Patalpų nuoma verslui gyvenamajame pastate: sąlygos ir aspektai Lietuvoje

Šiandieninėje rinkoje, kai energetinių resursų, medžiagų ir statybų kainos pasiekė rekordines aukštumas, nuomos rinka taip pat patiria pokyčius. Ši tendencija pastebima tiek privataus būsto, tiek verslo segmente.

Nuomos sutarčių ypatumai

Būsto nuomos terminas paprastai būna trumpesnis nei verslo patalpų, todėl galima lanksčiau reaguoti į rinkos pokyčius. Dėl šios priežasties, dauguma nuomos sutarčių įtraukia kasmetinio indeksavimo "lubas", ribojančias nuomos kainos kilimą iki 2-5 proc. per metus, neatsižvelgiant į infliaciją.

Indeksavimo svarba

Dabar jau akivaizdu, kad didelis vartotojų kainų šuolis koreguos biurų ir kitų komercinių patalpų nuomos kainas bei sutartis. Svarbu atkreipti dėmesį, kas tiksliai parašyta nuomos sutartyje. Jei joje nėra nustatytos nuomos kainos „lubos“, teks kliautis indeksavimu.

Indeksacijos, susietos su „vidutiniu metiniu pokyčiu“ ir tiesiog „metiniu pokyčiu“, dydžiai gali gerokai skirtis. Pavyzdžiui, jeigu nuompinigiai indeksuojami taikant Europos Sąjungos suderintą vartotojų kainų indeksą, tai 2022 m. rugpjūčio šio indekso metinis pokytis sudarė 10,1%, o vidutinis metinis pokytis - 7,1%.

Indekso pasirinkimas

Kitas infliacijos įtaką nuompinigiams galintis mažinti veiksnys - pačio indekso pasirinkimas. Mažiausiai kinta - Euro zonos vartotojų kainų indeksas (MUICP), o daugiausia svyruoja Lietuvos vartotojų kainų indeksas (VKI).

Tačiau, tiesa sakant, dabartinėje situacijoje bet kokio net ir paties nuosaikiausio indekso tiek metiniai, tiek vidutiniai metiniai pokyčiai yra gerokai per dideli ir neguodžiantys. Todėl, kad ir kaip būtų, indeksavimo „lubos“ dabar yra visiška būtinybė.

Verslo įtaka ir galimi sprendimai

Tiek biurai, tiek prekybinės ir kitos komercinės patalpos paprastai yra nuomojamos. Tad kainų kilimą pajus didžioji verslo dalis. Aišku, jeigu indeksuota kaina pasidarė didesnė, negu būtų sudarius naują sutartį, dalis nuomininkų ėmė svarstyti esamos sutarties nutraukimo ir persikėlimo variantus. Tačiau tai gana desperatiškas veiksmas.

Galima bandyti teisme inicijuoti ginčus dėl esminių aplinkybių pasikeitimo ir remiantis jomis mėginti koreguoti nuomos sutarčių sąlygas. Tačiau teisminiai ginčai gali užtrukti net kelis metus, o laimėjimas toli gražu nėra garantuotas. Be to, rinkoje situacija yra tokia, kad didesnės įmonės dabar sunkiai rastų naujas patalpas.

Tad gali būti, kad susipykus su NT partneriu, gali tekti kraustytis į prastesnį biurą už panašią kainą. Karantino laikotarpis įrodė, kad susitarti tikrai įmanoma. Ginčų per didįjį užsidarymą, be abejo, buvo. Visgi, daugelis patalpų savininkų suprato, kad įmonės, visiškai sustojus fizinei prekybai, išties tuo metu neturėjo pinigų sumokėti už nuomą.

Daugeliu atvejų partneriams pavyko susitarti taikiai. Didelio teisminių ginčų šuolio nebuvo. Tiesa, tąkart įsikišo Vyriausybė ir išmokėjo verslui kompensacijas. Tai kiek nuramino rinką ir padėjo subalansuoti tiek nuomininko, tiek nuomotojo interesus.

Energetiniai iššūkiai ir sutartys

Šiandien niekas tiksliai nežino, kokia dalis nuomininkų yra nustatę indeksavimo „lubas“. Bet faktas, kad energetinių resursų (elektros, dujų) kainų išaugimą valdyti pakankamai sudėtinga - iš esmės lieka tik taupymas ar savos (pvz., saulės) elektros generacija.

