Nekilnojamojo turto kainos Portugalijoje: apžvalga ir tendencijos

Portugalijai nepavyksta išspręsti aukštų būsto nuomos kainų problemos. Šalyje neseniai vyko protestai, kuriais buvo siekiama atkreipti dėmesį, kad vis daugiau žmonių nebeišgali susimokėti už nuomą.

Lisabona, Portugalijos sostinė

Nuomos kainų augimas ir jo priežastys

Lietuvė Vaida Deikaitė Portugalijoje gyvena nuo 2018 metų. Lietuvė sako, kad savo pirmąjį būstą rado per vieną iš nuomos agentūrų. Anot V. Deikaitės, didžiausi pykčiai kyla dėl Lisabonoje gyvenančių atvykėlių, dirbančių užsienio bendrovėse, kurie išgali mokėti už nuomą 1500 Eur ir daugiau. Jos teigimu, problema dėl nuomos kainų paaštrėjo po koronaviruso pandemijos, kai atsivėrus sienoms Portugaliją vėl užplūdo užsieniečiai.

Kad nuomos kainų augimui įtakos turėjo COVID-19 pandemija patvirtina ir su lietuviais klientais Portugalijoje dirbanti NT turto agentė Saulė Čaplikaitė. Jos teigimu, tai susiję su tuo metu išpopuliarėjusiais skaitmeniniais klajokliais (angl. „digital nomads“). Didelis sprogimas įvyko 2022 metų vasarą, kai vėl buvo galima laisvai keliauti. Atsirado ne tik „digital nomads“, bet ir neįtikėtinas srautas turistų, o po to ir studentų, atvykstančių mainų programai.

Anot NT specialistės, situacija darėsi kritinė, todėl Portugalijos valdžia ėmė įvedinėti dar griežtesnius suvaržymus tiek trumpalaikei, tiek ilgalaikei nuomai. S. Čaplikaitės teigimu, deja, tai jau po fakto, nes didelė dalis vietinių neišgali susimokėti tokių sumų. Tai, kas vos prieš porą metų buvo buto nuomos kaina, dabar yra kambario kaina.

Pasak S. Čaplikaitės, didžiausios nuomos kainos fiksuojamos Lisabonoje ir Porte, kitur situacija dar kontroliuojama. Tuo metu mažiausiai už būstą nuomininkai, anot S. Čaplikaitės, moka šalies viduryje esančiuose regionuose, kur nėra priėjimo prie vandenyno, pavyzdžiui, Santarene. S. Čaplikaitė patvirtino, kad Portugalijos sostinėje jau seniai egzistuoja gatvių, kuriose įsikūrę palapinių miesteliai.

Taip pat žmonės pradėjo statyti palapines net ir ne centriniuose rajonuose, o palei vandenyną. Pasak NT agentės, dėl didelės paklausos būstą išsinuomoti Portugalijoje yra nelengva užduotis, o pamačius gerą variantą nėra daug laiko galvoti. Jei kalbame apie šiek tiek brangesnius, prabangesnius „luxury“ tipo apartamentus, trūkumo ir skubos nėra.

Pašnekovės teigimu, radus patinkantį butą gali tekti įveikti ir nemažą atranką. Kadangi Portugalijoje įstatymai yra palankesni besinuomojančiam, o ne šeimininkui, tai praktiškai vienintelis būdas turėti kažkokią kontrolę. V. Deikaitė priduria, kad vis dar nemažai būstų nuomojama nelegaliai, t. y. be sutarčių.

Nuomojamo būsto mokestis gan didelis, dėl to nemažai savininkų vis dar nori išvengti papildomų išlaidų ir visą nuomos sumą pasilikti sau. Didžiausias minusas - jokių garantijų. Gali tekti ir be elektros ar su varvančiu stogu gyventi mėnesių mėnesius, kol sutaisys, kas, turint omenyje senos statybos namus, visai tikėtina.

Nekilnojamojo turto kainų dinamika

Tyrimai rodo, kad 2012-2021 m. būsto kainos Portugalijoje padidėjo 78 proc., o tuo metu visoje Europos Sąjungoje - tik 35 procentais. Tūkstančiai portugalų šeštadienį išėjo į Lisabonos ir 20-ies kitų šalies miestų gatves reikalaudami stipresnio vyriausybės įsikišimo, kad būtų suvaldytos nebeįperkamu tapusio būsto kainos.

