Pamario g. 46, Nidoje, ošia senas pušynas, visai netoli - Kuršių marios. O po senomis pušimis stovi jau seniai pamiršti ant polių dar sovietmečiu pastatyti nedideli medinukai. Anksčiau šioje teritorijoje veikė pionierių stovykla, kurioje vasaras leisdavo vaikai.
Tačiau šį sklypą į savo rankas perėmę Lietuvoje gerai žinomi NT vystytojai turi kur kas didesnių planų nei vaikų vasaros stovyklos. Ir jų planai sudomino ne tik vietos gyventojus, bet ir Prokuratūrą. Delfi susipažino su gyventojų Generalinei prokuratūrai surašytu raštu. Jame išdėstytos aplinkybės, dėl kurių Nidos gyventojai labiausiai nuogąstauja.
Šiuo raštu prokurorų prašoma ginti viešąjį interesą ir kreiptis į teismą prašant panaikinti Neringos savivaldybės tarybos 2021 02 25 sprendimą, kuriuo patvirtinta Neringos savivaldybės teritorijos ir jos dalių Bendrojo plano dalies korektūra. Rašte dėstoma, kad Neringos savivaldybės tarybos 2012 09 21 sprendimu buvo patvirtintas Neringos savivaldybės teritorijos ir jos dalių Bendrasis planas.
Dėl korektūros bendruomenei ir kilo daugiausiai klausimų: „Tokia korektūra buvo atlikta išimtinai tik dėl vieno privataus subjekto valdomo žemės sklypo, esančio Pamario g. 46, Nidoje. Šiuo metu sklype yra tik vienas senas klubo pastatas ir trys mediniai poilsio nameliai, likę nuo pionierių stovyklos laikų.
Tuo tarpu iš Neringos BP korektūros matyti, jog sprendimu buvo sudarytos sąlygos žymiai intensyvinti sklypo užstatymą - sklype numatyta intensyvi urbanizacija, užstatymo intensyvumas nustatytas net 0,8, leidžiamas pastatų aukštų skaičius padidintas nuo 1 aukšto su mansarda iki 2 aukštų su mansarda, leistinas aukštis padidintas nuo 8 iki 10 m, taip pat įtvirtinta naujos statybos galimybė.
Sklypo nuomininkas nedelsdamas ėmėsi veiksmų pasinaudoti Neringos BP korektūra ir suprojektavo sklype iš esmės daugiabučių kvartalą. Pagal visuomenei pateiktus projektinius pasiūlymus sklype numatyta statyti net 7 daugiabučius ir 1 vienbutį namą. Šios aplinkybės rodo, kad Neringos BP korektūra gali sukelti realias pasekmes Kuršių nerijai.“
Kuršių Nerija
Skundo Prokuratūrai autoriai įvardija šiuos galimus Bendrojo plano korektūros pažeidimus:
- „Neteisėtai nustatytas žemės naudojimo būdas „daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos“;
- neteisėtai įtvirtinta naujos statybos galimybė;
- neteisėtai nustatytas užstatymo tipas „laisvo planavimo užstatymas“;
- neteisėtai nustatytas per didelis užstatymo intensyvumo rodiklis;
- neteisėtai panaikintas reikalavimas dėl detaliojo plano rengimo.“
Ten pat akcentuojama ir stipriai išaugti galinti gyventojų tankis: „Atkreiptinas dėmesys, kad pagal šiuo metu parengtus projektinius pasiūlymus mažesnio nei 1 ha ploto sklype suprojektuoti 52 butai. Taigi, net ir imant vidurkį, kad viename bute gyvens vidutiniškai 2-3 žmonės (neimant domėn didesnių šeimų), bus pasiektas didmiesčiams nustatytas gyventojų tankis. Taigi, šiuo atveju Neringos BP korektūra neteisėta ir tuo aspektu, jog joje yra sąmoningai praleistas funkcinės zonos detalizavimas.“
Anot rašto autorių, šiuo atveju turėjo būti nustatytas sodybinio tipo užstatymas. „Kuršių nerijos nacionalinio parko plano projekto autorių paaiškinime Prokuratūrai nurodyta, kad aplinkinėje teritorijoje buvo sodybų dar prieš keliasdešimt metų. Taigi, aptariamoje teritorijoje niekada nebuvo ne tik daugiabučių, bet ir senųjų vilų, t.y. šioje teritorijoje buvo tik sodybos.
