Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų. Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims.
Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinimu Lietuvoje, įskaitant Gyventojų pajamų mokestį (GPM), lengvatas ir deklaravimo tvarką.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 12 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Kaip tiksliai apskaičiuojamas GPM pardavus nekilnojamąjį turtą?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) skaičiuojamas nuo gauto pelno: iš pardavimo kainos atimama turto įsigijimo kaina ir leidžiami atskaitymai (notaro mokesčiai, VĮ Registrų centro rinkliavos, vertinimo išlaidos). Gautas skirtumas apmokestinamas 15 proc. arba didesniu GPM tarifu.
Pavyzdžiui: 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
GPM Lengvatos
Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams.
Gyventojų pajamų mokesčio nereikia mokėti:
- 10 metų terminas. Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą.
- 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta. Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
- Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai. Tai turbūt įdomiausia išimtis. Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų.
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 5 metus nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai, o turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.
- Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
- Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.
Kokia turto įsigijimo kaina?
Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina. Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą. Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.
Pavyzdžiui: Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur. Kadangi tai paveldėtas butas, tikriausiai tai nėra Jūsų svajonių butas ir Jūs norėtumėte jį parduoti, o už gautus pinigus nusipirkti tai, kas labiau atitiks Jūsų poreikius. Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur.
Ką galima padaryti, kad įsigijimo kaina atitiktų realią rinkos vertę? Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė.
Ką daryti, jei neužsakėte nepriklausomo vertinimo ir dabar įsigijimo ir pardavimo kainos ženkliai skiriasi? Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą. Sandoris galėjo įvykti prieš keletą mėnesių arba prieš keletą metų, svarbu, kad vertintojas turėtų galimybę objektyviai nustatytą turto būklę ir atitinkamą vertę įsigijimo dieną.
Kokios išlaidos padidina turto įsigijimo kainą (mažina mokesčius)?
Prie įsigijimo kainos galite pridėti dokumentais pagrįstas išlaidas: kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos kaštus, statybines medžiagas (jei statėte patys), energetinio sertifikavimo bei geodezinių matavimų išlaidas. Svarbu turėti vardines sąskaitas faktūras.
Ar reikia mokėti GPM, jei parduodu dovanotą ar paveldėtą turtą?
Jei turtas išlaikytas trumpiau nei 5 metus, GPM gali tekti mokėti. Tačiau jei turtas gautas iš pirmos eilės giminaičių, galima atlikti retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo/dovanojimo datai. Jei pardavimo kaina neviršija šios vertės, mokesčio mokėti nereikės.
Kada taikoma „2 metų deklaravimo“ lengvata?
Mokesčio mokėti nereikia, jei parduodamame būste deklaravote gyvenamąją vietą bent 2 paskutinius metus iki pardavimo. Jei deklaravote trumpiau, lengvata galioja tik tuo atveju, jei per 1 metus po pardavimo įsigyjate kitą būstą ES šalyse ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą.
Esminiai GPM pakeitimai nuo 2026 m.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios reikšmingi Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) ir Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymų pakeitimai. Šie pokyčiai yra dalis platesnės mokesčių reformos, kurios tikslas - suvienodinti gyventojų pajamų apmokestinimo sistemą, kad būtų labiau atsižvelgiama į visų rūšių pajamas.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios nauja GPM tvarka, pagal kurią gyventojo pajamos, įskaitant ir pelną iš NT pardavimo, bus apmokestinamos pagal progresinę sistemą.
Taigi, GPM tarifas kardinaliai keičiasi, ir bus taikomas atsižvelgiant į gaunamas pajamas.
Tai reiškia, kad kuo didesnės metinės pajamos, tuo aukštesnis mokesčio tarifas bus taikomas tik viršijančiai daliai.
Kitaip tariant, gyventojo pajamos, įskaitant ir pelną iš NT pardavimo, nuo 2026 m. bus apmokestinamos pagal šią progresinę sistemą.
Taip pat įskaičiuojamos kitos pajamos, kurios nepriskiriamos darbo ar jiems prilygintiems santykiams.
Vis dėlto, tam tikros pajamos, kurioms įstatyme numatytas 15 proc. GPM tarifas, į bendrą metinių pajamų sumą, apmokestinamą 20, 25 ar 32 proc. tarifais, neįtraukiamos.
GPM lengvatos (išimtys, kada nereikia mokėti šio mokesčio) išlieka tos pačios, išskyrus galimybę parduoti NT neišlaikius jo 10 metų, t. y. užtenka NT išlaikyti tik 5 metus.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. išlieka galimybė tam tikrais atvejais parduoti nekilnojamąjį turtą nemokant GPM. Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) pakeitimai, kurie ypač svarbūs NT vystytojams, statybų bendrovėms ir kitiems PVM mokėtojams, užsiimantiems nekilnojamojo turto pardavimu komerciniais tikslais.
Laikoma, kad pastatas ar statinys yra naujas, kai jis nebaigtas statyti arba kai nuo jo statybų užbaigimo ar esminio pagerinimo įteisinimo nėra praėję 24 mėnesiai. Nuo 2026 m. sausio 1 d. šios nuostatos bus patikslintos.
