Žemės nuomos sutartis yra svarbus susitarimas, reglamentuojantis žemės naudojimą už užmokestį. Šiame straipsnyje aptarsime žemės nuomos sutarties nutraukimo, paveldėjimo ir kitus teisinius aspektus, kurie yra aktualūs tiek nuomotojams, tiek nuomininkams.
Žemės Nuomos Sutarties Esminiai Aspektai
Nuomos sutartis - tai susitarimas, kuriuo viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.547 straipsnio 1 dalis numato, jog žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse nėra numatyta, kad rašytinės formos nesilaikymas daro žemės nuomos sutartį negaliojančią, tačiau kilus ginčui dėl to, ar ji sudaryta, šalys privalėtų įrodyti jos sudarymo faktą bei sutartas sutarties sąlygas. Taigi, siekiant išvengti įrodinėjimo sunkumų ateityje, jeigu susitartumėte dėl naujos nuomos sutarties sąlygų - laikykitės įstatymo numatytos rašytinės formos.
Žemės nuomos sutartis sudaroma raštu. Kai žemė išnuomojama užsienio fiziniams ir juridiniams asmenims, jeigu jie pageidauja, sutartis gali būti surašoma dviem kalbomis: lietuvių ir viena iš užsienio kalbų.
Pagrindiniai Žemės Nuomos Sutarties Aspektai:
- Sutarties terminas: Privačios žemės nuomos terminas nustatomas sandorio šalių susitarimu. Valstybinės žemės nuomos atveju nuomos terminas negali viršyti devyniasdešimt devynerių metų ribos. Šalys turi teisę sudaryti ir neterminuotą nuomos sutartį.
- Nuomos mokestis: Nuomos mokesčio dydis, jei nuomojama žemė yra privati, nustatomas sandorio šalių valia, valstybinės žemės nuomos mokesčio dydis reglamentuojamas atitinkamuose teisės aktuose.
- Subnuoma: Žemės nuomininkas turi teisę subnuomoti žemės sklypą, tačiau tokia teisė turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje. Subnuomotojas neturi teisės keisti žemės nuomos sutartyje numatytų žemės nuomos sąlygų ar reikalavimų.
- Sutarties nutraukimas: Nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą. Jei nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, nuomotojui apie tai turi būti pranešta ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, jei kitokios paskirties žemė - ne vėliau kaip prieš du mėnesius.
Sutarties Nutraukimas
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.564 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkams ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kitos paskirties žemės nuomininkams - prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. Taigi, kadangi Jūs nesutariate dėl nuomos sąlygų pakeitimo, Jūs turite teisę nutraukti žemės nuomos sutartį, tačiau laikykitės įstatyme numatytos įspėjimo tvarkos.
Nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba šalys gali susitarti dėl naujos nuomos sutarties sudarymo. Atsižvelgiant į tai, kad šiuo metu dėl nuomos sutarties sąlygų nesutariate, Jūs turite teisę reikalauti atlaisvinti Jums priklausantį žemės sklypą.
Žemės Nuomos Sutarties Nutraukimo Pagrindai:
- Žemės naudojimas ne pagal sutartį.
- Nuomininko įsipareigojimų nevykdymas.
- Nuomotojo atsisakymas vykdyti remonto darbus.
Valstybinės Žemės Nuoma
Į Nacionalinę žemės tarnybą (NŽT) vis dažniau kreipiasi ūkininkai dėl iš Lietuvos įmonių gaunamų pasiūlymų išsinuomoti ar pirkti ūkininkų naudojamą valstybinę žemės ūkio paskirties žemę.
NŽT pažymi, kad fiziniai ar juridiniai asmenys negali jiems išnuomotų valstybinės žemės sklypų perleisti (parduoti ar išnuomoti) kitiems asmenims.
Vadovaujantis Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklėmis, išnuomotų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų subnuoma negalima, išskyrus atvejus, kai žemės sklypas subnuomojamas asmeniui, su kuriuo sudaryta statinių ar įrenginių (jų dalies), kuriems eksploatuoti žemės sklypas išnuomotas, nuomos ar kito naudojimo sutartis ne ilgesniam nei 5 metai laikotarpiui, ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Teisę išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus be aukciono turi:
- Fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą pasirengimą ūkininkauti.
- Juridiniai asmenys - žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.
- Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, žemės sklypas išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai naudojasi žemės sklypu.
Paveldėjimas ir Nuomos Sutartis
Mirus žemės nuomininkui, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams. Įpėdiniai gali atsisakyti priimti šias teises ir pareigas, tačiau tokiu atveju privalo atlyginti nuomotojui atsiradusius nuostolius. Jei žemės nuomininkas juridinis asmuo reorganizuojamas, teisės ir pareigos pereina po reorganizavimo atsiradusiam juridiniam asmeniui.
Teisinis Reglamentavimas ir Rekomendacijos
Privačios ir valstybinės žemės teisinis reglamentavimas yra skirtingas. Lietuvos Aukščiausiasis teismas, aiškindamas valstybinės žemės nuomos teisinius santykius yra nurodęs, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas, kuris riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos, tuo tarpu privačios žemės nuomos santykiams būdingas sutarčių laisvės principas, kuris suteikia galimybę sandorio šalims susitarti dėl sutarties sąlygų.
Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos pilietis bei užsienio fiziniai ir juridiniai asmenys.
Žemės nuomos sutartys, kaip minėta, dažniausiai būna ilgalaikės, todėl rekomenduotina joms skirti išskirtinį dėmesį dar iki sutartinių santykių pradžios ar sudarant sutartį.
Svarbu! Jei nuomotojas nevykdo savo pareigų susijusių su žemės sklypo inžinerinių įrenginių remontu, nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį nesilaikydamas nurodytų terminų.
Pavyzdys iš Teismų Praktikos
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. spalio 15 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, išnagrinėjo analogišką situaciją, kai buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu pasikeitė nekilnojamojo turto savininkas, kuris vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, kadangi nuomininkas nesutiko su naujojo savininko pasiūlymu keisti sudarytos nuomos sutarties sąlygas.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad byloje nenustatyta jokių konkrečių nuomininko veiksmų, kurie leistų naujajam žemės savininkui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje.
Dažnas atvejis, kai ūkininkai žemės sklypus valdo nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu. Akivaizdu, jog žemės sklypo, kurį nuomininkas naudos ūkininkavimui, nuomos terminas nėra ir negali būti apibrėžiamas mėnesiais - tokių nuomos sutarčių terminai pradedami skaičiuoti mažiausiai penkmečiais, o standartiškai šalys tariasi dėl 10-20 metų, t. y. sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis.
Remigijus Žemaitaitis: „VMI atlikom visas pareigas“
