Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkų ir nuomotojų santykius dažnai lydi įvairūs nesutarimai, todėl svarbu žinoti savo teises ir pareigas, kad išvengtumėte nesusipratimų ir ginčų. Šiame straipsnyje aptarsime nuomotojo teises keisti nuomos sąlygas, remiantis Lietuvos Respublikos Civiliniu kodeksu ir teismų praktika.
Nuomos Sutartis: Būtinas Rašytinis Susitarimas
Pagal CK 6.477 straipsnį, nekilnojamojo turto nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Kruopščiai sudaryta sutartis užtikrina aiškumą dėl šalių įsipareigojimų ir teisių, taip pat leidžia lengviau spręsti galimus ginčus. Verslo atveju rekomenduojama sudaryti ne tik sutartį, bet ir jos priedus, kuriuose būtų detalizuota patalpų būklė, naudojimosi sąlygos bei remonto atsakomybė.
Nuomos terminas yra vienas svarbiausių sutarties punktų, kuris turi būti tiksliai apibrėžtas. CK 6.482 straipsnis nustato, kad nuomos sutartis gali būti sudaroma terminuotam arba neterminuotam laikotarpiui. Terminuotos sutartys suteikia abiem šalims aiškumą dėl nuomos trukmės, o neterminuotos sutartys leidžia daugiau lankstumo, tačiau reikalauja aiškių nutraukimo sąlygų.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti apsigyventi nuomininkui gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa, mokėti nuomos mokestį. Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitais pagrindais. Nuomininkas yra pilietis, kuris savo vardu ir dėl šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kai nuomotojas yra savivaldybė, įmonė, organizacija, turi būti sudaroma raštu. Ją pasirašo įgaliotasis pareigūnas ir nuomininkas.
Savivaldybių ir įmonių, organizacijų gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalyku gali būti tik atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių ir su ja susijusių pagalbinių patalpų.
Patalpų naudojimo paskirtis
CK 6.478 straipsnis numato, kad patalpų nuomos sutartyje turi būti aiškiai nurodyta patalpų naudojimo paskirtis. Pavyzdžiui, patalpos gali būti skirtos komercinei, administracinei ar kitokiai veiklai. Ši informacija yra svarbi ne tik šalių susitarimams, bet ir atitikties teisės aktams užtikrinimui.
Nuomininkas turi teisę naudotis patalpomis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir reikalauti, kad nuomotojas užtikrintų tinkamą patalpų būklę. Taip pat nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį ir rūpintis patalpų priežiūra.
CK 6.483 straipsnyje nustatyta, kad nuomotojas privalo užtikrinti, jog patalpos būtų tinkamos naudoti pagal sutartyje nurodytą paskirtį. Nuomotojas taip pat turi užtikrinti, kad patalpos būtų techniškai tvarkingos, ir, jei reikia, atlikti būtinus remonto darbus (išskyrus tuos, kurie pagal sutartį yra perduodami nuomininko atsakomybei).
Nuomos Mokesčio Koregavimas
Vienas iš svarbių aspektų, į kurį verta atkreipti dėmesį, yra nuomos mokesčio koregavimo galimybės ir tvarka. CK 6.487 straipsnis leidžia šalims sutartyje numatyti nuomos kainos indeksavimą, pavyzdžiui, pagal infliacijos rodiklius ar rinkos sąlygų pokyčius. Nuomininkas turėtų atkreipti dėmesį į tai, kaip dažnai ir kokiu mastu gali būti keičiamas nuomos mokestis.
Šiuo laikotarpiu kai kuriems gyventojams gali būti ypač aktualūs nuomos mokesčio keitimo klausimai. Advokato A. Bertulio teigimu, šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus. Šalims šio klausimo neaptarus, galiotų bendra nuostata, kad vienai šaliai prieštaraujant, nuomos mokestis negalėtų būti keičiamas.
