Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos

Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius, todėl gali būti inicijuotas sutarties nutraukimas. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga. Sutarties vienašališkas nutraukimas nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos yra neteisėtas.

Advokatė Giedrė Kučinskė dalinasi svarbia informacija apie dažniausiai pasitaikančias klaidas ir kaip jų išvengti. Vienašališkas sutarties nutraukimas galimas, kai tokia galimybė nurodyta pačioje sutartyje.

Konkretūs sutarties vienašališko nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.). Pasak G. Kučinskės, sutartį galima nutraukti vienašališkai tuomet, kai sutartis neįvykdoma per papildomai nustatytą terminą.

Papildomas terminas gali būti nustatomas tada, kai kita sutarties šalis praleidžia sutarties vykdymo terminą, arba kitais sutarties pažeidimo atvejais, nesusijusiais su termino praleidimu. „Tokiu atveju nukentėjusi šalis turėtų įteikti kitai šaliai pranešimą su papildomai nustatytu terminu bei nurodyti, kad, sutarties neįvykdžius per papildomą terminą, sutartis bus vienašališkai nutraukta“, - įvardina G. Kučinskė.

Nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybės - tai įvykiai, kurių šalis negalėjo išvengti ir kurių nebuvo bei nebuvo galima numatyti pasirašant sutartį. Šios sąvokos aktualumas ypatingai išryškėjo Covid-19 pandemijos metu, kai daugelis verslų buvo priversti nutraukti arba apriboti veiklą dėl taikytų pandemijos valdymo priemonių. Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas.

LAWCORPUS advokatė išskiria, kad nuspręsti, ar pažeidimas buvo esminis, galima pagal tokius pagrindinius esminio sutarties pažeidimo kriterijus:

• Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties;
• Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės;
• Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo;
• Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi.

Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama tik esant pagrindui ir tinkamai pranešus kitai šaliai apie savo ketinimus. Skaityti sutarties sąlygas. Įsitikinti, kad egzistuoja pagrindas sutarčiai vienašališkai nutraukti. Pranešti apie sutarties nutraukimą iš anksto. Įvertinti papildomo termino suteikimą. Konsultuotis su teisininku.

Norint konstatuoti esminį sutarties pažeidimą, nebūtina nustatyti visų aukščiau išvardintų kriterijų, tačiau jie pakankamai abstraktūs. Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.

Preliminariosios Nekilnojamojo Turto Pirkimo-Pardavimo Sutartys

Sutarties nutraukimas sukelia teisines pasekmes. Nekilnojamojo turto rinka - sudėtingas labirintas, kuriame pasiklysti lengva. Ypač tuomet, kai kalbame vieną svarbiausių gyvenimo sprendimų - būsto pirkimą. Nuo ko pradėti? Kaip nepadaryti klaidų, kurios gali kainuoti tūkstančius? Vienas iš svarbiausių žingsnių - preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas.

Tačiau ar šiam dokumentui išties verta skirti daug dėmesio, o galbūt pakaks internete rasto šablono? Ką žinoti svarbu ir kas padės jaustis saugiai žinant, jog sandoris įvyks sėkmingai? Paieškos sistemoje įvedę frazę „preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis“, pirmųjų rezultatų trejetuke išvysime jau paruoštus tokio dokumento šablonus. Visgi ekspertė įspėja, kad jais pasikliauti ne visada saugu.

„Internete pasitaiko tiek kokybiškesnių, tiek ir visai prastų šablonų. Situacijos dažnai būna specifinės, o šablonai pritaikyti įprastiniams, standartiniams atvejams, tad jūsų surastas šablonas gali būti visiškai nenaudingas. Visuomet rekomenduoju kreiptis į teisininkus, kad būtų parengta jūsų atvejui pritaikyta preliminari sutartis“ - pabrėžia A. Mineikienė.