Nuompinigių dydžio augimą galima kontroliuoti apdairiai suderinant sutartis, kad vieno žodžio praleidimas paskui nesukeltų šoko.

Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma

Su verslo liudijimu galite nuomoti (tiek ilgalaikei, tiek trumpalaikei nuomai) tik gyvenamosios paskirties patalpas ir tik gyventojams, neteikiant maitinimo, patalpų valymo, poilsio poreikių tenkinimo paslaugų. Su šiuo verslo liudijimu negalite teikti apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos arba nakvynės ir pusryčių paslaugos).

Su šiuo verslo liudijimu negalite nuomoti patalpų per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones*. Su šiuo verslo liudijimu galite nuomoti patalpas per platformas, tokias kaip Booking.com, Airbnb ir pan., jeigu visus aktyvius veiksmus (pvz., fotografuojate patalpas, talpinate skelbimus, prižiūrite bei tvarkote patalpas) atliekate patys savarankiškai.

Nekilnojamojo turto paskirtis turi būti „gyvenamoji“. Turite įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.

*Nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančios įmonės - tai įmonės, kurios už turtą nuomojantį savininką atlieka visus aktyvius veiksmus: savininko vardu sukuria konkrečiose užsienio platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, kurias patalpų savininkų vardu administruoja, prižiūri bei tvarko, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir t.t.

Veiklos rūšies pasirinkimas

Renkantis veiklos rūšį nuomojant patalpas, svarbu atsižvelgti į kelis pagrindinius aspektus. Žemiau pateikta lentelė padės jums geriau suprasti, kokios veiklos rūšys yra tinkamiausios skirtingoms situacijoms:

Kreipimosi į civilinės metrikacijos skyrių klausimai

Atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus:

• Ar galima prašymą įregistruoti santuoką pateikti per įgaliotą asmenį arba el. paštu? Per įgaliotą asmenį ši paslauga nėra teikiama. Prašymas įregistruoti santuoką gali būti pateikiamas abiem norintiems susituokti asmenims atvykus į Civilinės metrikacijos skyrių (Varpo g. 15), pateikus prašymą registruotu paštu, arba per kurjerį, el. paštu.
• Ar galima prašymą paduoti internetu? Taip, galima.
• Ką turėti su savimi santuokos registravimo dieną? Santuokos registravimo dieną laukiame jaunųjų atvykstant paskirtu laiku. Jaunieji ir liudytojai su savimi privalo turėti galiojančius asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus, t. y. pasus arba asmens tapatybės korteles.

Prašymus galima pateikti: el. paštu; asmeniškai Civilinės metrikacijos skyriuje (Varpo g. 15); asmeniškai arba per įgaliotą asmenį teisės aktų nustatyta tvarka. Jei prašymas paduodamas per atstovą, turi būti pateikiamas atstovavimą patvirtinantis dokumentas ir atstovo asmens tapatybės dokumentas. Įgaliojimas turi būti surašytas ir patvirtintas pas notarą arba per el. sistemą.

Kai asmuo dėl paslaugos įvykdymo (išskyrus prašymą įregistruoti santuoką) į civilinės metrikacijos įstaigą kreipiasi registruotu paštu ar per kurjerį, prie prašymo turi būti pridėti dokumentų originalai arba notaro ar konsulinio pareigūno patvirtintos kopijos.

Vardo ir pavardės keitimas

Keičiant vardą, reikia kreiptis į teismą. Pasirinktas vardas turi atitikti pareiškėjo (-os) lytį, neprieštarauti gerai moralei ir Lietuvos Respublikos viešajai tvarkai. Teisės aktai nenumato galimybės pasikeisti pavardės į susigalvotą.

Jaunesnio kaip 16 metų nepilnamečio vaiko vardas ir (ar) pavardė bendru tėvų sutarimu keičiamas (-a,-i), jei neatitinka geriausių vaiko interesų, su reikiamais dokumentais pateikus užpildytą abiejų tėvų prašymą. Kito iš turimų tėvų rašytinio sutikimo pateikti nereikia, jeigu jam įsiteisėjusiu teismo sprendimu laikinai ar neterminuotai yra apribota tėvų valdžia.