Subnuoma ir Nuomos Teisių Perleidimas
Verslo praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai nuomininkas nori dalį patalpų išnuomoti kitoms įmonėms arba perleisti nuomos teises. CK 6.492 straipsnis reglamentuoja, kad subnuomos ar nuomos teisių perleidimo sąlygos turi būti aiškiai nurodytos sutartyje. Be nuomotojo sutikimo tokie veiksmai paprastai negalimi.
Todėl nuomininkui svarbu derėtis dėl lankstesnių sąlygų, kurios leistų efektyviau valdyti patalpų erdvę, jei keistųsi veiklos mastai ar atsirastų poreikis bendradarbiauti su kitomis įmonėmis.
Nuomininkas privalo naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį. Nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis. Atsako už daikto praradimą, jeigu neįrodo, kad taip atsitiko ne dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės.
Jeigu paaiškėja išnuomoto daikto trūkumų, nuomininkas turi teisę savo pasirinkimu: reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas; išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui; reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.
Nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį. Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, jis turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja.
Ginčų Sprendimo Tvarka
Ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko sprendimo tvarka turi būti numatyta sutartyje. CK 6.497 straipsnyje numatyta, kad ginčai pirmiausia sprendžiami šalių susitarimu. Jei susitarimo pasiekti nepavyksta, ginčai sprendžiami teisminiu būdu.
Pagal CK 6.494 straipsnį, sutarties nutraukimas gali būti inicijuojamas tiek nuomotojo, tiek nuomininko, tačiau tik esant pagrįstoms priežastims arba sutartyje numatytoms sąlygoms. Terminuota nuomos sutartis paprastai negali būti nutraukiama prieš terminą, išskyrus atvejus, kai kita šalis iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas.
Nuomininko atsakomybė už daiktų sugadinimą
Įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.
Dėl šių priežasčių labai svarbu prieš nuomos pradžią ne tik surašyti, bet ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą. Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų.
Kada moka nuomininkas?
Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.
Vandentiekio, nuotekų ar kitų inžinerinių sistemų gedimų remontas paprastai yra nuomotojo rūpestis ir atsakomybė, jei dėl šių gedimų nebūtų nustatyta nuomininko kaltė (pvz.: netyčia pragręžtas vandentiekio vamzdis).
Inventoriaus Nuomos Sąlygos
Be patalpų nuomos, svarbu paminėti ir inventoriaus nuomos sąlygas, kurios taip pat reglamentuoja nuomininko teises ir pareigas. Štai keletas pagrindinių aspektų, kuriuos verta žinoti:
- Inventoriaus būklė: Nuomininkas patvirtina, kad nuomojamas inventorius yra tinkamas eksploatavimui, nėra jokių pretenzijų dėl nuomojamo inventorius būklės, kad inventorius buvo perduotas nuomininkui tvarkingas, veikiantis ir pilnos komplektacijos.
- Informacija apie naudojimąsi: Nuomininkas patvirtina, kad nuomotojas suteikė visą reikiamą informaciją nuomininkui apie nuomojamo inventoriaus naudojimosi ypatumus.
- Fizinė būklė: Nuomininkas patvirtina, kad yra fiziškai sveikas ir galintis naudotis išnuomotu inventoriumi, turi praktikos ir visus tam reikalingus įgūdžius.
- Atsakomybė už žalą: Grąžinant inventorių nuomotojui sugadintą ar nepilnos komplektacijos, padarytą žalą nuomotojui pilnai atlygina nuomininkas pagal nuomotojo nustatytus įkainius.
- Grąžinimo laikas: Inventorius turi būti grąžintas nuomotojui sutartu laiku. Grąžinus inventorių vėliau negu buvo susitarta, už pavėlavimą nuomininkas primoka pagal nuomotojo nustatytus įkainius.
Nuomininko teisės ir pareigos inventoriaus nuomos atveju
- Nuomininkas privalo saugoti ir tausoti išnuomotą inventorių, naudotis juo pagal inventoriaus paskirtį.
- Nuomininkas privalo mokėti už suteiktas paslaugas remiantis nuomotojo pateiktais įkainiais.