Net ir nusprendus preliminarią sutartį rengti individualiai, gali pasitaikyti klaidų, kai kuriais atvejais kainuojančių itin brangiai. Advokatė primena, kad netinkamos sutarties pasirašymas gali sukelti pačias įvairiausias rizikas: „Gali būti, kad pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis apskritai nebus sudaryta. Įprastai į kiekvieną preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukiamas avansas. Sumokėjęs avansą, bet neįvertinęs visų rizikos faktorių, pirkėjas gali ne tik neįsigyti norimo būsto, bet ir prarasti jau sumokėtus pinigus.

Advokatė prisimena vieną iš tokių atvejų realiame gyvenime: „Preliminarioje sutartyje buvo nurodytas neteisingas pardavėjas: tai buvo asmuo, kuris neturėjo parduodamo nekilnojamojo turto. Dar viena dažnai pasitaikanti klaida - neapibrėžtos sutarties nutraukimo sąlygos. „Preliminarioje sutartyje buvo skirtas itin ilgas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau nenumatytos preliminarios sutarties nutraukimo galimybės. Per šį laikotarpį pirkėjo finansinė situacija gerokai pablogėjo, o tai matydamas bei abejodamas pirkėjo galimybėmis susimokėti už turtą, pardavėjas negalėjo preliminarios sutarties nutraukti ir parduoti turto tretiesiems asmenims,“ - A.

Kaip teisingai sudaryti preliminarią sutartį? Asta Mineikienė taip pat pabrėžia, kad itin svarbu nuo pat pradžių išlikti sąžiningam dėl parduodamo turto būklės. Trūkumų nuslėpimas gali ne tik pakenkti pardavėjo reputacijai, bet ir sukelti teisinių ginčų. „Jei būstas turi trūkumų, pardavėjui būtinai patarčiau juos atskleisti iškart. Paprastai pasekmės priklauso nuo konkrečios situacijos ir to, kaip aiškiai atsakomybė numatyta preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje - tai galėtų būti netesybos (bauda) ar nuostolių atlyginimas dėl įsipareigojimų nevykdymo.

Ar preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis - tik formalumas? Akivaizdu, kad tikrai ne - šis dokumentas yra itin svarbus, o kartais ir galintis nulemti viso sandorio sėkmę. Paklausta, kokį svarbiausią patarimą ji galėtų suteikti būsimiems naujakuriams, ketinantiems rengti ar pasirašyti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, A. Mineikienė nedvejoja: „Kreiptis pagalbos į teisininką, paprašyti, kad jis parengtų sutartį. Jei preliminarios sutarties projektą pateikia kita šalis, jį taip pat būtina parodyti savo teisininkui įvertinti.

Nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sutartis yra vienas svarbiausių dokumentų visame būsto įsigijimo procese. Ji įtvirtina teises ir pareigas abiem sandorio šalims - tiek pirkėjui, tiek pardavėjui. Ši sutartis užtikrina, kad abi šalys veiktų sąžiningai: pardavėjas įsipareigoja perduoti turtą tokios būklės, kokia nurodyta dokumente, o pirkėjas - sumokėti sutartą kainą nustatyta tvarka.

Nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti aiški, konkreti ir apimti visą informaciją, reikalingą tiek pirkėjui, tiek pardavėjui. Kiekviena detalė čia svarbi - net nedidelis netikslumas gali turėti teisinių pasekmių.

Sutartyje privaloma nurodyti abiejų šalių tapatybę - vardus, pavardes, asmens kodus, deklaruotas gyvenamąsias vietas. Šis punktas ne tik formalus - jis užtikrina, kad sandoris būtų pripažintas teisėtu. Sutartyje turi būti pateiktas tikslus nekilnojamo turto aprašymas, atitinkantis Registrų centro duomenis.