Aplinkinėse teritorijose taip pat nėra išlikusių senųjų vilų (jų ten niekada ir nebuvo), todėl senųjų vilų tipo užstatymas iš esmės sukurtų naują, o ne atkurtų buvusį užstatymo tipą“, - rašoma Prokuratūrai adresuotame rašte.
Taip pat atskirai išskiriamas padidintas užstatymo intensyvumas: „Nutarime teigiama, kad Neringos BP korektūroje nukrypimas nuo 0,7 yra nežymus, kadangi UI rodiklis parinktas 0,8. Tačiau tokia išvada nutarime yra pateikta be jokių motyvų. (...) Kuo didesnis UI rodiklis, tuo daugiau patalpų „kvadratūros“ gali pastatyti statytojas. Šiuo atveju sklypo plotas yra 8903 kv m. Tai reiškia, kad prie UI reikšmės 0,7 statytojas galės pastatyti 6232,10 kv m patalpų (8903x0,7). Tuo tarpu prie 0,8 statytojas galės pastatyti 7122,40 kv m patalpų (8903x0,7). Skirtumas susidaro net 890,30 kv m. Imant domėn, kad vieno buto bendrasis plotas gali būti apie 50 kv m, toks neva nežymus UI rodiklio skirtumas sudaro galimybes papildomai pastatyti net 18 butų. Tai atitinkamai reiškia ir žymiai didesnį gyventojų skaičių, taip pat mažiausiai papildomas 18 transporto priemones Neringoje.“
Prokuratūros atstovė Viktorija Raštutytė Delfi informavo, kad Prokuratūra vertino Neringos savivaldybės tarybos 2021-02-25 priimto sprendimo, kuriuo patvirtintas Neringos savivaldybės teritorijos ir jos dalių bendrasis planas, teisėtumą. Viešąjį interesą ėmėsi ginti Prokuratūra.
„Remiantis tyrimo metu nustatytų aplinkybių bei ginčui aktualių teisės aktų pagrindu konstatuota, kad Neringos savivaldybės tarybos 2021-02-25 sprendimu patvirtinti sprendiniai prieštarauja aukštesnės galios teisės aktams: Teritorijų planavimo įstatymui, Kuršių nerijos nacionalinio parko tvarkymo planui, Nacionalinio kraštovaizdžio tvarkymo planui, Vietos savivaldos įstatymui ir kt.“, - teigiama Delfi atsiųstame atsakyme.
Prokuratūra įspėjo savivaldybę neišduoti statybos leidimo: „Generalinės prokuratūros Viešojo intereso gynimo skyriaus vyriausioji prokurorė, išnagrinėjusi Neringos savivaldybės administracijos skundą dėl prokuroro nutarimo, kuriuo ji buvo įpareigota imtis priemonių nustatytiems pažeidimams pašalinti, 2023 m. balandį priimtame nutarime pažymėjo, kad 2021-02-25 Neringos savivaldybės tarybos sprendimo pagrindu išdavus statybą leidžiantį dokumentą būtų pažeisti teisės aktų reikalavimai, todėl, siekdama užkirsti kelią viešojo intereso galimam pažeidimui ateityje - kad nebūtų sudarytos sąlygos vykdyti statybos darbus saugomoje teritorijoje - paliko galioti prokuroro sprendimą taikyti viešojo intereso gynimo priemonę ir įspėti Neringos savivaldybę nedaryti teisės aktų pažeidimų - neišduoti statybą žemės sklype Pamario g. 46, Neringoje, leidžiančio dokumento, taip pat neatlikti jokių kitų veiksmų, susijusių su statyba ir teritorijų planavimu ginčo žemės sklype, kol nebus pašalinti nutarime minimi teisės aktų pažeidimai.“
Kam priklauso sklypas?