Kada įsigalios naujasis 5 metų išlaikymo terminas?
Pagal naujus įstatymo pakeitimus, 5 metų terminas įsigalios nuo 2026 m. sausio 1 d. Tai reiškia, kad parduodant turtą po šios datos, užteks jį būti išlaikius 5 metus, kad GPM nebūtų taikomas.
NT Pardavimo Pelno Apmokestinimo Santrauka
Apibendrinant, pateikiame esminius NT pardavimo pelno apmokestinimo kriterijus:
| Kriterijus | Senoji tvarka (iki 2026 m.) | Naujoji tvarka (nuo 2026 m.) |
|---|---|---|
| Išlaikymo terminas | 10 metų | 5 metai |
| GPM tarifas | 15 proc. | 15 proc., kai gautas pelnas iki 12 VDU 20 proc., kai gautas pelnas iki 36 VDU 25 proc., kai gautas pelnas nuo 36 iki 60 VDU 30 proc., kai gautas pelnas daugiau nei 60 VDU |
| Deklaruota gyv. vieta (>2 m.) | Neapmokestinama | Neapmokestinama |
| Turtas: sklypai, miškai | 10 m. išlaikymas | 5 m. išlaikymas |
Pavyzdžiui: 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 100 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2025 metais už 120 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote deklaravę gyv. vietos, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). 19 200 x 15 proc. = 2 880 Eur.
Deklaravimas ir Mokesčių Sumokėjimas
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Iki kada privaloma deklaruoti pajamas ir sumokėti mokestį?
Lietuvos gyventojai deklaraciją turi pateikti ir GPM sumokėti iki kitų metų gegužės 2 dienos. Jei esate oficialiai deklaravę išvykimą iš Lietuvos, pajamas privalote deklaruoti ir mokestį sumokėti per 30 dienų nuo sandorio sudarymo.
Pelno Mokestis Užsienio Vienetams
Kai užsienio vienetas ne per nuolatinę buveinę gauna pajamų už parduotą, kitokiu būdu perleistą nuosavybėn arba išnuomotą nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, esantį Lietuvos Respublikos teritorijoje, tokios pajamos apmokestinamos taikant 16 proc. pelno mokesčio tarifą.
Užsienio vienetai, gavę pajamų už parduotą ar kitokiu būdu perleistą nuosavybėn nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, esantį Lietuvoje turi teisę kreiptis į Lietuvos mokesčių administratorių, kurio veiklos teritorijoje įregistruotas pelno mokestį išskaičiavęs asmuo, dėl pelno mokesčio perskaičiavimo, t. y. pelno mokestį mokėti nuo apmokestinamojo pelno.
Šiuo atveju užsienio vienetai mokesčių administratoriui turi pateikti laisvos formos prašymą dėl mokesčio permokos grąžinimo ir dokumentus, pagrindžiančius nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo kainą bei tokių dokumentų aprašą.
Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM)
NTMĮ 6 straipsnyje nustatyta, kad nekilnojamojo turto mokesčio tarifas yra nuo 0,3 proc. iki 3 proc. nekilnojamojo turto mokestinės vertės.
Konkretų mokesčio tarifą, kuris galios atitinkamos savivaldybės teritorijoje nuo kito mokestinio laikotarpio pradžios, savivaldybės taryba nustato iki einamojo mokestinio laikotarpio birželio 1 d.
Savivaldybės taryba gali nustatyti ir kelis konkrečius mokesčio tarifus, kurie diferencijuojami tik atsižvelgiant į vieną arba kelis iš šių kriterijų: nekilnojamojo turto paskirtį, naudojimą, teisinį statusą, jo technines savybes, priežiūros būklę, mokesčio mokėtojų kategorijas (dydį ar teisinę formą, ar socialinę padėtį) ar nekilnojamojo turto buvimo savivaldybės teritorijoje vietą (pagal strateginio planavimo ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytus prioritetus).
Jeigu savivaldybės taryba iki nurodyto termino nenustato konkrečių mokesčio tarifų, atitinkamą mokestinį laikotarpį tos savivaldybės teritorijoje taikomas 0,3 proc. mokesčio tarifas.
NTMĮ nustatytos lengvatos tam tikros kategorijos turtui.
Taigi, nagrinėjant pateiktą situaciją, užsienio įmonei, kaip nekilnojamojo turto savininkei, atsiranda prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį Lietuvoje.
Šiai prievolei įvykdyti užsienio įmonė turi įsiregistruoti kaip nekilnojamojo turto mokesčio mokėtoja Lietuvoje, pateikdama Užsienio juridinio asmens prašymą įregistruoti į Mokesčių mokėtojų registrą/išregistruoti iš Mokesčių mokėtojų registro FR0227 formą.
Juridiniai asmenys, kurie per mokestinį laikotarpį turėjo nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto, už kurį, pagal NTMĮ nuostatas, turi būti mokamas mokestis, iki kitų metų vasario 15 d.