Jeigu vaikas yra jaunesnis nei 10 metų, prašymą dėl vaiko vardo ir (ar) pavardės pakeitimo abu tėvai gali pateikti tiesiogiai civilinės metrikacijos skyriuje arba el. būdu per MGVDIS, jei turi el. parašą.

Mirties registravimas

Civilinės metrikacijos skyrius asmens mirtį registruoja savo iniciatyva (suinteresuotam asmeniui kreiptis nereikia), vadovaudamasis asmens sveikatos priežiūros įstaigos sudarytu medicininiu mirties liudijimu, įsiteisėjusiu teismo sprendimu dėl asmens pripažinimo mirusiu ar mirties fakto nustatymo.

Civilinės būklės akto įrašų išdavimas

Archyvas išduoda civilinės būklės akto įrašus (gimimo, santuokos sudarymo, santuokos nutraukimo, mirties, civilinės būklės akto įrašo pakeitimo ar papildymo) liudijančius išrašus, kopijas, nuorašus, pažymas. Kartu su gimimo, santuokos sudarymo ar mirties įrašą liudijančiu išrašu išduoda daugiakalbę standartinę formą, galiojančią Europos Sąjungos valstybėse narėse, pagal Europos Parlamento ir Tarybos 2016 m. liepos 6 d. reglamentą (ES) Nr. 2016/1191.

Išduoda išrašus iš civilinės būklės aktų (gimimo, santuokos sudarymo ar mirties) įrašų, pagal 1976 m. rugsėjo 8 d. konvenciją.

Lietuvos civilinės metrikacijos skyrių archyvuose yra saugomi civilinės būklės aktų įrašai sudaryti nuo 1940 m. rugpjūčio 15 d. Civilinės būklės akto įrašai sudaryti iki minėtos datos yra saugomi Lietuvos valstybės istorijos archyve, adresu Mindaugo g. 8, Vilnius.

Pažymos santuokai užsienyje

Pažymos išduodamos Lietuvos Respublikos piliečiams, nuolat Lietuvos Respublikoje gyvenantiems asmenims be pilietybės, pabėgėliams ar užsieniečiams, kuriems suteikta papildoma apsauga Lietuvos Respublikoje, norintiems sudaryti santuoką užsienio valstybėje. Kartu su pažyma, patvirtinančia kliūčių sudaryti santuoką nebuvimą, gali būti išduota daugiakalbė standartinė forma pagal Europos Parlamento ir Tarybos 2016 m. liepos 6 d. reglamentą (ES) Nr. 2016/1191.

Gyvenamosios vietos deklaravimas

• Buvau deklaruotas kitoje savivaldybėje, atvykau nuolat gyventi į Šiaulius. Ką daryti? Jei būstą nuomojatės - atvykite kartu su būsto savininku (bendraturčiu) arba su savimi turėkite būsto nuomos (panaudos) sutarties originalą. Būsite deklaruotas sutarties galiojimo laikotarpiui. Pasibaigus šiam terminui, deklaruota gyvenamoji vieta bus panaikinta. Išsideklaruoti iš buvusios gyvenamosios vietos nereikia.
• Grįžau iš užsienio. Man reikia gyvenamosios vietos deklaravimo pažymos. Kaip dar galima ją užsakyti? Pažymą apie deklaruotą gyvenamąją vietą Šiaulių mieste galite išsiimti atvykę į Savivaldybės priimamojo 14 kabinetą, adresu Vasario 16-osios g. 62, Šiauliuose, gyventojų priėmimo laiku. Su savimi turėkite asmens dokumentą. Pažymą apie deklaruotą gyvenamąją vietą taip pat galite užsisakyti el. būdu.

Jeigu turite nuomos arba panaudos sutartį, kurioje būsto savininkas jau nurodė, kad Jums leidžia gyventi jo būste, tuomet deklaravimo įstaigai (seniūnijai arba Savivaldybei) reikia pateikti nuomos arba panaudos sutartį. Raštiško atskiro savininko (bendraturčio) sutikimo Jums jau nebereikės. Nuomos sutartis neturi būti patvirtinta notaro (nėra tokio reikalavimo). Joje turi būti aiškiai nurodyta, jog buto savininkas leidžia gyventi / nuomotis būstą tam tikriems asmenims.

Pažymime, kad nuomos (panaudos) sutartį privalo pasirašyti savininkas (bendraturtis) ir nuomininkai. Pabrėžiame, jog už sutarties tikrumą ir parašų originalumą, šiuo atveju, atsakingas nuomininkas.

