Pastaruoju metu būsto įperkamumas Lietuvoje mažėjo ir viešojoje erdvėje buvo daug diskusijų bei skambių antraščių.
Tačiau, ką jis iš tiesų reiškia būsto pirkėjams, koks jis buvo anksčiau, kokius faktorius reikia vertinti ieškant sprendimo, ar būstą pirkti, informacijos nėra daug.
Konstatuojamas tik faktas: įperkamumas dabar blogas.
Eglė SAVOSTĖ, „Citus“ vyr. analitikė akcentuoja, kad įperkamumas gali būti geresnis arba blogesnis, tačiau Lietuvoje kol kas nepriartėta prie situacijos, kad būsto nebūtų įmanoma įpirkti apskritai.
„Iš esmės, Lietuvoje kalbama tik apie du būsto įperkamumo indeksus. Vienas jų - suformuotas „Swedbank", kitas - Lietuvos banko. Jie abu remiasi skirtingomis skaičiavimo metodikomis.
Pirmasis yra kiek suprantamesnis ir aktyviau komunikuojamas, tačiau nėra be trūkumų. Antrasis remiasi gan sudėtinga prielaida, todėl neatrodo patogus pirkėjams.
Todėl su komanda analizavome duomenis ir suformavome „Citus" būsto įperkamumo indeksą, kuris kol kas apima naujo būsto įperkamumą trijuose didžiuosius Lietuvos miestuose bei remiasi šiandieninėmis aktualijomis", - sako E.
Savostė. Taip pat svarbu teisingai įvertinti, kokie būsto kriterijai įtraukiami, vertinant jo įperkamumą. Dažnai imamas „vidutinis" būstas, tačiau toks apibrėžimas nėra intuityvus.
Todėl „Citus" komanda už pagrindą ėmė ne „vidutinį būstą", o skaičiavo, kiek kvadratų galima įpirkti prie dabartinių kainų. Be kitų, mažiau svarbių aspektų, svarbi yra kainos detalizacija: ją sudaro ne tik būsto, tačiau ir paskolos kaina, nes daugiau būstų pirminėje rinkoje nuperkama su paskolomis.
Taigi, „Citus" įperkamumo indeksas parodo, kiek kvadratinių metrų būsto gali nusipirkti namų ūkis pirminėje rinkoje, jei imama 30 metų trukmės būsto paskola, siekianti 85 proc. būsto vertės, ir mėnesio įmoka siekia 40 proc. pirkėjų mėnesinių pajamų („į rankas").
Bankų palūkanų marža vertinama kaip konstanta - 2 proc., nes ji yra gan stabili; taip pat pridedamas 6 mėn. Euribor palūkanų normos dydis, kuris dažniausiai fiksuojamas finansuojant būsto įsigijimą.
Vidutinių pajamų statistika imama iš „Sodros" duomenų bazės, kiekvienam miestui atskirai. Taip pat vertinama ir būsto kaina - remiamasi „Citus" stebimais kiekvieno miesto pirminės rinkos butų pasiūlos vidutinės kainos duomenimis.
Būsto Įperkamumas Vilniuje
Remiantis „Swedbank" įperkamumo indeksu ir skelbta apžvalga, Vilniuje būstas jau nebeįperkamas.
„Situacija nėra gera ar džiuginanti, tačiau šiuo metu Vilniuje būstas tikrai dar yra įperkamas. Net ir susiklosčiusiomis aplinkybėmis, bent vidutines pajamas per mėnesį gaunantys žmonės būstą įpirkti gali.
Ir kalba eina apie naujos statybos būstą. Mūsų skaičiavimais, dviejų asmenų kartu įperkamas būsto plotas paskutinį praėjusių metų ketvirtį sudarė 55,18 kv. m.
Tai yra kiek erdvesnis dviejų arba kompaktiškas trijų kambarių būstas. Būtent, vertinant vidutinę kainą. Nebūtinai vidutines pajamas gaunantys žmonės pirks būstą už vidutinę rinkos kainą: labiau nuo centro nutolusiose lokacijose, miegamuosiuose rajonuose kainos gali būti žemesnės, tad ir įperkamas plotas bus didesnis. Užsienio šalių sostinėse situacija nepalyginamai prastesnė", - sako „Citus" vyr.
Jos teigimu, Kaune 2023 m. III ketv. du bendrasavininkiai galėjo įpirkti beveik 61 kv., m ploto būstą, o Klaipėdoje - net 66 kv. Be to, pastebi E. Savostė, vertinant analogiško būsto nuomos kainas, jos dydis gali būti panašus į mėnesinę paskolos įmoką.
