Nekilnojamojo turto (NT) sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Todėl svarbu žinoti, kada taikomas PVM parduodant NT, o kada ne. Į visus šiuos klausimus atsako Mokesčių SUFLERIO ekspertų komanda.
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Apžvelkime PVM apmokestinimo ypatumus PVM mokėtojui parduodant ilgalaikį materialųjį turtą fiziniam asmeniui, remiantis Pridėtinės vertės mokesčio įstatymu (PVMĮ).
Bendrosios Nuostatos ir Išimtys
Pridėtinės vertės mokesčio įstatyme (PVMĮ) yra išimčių, kai galima parduoti turtą be PVM. Tokio turto pardavimą reglamentuoja PVMĮ 106 straipsnis.
PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM.
Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama.
PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu.
Jeigu NT turtas nebuvo naudojamas įmonės veikloje, bus laikoma, kad tiekiama prekė, o ne ilgalaikis turtas.
Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas.
Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM.
PVM sąskaitos faktūros gali būti nerašomos tik LRV nutarime nustatytais atvejais.
Parduodant ne PVM mokėtojui nekilnojamąjį turtą, kuris nėra laikomas nauju, PVM neskaičiuojamas.
Senų pastatų, taip pat jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas.
Pagal PVMĮ 32 straipsnį senų pastatų, statinių ar jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas.
Jei parduodami nauji pastatai ir statiniai, naujų pastatų ir statinių dalys, tai pardavimas apmokestinamas standartiniu 21 proc. PVM tarifu.
Svarbūs Apibrėžimai:
- Naujas pastatas ar statinys - tai nebaigtas pastatas ar statinys, taip pat baigtas pastatas ar statinys 24 mėn. nuo jo užbaigimo.
- Nauja pastato ar statinio dalis - tai naujo pastato ar statinio dalis, taip pat naujai pastatyta nenaujo pastato ar statinio dalis 24 mėn. nuo jos užbaigimo.
Prieš 12 mėn. apžvelgti ES Teisingumo teismo bylos C-265/18 analizė.
Žemės Pardavimo Apmokestinimas
Žemės pardavimas PVM neapmokestinamas. Tačiau ši PVM lengvata netaikoma ir toks pardavimas apmokestinamas 21 proc. PVM tarifu, jeigu žemė yra skirta statyboms.
Kai įmonė parduoda žemės sklypą, kuris skirtas gyvenamųjų namų statybai, t. y. Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM.
Jeigu parduodamas senas pastatas su žeme, toks pardavimas bus neapmokestinamas PVM. Tačiau jeigu parduodamas senas pastatas su žeme ir pagrindinis sandorio tikslas yra žemės sklypas statyboms, tuomet toks pardavimas apmokestinamas standartiniu PVM tarifu.
Ūkininko veikla ir PVM
Dažnai ūkininkai parduoda žemę, senus pastatus, techniką ar kitą ilgalaikį turtą, kurio nebenaudoja žemės ūkio veikloje. Kai turtas pasidaro nereikalingas ir sugalvojama jį parduoti, iškyla klausimas: parduoti reikia su PVM ar be jo?
Jei ūkininkas atitinka abi sąlygas, tai, parduodamas tokį ilgalaikį turtą, jis turi teisę pardavimo PVM apskaičiuoti nuo pardavėjo maržos. Apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, kuri apskaičiuojama PVMĮ 107 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka.
Ūkininkas, PVM mokėtojas, parduodamas turtą, kurio apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, privalo išrašyti PVM sąskaitą faktūrą, kurioje neturi teisės nurodyti PVM tarifo ir sumos. Išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje taip pat būtinai turi būti įrašyta nuoroda „Maržos apmokestinimo schema.
Pasirinkimas Skaičiuoti PVM
Nors senų pastatų, statinių ar jų dalių bei žemės pardavimas PVM neapmokestinamas, ūkininkas, PVM mokėtojas, turi teisę pasirinkti už nekilnojamo pagal prigimtį daikto, kuris PVM neapmokestinamas, pardavimą skaičiuoti PVM, jei šis daiktas parduodamas PVM mokėtojui. Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas. Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėn. visiems ūkininko sudaromiems atitinkamiems sandoriams.
