Nekilnojamo turto registravimas yra būtina procedūra visiems savininkams, norintiems įteisinti ir oficialiai įrodyti nuosavybės teises į pastatus, žemės sklypus ar kitus objektus. Registravimas suteikia teisinę apsaugą, leidžia laisvai disponuoti turtu - parduoti, dovanoti, įkeisti - ir užtikrina, kad objektas būtų matomas valstybiniuose registruose.
Tačiau daugeliui savininkų vis dar išlieka neaišku, kokius dokumentus reikia pateikti, kiek laiko trunka visa procedūra ir kokia yra reali jos kaina. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto registravimo terminus Lietuvoje, remiantis įstatyminiais aktais ir teismų praktika.
Nuosavybės Teisės Atsiradimo Momentas
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas (Civilinio kodekso 4 straipsnis). Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas.
Pagal 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (CK149 straipsnis), galiojusį tam tikru laikotarpiu, turto įgijėjui pagal sutartį nuosavybės teisė atsirasdavo nuo daikto perdavimo momento, jeigu ko kita nenumatė įstatymas arba sutartis. Jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turėjo būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsirasdavo įregistravimo momentu.
Priėmus 2000 m. CK, teisinis reguliavimas pasikeitė: nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento. Taigi, naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams, tačiau 2000 m. CK taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus.
Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. 2000 m. 3 dalyje nustatyta išimtis numato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Ši teisės norma skirta būtent tokioms faktinėms situacijoms t.y. sutartims, kurioms pagal sudarymo metu galiojusį 1964 m.
Nekilnojamojo Turto Registro Terminai
Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą, prašymai įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį turtą nagrinėjami per skirtingus terminus, priklausomai nuo prašymo tipo ir skubumo:
- Prašymas įregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per dešimt darbo dienų po prašymo padavimo dienos. Asmens prašymu - skubos tvarka, per vieną darbo dieną.
- Prašymas įregistruoti kitą daiktinę teisę, šios teisės suvaržymus, juridinius faktus turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per penkias darbo dienas po prašymo padavimo.
Taip pat, 2021 m. Naujajame Civiliniame kodekse (CK) neliko termino, per kurį įgytas nekilnojamasis turtas privalo būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR). Pagal senąjį CK nekilnojamąjį turtą buvo privaloma užregistruoti per tris mėnesius nuo turto perleidimo sutarties pasirašymo.
Teisės aktai nebeverčia registruoti nuosavybės, tačiau delsimas ją įteisinti gali liūdnai baigtis tiek turto pirkėjui, tiek pardavėjui.
Svarbu: Kaip teigia Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybinės įmonės specialistai, žmogus, nusipirkęs butą ar žemės, tačiau jo neįregistravęs, turtą gali prarasti.
Galimos pasekmės neįregistravus turto
Įsigijęs, tačiau neįregistravęs turto asmuo negali jo parduoti, dovanoti, įkeisti, išnuomoti, suteikti panaudai ar kitaip juo disponuoti. Anot Romualdo Kasperavičiaus, tai tampa ypač aktualu tvarkant paveldėjimo dokumentus turto savininkui mirus - nesant registracijos paveldėtojams savo teisę į turtą tenka įrodinėti teismuose.
"Pirkimo ar dovanojimo sutartis negali būti panaudota kaip turto įgijimą ar perleidimą įrodantis dokumentas - tik registro duomenų bankuose esanti informacija įrodo, kad asmuo turi teisę disponuoti turtu", - aiškino Kasperavičius.
Specialisto teigimu, laisva turto registravimo tvarka galioja beveik visose išsivysčiusiose Europos šalyse. "Vakarų valstybėse prievartos registruoti turtą nėra, tačiau žmonės skuba jį registruoti, nes puikiai suvokia, kokios gali būti delsimo pasekmės", - teigė Kasperavičius.
Anot jo, pasitaiko atvejų, kai buvęs savininkas bandė gauti dar vieną pažymą, leidžiančią parduoti jau parduotą turtą. "Kadangi iš notarų gauname informaciją, kad turtas yra perleistas, stengiamės surasti pirkėją ir jį perspėti apie tokius ketinimus. Paprastai sužinojęs tokią naujieną pirkėjas pas mus lėkte atlekia", - pasakojo Kasperavičius.