Deklaruojant nepilnamečius vaikus, atskiro gyvenamosios patalpos savininko (bendraturčio) sutikimo nereikia.

Jei neturite elektroninės bankininkystės ar elektroninio parašo ir Lietuvos Respublikos Ambasada toli, galite užpildyti išvykimo iš Lietuvos Respublikos ilgesniam kaip šešių mėnesių laikotarpiui deklaraciją (VšĮ Registrų centro 2018 m. sausio 15 d. direktoriaus įsakymas Nr. v-24 Dėl gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklių patvirtinimo, 2 priede nustatytos formos deklaraciją). Užpildyta ir pasirašyta deklaracija siunčiama paštu (Bendrųjų reikalų skyrius, Šiaulių miesto savivaldybė, Vasario 16-osios g. 62, Šiauliai).

Daugiabučių namų bendrijos veikla

Bendrosios dalinės nuosavybės valdymo formos yra nustatytos Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 str. Bendrijos įstatai yra dokumentas, kuriuo bendrija vadovaujasi savo veikloje. Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir (arba) bendrijos pirmininkas (Bendrijų įstatymo 9 str. 2 d.).

Aukščiausiasis bendrijos organas yra bendrijos narių visuotinis susirinkimas (Bendrijų įstatymo 9 str. 1 d.). Visuotinius susirinkimus šaukia bendrijos pirmininkas arba bendrijos valdyba bendrijos įstatuose nustatyta tvarka.

Visuotinis susirinkimas turi būti sušauktas ir tais atvejais, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių (jeigu bendrija jungia kelis daugiabučius namus, - daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių kiekviename pastate arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių bent viename pastate, jeigu visuotinis susirinkimas šaukiamas pasibaigus valdymo organų kadencijai).

Jeigu bendrijos valdymo organas per mėnesį nuo reikalavimo sušaukti visuotinį susirinkimą pateikimo dienos susirinkimo nesušaukia, jį gali sušaukti revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių (jeigu bendrija jungia kelis daugiabučius namus, - daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių kiekviename pastate arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių bent viename pastate, jeigu visuotinis susirinkimas šaukiamas pasibaigus valdymo organų kadencijai) (Bendrijų įstatymo 11 str. 4 d.).

Bendrijos pirmininko atsakomybė

Bendrijos pirmininkas atsako už (Bendrijų įstatymo 14 str. 6 d.):

1. bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą;
2. metinių finansinių ataskaitų rinkinio ir bendrijos veiklos metinės ataskaitos parengimą;
3. sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) sprendimas dėl bendrijos finansinio audito atlikimo;
4. informacijos ir dokumentų pateikimą visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) šio įstatymo nustatytais atvejais arba visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) prašymu;
5. bendrijos dokumentų ir duomenų pateikimą Juridinių asmenų registro tvarkytojui ir savivaldybės vykdomajai institucijai ir, įregistravus Juridinių asmenų registre bendriją, Juridinių asmenų registro ir Nekilnojamojo turto registro išrašų pateikimą savivaldybės vykdomajai institucijai;
6. informacijos pateikimą butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams jų prašymu;
7. bendrijos narių sąrašo (šio įstatymo 13 straipsnyje nustatyta tvarka išrinktų bendrijos narių įgaliotinių sąrašo) sudarymą ir tvarkymą. Šiame sąraše (šiuose sąrašuose) turi būti nurodyti bendrijos narių ar jų atstovų (įgaliotinių) kontaktiniai duomenys (vardas, pavardė, adresas korespondencijai ir (arba) elektroninio pašto adresas, telefono numeris).

Bendrijos revizijos komisijos funkcijos

Bendrijos revizijos komisija (revizorius) tikrina (Bendrijų įstatymo 18 str. 3 d.):

1. tikrina bendrijos ūkinę finansinę veiklą;
2. finansiniams metams pasibaigus, atlieka bendrijos ūkinės finansinės veiklos ir finansinių ataskaitų patikrinimą (auditą), jas vertina ir savo išvadas pateikia bendrijos pirmininkui (valdybai) ir visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui);
3. privalo atlikti neeilinį bendrijos ūkinės finansinės veiklos patikrinimą (auditą), jeigu to reikalauja daugiau kaip penktadalis bendrijos narių;
4. jeigu bendrija jungia kelis daugiabučius namus, privalo patikrinti pavienio daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų kaupiamąsias lėšas ir jų panaudojimą, kai to pareikalauja daugiau kaip penktadalis to daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų.