Registrų centro duomenimis, 0.8903 ha dydžio sklypas Nidoje nuo 2018 m. išnuomotas UAB „Semelitas“. Šios įmonės vadovė yra Vita Žutautaitė. Įmonės akcininkai - kitos dvi įmonės: UAB „Sausupio projektai“ ir UAB „Er.in“.
UAB „Sausupio projektai“ vadovas yra Arnas Vyšniauskas. Vienintelis akcininkas kita įmonė - UAB „Motus novus“. Pastarosios įmonės vadovas ir akcininkas yra Darius Vyšniauskas. Kita „Semelito“ akcininkė - UAB „Er.in“.
Abiejų šių įmonių vadovė - V. Žutautaitė. Vienintelis įmonės akcininkas yra UAB „Eriadas“. Tai yra Lietuvoje gerai žinoma NT vystymo įmonė. UAB „Eriadas“ vadovė taip pat yra V. Žutautaitė. Šios įmonės akcininkai - Aleksandras Jurevičius, Donatas Jurevičius, Janina Jurevičienė.
Sklypo nuomininkės UAB „Semelito“ vadovės V. Žutautaitės teigimu, projektiniams pasiūlymams Neringos miesto savivaldybė jau yra pritarusi: „Jie buvo aptarti su visuomene, o leidimas statybai neišduotas. Gyventojų įtarimus laiko nepagrįstais. Atsakant į šį klausimą norime papildyti, kad šis projektas buvo viešinamas ne tik įstatymų nustatyta tvarka, bet papildomai buvo pristatytas savivaldybės administracijai ir tarybai, bei Neringos bičiulių parlamentinei grupei.
Projektiniai pasiūlymai buvo svarstyti Klaipėdos regioninėje architektų taryboje.“
Ką konkrečiai planuojama šioje teritorijoje statyti? „Žemės sklype planuojama statyti apie 2700 m2 antžeminio ploto A++ energinės klasės gyvenamosios paskirties vieno buto bei daugiabučius namus. Bus statomi 7 dviejų aukštų su mansarda daugiabučiai, kurių dydis nuo 6 iki 12 butų, bei vienas vieno buto namas“, - teigė įmonės atstovė.
Kodėl šiai teritorijai nebuvo rengiamas Detalusis planas? V. Žutautaitė pateikė štai tokį atsakymą: „Nuo 2014 metų pasikeitus LR Teritorijų planavimo įstatymui, siekiant sumažinti biurokratinę naštą, valstybė atsisakė nuostatos privalomai rengti detaliuosius planus, jei miesto savivaldybės teritorijoje yra parengtas atitinkamo detalumo Bendrasis planas. Todėl Detalusis planas nebuvo rengtas.“
Anot jos, projektiniuose pasiūlymuose numatytos statybos rūšys yra dvi - rekonstrukcija ir nauja statyba: „Sklype, adresu Pamario g. 46, numatoma rekonstruoti esamą pastatą klubą į daugiabutį gyvenamąjį pastatą, bei naujai statyti vieną vieno buto namą ir šešis nedidelius mažaaukščius daugiabučius (dviejų aukštų su mansarda).“
Ar įmonė nemano, kad šioje gamtiniu ir kultūriniu požiūriu jautrioje teritorijoje geriau tiktų ne daugiabučiai, bet mažaaukščiai individualūs namai? „Projektiniai sprendiniai buvo rengiami labai atsakingai, buvo pasitelkti 4 patyrę, aukštos kvalifikacijos architektai, turintys didelę patirtį saugomose teritorijose, taip pat ir Neringoje.
Šiai teritorijai buvo padaryta analizė urbanistiniu požiūriu, bei parengti keli galimi įgyvendinimo variantai. Šiuos sprendinius pristatant Neringos miesto savivaldybei, Kuršių nerijos nacionalinio parko direkcijai, bei Saugomų teritorijų tarnybos specialistams buvo atrinktas vienas variantas, kurį minėta architektų komanda ėmėsi įgyvendinti.
Sprendiniai savivaldybės reikalavimu netgi buvo pristatyti Klaipėdos regioninei architektų tarybai, kuri iš esmės pritarė architektūros sprendiniams. Atsižvelgiant į tokį ilgą ir sudėtingą procesą mūsų įmonė mano, kad projektiniai sprendiniai yra parengti atsakingai ir tinkamai, nesiekiant maksimalių rodiklių, pasirenkant vilų tipo mažaaukštę statybą iki 10 m“, - teigė V. Žutautaitė.