"Praėjus šiek tiek laiko po sandorio, turtą pardavęs asmuo gali pasitikrinti registre, ar pirkėjas įregistravo savo teises, o pamatęs, kad tai nepadaryta, - išsiimti pažymą kitam sandoriui ir įkeisti, išnuomoti ar net perleisti tą patį turtą kitam asmeniui. Jei pastarasis spėja įregistruoti savo teises, teismine tvarka aiškinantis abiejų turto savininkų teisę į tą patį turtą pirmenybę neabejotinai turėtų jį įregistravęs asmuo", - sakė Kadastro įmonės direktoriaus pavaduotojas registrui Romualdas Kasperavičius.
Tačiau, Kasperavičiaus teigimu, šios informacijos nepakanka turtui perregistruoti. "Pagal notarų pateiktą informaciją negalime žinoti, ar sandoris yra užbaigtas, o pagal CK sandoris laikomas užbaigtas, kai pasirašyta ne tik pirkimo sutartis, bet ir turto perdavimo aktas", - aiškino specialistas.
Neregistruotas turtas tampa ne vien savininkų, bet ir mokesčių rinkėjų problema. Pagal šiuo metu galiojančią tvarką, kol pilietis neįregistruoja savo nuosavybės, Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) neturi teisės reikalauti iš jo jokių su nekilnojamuoju turtu susijusių mokesčių.
VMI net nežino, kas yra turto savininkas, - anot VMI gyventojų mokesčių skyriaus vyriausiojo specialisto Alberto Markevičiaus, jei turtas neregistruotas, inspekcija neturi informacijos apie asmenį, kuriam jis priklauso.
Kaip tvirtino Seimo Biudžeto ir finansų komiteto pirmininkas Algirdas Butkevičius, neužregistravus įsigytos žemės ir nekilnojamojo turto, atsiranda galimybė išvengti žemės arba žemės nuomos mokesčio, taip pat įmonių ir organizacijų nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimo.
Anot Butkevičiaus, dėl to labiausiai nukenčia savivaldybių biudžetai, kurių pajamų struktūroje lėšos iš nekilnojamojo turto mokesčių sudaro 6-9 procentų visų gaunamų metinių pajamų.
Parlamentaras pastebi dar vieną blogybę - esant galimybei išvengti turto mokesčių, versle išbalansuojamos konkurencinės sąlygos. "Užregistravęs turtą verslininkas, sąžiningai mokantis žemės arba nekilnojamojo turto mokestį, atsiduria prastesnėje padėtyje nei tas, kuris šių mokesčių nemoka. Akivaizdu, kad jo išlaidos pagaminti tokiam pačiam produktui yra mažesnės", - tvirtino Butkevičius.
Jei pirkėjas delsia įregistruoti žemę ar pastatus, juos pardavusiam žmogui gali tekti aiškintis su mokesčių inspekcija. "Pardavęs turtą žmogus toliau laikomas savininku ir pranešimus apie mokesčius siunčiame jam. O naujas savininkas lieka nuošalyje ir mokesčių nemoka", - sakė VMI specialistas Markevičius.
Anot jo, susidarius tokiai situacijai, daugiausia vargo turi turto pardavėjas. Jis priverstas aiškintis mokesčių inspektoriams, kad turtas priklauso ne jam, prašyti neskaičiuoti iš jo mokesčių.
Markevičiaus teigimu, ypač daug yra juridinių ir fizinių asmenų, neužregistravusių išnuomotos žemės. Pavyzdžiui, vien Panevėžio apskrityje vos 10 procentų žemės naudotojų tėra sudarę nuomos sutartis ir jas užregistravę.
Kadastro įmonė taip pat pripažįsta, kad esant neregistruotų sandorių neįmanoma pateikti tikslių duomenų Mokesčių inspekcijai, jog ši galėtų apskaičiuoti žemės ir žemės nuomos mokesčius, taip pat juridinių asmenų turto mokestį.
Kasperavičius nuomone, šią problemą bent iš dalies būtų galima išspręsti suderinus veiksmus su VMI. "Jei VMI parodytų iniciatyvą, galėtume teikti jai informaciją apie tuos asmenis, kurie neatvyko registruotis, pavyzdžiui, kiekvienų metų pabaigoje. Apie tai buvo kalbėta ir su VMI, ir su Finansų ministerijos specialistais", - tvirtino Kasperavičius.