Tik nuomos kainos, priešingai nei ribos, kokią dalį mėnesinių pajamų gali sudaryti paskolos įmoka, nereguliuoja valstybė.
Dar vienas faktas, kurį laiką ignoruotas kalbant apie įperkamumą - skolinimosi kaina.
„Tačiau kainos Vilniaus pirminėje rinkoje nesikeičia jau apie 20 mėn., o jas mažinti erdvės nėra dėl 34,2 proc. išaugusios statybų savikainos per pastaruosius 3-4 metus (remiantis Valstybinės duomenų agentūros skelbiamu statybų sąnaudų indeksu).
Tuo tarpu, labiausiai įperkamumas smuko dėl augančio Euribor ir nemažėjusių bankų palūkanų maržų. Pavyzdžiui, 2021 m. paskutinį ketvirtį, kai būsto paklausa buvo ypač aukšta, o kainos taip pat pasiekusios piką, būsto įperkamumas buvo aukščiausias nuo 2017 m. pradžios ir sudarė 102,1 kv. m (2017.01 IV ketv. - 85,84 kv. m).
Taip buvo dėl labai sparčiai augusio darbo užmokesčio, kurio augimo būsto kainos nepralenkė.
Nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį, 4,143 punkto Euribor bazinė 6 mėn. palūkanų norma sausio gale sumažėjo iki 3,873 proc. Palūkanas būsto paskoloms jau ėmė mažinti ir komerciniai bankai, o tai leidžia manyti, kad nuo būsto „įperkamumo dugno" jau atsispyrėme.
Pavyzdžiui, vien eliminavus Euribor įtaką (vertinant, kad šis rodiklis lygus nuliui), būsto įperkamumas dviem žmonėms Vilniuje 2023 m. gale būtų siekęs net 89,37 kv.
Bankų konkurencija ėmė augti sumažėjus būsto paskolų klientų skaičiui.
Taip yra todėl, kad plėtotojų ir bankų aktyvumo ciklai „prasilenkia" per projekto plėtros laikotarpį: pirkėjams preliminariuosius sandorius su plėtotojais sudarius projekto statybų pradžioje, į bankus dėl paskolos jie kreipiasi projektui pasiekus reikiamą baigtumo stadiją, prieš notarinius sandorius.
Todėl dabar bankai pradeda jausti sumažėjusį klientų srautą, kurį plėtotojai pajuto dar 2022-aisiais, ir šiemet jau matome iki 1,5-1,6 proc.
Vilniuje, tokiu atveju, vienas pirkėjas gali įpirkti 29,04 kv. m ploto būstą, Kaune - apie 32 kv. m, Klaipėdoje - 34,68 kv. m. Tokio ploto būna 1-1,5 kambarių butai, o 35 kv.
Akivaizdi ir dar viena tendencija. Paskutinius 10-15 metų perkamo būsto plotas palaipsniui mažėja. Iš vienos pusės, taip yra todėl, kad auga jo kaina.
Tačiau žmonėms būstą ėmus keisti dažniau (Lietuvoje, vidutiniškai, kas 7-8 metus), jis perkamas pagal poreikius, o ne visam gyvenimui.
Todėl stengiamasi neįsigyti perteklinių kvadratinių metrų, kurie nebus išnaudoti. Be to, nauji būstai projektuojami vis efektyvesnio suplanavimo, o turima erdvė paskirstoma racionaliau.
„Palyginimui, jei keliasdešimties metų senumo sovietinės statybos butas, turintis 30-40 kv. m plotą dėl neefektyvaus suplanavimo dažno gyventojo pravardžiuojamas „kišene", tai to paties dydžio naujo būsto pilnai užtenka didžiajai daliai žmonių.
Lietuvos ekonomikos perspektyvas šiems metams ekonomistai piešia optimistines ir tai džiugina. Pasak Finansų ministerijos, kurios prognozės yra santūresnės nei Lietuvos banko, numato 1,7 proc. metinį BVP augimą, 7,6 proc. vidutinio bruto darbo užmokesčio (DU) prieaugį ir nedidėjantį nedarbą.
Ne itin džiugina tai, kad didžiąją dalį darbo užmokesčio augimo sudarys minimalios mėnesinės algos (MMA) ir neapmokestinamojo pajamų dydžio (NPD) didinimas, o tai turės mažą įtaką šiuo metu galintiems įpirkti būstą.