- Nuomininkas privalo kuo skubiau pranešti nuomotojui apie inventoriaus praradimą, sugadinimą, bet kokią kitą patirtą žalą, bei jo grąžinimo termino pratęsimą.
- Nuomininkas turi teisę palikti užstatą už inventorių kurį nuomoja pats ar jo šeimos nariai ar kiti asmenys už kuriuos nuomotojas sutinka laiduoti savo užstatu.
Nuomotojo teisės ir pareigos inventoriaus nuomos atveju
- Nuomotojas turi teisę nenuomoti inventoriaus asmenims, kurie atsisako palikti užstatą, yra apsvaigę, elgiasi neadekvačiai, kelia įtarimų dėl inventoriaus grąžinimo, turi fizinių traumų, nori išsinuomoti inventorių, kuris jiems netinka pagal naudojimosi instrukciją, nesutinka už inventoriaus nuomą sumokėti prieš inventoriaus nuomos faktą, reikalauja dokumentų dėl užstato paėmimo - padavimo fakto ir/arba inventoriaus priėmimo - perdavimo akto.
- Nuomotojas turi teisę pats parinkti nuomotojui pastarajam tinkamiausią inventorių, atsižvelgiant į inventoriaus naudojimo instrukcijas ir nuomotojo fizines charakteristikas.
- Nuomotojas turi teisę savo nuožiūra taikyti nuolaidas nuomininkų grupėms ar kitais atvejais.
Apmokėjimo sąlygos inventoriaus nuomos atveju
- Sumokėti už inventoriaus nuomą galima grynaisiais pinigais arba bankine kortele.
- Sumokėti už inventoriaus nuomą reikia prieš nuomos faktą.
- Jei nuomininkas nežino kiek užtruks inventoriaus nuoma, jis iš karto turi sumokėti už minimalų numanomą nuomos laiką (ne mažiau kaip 0,5 valandos), o jeigu nuoma tęsis ilgiau, primokėti gali sugrįžęs į nuomos vietą ir gražinęs inventorių.
Įsipareigojimai ir atsakomybė inventoriaus nuomos atveju
- Nuomininkas yra pilnai morališkai ir finansiškai atsakingas už naudojimąsi nuomotu inventoriumi laikotarpiu nuo jo perdavimo iki grąžinimo.
- Nuomininkas yra pilnai atsakingas už savo ir savo vaikų sveikatą ir gyvybę inventoriaus naudojimosi laikotarpiu.
- Už padarytą žalą, kurią tiesiogiai arba netiesiogiai padarys nepilnametis, naudodamasis išnuomotu inventoriumi, bus atsakingi nepilnamečio tėvai arba teisėti globėjai/atstovai.
Nuomotojo teisė nutraukti sutartį prieš terminą
Nuomotojas, nepažeisdamas nuomininko teisių, turi teisę tikrinti, ar nuomininkas tinkamai naudojasi išsinuomotu daiktu. Jis turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu:
- nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal sutartį ar daikto paskirtį;
- nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto būklę;
- nuomininkas nemoka nuomos mokesčio;
- nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti;
- yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Svarbu atsiminti
Apibendrinant, galima pasakyti, kad nuomos sutartis turėtų išgelbėti nuomininką ir nuomotoją nuo konfliktų, tačiau net kilus dideliems ginčams, teisminis jų sprendimo būdas nėra pats geriausias, nes atima daug laiko ir finansų. Būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje.
Nuomininkas turės įrodinėti, kad išnuomotas daiktas buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas (t. y. nesugadintas). Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties keitimo sąlygas Lietuvoje, remiantis įstatymais ir teismų praktika. Straipsnyje pateikiama informacija padės tiek nuomotojams, tiek nuomininkams geriau suprasti savo teises ir pareigas bei išvengti galimų ginčų.
Bendrosios nuostatos
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamąjį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota.
Jeigu nuomos sutartis yra neterminuota, tai abi šalys turi teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjusios apie tai viena kitą prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai - prieš tris mėnesius iki nutraukimo.