FM privalomą registravimą norėjo įteisinti įstatymiškai. Dar 2001 metų rudenį ji kreipėsi į Teisingumo ministeriją (TM), norėdama suderinti Nekilnojamojo turto registro įstatymo pakeitimus, kuriais siekė įvesti 3 mėnesių terminą įregistruojant nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą.
Tačiau TM laikosi pozicijos, kad tokiomis pataisomis būtų pažeistas vienas esminių civilinių santykių principas - sutarties teisės principas, kuris įtvirtintas CK. Pagal šį kodeksą nuosavybės teisė į turtą įgyjama ne nuo sandorio sudarymo ar nuosavybės įregistravimo, bet nuo tos akimirkos, kai turtas perduodamas jį įsigijusiam asmeniui.
Išspręsti šį teisinį kazusą šiuo metu bando parlamentarai Nijolė Steiblienė ir Algirdas Butkevičius, Seimo kanceliarijoje neseniai užregistravę Nekilnojamojo turto registro įstatymo papildymo projektą. Čia siūloma įrašyti nuostatą, kuria nustatomas 3 mėnesių terminas nekilnojamam turtui įregistruoti. Taip pat siūloma Administracinių teisės pažeidimų kodeksą papildyti straipsniu, numatančiu atsakomybę už tokio reikalavimo nesilaikymą.
Įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją (CK 1.75 str.), tačiau sandorio neįregistravimo padariniai yra visiškai skirtingi nei numatytieji anksčiau galiojusio CK normose. Dabar neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių remdamosi kitais įrodymais.
Pagal 1964m. CK (toliau senasis CK) 149 straipsnio 2 dalį, jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti registruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu. Analogiška nuostata buvo įtvirtinta Nekilnojamojo turto registro įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje.
Senasis Civilinis kodeksas nustatė, jog nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo, mainų, dovanojimo ar turto perleidimo su sąlyga išlaikyti iki gyvos galvos sutartys (CK 255, 279, 282, 285 str.), t.y. visi kodekse numatyti sandoriai, kuriais buvo galima perleisti nekilnojamąjį turtą, turi būti patvirtinti notariškai ir per tris mėnesius įregistruoti registravimo įstaigoje ( dabar Valstybės įmonės Registrų centro atitinkamuose filialuose).
Kol pirkimo-pardavimo ar kita sutartis nėra įregistruota įstatymų nustatyta tvarka, nuosavybės teisė įgijėjui nepereina, ir daikto savininku išlieka turto perleidėjas.
Tokiu būdu, įstatymas nustatė imperatyvinio pobūdžio terminą, kurio nei teismas, nei šalys savo susitarimu pakeisti negali. Privalomos registravimo taisyklės nesilaikymas sutartį daro negaliojančia (CK 255 str. 2 d.).
Termino Atnaujinimas Teisme
Tačiau įstatymu nustatytas trijų mėnesių terminas nėra naikinamasis, dėl svarbių priežasčių praleistą šį terminą teismas gali atstatyti (CK 255 str. 1 d.). Tą patį atkartoja Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 str. 3 dalis, kuri teigia, kad jeigu pagal sandorio sudarymo metu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, tačiau jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas.
Bylų dėl praleisto įstatymų nustatyto termino atnaujinimo procesą reglamentuoja LR Civilinio proceso kodekso (toliau CPK) 576-578 str. Įstatymai numato, kad praleistas trijų mėnesių terminas sutarčiai įregistruoti gali būti atnaujinamas tik tuo atveju, jeigu jis yra praleistas dėl svarbių priežasčių. Kokios termino praleidimo priežastys svarbios, kokios - ne, sprendžia teismas, t.y. šis klausimas paliktas teismo diskrecijai.
Pvz., asmens išvažiavimas gyventi ir dirbti į kitą šalį arba vaiko liga tokiomis priežastimis nepripažįstamos. Teismai ne sykį yra pabrėžę, kad sutarties įregistravimo procedūra nereikalauja didelių laiko sąnaudų, be to, už įgyjėją ją gali įvykdyti kitas asmuo.