Kokiu būdu ir kada buvusios pionierių stovyklos medinukai, paremti poliais, įregistruoti kaip statiniai, kuriems suteikti adresai? Ar tie medinukai tikrai atitinka nuolatinio statinio kategoriją? Į šiuos klausimus įmonė pateikė tokį atsakymą: „Beveik visi pastatai statyti 1966 metais, išskyrus pastatą klubą - 1968 metais, ir vieną pastatą - 1977 metais. Iki mūsų įsigijimo 2013 metais jie jau buvo registruoti Nekilnojamojo turto registre nuo 1995 metų, todėl abejoti, ar turtas atitinka „nuolatinio“ statinio kategoriją, nėra jokio pagrindo.“
Delfi kalbinti gyventojai laikėsi pozicijos, kad Bendrojo plano korektūra padaryta pažeidžiant teisės aktus. Įmonės vadovė teigė, kad tokie nuogąstavimai neturi pagrindo: „Manome, kad gyventojų pozicijoje yra spekuliatyvumo ir galimai siekiama asmeninių interesų.“
Taip pat gyventojai nuogąstauja, kad užstatymo intensyvumas teisės aktuose rekomenduotas 0,7, tačiau savivaldybė jį padidino iki 0,8. Kodėl šiuo atveju intensyvumas buvo didinamas? „Mūsų vystomas projektas yra apie 2700 kv m bendrojo antžeminio ploto, projektuojamų pastatų intensyvumas sudaro 0,3. Vadovaujantis 0,7 intensyvumu bendras antžeminis pastatų plotas galėtų būti 6232 kv m. Akivaizdu, kad mūsų parengti sprendiniai nesiekia net pusės Jūsų minimų galimų užstatymo intensyvumų, todėl nuogąstavimui pagrindo nematome. Priežastis, kodėl užstatymo intensyvumas didinamas, mums nėra žinoma. Į šį klausimą detaliau galėtų atsakyti savivaldybė, kaip bendrojo plano rengėjas“, - teigė V. Žutautaitė.
Architektų tarybos kritika
Delfi susipažino su Lietuvos architektų rūmų regioninės architektų tarybos 2022 m. vasario 25 d. išvada, kurioje aptariamos statybos Pamario g. 46. Paaiškinimus Tarybos posėdyje davė architektas Linas Naujokaitis (UAB „Formatas A1“) , architektas Alvydas Mituzas, architektė Vida Mureikienė (UAB „Archabalt“), statytojo/vystytojo atstovas Donatas Jurevičius.
Tarybos nariai uždavė klausimą: „Ar nebuvo prašyta projektuotojų parengti Detalųjį planą, nes ši teritorija yra svarbi?“ Architektas A. Mituzas pakomentavo, kad teritorija yra už urbanistinio draustinio ribų. Projekto vadovas L. Naujokaitis atsakė, kad projektiniai pasiūlymai yra viešinami, gyventojai bus supažindinti.
Statytojo/vystytojo atstovas D. Jurevičius pakomentavo, kad prieš šio objekto projektavimą buvo parengta Bendrojo plano korektūra ir jeigu būtų rengiamas DP, jis atkartotų BP koregavimo sprendinius.
Tarybos nariai paprašė pakomentuoti buvusios pionierių stovyklos namelių, esančių šiaurinėje dalyje už sklypo ribos, likimą. Projekto vadovas L. Naujokaitis atsakė, kad pagal KNNP tvarkymo planą jie turėtų būti rekonstruojami, tačiau šiuo projektu jų likimas nesprendžiamas.
Protokole pažymima, kad dauguma tarybos narių atkreipė dėmesį, jog:
- „Projektinių pasiūlymų sprendiniuose, pasirinktas kvartalo ortogonalus, statiškas išplanavimas plastiškame gamtiniame reljefe kelia abejonių.