Vienas svarbiausių punktų - kaina ir mokėjimo tvarka. Sutartyje nurodoma bendra suma, atsiskaitymo būdas (pvz., bankiniu pavedimu, kredito lėšomis) ir terminas. Labai svarbu aiškiai nurodyti, kada pirkėjas tampa teisėtu savininku. Be pagrindinių pirkimo-pardavimo sutarties punktų, egzistuoja ir papildomos sąlygos, kurios suteikia abiem šalims daugiau saugumo bei aiškumo.

Avansas - tai garantija, kad pirkėjas rimtai ketina įsigyti turtą, o pardavėjas - neperleis jo kitam asmeniui. Tai priedas prie pagrindinės sutarties, patvirtinantis, kad turtas faktiškai perduotas pirkėjui. Akte nurodoma perdavimo data, turto būklė ir galimi pastebėjimai. Labai svarbu numatyti, kas atsako už komunalines skolas, žemės mokestį ar bendrijos įsiskolinimus. Paprastai pardavėjas įsipareigoja juos padengti iki sutarties pasirašymo dienos.

Kiekvienas nekilnojamojo turto sandoris turi būti įformintas teisiškai, o tai reiškia, kad pirkimo-pardavimo sutartis turi būti patvirtinta notaro. Tik po šio veiksmo dokumentas įgyja teisinę galią, o pirkėjas tampa teisėtu savininku. Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą, visos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys turi būti notarinės formos. Be notaro patvirtinimo sutartis laikoma negaliojančia.

Po notarinio patvirtinimo sutartis automatiškai perduodama Registrų centrui, kur įregistruojama naujo savininko teisė. Nuo registracijos momento pirkėjas tampa oficialiu turto savininku. Net ir pas notarą pasirašyta sutartis negarantuoja, kad viskas vyks be nesklandumų. Dažnai klaidos atsiranda dar prieš sandorio dieną - dėl skubėjimo, nepatikrintų duomenų ar neapibrėžtų sąlygų.

Viena dažniausių klaidų - nepatikrintas Registrų centro išrašas. Jame gali būti nurodyta, kad turtas įkeistas, areštuotas arba turi apribojimų (pvz., servitutų). Tokių aplinkybių nepaisymas gali reikšti, kad pirkėjas įsigyja turtą su skolomis ar ginčais. Sutartyje turi būti aiškiai apibrėžta, kada ir kaip vykdomas atsiskaitymas. Dalis pirkėjų nurodo tik bendrą kainą, pamiršdami terminus ir sąlygas (pvz., kad suma bus pervesta tik gavus paskolą).

Jei viena šalis nevykdo savo įsipareigojimų (pvz., pirkėjas nesumoka, o pardavėjas laiku neperduoda turto), turi būti numatyta konkreti atsakomybė: baudos, palūkanos ar nuostolių kompensavimas. Turtas turi būti perduodamas pagal aiškiai nustatytą datą ir būklę, o tai patvirtinama perdavimo-priėmimo aktu. Dalis pirkėjų šį žingsnį praleidžia, manydami, kad pakanka notarinės sutarties. Pasirašant sutartį neverta skubėti - ją būtina perskaityti atidžiai nuo pradžios iki galo.

Dažniausiai pasitaikančios klaidos: nepatikrinta turto teisinė būklė, neapibrėžti mokėjimo terminai, trūkstamos garantijos dėl turto būklės ir nepasirašytas perdavimo-priėmimo aktas. Ar galima keisti sutarties sąlygas po pasirašymo? Taip, tačiau tik abiem šalims sutikus ir vėl patvirtinus pakeitimus notariškai. Bet kokie vienos šalies padaryti pakeitimai be kitos šalies sutikimo neturi teisinės galios.

Jei trūkumai buvo nuslėpti ir pirkėjas apie juos nebuvo informuotas, pardavėjas atsako už žalą. Pirkėjas gali reikalauti kainos sumažinimo, nuostolių atlyginimo arba net sutarties nutraukimo. Galutinę kainą lemia sandorio vertė ir papildomi dokumentų rengimo mokesčiai.

tags: #patalpu #pirkimo #pardavimo #nutraukimas