Sutarties sąlygų keitimas
Sutarties laisvės principas reiškia, kad šalys laisvos spręsti ne tik dėl sutarties sudarymo, jos sąlygų nustatymo, bet ir dėl sudarytos sutarties vienos, kelių ar visų sąlygų pakeitimo visam sutarties galiojimo terminui ar tam tikram laikui. Sutarties sąlygų pakeitimas, kaip ir jos sudarymas, gali būti atliekamas tik laisva valia sudarytu šalių susitarimu.
Tačiau tam tikrais atvejais besąlygiškas reikalavimas vykdyti šalių teisėtai sudarytos ir galiojančios sutarties sąlygas gali būti nepateisinamas kaip neatitinkantis teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principų (CK 1.5 straipsnis). Tam tikrais atvejais šalių sudaryta sutartis ar atskira jos sąlyga gali būti pakeistos teismo sprendimu.
Tačiau teismo įsikišimas yra išimtinė priemonė, taikoma tik sutartyje numatytais ar įstatymo nustatytais pagrindais, kiekvienu konkrečiu atveju pagal byloje nustatytas aplinkybes konstatavus, kad šalių sutartinių prievolių pusiausvyra yra iš esmės pažeista ir vienai šaliai sutarties vykdymas yra suvaržytas.
Esminis aplinkybių pasikeitimas
Pirmoji būtinoji CK 6.204 straipsnio taikymo sąlyga yra esminių aplinkybių pasikeitimas, įvykęs po sutarties sudarymo. „Sutarties pakeitimas dėl pasikeitusių jos vykdymo sąlygų galimas tik konstatavus sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimą, t. y., pasikeitusios aplinkybės, turinčios reikšmės sutarties vykdymui, turi sukelti prievolių pusiausvyros disbalansą, būti šio disbalanso priežastis“ (LAT 2018-05-25 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-145-421/2018).
Sutarties modifikavimui teismine tvarka esminio aplinkybių pasikeitimo po sutarties sudarymo nepakanka, jis taip pat turėtų įtakoti (suvaržyti) sutarties vykdymą, keisti sutartinių prievolių pusiausvyrą.
Tam, kad būtų konstatuota, jog vienai šaliai sutarties vykdymas yra iš esmės suvaržytas, būtina nustatyti, kad tam tikros aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą ir kad jos atitinka CK 6.204 straipsnio 2 dalyje išvardytus kriterijus:
- aplinkybės atsirado arba nukentėjusiai šaliai tapo žinomos po sutarties sudarymo;
- aplinkybių nukentėjusioji šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti;
- tų aplinkybių nukentėjusioji šalis negali kontroliuoti;
- nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos.
Sutarties vykdymo suvaržymas
Sutarties vykdymo pasunkėjimas neatleidžia sutarties šalies nuo pareigos vykdyti sutartį ir nesuteikia savaime teisės sustabdyti įsipareigojimų vykdymą. Sutarties privalomumo (pacta sunt servanda) principas reiškia, kad šalis, negalinti tinkamai vykdyti sutarties dėl vykdymo suvaržymo esant pasikeitusiomis aplinkybėmis, turi nedelsti ir spręsti sutarties pakeitimo klausimą kuo greičiau, kad būtų atkurta sutartinių prievolių pusiausvyra.
Prašymas kitai šaliai keisti sutartį turi būti pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Beje, prašymo pateikimas taip pat nėra pagrindas sustabdyti sutarties vykdymą, tai tiesiog privalomas ikiteisminis šalių ginčo nagrinėjimas. Jei šalys per protingą terminą po prašymo pateikimo nesusitaria dėl sutarties pakeitimo, tai bet kuri iš jų, t. Delsimas spręsti sutarties pakeitimą, reiškia sutarties tolimesnį galiojimą tomis pačiomis sąlygomis.
Štai civilinėje byloje Nr. 3K-3-623/2013 kasacinis teismas sprendė, kad atsakovas pakeistų sutarčių negalėtų įvykdyti dėl savo sunkios finansinės padėties, t...