Po kelerių metų spartaus kainų augimo 2024 m. Portugalijos nekilnojamojo turto rinkoje prasidėjo prisitaikymo fazė. Nors bendras augimo tempas, palyginti su pokovidiniu bumu, sulėtėjo, rinka, veikiama aukštesnių palūkanų normų ir pasaulinio ekonominio neapibrėžtumo, išliko akivaizdžiai atspari.

Svarbiausios 2024 m. tendencijos:

• Sulėtėjęs kainų augimas: Nors kainos daugelyje sričių toliau augo, vertės didėjimo tempas, palyginti su 2022-2023 m., pastebimai sulėtėjo.
• Sandorių apimties koregavimas: Didesnės skolinimosi išlaidos paveikė prieinamumą, todėl bendras nekilnojamojo turto sandorių skaičius, palyginti su pikų metais, sumažėjo.
• Regioniniai skirtumai: Rezultatai įvairiuose regionuose labai skyrėsi. Lisabonoje, Porte ir Algarvėje paklausa, ypač aukštos kokybės nekilnojamajam turtui, toliau augo, nors pirkėjai buvo jautresni kainoms.
• Politikos pokyčių poveikis: Oficialus neįprastinio gyventojo (NHR) programos nutraukimas naujiems pareiškėjams (2023 m. pabaigoje) ir „Auksinės vizos“ programos per nekilnojamojo turto investicijas panaikinimas iš pradžių sukėlė neaiškumų.
• Statybos kaštai ir pasiūla: Padidėję statybos kaštai toliau kėlė iššūkių naujų statybų plėtrai, ribodami naują pasiūlą ir palaikydami esamų objektų kainas, ypač energiją taupančių modernių nekilnojamojo turto objektų.

Apskritai 2024 m. nebuvo nuosmukio metai, o veikiau stabilizacijos ir prisitaikymo prie naujos palūkanų normų aplinkos bei besikeičiančios politinės aplinkos metai. 2025 m. Euribor normų raida išlieka kritiniu veiksniu. Nors 2024 m. centriniai bankai palūkanų normas laikė stabilias, rinkos lūkesčiai linksta prie laipsniško jų mažinimo 2025 m. Žemesnės skolinimosi išlaidos pagerintų prieinamumą vietiniams pirkėjams, priklausomiems nuo hipotekų, ir galėtų paskatinti sandorių apimtis.

Portugalija ir toliau traukia didelį užsienio susidomėjimą, kurį lemia gyvenimo būdo veiksniai, santykinis prieinamumas Vakarų Europoje, saugumas ir klimatas. Pirkėjai tampa vis išrankesni, daugiausia dėmesio skirdami kokybei, vietai, energijos efektyvumui ir gyvenimo būdo patogumams. Nuolatinis būsto trūkumas, ypač prieinamų variantų didžiuosiuose miestų centruose, išlieka lemiamu bruožu. Šis pasiūlos ir paklausos disbalansas palaiko nekilnojamojo turto vertes, ypač gerai įsikūrusiuose ir moderniuose objektuose.

Lisabona ir Portas išlieka nuolatinės paklausos zonomis, ypač aukščiausios klasės ir periferinėse zonose, siūlančiose geresnį kainos ir kokybės santykį. Dėmesys skiriamas aukštos kokybės renovacijoms ir naujiems statiniams su moderniais patogumais. Prabangos segmentas išlieka aktyvus. Algarvė išlieka nuolatiniu tarptautinių pirkėjų (atostogų būstų, pensinio gyvenimo) traukos centru. Stipri vilų ir apartamentų prie pakrantės zonų ir golfo kurortų paklausa.

Sidabrinė pakrantė ir Centrinė Portugalija sulaukia didėjančio susidomėjimo dėl santykinio prieinamumo ir autentiško gyvenimo būdo patrauklumo. Potencialas stipresniam procentiniam kainų augimui nuo žemesnės bazės. Perspektyvūs sektoriai komerciniame nekilnojamame turte yra logistika, duomenų centrai ir galimai svetingumo sektorius.