Pagal šiandienes „Citus" analitikų prognozes, artimiausiais mėnesiais Europos centrinis bankas gali imti sparčiau karpyti palūkanas ir šių metų viduryje Euribor galėtų nusileisti iki 3,05 proc. žymos. Tikėtina, kad realusis darbo užmokestis per tą laiką reikšmingai nepasikeis, bet ir būsto kainos išliks esamame lygyje.
Tokiu atveju, vien dėl Euribor sumažėjimo, dviem žmonėms su paskola įsigyjamo būsto įperkamumas Vilniuje galėtų išaugti iki 61,18 kv. m, Kaune - iki 67,37 kv. m, o Klaipėdoje - 73,07 kv.
„Tačiau ilgalaikėje perspektyvoje įperkamumas, deja, yra linkęs prastėti. Tai ypač galioja sostinėse. Augant ekonomikai, gyvenimo komfortui, miestuose daugėjant gyventojų skaičiui, būstas yra linkęs brangti. Nei Vilnius, nei Kaunas ar Klaipėda nėra guminiai: miestams tankėjant mažėja sklypų pasiūla, todėl jie brangsta, auga reikalavimai būstui, pirkėjų lūkesčiai, brangsta statybos.
Sparčiau augant atlyginimams, įperkamumas gali laikinai pagerėti, tačiau gali pasikeisti kitos sąlygos, tad būsto įsigijimas gali tapti problematiškesnis. Pavyzdžiui, Varšuvoje įperkamumas yra maždaug 10 proc.
2022 m. II Ketvirčio Būsto Rinkos Apžvalga Kaune
Antrasis 2022 m. ketvirtis atskleidė skirtingą naujo būsto įperkamumą Kaune ir Vilniuje. Kaune, kitaip nei Vilniuje, nesant tokio pasiūlos trūkumo, konkurencinė aplinka prilaikė kainų didėjimą, ir kauniečiai pajuto mažesnį perkamosios galios apribojimą bei galėjo laisviau rinktis naują būstą.
Maždaug pusę susitarimų kauniečiai įvykdė pasirinkdami brangesnį, vidutinės klasės būstą, nepaisant to, kad beveik 50 proc. naujos pasiūlos sudarė ekonominis segmentas. Trijų kambarių butų pardavimų dalis struktūriškai ūgtelėjo nuo 25 iki 40 proc.
„Tarp reikšmingesnių Kauno naujo būsto rinkos pokyčių - ekonominės klasės naujų būstų paklausos susitraukimas bei vidutinės klasės populiarumo didėjimas, kurį lėmė ir naujų aukštesnės klasės projektų atsiradimas praėjusiais metais.
Tokia pasiūla suformavo platesnes pasirinkimo galimybes pirkėjams, o būsto kainos, lyginant su sostine, buvo gerokai patrauklesnės“, - „Inreal“ pranešime cituojamas investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Anot jo, būsto kainos Kaune per 2022 metų II ketvirtį kainos vidutiniškai išaugo vos apie 2 proc. Ženkliausias kainų augimas fiksuotas ekonominės klasėje - 14 proc. bei kotedžų segmente - 10 proc. Šiuose būsto grupėse statybos kaštai yra itin svarbūs. Kainą augino ir realūs susitarimai dėl rezervuotų būstų.
2022 metų II ketvirtį Kauno pirminėje būsto rinkoje įsigyta 218 būstų (įskaitant 52 sutarčių nutraukimus).
„Laikinajai sostinei išgyvenus aukštesnės klasės projektų pasiūlos bumą praėjusių metų viduryje, jų pasiūla vėlesniais laikotarpiais kiek nuslopo, rinkai siūlyta daugiau ekonominės klasės projektų, kurie šiuo metu sudaro beveik 50 proc. visos pirminės rinkos pasiūlos, tuo tarpu vidutinės klasės pasiūla susitraukė nuo 40 iki 30 proc.“, - cituojamas T.S.
Į kainų bei kitus pokyčius jautriausiai reagavo vieno ir dviejų kambarių butų pirkėjai, jų dalis lyginant su praėjusiu ketvirčiu atitinkamai sumažėjo nuo daugiau nei 15 proc. iki 10 proc. bei nuo beveik 55 iki kiek daugiau nei 45 proc.
Tuo tarpu trijų kambarių pardavimai išaugo nuo kiek daugiau nei 25 iki beveik 40 proc., o 4 kambarių butų pardavimai pasiekė 5 proc.