Nuo 2025-05-01 – naujos PVM prievolės nuomojant būstą per Airbnb ir Booking
Kiti aspektai
Parduodant NT praėjus 24 mėn. Parduodamas NT be PVM.
Parduodant NT praėjus 24 mėn.
Vienu sandoriu parduodami keli NT objektai.
Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka.
Norint parduoti pastatą, nebūtina jo perkainoti ar registruoti apskaitoje tikrąja verte.
NT mainų sandoris savo esme laikomas pirkimo - pardavimo sandoriais.
Parduoti namą su PVM galima ir neįsiregistravus kaip PVM mokėtojui.
Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.
Pirkti pastatą ar kitokią prekę gali du ar daugiau pirkėjų.
Įmonė, turėdama laisvų lėšų, įsigyja gyvenamosios paskirties NT.
Įsigijo 85 proc. baigtumo NT, atliko remontą ir praėjus 24 mėn. pertvarko gamybinį pastatą į butus ir po 24 mėn.
Pastatai, kuriuose atliktas kapitalinis remontas, paprastai laikomas iš esmės pagerintu ir 24 mėn. kapitalinio remonto darbai neišvengiamai pagerina pastato naudingąsias savybes.
Parduodamas NT be PVM.
Pasirašius preliminariąją sutartį pardavimo pajamos nėra pripažįstamos.
Pagal rezervacijos sutartį sumokėtas mokestis PVM aspektu laikomas užstatu ir nėra apmokestinamas PVM.
Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.
Pardavė 1975 m.
Įmonė parduoda seną NT, kuris buvo naudotas jos veikloje.
Jeigu gyventojas surašytų kreditinį apskaitos dokumentą, kuriame patikslintų 2020 m.
Gyventojas, PVM mokėtojas, stato keletą NT objektų. Dalis objektų bus parduota.
Kada taikoma ir kada netaikoma GPM lengvata pajamoms iš buto pardavimo?
NT turtas apskaitoje ir pagal PMĮ registruojamas įsigijimo savikaina.
Likutinė vertė - tai apskaitos dydis, kuris neturi nieko bendra su patalpų kainomis rinkoje ar turto verte. Padalijus patalpas, reikėtų padalyti ir jų įsigijimo vertę, perkainotą dalį bei nusidėvėjimą.
PVM Sąskaitos Faktūros Reikalavimai
Įvykusį prekių tiekimą arba paslaugų teikimą apmokestinamasis asmuo (išskyrus Lietuvos Respublikos apmokestinamąjį asmenį, taikantį smulkiojo verslo schemą Lietuvoje, nebent jis yra įsiregistravęs PVM mokėtoju pagal šio Įstatymo 711 straipsnį) privalo įforminti PVM sąskaita faktūra arba užtikrinti, kad įvykusį prekių tiekimą arba paslaugų teikimą jo vardu įformintų šių prekių ar paslaugų pirkėjas arba trečiasis asmuo.
Bendra PVM sąskaita faktūra gali būti įforminami visi per tam tikrą laiką įvykę prekių tiekimai ar paslaugų teikimai, už kuriuos prievolė apskaičiuoti PVM atsiranda tą patį kalendorinį mėnesį. Bendroje PVM sąskaitoje faktūroje turi būti nurodyta visa PVM sąskaitoje faktūroje privaloma nurodyti kiekvieno konkretaus įvykusio prekių tiekimo ar paslaugų teikimo informacija, išskyrus bendrą šiems tiekimams ar teikimams PVM sąskaitos faktūros informaciją (išrašymo datą, prekių tiekėjo ar paslaugų teikėjo PVM mokėtojo kodą ir kt.).
Jeigu pageidaujama, kad prekių tiekimą arba paslaugų teikimą įforminančias PVM sąskaitas faktūras prekių tiekėjo ar paslaugų teikėjo vardu išrašytų pirkėjas ar trečiasis asmuo, įsikūręs teritorijoje, kurioje netaikomos Direktyvos 2010/24/ES ir Reglamento (ES) Nr.
