuomos sutartyje turėtų būti nurodytas gatvės adresas ir sklypo planas, kuriame pavaizduotos nuomojamos patalpos, taip pat nustatytas patalpų kvadratinis plotas. Taip pat svarbu atsižvelgti į nuomos sutarties trukmę - nuomos sutartys gali būti sudaromos nuo mėnesio iki mėnesio, trumpalaikės (pvz., 6 mėnesių ar 1 metų) arba ilgalaikės (kelerių metų). Taip pat svarbu suprasti, kuo komercinių patalpų nuomos sutartys skiriasi nuo gyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys yra palankesnės nuomininkui, o komercinių patalpų nuomos sutartys paprastai rašomos nuomotojo naudai. Galiausiai nuomos sutartyje turėtų būti aiškiai nurodyta nuomos mokesčio suma ir jo mokėjimo terminas. Be to, būtinai atidžiai perskaitykite nuomos sutartį ir patikrinkite, ar visa pateikta informacija yra tiksli. Prieš pasirašydami nuomos sutartį taip pat įsitikinkite, kad suprantate jos nutraukimo pasekmes.
Komercinių Patalpų Tipai
* Mažmeninės prekybos vieta* Biurai* Pramoniniai pastatai* Sandėliai* Daugiabučiai namai* Lanksčios erdvės
NT Rinkos Apžvalga
Maža būstų pasiūla, prastos kreditavimo sąlygos ir neišvystytas komercinio nekilnojamojo turto sektorius - taip atrodė Lietuvos NT rinka 1998 metais.
Butų Kainų Pokyčiai
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų spalio mėnesio reikšmė sumažėjo 0,1% (2023 metų rugsėjo mėnesio reikšmė nesikeitė).
2023 metų spalio mėnesį: - Vilniuje butų pardavimo kainos sumažėjo 0,1% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.565 Eur (-3 Eur/m²)
- Kaune butų pardavimo kainos sumažėjo 0,1% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.722 Eur (-2 Eur/m²)
- Panevėžyje butų pardavimo kainos sumažėjo 0,4% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.074 Eur (-4 Eur/m²)
- Klaipėdoje užfiksuotas 0,3% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.619 Eur (+6 Eur/m²)
Naujų Būstų Statybos
Naujausiais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, pradėtų statyti būstų skaičius daugiabučiuose (trijų ar daugiau būstų pastatuose) Lietuvoje 2023 m. I-III ketv., palyginti su 2022 metų tuo pačiu laikotarpiu, sumažėjo net 49%. Per tą patį laikotarpį leistų statyti būstų skaičius daugiabučiuose susitraukė 51%.
| Miestas | Naujų butų realizacijos apimtys (2023 m. sausio-spalio laikotarpis) | Pokytis, palyginti su 2022 m. vidurkiu |
| Vilnius | Mažesnės | -13% |
| Kaunas | Mažesnės | -30% |
| Klaipėda | Mažesnės | -27% |
tags:
#nuomos #sutartys #is #prekybos #centro