Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.
Nekilnojamojo turto nuoma - ką reikia žinoti norint išnuomoti turtą? | Teisinėkonsultacija.lt
Pagrindiniai Mokesčių Tipai, Susiję su Nekilnojamu Turtu
Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams.
- 10 metų terminas. Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą.
- 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta. Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės. Beje, jei nuosavybė priklauso dviem asmenims, registruotis reikia abiems.
- Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai. Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
Kada Reikia Mokėti Pajamų Mokestį?
Nekilnojamąjį turtą (NT) pardavę gyventojai pajamų mokestį turi mokėti tada, kai NT parduoda brangiau nei įsigijo ir neišlaikė jo nuosavybėje 10 metų. Mokestis skaičiuojamas nuo skirtumo tarp pardavimo ir pirkimo kainos.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM): Kaip Apskaičiuojamas?
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Atkreipiamas dėmesys, kad pardavus nekilnojamąjį turtą, kurio pardavimo pajamos neapmokestinamos, deklaruoti nekilnojamojo turto pardavimo pajamų neprivaloma.
Pavyzdys: GPM Apskaičiavimas
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai).
Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Kokie Mokesčiai Taikomi Parduodant Savos Statybos Gyvenamąjį Namą?
Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.
Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).
Parduodate Naujos Statybos Butą / Namą, Kurį Pirkote su Daline Apdaila. Kaip Bus Apmokestintas Gautas Pelnas?
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Gyventojų Pajamų Mokesčio Nereikia Mokėti:
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.
- Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
- Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.
Paveldėtas Turtas: Mokesčių Niuanasai
Paprastai paveldėtu turtu skubama atsikratyti gana greitai, bet ar tikrai tai naudinga. Reikia atkreipti dėmesį, kad jei esate ne pirmos eilės giminaitis tam žmogui, iš kurio paveldėjote turtą, teks sumokėti 15 proc. GPM. Pirmos eilės giminaičiai yra sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai seserys, vaikaičiai ir įvaikiai.
Mokesčius mokėti parduodant paveldėtą NT reikia ne nuo visos sumos, o nuo pelno. Pelnas yra jūsų gauta suma minus reali NT rinkos vertė. Jei pardavėte paveldėtą butą Vilniuje už 100 000 eurų, o jo rinkos vertė yra 80 000, gyventojų pajamų mokestį turėsite susimokėti nuo skirtumo - 100 000-80 000=20 000eur.
Pavyzdžiui, pelnas yra 0 eurų, jei rinkos vertė yra 80 000ir pardavėte už 80 000 ar dar mažiau, mokesčių mokėti nereikia. Rinkos vertė būna nurodyta "Registrų centre" pagal vidutine tos vietovėsobjekto kainą.
Realią rinkos kainą nustato atestuoti turto vertintojai, kurie įvertiną objekto kainą pagal toje vietoje vykdomus sandorius per 1 kalendorinius metus (kartais "Registrų centro" nurodyta vertė būna dvigubai mažesnė, tad galimos įvairios spekuliacijos.). Turto vertintojai gali atlikti preliminarų ir išsamų turto vertinimą. Preliminarūs turto vertinimai kainuoja ne taip jau ir daug - 30-50 eurų, tačiau parduodant reikės išsamaus turto vertinimo. Išrašo iš VĮ "Registrų centras" nepakaks.
Nepamirškite, kad mokesčiai skaičiuojami tik nuo nekilnojamo turto kainų. Jei parduodate paveldėtą butą su baldais ir buitine technika, kilnojamas turtas ir daiktai turėtų būti parduodami atskirai. Taip išvengsite sumaišties dėl mokesčių.
Atminkite, kad jei po paveldėjimo NT turtą renovavote ir tvarkėte patys ir turite tai patvirtinančius dokumentus, tos sumos skaičiuojamos kaip jūsų išlaidos ir minusuojamos iš galutinės pardavimo kainos. Pavyzdžiui, paveldėjote kaime sodybą ir už 5000 eurų pakeitėte stogą. Rinkos vertė - 30 000 bet norite parduoti už 50 000. Paprastai mokesčiai būtų skaičiuojami nuo skirtumo 50 000 - 30 000 = 20 000, bet jūs išleidote 5000 eurų remontui, todėl mokesčius reikės skaičiuoti nuo sumos be išlaidų - 20 000 - 5000 = 15 000 eur.
Aišku, remonto darbų gali būti ir daugiau, juos galite atlikti ir patys su šeima, reiktų tik išsaugoti visų statybinių medžiagų pirkimo kvitus, o dar geriau - sąskaitas. Jas pateikę mokesčių inspekcijai (jeigu reikia) galėtumėte ženkliai sumažinti mokesčiais apmokestinamą sumą.
Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas.
Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina. Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą.
Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.