Pirkėjų pageidavimai vis labiau krypsta į tvarius ir energiją taupančius namus. Renovacijos projektai, orientuoti į energinį atnaujinimą, yra patrauklūs. Senesnio nekilnojamojo turto įsigijimas gali reikalauti reikšmingų investicijų į energijos efektyvumo gerinimą, kad atitiktų šiuolaikinius pirkėjų lūkesčius ir būsimus reguliavimo reikalavimus. Prabangos rinkos segmentas, ypač prekės ženklo rezidencijos, susietos su žinomais viešbučių ar gyvenimo būdo prekės ženklais, toliau traukia turtingus asmenis. Nepaisant bendro rinkos sulėtėjimo, tikimasi, kad prabangos segmentas išliks santykinai atsparus dėl turto koncentracijos ir Portugalijos patrauklumo kaip aukščiausios klasės kelionių tikslo.

Nekilnojamojo turto sektorius tęsia savo skaitmeninę transformaciją. Internetiniai portalai, virtualūs turai, skaitmeninis dokumentų tvarkymas ir pažangios duomenų analizės tampa standartu.

Prognozės 2025 metams

Bendra 2025 m. daugumos rinkos analitikų konsensusas rodo nuolatinį, tačiau nuosaikų Portugalijos nekilnojamojo turto rinkos augimą 2025 m. Prognozės dažnai svyruoja apie 5-8 % bendram rinkos ar investicijų augimui, nors gyvenamųjų nekilnojamojo turto kainų augimas tam tikruose perkaitusiuose rajonuose gali būti labiau prislopintas. Pagrindiniai varikliai išlieka teigiami: tikėtinas palūkanų normų mažėjimas, nuolatinė tarptautinė paklausa, būsto pasiūlos trūkumas ir Portugalijos gyvenimo būdo patrauklumas.

Rinka tikėtina taps vis labiau segmentuota, o rezultatai reikšmingai skirsis priklausomai nuo vietos, nekilnojamojo turto tipo ir kokybės. Tikimasi, kad pirkėjai bus išrankesni ir jautresni kainoms nei aukštumų metais.

Portugalijos nekilnojamojo turto rinka 2024 m. išliko tvirta, pereidama nuo spartaus plėtimosi prie nuosaikesnio augimo. Žvelgiant į 2025 m., vyrauja atsargus optimizmas, kurį skatina galimas palūkanų normų mažėjimas ir nuolatinis tarptautinis patrauklumas, subalansuotas su pasiūlos trūkumais ir prieinamumo rūpesčiais. Rinka toliau vystosi, teikdama pirmenybę kokybei, tvarumui ir strateginiam vietos pasirinkimui.

Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą

Jei ketinate pirkti butą ar namą Portugalijoje, turėsite pirkimo momentu sumokėti žemiau esančius įsigijimo mokesčius bei žyminį mokestį. Nekilnojamojo turto įsigijimo mokestis kinta priklausomai nuo regiono bei NT turto įsigijimo vertės, bei gali būti taikomas nuo 1 iki 8 proc. Atleidimas nuo šio mokesčio mokėjimo taikomas, jei tai yra pirminiam ir nuolatiniam gyvenimui skirtas turtas, kurio vertė yra iki 101 917,00 eurų, jei namas perkamas žemyninėje Portugalijos dalyje.

Atskaitoma dalis yra „nuolaida“, kuri taikoma apskaičiuojant NT mokesčio sumą. Įsivaizduokite, kad perkate pirmąjį ir pagrindinį būstą žemyninėje Portugalijoje už 200 tūkstančių eurų. Šiuo atveju taikomas 7% tarifas, kuris atitinka 14 tūkstančių eurų. paskutinių dvejų nekilnojamojo turto kainų pakopos. Atskaitomos sumos vertė taip pat skiriasi nuo to, kokio tipo turtą perkame. Pirkdami būstą taip pat turite sumokėti su įsigijimu susijusį žyminį mokestį. Valstybė taiko 0,8% nuo turto vertės.

Būsto kainos Portugalijos miestuose

Perkant namą Portugalijoje vidutinė kvadratinio metro kaina (eurai/m2) sausio pabaigoje siekė 2693 eurus, tai rodo idealisto kainų indeksas. Sausio mėnesį būsto kainos pakilo 18-oje iš 20 analizuotų rajonų sostinių, o sąraše pirmavo Évora (17,3 proc.), Beja (16,1 proc.) ir Vila Real (15,5 proc.).