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str.

Eismo organizavimas prie daugiabučių namų

Daugiabučio namo kieme kelio ženklų ir (ar) techninių eismo reguliavimo priemonių schemą parengia bendrijos pirmininkas, daugiabutį administruojanti įmonė arba iniciatyvinė grupė.

Schema teikiama svarstyti, kai jai pritaria daugiau kaip pusė (daugiau nei 1/2) balsavime dalyvavusių butų ir kitų patalpų savininkų bei ji yra suderinta su gretimų namų savininkais, jeigu sprendiniai turi jiems įtakos.

Jeigu gyventojai mano, kad konkrečioje gatvės vietoje tikslinga įrengti inžinerines eismo saugumą didinančias priemones, jie turėtų kreiptis į Šiaulių miesto savivaldybės administraciją. Atsakingi administracijos specialistai atvyks į nurodytą vietą, atliks situacijos apžiūrą ir įvertins esamą eismo saugumo būklę.

Gautas prašymas, esant pagrindui, gali būti įtrauktas į Šiaulių miesto savivaldybės Saugaus eismo komisijos darbotvarkę. Komisijos posėdžio metu saugaus eismo specialistai įvertins ir konkretizuos saugaus eismo priemonių diegimo poreikį, nustatys jų įrengimo vietas bei kitus susijusius sprendinius.

Kelio ženklas Nr. 528 „Stovėjimo vieta“

Kelio ženklas Nr. 528 „Stovėjimo vieta“ su papildoma lentele Nr. 838 „Transporto priemonės rūšis“ įrengiamas, kai stovėjimo vietos skirtos tik tam tikrai transporto priemonių rūšiai (pavyzdžiui, tik lengviesiems automobiliams).

Prašymą dėl kelio ženklo galima teikti el. būdu.

Toks sprendimas yra sąmoningas ir pirmiausia susijęs su kitų eismo dalyvių saugumu bei šalia gyvenančių žmonių gerove. Mažesni važiavimo greičiai ir ramesnis eismas sumažina avarijų tikimybę ir jų pasekmių sunkumą, ypač pėstiesiems ir dviratininkams.

Triukšmo ir taršos poveikis labiausiai mažėja tada, kai sumažėja staigūs greitėjimai, stabdymai ir agresyvus vairavimas - būtent tai ir skatina ramesnės, aiškiai suformuotos miesto gatvės.

Sankryžos ir jų spinduliai rengiami vadovaujantis teisės aktais, įvertinus vyraujančio transporto rūšį (lengvieji ar krovininiai). Teisės aktuose reikalaujama įrengti mažesnius spindulius (lyginant su esama situacija) dėl saugumo, vietos ir greičio kontrolės.

Taip, gatvių pločiai ir eismo organizavimo sprendimai projektuojami pagal galiojančius normatyvus ir rekomendacijas. Pridedama statybos techninį reglamentą STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Sprendimai grindžiami eismo saugumo duomenimis, tyrimais ir specialistų rekomendacijomis, o ne vien patogumu trumpoms kelionėms automobiliu.

Taip, vairuotojų nuomonė girdima, tačiau ji vertinama kartu su kitų eismo dalyvių - pėsčiųjų, dviratininkų, vaikų ir senjorų - saugumu. Jei kritika susijusi su saugumo rizikomis, sprendimai peržiūrimi.

Svarbu pabrėžti, kad Europoje plačiai laikomasi nuostatos: urbanistinės gatvės yra saugesnės, kai eismo juostų plotis nėra perteklinis. Daugelyje Europos miestų įprasti eismo juostų pločiai urbanistinėse gatvėse siekia apie 2,8-3,3 m. Net ir autostradose, kur leistinas greitis daug didesnis, Lietuvoje naujai projektuojamose automagistralėse eismo juostų plotis paprastai yra 3,5-3,75 m, kad būtų užtikrintas komfortas ir saugumas dideliu greičiu važiuojantiems automobiliams bei sunkiajai technikai.

tags: #patalpu #nuoma #verslui #gyvenamajame #pastate