PVM sąskaitos faktūros gali būti popierinės (išrašomos spausdintame blanke) ir elektroninės. Elektronine PVM sąskaita faktūra laikoma PVM sąskaita faktūra, kurioje nurodoma šio Įstatymo 80 straipsnyje nustatyta PVM sąskaitos faktūros informacija ir kuri yra išrašyta ir gauta elektroniniu formatu. Elektroninė PVM sąskaita faktūra gali būti naudojama tik tuo atveju, kai yra išankstinis pirkėjo sutikimas. Asmuo, kuris pagal šį Įstatymą privalo įforminti PVM sąskaitą faktūrą arba užtikrinti jos įforminimą, taip pat turi nustatyti būdus, kuriais užtikrinamas PVM sąskaitos faktūros kilmės autentiškumas, turinio vientisumas ir įskaitomumas. PVM sąskaitos faktūros kilmės autentiškumu šiame Įstatyme laikomas prekių tiekėjo (paslaugų teikėjo) arba asmens, kuris įformina PVM sąskaitą faktūrą, tapatybės tikrumas, o PVM sąskaitos faktūros turinio vientisumas - informacijos, kuri PVM sąskaitoje faktūroje nurodoma pagal šį Įstatymą, pakeitimų nebuvimas. PVM sąskaitos faktūros kilmės autentiškumą, turinio vientisumą ir įskaitomumą asmuo gali užtikrinti bet kokiomis verslo kontrolės priemonėmis, kuriomis sudaroma galimybė patikimai patikrinti PVM sąskaitos faktūros ir ja įforminto prekių tiekimo arba paslaugų teikimo sąryšį.
Sutuoktinių Turto Pardavimo Pajamų Apmokestinimas
Sutuoktinių turto pardavimo pajamų apmokestinimas yra svarbus klausimas tiek planuojant šeimos finansus, tiek vykdant nekilnojamojo turto ar kito reikšmingo turto pardavimą.
Kadangi bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė priklauso abiem sutuoktiniams lygiomis dalimis - pardavimo metu gautos pajamos taip pat gali būti paskirstomos abiem asmenims, o jų apmokestinimas priklauso nuo turto rūšies, laikymo trukmės ir kitų teisės aktuose numatytų sąlygų.
Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė:
Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė yra valdoma bendru sutarimu tarp abiejų sutuoktinių, todėl nei vienas iš jų negali savarankiškai parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti bendros nuosavybės dalies be kito sutuoktinio sutikimo.
Tai reiškia, kad sprendimai dėl nekilnojamojo turto, transporto priemonių ar kitų reikšmingų bendro turto sandorių - turi būti priimami kartu.
Išimtis gali būti taikoma, jei vienas iš sutuoktinių įgyja teisę valdyti tam tikrą turtą savarankiškai pagal teismo sprendimą arba notariškai patvirtintą susitarimą.
Bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe pripažįstama:
- turtas, įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu;
- pajamos ir vaisiai, gauti iš sutuoktinio asmenine nuosavybe esančio turto;
- pajamos, gautos iš abiejų sutuoktinių bendros veiklos, ir pajamos, gautos iš vieno sutuoktinio veiklos, išskyrus lėšas, būtinas sutuoktinio profesinei veiklai;
- įmonė ir iš jos veiklos arba kitokio verslo gaunamos pajamos, jeigu verslu abu sutuoktiniai pradėjo verstis po santuokos sudarymo. Jeigu iki santuokos sudarymo įmonė nuosavybės teise priklausė vienam sutuoktiniui, tai bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė po santuokos sudarymo yra iš įmonės veiklos ar kitokio verslo gautos pajamos ir įmonės (verslo) vertės padidėjimas;
- pajamos, gautos po santuokos sudarymo iš sutuoktinių ar vieno jų darbinės ar intelektinės veiklos, dividendai, taip pat pensijos, pašalpos bei kitokios išmokos, išskyrus tikslinės paskirties išmokas (žalos, padarytos dėl sveikatos sužalojimo, taip pat neturtinės žalos atlyginimas, gauta tikslinė materialinė parama, skirta tik vienam sutuoktiniui, ir kita).