Sakykime, Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur. Kadangi tai paveldėtas butas, tikriausiai tai nėra Jūsų svajonių butas ir Jūs norėtumėte jį parduoti, o už gautus pinigus nusipirkti tai, kas labiau atitiks Jūsų poreikius. Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur.
Ką Galima Padaryti, Kad Įsigijimo Kaina Atitiktų Realią Rinkos Vertę?
Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė.
Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą. Sandoris galėjo įvykti prieš keletą mėnesių arba prieš keletą metų, svarbu, kad vertintojas turėtų galimybę objektyviai nustatytą turto būklę ir atitinkamą vertę įsigijimo dieną.
Turto Apmokestinamoji Vertė
Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo, reikia sumokėti GPM. Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės.
Svarbu žinoti, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %. Pvz.: Jūs paveldėjote butą, kurio vertė yra 100.000 Eur, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70.000 Eur (-30%).
Nekilnojamojo Turto Nuoma ir Mokesčiai
Nekilnojamojo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą.
Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla. Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.
Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Gyventojų Pajamų Mokesčio Deklaravimas ir Mokėjimas
Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d.
Deklaravimas iki Gegužės 2 d.
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Svarbu Įvertinti GPM Lengvatų Sąlygas
Tad, jei planuojate parduoti nekilnojamąjį turtą, svarbu iš anksto įvertinti, ar atitinkate GPM lengvatų sąlygas, ir pasirūpinti reikiamais dokumentais. Tai padės išvengti galimų nesusipratimų su mokesčių administratoriumi.
VMI Priminimas: Pajamų Deklaravimas
Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) primena, kad gyventojai, kurie per 2024 m. pardavė nekilnojamąjį turtą (NT), kurį nuosavybėje išlaikė trumpiau nei 10 metų, ar transporto priemonę, kuri buvo išlaikyta trumpiau nei 3 metus, iki gegužės 2 d. turi pateikti pajamų mokesčio deklaraciją.
Naujausiais VMI duomenimis pajamų mokesčio deklaracijų už parduotą neišlaikytą NT ir transporto priemonę laukiama iš maždaug 133 tūkst. gyventojų iš kurių 53 proc. jas jau pateikė.
Pardavusiems NT
Gyventojai, kurie pernai pardavė butą, namą, žemės sklypą ar kitą NT objektą, išlaikytą trumpiau nei 10 metų, turi deklaruoti pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo gauto pelno - skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos.
Atkreipiame dėmesį į NT pardavimui taikomas išimtis:
- Tais atvejais, kai iki parduodant būstą jame buvo deklaravę savo gyvenamąją vietą bent 2 metus, pateikti deklaracijos ir GPM mokėti nereikės.
- Jei gyventojas parduotame būste buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nuo jo pardavimo įsigijo kitą būstą ir jame deklaravo savo gyvenamąją vietą, pajamų mokesčio deklaracijos pateikti ir GPM mokėti taip pat nereikia.
Pardavusiems Transporto Priemonę
Pajamas taip pat turi deklaruoti gyventojai, kurie pernai pardavė automobilį, motociklą ar kitą transporto priemonę, jeigu nuo įsigijimo iki pardavimo nebuvo praėję 3 metai. Tokiu atveju 15 proc. GPM taikomas nuo gauto pelno.
Svarbu pažymėti - deklaruoti ir GPM mokėti nereikia tuo atveju, jei transporto priemonė buvo išlaikyta ilgiau nei 3 metus.
Pavyzdys: Automobilio Pardavimas
Pavyzdžiui, automobilį įsigijus už 1500 Eur ir nepraėjus 3 metams jis parduodamas už 2000 Eur. Tokiu atveju 15 proc. GPM reikia sumokėti tik nuo pelno, t. y. 500 Eur.
GPM tarifai
NT pardavimo pajamos apmokestinamos 15 arba 20 proc. Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, kartu su kitomis, nesusijusiomis su darbo santykiais, pajamomis, neviršija 120 VDU (136 344 eurų), tai jos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu, o 120 VDU viršijanti minėtų pajamų dalis apmokestinama 20 proc.Lentelė: Pagrindinės Taisyklės ir Išimtys
| Situacija | GPM Mokėjimas | Papildomos Sąlygos |
|---|---|---|
| NT išlaikytas 10+ metų | Nereikia | - |
| Parduotas paveldėtas NT (trumpiau nei 10 metų) | Gali reikėti | Retrospektyvinis vertinimas, kaina ≤ vertinimo |
| Gyvenamoji vieta deklaruota 2+ metus | Nereikia | - |
| Gyvenamoji vieta deklaruota < 2 metus | Gali nereikėti | Per 1 metus įsigyjamas kitas būstas ir deklaruojama gyvenamoji vieta |
tags: #pajamu #deklaravimas #pardavus #nekilnojama #turta