Būsto kainų pokyčiai per pastaruosius metus:

• Santaremas (15,4 proc.)
• Setubalis (14,5 proc.)
• Leirija (12,3 proc.)
• Ponta Delgada (10,6 proc.)
• Bragansa (10,2 proc.)
• Viseu (8,6 proc.)
• Funšalis (8,6 proc.)
• Coimbra (8 proc.)
• Guarda (7,6 proc.)
• Braga (7 proc.)
• Faro (4,7 proc.)
• Porto (3,2 proc.)
• Castelo Branco (3,1 proc.)
• Portalegre (3,1 proc.)
• Viana do Castelo (1,5 proc.)

Aveire būsto kainos išliko praktiškai stabilios. O būsto kaina Lisabonoje iš tikrųjų sumažėjo (-1,1 proc.). Visgi Lisabona išlieka miestu, kuriame būstą įsigyti brangiausia: 5453 eurai/m2. Antrą ir trečią vietas užima Porto (3 605 eurai/m2) ir Funšalis (3 506 eurai/m2).

Kvadratinio metro kainos (eurai/m2) didžiuosiuose miestuose:

• Lisabona: 5453
• Portas: 3605
• Funšalis: 3506
• Faro: 3057
• Setubalis: 2597
• Aveiro: 2499
• Évora: 2358
• Ponta Delgada: 2081
• Koimbra: 1985
• Viana do Castelo: 1912
• Braga: 1901
• Leiria: 1619
• Viseu: 1532
• Vila Real: 1435

Būsto kainų skirtumai lyginant su Lietuva

Lietuva - rytinis, Portugalija - vakarinis ES paribys. Tačiau pagal būsto kainas esame kur kas arčiau Europos didmiesčių nei portugalai. Keliaudami po Europą lietuviai varsto ne tik muziejų duris ar kaitina šonus paplūdimiuose. Pro jų akis neprasprūsta ir kainos nekilnojamojo turto skelbimuose. Pastarieji užkliuvo už akių ir Porto mieste, kuris dar vadinamas Portugalijos Paryžiumi. Šis miestas yra prigludęs prie Atlanto vandenyno, o UNESCO saugomo senamiesčio pastatai aptūpę Duero upės žiotis.

Kiek Porte ar jo apylinkėse kainuoja būstas? Kompanijos „Remax“ portugalų filialo skelbime akis bado skaičius - 69 tūkstančiai eurų. Tiek pinigų prašoma už 123 kvadratinių metrų atnaujintą, visiškai įrengtą vieno miegojo butą, esantį ramiame gyvenamajame rajone. Teigiama, kad namo gyventojams yra rezervuotas garažas ir automobilių parkavimo vietos. Tiesa, ši vieta - 10 kilometrų nuo Porto.

Bent jau tiems, kurie nusprendė pirkti būstą mūsų šalies didmiesčiuose, tokia kaina turėtų atrodyti nenormaliai maža. Pavyzdžiui, sostinės Viršuliškių rajone statomame naujame kvartale už 68 tūkst. eurų galima rezervuoti 48 kv. metrų butą pirmame aukšte, kurio apdaila - tik dalinė. Porte 190 tūkst. eurų įvertintas 2 aukštų pastatas, nuo kurio iki Atlanto vandenyno pakrantėje esančio paplūdimio - 10 minučių kelio pėstute. Šio būsto plotas - 172 kvadratiniai metrai, jame įrengti du miegamieji. Name yra garažas, ūkinės patalpos, greta - sodas.

Porto brokerių skelbimuose yra ir dar juokingesnių kainų. Pavyzdžiui, už 1990 metais statytame name esantį 3 kambarių (55 kv. metrų) butą su terasa prašoma 40 tūkst. eurų. Vilniuje už tiek įmanoma nusipirkti nebent seną vieno kambario butą Naujininkuose ar atokesnių miesto rajonų sovietmečio statybos blokiniuose daugiabučiuose.

Galima žvilgtelėti ir į mūsų pajūrį - kad ir Neringą. Pavyzdžiui, komplekse „Nidos rytys“ 2 kambarių 48 kv. metrų buto kaina siekia 136 tūkst. eurų. Iš 10 čia esančių butų aštuoni - jau parduoti.

Veiksniai, lemiantys kainų skirtumus

„Įtakos būsto kainoms Portugalijoje turi keletas veiksnių. Vienas jų - Portugalijos ekonomika nėra stipri, o nedarbo lygis gana aukštas. Tad žmonių, galinčių įsigyti būstą, nėra daug, paklausa nėra didelė“, - sakė bendrovės „Remax“ ekspertas Andrejus Krutko.