Šiuos penkis punktus reglamentuojama Civilinis kodeksas.
Sandorius, susijusius su bendraja jungtine sutuoktinių nuosavybe, gali sudaryti tik abu sutuoktiniai, išskyrus tuos atvejus, kai vienas iš sutuoktinių turi kito sutuoktinio išduotą įgaliojimą tokį sandorį sudaryti.
Kiekvienas sutuoktinis turi teisę be kito sutuoktinio sutikimo atidaryti banko depozitinę sąskaitą savo vardu ir laisvai disponuoti joje esančiomis lėšomis, jeigu tos piniginės lėšos nebuvo perduotos bendrai jungtinei nuosavybei.
Taigi bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė reiškia, kad sutuoktiniai yra turto bendrasavininkai.
Pajamų apmokestinimas GPM:
Pajamos, gautos iš bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės, yra apmokestinamos pagal Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymą.
Pajamų apmokestinimas taikomas abiem sutuoktiniams, jeigu jie yra bendrai valdantys bendrąją jungtinę sutuoktinių nuosavybę. T. y., pajamos yra laikomos gautomis abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, nebent kitaip nustatyta santuokos sutartyje.
Žinoma, pajamų apmokestinimas gali būti taikomas atskirai kiekvienam sutuoktiniui, jeigu jie yra atskirai valdantys savo nuosavybę. Pavyzdžiui, jeigu nuosavybės dalys aptartos sutartyje, tuomet už kiekvienos nuosavybės dalies pardavimo gautas pajamas sutuoktiniai skaičiuotų GPM atskirai savo dalims laikantis sutarties.
Apmokestinimo schemos:
- Bendroji jungtinė nuosavybė → Pajamos dalijamos po 50% kiekvienam sutuoktiniui, o GPM skaičiuojamas už kiekvieno dalį.
- Atskira nuosavybė → Pajamos priklauso tik tam sutuoktiniui, kuris yra nuosavybės savininkas.
- Sutartinė nuosavybės dalis (pvz., ikivedybinė ar vedybinė sutartis) → Pajamos paskirstomos pagal sutartyje nurodytas proporcijas, ir kiekvienas sutuoktinis deklaruoja savo dalį atskirai.
Taip pat teismų praktikoje laikomasi pozicijos, kad jeigu realiai faktiškai turtu disponavo, valdė, realiai naudojo, išlaikė ir faktiškai veikė bei pajamas iš turto gavo bei jas panaudojo tik vienas sutuoktinis - ir tai įrodoma objektyviais įrodymais, pvz., sutartimis ir kitais dokumentais, tuomet GPM gali būti skaičiuojamas tik šiam vienam sutuoktiniui.
Tačiau jeigu parduodamas bendros jungtinės nuosavybės turtas ir sutuoktiniai neturi sutarčių, kurios reguliuoja kitaip - tuomet pajamos yra laikomos gautomis abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis ir GPM skaičiuojamas jiems abiems lygiomis dalimis.
Sutuoktiniai jiems tenkančias, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinamąsias pajamas bei įsigijimo išlaidas - turi deklaruoti Pajamų mokesčio deklaracijos GPM311 formoje.
Taigi apmokestinant GPM, jeigu turtas priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, tai pardavus turtą, laikoma, kad pajamas gauna abu sutuoktiniai lygiomis dalimis, jei kitaip nenustatyta vedybų sutartyje.
Žinoma, svarbu priminti, kad pagal Lietuvos Respublikos mokesčių administravimo įstatymo 69 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą turinio viršenybės prieš formą principą, mokesčių administratorius turi teisę vertinti mokesčių mokėtojo veiklos turinį, o ne formalią jos išraišką.