Įsigyjamo būsto plotas per 2022 metų II ketvirtį keitėsi nežymiai. Vieno kambario butų vidutinis plotas sumažėjo nuo 43 iki 40 kv.m (vidutinė kaina padidėjo nuo 78 iki 81 tūkst. eurų), dviejų kambarių - nuo 48 iki 46 kv.m (vidutinė kaina augo nuo 108 iki 112 tūkst. eurų), trijų kambarių vidutinis plotas ūgtelėjo nuo 65 iki 66 kv.m (kaina - nuo 139 iki 143 tūkst. eurų).
Dėl mažos imties kiek ženkliau keitėsi keturių kambarių butų plotas - susitraukė nuo 112 iki 101 kv.m (kaina mažėjo nuo 343 iki 267 tūkst. eurų).
Vidutinės Būsto Kainos Kaune 2022 m. II Ketvirtį
| Būsto Tipas | Vidutinis Plotas (kv. m) | Vidutinė Kaina (tūkst. eurų) |
|---|---|---|
| Vieno kambario butas | 40 | 81 |
| Dviejų kambarių butas | 46 | 112 |
| Trijų kambarių butas | 66 | 143 |
| Keturių kambarių butas | 101 | 267 |
Veiksniai, Turintys Įtakos Komercinių Patalpų Nuomos Kainoms
Pastaraisiais metais Lietuvos verslo aplinkoje ryškėja aiški tendencija. Lietuvos verslo statistikos duomenys rodo, kad šalyje stabiliai auga veikiančių ūkio subjektų skaičius, o didžiausią dalį sudaro smulkios ir vidutinės įmonės. Eurostat atskleidžia, jog paslaugų, prekybos ir logistikos sektoriuose pastatų eksploatavimo ir patalpų išlaikymo kaštai sudaro reikšmingą dalį bendrų veiklos sąnaudų, todėl įmonės vis dažniau renkasi sprendimus, paremtus ilgalaike ekonomine grąža, o ne trumpalaikiu išlaidų sumažinimu.
Šiuolaikinė Komercinių Patalpų Kultūra
Šiuolaikinė komercinių patalpų kultūra Lietuvoje remiasi funkcionalumu. Natūralus apšvietimas, aiškus patalpų išplanavimas, patogūs įėjimai klientams ir darbuotojams, galimybė atskirti skirtingus srautus tampa svarbesni nei bendras plotas. Verslai taip pat vis dažniau vertina patalpų lankstumą, galimybę keisti išplanavimą, plėsti veiklą ar pritaikyti erdves naujiems poreikiams be didelių papildomų investicijų. Energijos kainų svyravimai tapo vienu svarbiausių veiksnių planuojant patalpų kaštus.
Dėl šios priežasties A+ ir A++ energetinio naudingumo klasės pastatai vis dažniau laikomi ne privalumu, o būtinybe. Modernūs technologiniai sprendimai, tokie kaip išmanios pastato valdymo sistemos, aplinką tausojantis apšvietimas ar efektyvios vėdinimo sistemos, tiesiogiai prisideda prie darbo komforto ir sąnaudų optimizavimo.
Darbuotojų pritraukimas ir išlaikymas šiandien yra vienas didžiausių iššūkių Lietuvos įmonėms. Žaliosios erdvės, patogus viešasis transportas, dviračių takai, pakankamas parkavimo vietų skaičius ir elektromobilių įkrovimo stotelės tampa svarbiais argumentais renkantis patalpas.
Lietuvos NT rinkos duomenys leidžia pastebėti, kad žemesnė nuomos kaina dažnai slepia didesnes ilgalaikes išlaidas. Senesni pastatai reikalauja daugiau investicijų į šildymą, priežiūrą ir atnaujinimus, o jų pritaikymo galimybės dažnai ribotos.
Tuo tarpu modernesni objektai, nors iš pirmo žvilgsnio kainuoja brangiau, ilgainiui leidžia sutaupyti dėl mažesnių eksploatacinių kaštų ir didesnio veiklos efektyvumo.
Lietuvos verslo statistika rodo aiškią kryptį: įmonės tampa brandesnės, labiau skaičiuojančios ir orientuotos į ilgalaikę naudą. Komercinės patalpos nebėra tik vieta veiklai vykdyti.
Kokybė šiandien reiškia ne prabangą, o protingą investiciją.