Kitas veiksnys - Porto miestas ar jo apylinkės nėra patraukli investicijų vieta užsieniečiams. Jie mieliau įsigyja nekilnojamojo turto tose Atlanto vandenyno pakrantėse. „Portugalija - ne ta šalis, į kurią žmonės noriai investuoja ir plėtoja turizmo verslą. Turistus labiau vilioja nebent šiai šaliai priklausanti Madeiros sala, kurioje jau sukurta turizmo infrastruktūra. Ši sala ypač patraukli ramaus poilsio mėgėjams“, - kalbėjo A.Krutko.

Tuo metu į Vilnių, anot pašnekovo, žmonės gyventi plūsta iš visos Lietuvos, tad ir būsto poreikis mūsų šalies sostinėje didelis. Pasak nekilnojamojo turto bendrovės „Inreal valdymas“ Investicijų ir analizės departamento vadovo Arnoldo Antanavičiaus, pagrindinė priežastis, kodėl skiriasi būsto kainos įvairiuose mūsų šalies regionuose, yra nevienodas pasiūlos ir paklausos santykis.

„Pavyzdžiui, Neringoje naujos statybos buto su daline apdaila kvadratinio metro kaina sukasi apie 3000-3750 eurų, Palangoje - 30-40 proc. pigiau (apie 1900-2100 eurų). O štai Šventojoje ar kur nors prie pat Palangos kaina siekia tik 1200-1400 eurų“, - vardijo A.Antanavičius.

Be to, Palangos ir Neringos nekilnojamojo turto kainų skirtumui įtaką daro ir tai, kad jose nevienodos galimybės plėtoti naujus projektus - didinti pasiūlą. „Užsieniečiui, nepažįstančiam Lietuvos rinkos, manau, taip pat keistai atrodytų, jei jis palygintų skirtingus būsto skelbimus iš šių skirtingų kurortų prie Baltijos jūros ir pamatytų tokius kainų skirtumus“, - neslėpė pašnekovas.

Portugalijos nekilnojamojo turto rinka

Ar yra pagrindo nerimauti dėl kainų burbulo?

Kai kuriose ES šalyse jau atvirai kalbama apie pernelyg išpūstas kainas. Dėl to ypač daug diskutuojama Vokietijoje. Lietuvoje (tiksliau, Vilniuje) irgi atsiranda požymių apie galimą nekilnojamojo turto kainų burbulą. Per šešis šių metų mėnesius naujos statybos butų kainos sostinėje augo visuose segmentuose: ekonominės klasės padidėjo 4,4 proc. - iki 1360 eurų už kv. m, vidutinės - 1,2 proc. - iki 1720 eurų už kv. m, o prestižinės - 7,5 proc. - iki 2730 eurų už kv. m.

Pasak bendrovės „Inreal“ Investicijų ir analizės departamento vadovo A.Antanavičiaus, sostinėje šiuo metu yra didžiausias pavojus sulaukti dar vieno būsto kainų burbulo: be „pigių pinigų“ aplinkos, yra gana stiprūs kiti rodikliai - didėjantis gyventojų ir darbo vietų skaičius, gana sparčiai augantys atlyginimai. Tai skatina paklausos augimą.

„Todėl nestebina, kad butų rinkos aktyvumas Vilniuje antrąjį šių metų ketvirtį buvo didžiausias per keletą metų - pirkimo ir pardavimo sandoriais įsigyti 2845 butai. Kita vertus, viskas labai greitai subliūkštų pasikeitus bankų finansavimo politikai“, - teigė A.Antanavičius.

Registrų centro duomenimis, liepą prekyba būstu - tiek individualiais namais, tiek butais - Lietuvoje išliko tokia pat kaip birželį. Pirkimo sandoriais perleisti 867 namai - tik trimis pastatais, arba 0,3 proc., daugiau nei birželį.

Liepą Lietuvoje šeimininkus pakeitė 2798 butai - 0,6 proc. mažiau nei birželį ir 2,7 proc. mažiau nei pernykštę liepą. Vilniuje ir Klaipėdoje prekybos būstu rezultatai išliko tokie pat antrą mėnesį iš eilės, o Kaune pirkėjų aktyvumas šiek tiek sumažėjo.

tags: #parduodamas #nekilnojamas #turtas #portugalijoje