Todėl, mokesčių administratorius, nustatęs, kad sandoriai sudaromi turint tikslą gauti mokestinę naudą, atkuria iškreiptas ar slepiamas aplinkybes, su kuriomis mokesčių įstatymai sieja apmokestinimą, ir mokestį apskaičiuoja vadovaudamasis veiklos turiniui taikomomis apmokestinimo taisyklėmis.
Taigi bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė reiškia, kad sutuoktiniai yra turto bendrasavininkai.
Pajamų apmokestinimas PVM:
Dėl PVM paminėtina, kad jeigu, pavyzdžiui, nekilnojamasis turtas priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, tačiau yra parduodamas vykdant ekonominę veiklą ir sutuoktiniai susitaria, kad ekonominę veiklą vykdo tik vienas sutuoktinis - tai tuomet PVM požiūriu laikoma, kad visą atlygį gauna šis vienas sutuoktinis.
PVM schemos sutuoktiniams:
- NT parduoda abu sutuoktiniai ne kaip veiklą → PVM nėra.
- NT parduoda vienas sutuoktinis kaip veiklą → PVM taikomas tik jam.
- NT parduoda abu sutuoktiniai kaip veiklą → PVM taikomas abiem.
Tai reiškia, kad jeigu, pavyzdžiui, sutuoktiniai sutarė, kad tarkime nekilnojamojo turto pardavimo veiklą vykdo tik vienas sutuoktinis, tai, neatsižvelgiant į tai, kad nekilnojamasis turtas yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, tik tam pardavimo veiklą vykdančiam sutuoktiniui gali atsirasti (jei tai numato PVM įstatymas) PVM prievolių dėl tokio nekilnojamojo turto pardavimo. Tuo tarpu kitam sutuoktiniam jokių PVM prievolių neatsirastų.
Teisinės pasekmės ir dokumentai:
Sutuoktiniai, sudarydami vedybų sutartį, gali nustatyti savo turto teisinį režimą, kuris gali būti:
Turto teisiniai režimai:
- Bendroji jungtinė nuosavybė;
- Bendra dalinė nuosavybė;
- Asmeninė nuosavybė.
Jei sutuoktiniai nesudaro vedybų sutarties - jiems taikomas įstatymų numatytas turto teisinis režimas, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė. Tai reiškia, kad abu sutuoktiniai yra turto bendrasavininkiai, tačiau konkrečios jiems priklausančios turto dalys nėra nustatytos.
Sutuoktiniai, sudarydami turto pasidalijimo sutartį - gali pakeisti šias dalis, tačiau tai turi būti patvirtinta notaro ir registruojama viešame registre. Tai užtikrina, kad bet kokie pakeitimai yra oficialiai pripažinti ir teisiškai galiojantys.
Be to, sutuoktiniai, turėdami bendrąją jungtinę nuosavybę - turi teisę disponuoti bendru sutarimu, tačiau jei nori disponuoti nekilnojamuoju turtu ar vertybiniais popieriais, kurie yra bendroji nuosavybė, sandorius jie gali sudaryti tik abu kartu arba vienas sutuoktinis, turėdamas notariškai patvirtintą įgaliojimą atstovauti kitam sutuoktiniui šiame sandoryje.
Svarbu paminėti, kad sutuoktiniai, turėdami bendrąją jungtinę nuosavybę, atsako bendrai pagal prievoles, kurias prisiėmė abu sutuoktiniai bendrai, arba prievolės, kurią prisiėmė vienas sutuoktinis, tačiau šeimos interesais, vykdomos iš bendro sutuoktinių turto. Tai reiškia, kad abu sutuoktiniai yra atsakingi už bendras skolas ir įsipareigojimus, kurie buvo prisiimti šeimos labui.
Galiausiai, sutuoktiniai turi teisę sudaryti sandorius, būtinus išlaikyti namų ūkį ir užtikrinti vaikų auklėjimą bei švietimą. Pagal prievoles, kylančias iš tokių sandorių, abu sutuoktiniai atsako bendrai.
tags: #pasigaminus #nekilnojama #turta #pvm #saskaita