Papildomi Mokesčiai
„Add-on“ paskirstomas visiems pastato biurams proporcingai jų naudojamam plotui. Lietuvoje dažniausiai prie „add-on“ priskiriamas visas bendrų patalpų plotas, plotas po vidinėmis sienomis ir pertvaromis iki išorinių sienų vidaus perimetro. Į „add-on“ neįtraukiamos laiptinės, liftų šachtos, išorinių sienų plotas. Kai kurie verslo centrai „add-on“ skaičiuoja pagal Norvegijos pavyzdį. Tokiu atveju prie nuomojamo ploto priskiriamas visas aukšto plotas su vidaus ir išorės sienomis iki pastato išorinio perimetro. Taip padidėja papildomas nuomojamas plotas ir nuomos kaina išauga. Nuomotojai patys renkasi, kokią formulę taikyti skaičiuojant „add-on“ plotą. Svarbu, kad tai būtų atliekama metodiškai ir aiškiai deklaruojama.
Eksploatacijos Mokesčiai
Biuro eksploatacijos mokesčiai - svarbus rodiklis, turintis nemažą įtaką galutinei biuro nuomos kainai. Lietuvoje dažniausiai naudojamas „Triple Net“ modelis - nuomininkai apmoka visas komunalines, bendras priežiūros ir einamųjų remontų išlaidas, o nuomotojas kilus poreikiui rūpinasi pastato kapitaliniu remontu. Visos bendros išlaidos nuomininkams paskirstomos pagal priskiriamą nuomojamą ir „add-on“ (bendrųjų erdvių ploto dalį) bei pagal faktinius skaitiklių parodymus. Renkantis biurą labai svarbu įsigilinti į būsimo eksploatacinio mokesčio dydį, nes jis gali reikšmingai skirtis priklausomai nuo pastato amžiaus, energinės klasės, pastate naudojamų sistemų, bendrų reikmių elektros, vandens ir šildymo kaštų, priežiūros įmonių paslaugų kainų. Priežiūros įmonių paslaugų kainos tiesiogiai priklauso nuo minimalaus darbo užmokesčio dydžio, tad nuomotojai neturi galimybės saugiai jų fiksuoti, nebent gerokai kilstelėtų fiksuotą kainą, kad esant svyravimams nepatirtų nuostolių.
Biuras Su Baldais
Šiandien juntamas aiškus poreikis nuomotis visiškai įrengtus biurus su visais baldais. Tai papildomi įrengimo kaštai, kuriuos nuomotojas įtraukia į nuomos kainą. Įtaka nuomos kainai labai priklauso nuo baldų sprendinių - ar įrengimas galės būti pritaikytas kitam nuomininkui, ar tai - individualizuoti pasirinkimai. Įprastai nuomotojas vertina investicijas pagal nustatytus pinigų grąžos rodiklius, kurie gali skirtis priklausomai nuo investuotojų taikomos investavimo politikos. Bet kuriuo atveju nuomotojas vertina baldų galimą tarnavimo laiką.
Bendro Naudojimo Verslo Centrų Infrastruktūra
Bendradarbystės biurų sprendiniai natūraliai ateina ir į įprastus verslo centrus. Nuomininkai, kurie dirba atskiruose nedidelio ploto kabinetuose, tikisi galimybės naudotis pastate esančiomis bendro naudojimo virtuvėlėmis, poilsio erdvėmis, pasitarimo kambariais, tyliomis darbo zonomis. Suprantama, visa ši infrastruktūra reikalauja investicijų bei turi įtakos nuomos kainai - atsiranda papildomi priežiūros ir administravimo kaštai, kurie yra paskirstomi nuomininkams.
Nuomos Kainos „Lubos Ir Grindys“
Kasmet nuomos kainos indeksuojamos pagal oficialiai paskelbtą infliacijos dydį. Po 2008 metų finansų krizės Lietuvoje vyravo ganėtinai žemas bendras infliacijos lygis 1-4 proc., tačiau 2021-ieji ir 2022-ieji privertė nuomotojus ir nuomininkus atsisėsti prie derybų stalo ir nusistatyti maksimalius galimus indekso pokyčius - nuomos kainos „lubas ir grindis“. Nuomos kainos augimas dėl indeksacijos bus aktualus ir šiemet, nes 2023 metais nustatytas 8,7 proc. suderintas VKI (vartotojų kainų indeksas). Sutartyse svarbu aiškiai apibrėžti indeksavimo rodiklį, pavyzdžiui, Euro zonos valstybių ar Lietuvos suderintas VKI, metinis ar metinis vidutinis, ir taikyti, būtent, aprašytą rodiklį.