Labai populiarus aiškinimas, kad pareiškėjas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, sutarties, sudarytos, pvz., 2000-06-15, neįregistravo per tris mėnesius todėl , kad manė jog ji yra galiojanti pagal CK 6.393 str. 3 d. , nelaikoma svarbia priežastimi.
Taip asmuo gali tik dabar manyti, bet jokiu būdu ne 2000 m. birželio mėn., kai naujasis CK negaliojo ir asmuo nesilaikė imperatyvių normų, įrašytų notarinėje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje.
Dėl šios priežasties negali būti daroma išvada, kad asmuo įstatymo nustatytą trijų mėnesių terminą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčiai įregistruoti praleido dėl svarbių priežasčių: įstatymų kaitos ar pan., nes pačioje sutartyje aiškiai pasakyta, kad sutartis turi būti įregistruota.
Kitokia situacija, jei asmuo sudarė sutartį, pvz., 2001m. birželio 15d. ir jos neįregistravo. Kadangi sandorio registravimo terminas dar nepasibaigęs įsigaliojus CK (aut. pastaba naujas CK įsigaliojo 2001-07-01), tai tokio sandorio teisinei registracijai taikomos Naujojo kodekso taisyklės. Galiojantis CK nenumato teisinės sandorių registracijos terminų. Pagal 2001 m. CK sudarytas sandoris galioja nuo tada, kai sudaromas, o ne kai įregistruojamas.
Paminėtinas Žemės įstatymas (VŽ, 2004, Nr.28-868), papildomai numatantis, kad valstybinės žemės pirkėjas ar kitas įgijėjas savo lėšomis per 3 mėnesius nuo žemės sklypo perdavimo privalo valstybinės žemės pirkimo pardavimo ar kitą perleidimo sutartį įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Įstatymas numato šios sąlygos neįvykdymo teisines pasekmes.
Ką Daryti, Jei Teismas Atsisakė Atnaujinti Terminą?
Liko nepaminėtas svarbiausias klausimas, ką daryti jeigu teismas atsisakė praleistą įstatymų nustatytą terminą atnaujinti. Viena iš galimybių yra su perleidėjais naujai sudaryti sandorį.
Tačiau problemos: reikia susiieškoti senuosius savininkus, eiti pas notarą, šiam teikti visą eilę dokumentų (nuosavybės teises patvirtinančius dokumentus , pažymą apie Nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre ir t.t.).
Kitas variantas, kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo. Nekilnojamieji daiktai (pastatai, žemės sklypas) turi būti įgyti sąžiningai, teisėtai, atvirai, nepertraukiamai kaip savi valdomi daugiau kaip 10 metų (CK 4.68-4.71 str.).
Jeigu daiktas būtų įregistruotas kito savininko vardu, reikėtų papildomai prašyti teismo panaikinti to asmens nuosavybės teisės atsiradimo pagrindą (atitinkamą dokumentą, kurio pagrindo viešajame registre įregistruotos nuosavybės teisės), kadangi įgyjamąja senatimi negali būti įgyjama nuosavybės teisė į kito asmens vardu registruotus daiktus (CK 4.69 str.).
Konsultacijas rengia advokatų Kalyčio, Rukštelės ir partnerių kontora „Acta Juris“, Vilnius, Verkių g.
Statistika
NTR duomenimis, iki 2002 metų spalio 1 dienos savo turto neįregistravo per 19 tūkstančių žemės sklypų savininkų, turinčių apie 60 tūkstančių žemės sklypų ir 3-4 procentai visų asmenų, įsigijusių statinius, butus ar kitą nekilnojamąjį turtą. Anot Kasperavičiaus, per dešimt dienų nuosavybės neužregistruoja 1,5-2 procentų įsigijusių nekilnojamąjį turtą asmenų.
Iš neatvykusių registruoti žemės nuosavybės apie 80 procentų yra tie, kuriems atkurta teisė į žemę.
Šiuo metu Registre įregistruota 1,2 milijono žemės sklypų ir 3,7 milijono nekilnojamojo turto objektų.
| Rodiklis | Duomenys |
|---|---|
| Žemės sklypų savininkų, neįregistravusių turto (iki 2002-10-01) | 19 tūkst. |
| Neįregistruotų žemės sklypų (iki 2002-10-01) | 60 tūkst. |