- Nesprendžiama susisiekimo sistemų dalis (automobilių transporto ir ypatingai dviračių) bei pėsčiųjų takai ryšyje su bendramiestiniais tinklais. Abejotinas automobilių parkavimo būdas prie privažiavimo gatvių. Gatvės ir privažiavimo keliai yra nepakankamo pločio. Automobilių parkavimas už sklypo ribų - nėra optimaliausias sprendimas.“
Be to, dalis tarybos narių išreiškė tokius profesinius pastebėjimus: „Penktųjų fasadų - stogų raudona spalva yra labiau būdinga Kuršių nerijos statiniams. Teritorijoje projektuojamas per didelio tankio ir intensyvumo užstatymas.“
Taryba, išnagrinėjusi projekto sprendinius, atsižvelgiant į išsakytus Tarybos narių argumentus, teikė išvadas: „Projektas neatitinka Architektūros įstatyme nustatytų Architektūros kokybės kriterijų visumos, tenkinami ne visi kriterijai. Projektas neatitinka Urbanistinio integralumo, Atitikties darnaus vystymosi bei Statybos ir kuriamos aplinkos kokybės kriterijų - sklypo aptarnavimo infrastruktūra sprendžiama už projektuojamo sklypo ribų, planuojami privažiavimo keliai už sklypo numatomi per esamą sklypą supančią infrastruktūrą, nepritaikytą sklandžiam privažiavimui automobiliais.
Dalis automobilių stovėjimo vietų sklype numatoma įrengti su tiesioginiu patekimu iš aplink sklypą esančių gatvelių, kurių plotis posūkio manevrui yra per mažas. Mechaniškai ortogonalus pastatų išdėstymas sklype neatitinka deklaruojamo taikymosi prie tradicinio užstatymo Nidos kraštovaizdyje. Sklypo vidaus takai projektuojami nereaguojant į esamą aplinkinės teritorijos pėsčiųjų ir dviračių takų sistemą. Projektuojama sklypo takų sistema formali, neužtikrinanti patogaus bei saugaus naudojimosi jais. Projektiniam sprendiniui sustiprinti neišnaudojamas esamas reljefas.
Projektas neatitinka Aplinkos pritaikymo visiems visuomenės nariams kriterijaus - sprendiniuose neparodyti ŽN judėjimui reikalinga lauko infrastruktūra. Sklypo takų sistema chaotiška, neintuityvi, programuojamas problematiškas takų sistemos pritaikymas sklandžiam naudojimui pagyvenusiems asmenims, žmonėms su judėjimo/regos negalia; taip pat ir judėjimui dviračiais.“
Tolimesniam projekto rengimui taryba pateikė tokias rekomendacijas: „Kritiškai peržiūrėti susisiekimo ir pėsčiųjų infrastruktūros sprendinius sklype ir gretimybėse, suprojektuoti norminius parametrus atitinkančius privažiavimo kelius, nuovažą į sklypą, pėsčiųjų ir dviračių takus sklype bei nuoseklias jungtis su aplinkine pėsčiųjų ir dv...
Statybos inspekcija (Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos), Statybos inspekcija pažymi, kad „Infostatyboje“ kaupiamų duomenų atvėrimas sudarys prielaidas didesnei visuomenės įtraukčiai į aplinkos formavimo procesus, leis gyventojams laiku apginti teises į saugius, kokybiškus ir darnius statybos procesus bei paskatins aktyvesnį bendradarbiavimą su Statybos inspekcija.
Statybos inspekcija primena, kad SLD laikomas išduotu ir galiojančiu tik tuo atveju, jeigu jo duomenys įregistruoti ir viešai paskelbti „Infostatyboje“. Statybos inspekcija pažymi, kad visuomenei laisvai prieinami duomenys apie SLD, kurių išdavimo procedūros pradėtos nuo 2019 m.
Kaip praneša Statybos inspekcija, pastaraisiais metais neteisėtai išduodamų SLD skaičius nuosekliai mažėjo. Statybos inspekcija primena, kad informacija apie Statybos inspekcijos patikrinimų metu identifikuotų neteisėtai išduotų SLD skaičių atskirose šalies savivaldybėse patogiu žemėlapio formatu skelbiama įstaigos atvirų duomenų portale.
tags: #pastatu #planavimo #viesumas #individualus #gyvenamas #namas