Šiame straipsnyje aptariamas penkiaaukščių pastatų bendro naudojimo patalpų plotas, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais ir konkrečiais aukcionų pavyzdžiais.
Teisinis reglamentavimas
Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 2 straipsnio 6.10 papunktyje nustatyta, kad pastato bendras plotas yra visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.
Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.11 punkte nustatyta: „būstas - vienbutis gyvenamasis namas, jo dalis, butas ar kitos gyvenamosios patalpos, tinkamos asmeniui ar šeimai gyventi“, o 4.12 punkte būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas.
Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių 145 punkte nustatyta: „Gyvenamosios patalpos (buto gyvenamuosiuose ir negyvenamuosiuose pastatuose; vieno buto namo; atskiro kambario su bendrojo naudojimo patalpomis) plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
- gyvenamasis plotas: svetainės, valgomieji, miegamieji, darbo kabinetai, gyvenamieji kambariai, virtuvės ir kitos gyventi tinkančios šiltos patalpos, kurių grindų plotas didesnis kaip 4 m2.
- pagalbinis plotas: visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma.
Gyvenamosios paskirties pastato negyvenamųjų patalpų (atskirų nekilnojamojo turto objektų) plotas yra visų gyvenamosioms patalpoms nepriklausančių negyvenamųjų patalpų (parduotuvių, kontorų, paslaugų įmonių ir kt.) plotų suma.
Ppg - pagrindinį plotą sudaro visos patalpos, išskyrus patalpas, kurios įskaitomos į pagalbinį plotą.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad atsakyti į klausimą „ar aprašyme/pastabose nurodytos bendro naudojimo patalpų dalys (jų dydžiai) yra laikomos naudingu plotu“ negalime, kadangi paklausime nenurodyta pastato paskirtis, nenurodyta, ar administracinės patalpos yra būsto patalpa, nepateikta Nekilnojamojo turto registro išduota pažyma.
Pastato bendro ploto schema
Aukcionų pavyzdžiai
Šiuo metu Vilniuje vyksta keli aukcionai, kuriuose parduodamos patalpos su bendro naudojimo plotais. Štai keletas pavyzdžių:
1. Kambarys Pelesos g. 5-221, Vilniuje
Parduodama 1/1 dalies nuosavybės kambarys Vilniaus miesto savivaldybėje, esantis Pelesos g. 5-221. Nekilnojamojo turto unikalus numeris yra 1096-4011-2016:0122. Parduodama buto dalis, kurios bendras plotas yra 16,73 kv. m, papildomai priskiriant 2,99 kv. m bendrojo naudojimo patalpų.
- Adresas: Vilniaus m. sav. Vilniaus m. Pelesos g.
- Bendras plotas: 16,73 kv. m
- Bendro naudojimo patalpų plotas: 2,99 kv. m
- Pradinis aukciono laikas: 2024-12-16 09:00:00
- Aukciono pabaiga: 2024-12-17 13:59:59
- Registracijos mokestis: 145 EUR
- Garantinis mokestis: 2764 EUR
- Apžiūros datos: 2024-11-27 13:30 val. ir 2024-12-04 13:30 val.
2. Kambarys Dariaus ir Girėno g. 11-307, Vilniuje
Kambarys (unikalus Nr. 1097-0006-7010:0148) Vilniaus m., Dariaus ir Girėno g. 11-307. Patalpos: 17,50 kv. m naudingo ploto su 6,82 kv. m bendrojo naudojimo patalpomis; penkiaaukščio mūrinio pastato 3 aukšte.
- Adresas: Dariaus ir Girėno g. 11-307, Vilnius
- Naudingas plotas: 17,50 kv. m
- Bendro naudojimo patalpų plotas: 6,82 kv. m
- Pradinė pardavimo kaina: 31 050 EUR
- Garantinis mokestis: 3 105 EUR
- Registracijos mokestis: 145 EUR
- Aukciono pradžia: 2025-12-15 09:00
- Aukciono pabaiga: 2025-12-16 13:59:59
- Apžiūros datos: 2025-11-26 13:00 ir 2025-12-03 13:00 (derinti su Naujininkų seniūnija)
3. Administracinės patalpos Algirdo g. 31-209, Vilniuje
Administracinės patalpos Algirdo g. 31-209 yra antrame penkiaaukščio pastato aukšte, bendras patalpų plotas - beveik 269 kv. m. Naujasis patalpų savininkas įgyja teisę į papildomas beveik 82 kv. m bendro naudojimo patalpas.
- Adresas: Algirdo g. 31-209, Vilnius
- Bendras patalpų plotas: 269 kv. m
- Bendro naudojimo patalpų plotas: 82 kv. m
- Pradinė aukciono kaina: 403 023 eurai
Administracinės patalpos
Kiekvienas iš šių objektų gali tapti tvirtu investiciniu pagrindu tiek verslui, tiek kūrybinei veiklai. Už parduotus objektus gautos lėšos bus nukreiptos valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimui ir efektyvesniam jo panaudojimui.
Senų daugiabučių griovimas ir renovacija
Visuomenėje verda diskusijos dėl gyventojų atsakomybės už jiems priklausančius statinius bei dėl to, ką daryti su senos statybos daugiabučiais pastatais. Svarstoma apie nedidelės dalies daugiabučių namų, kurie yra avarinės būklės, griovimą. Pagal dabartinį teisinį reglamentavimą, butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Todėl butų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui ar statiniui išlaikyti ir išsaugoti. Įstatymuose nustatyta tvarka jie turi mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui ar statiniui atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
Butų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo tinkamai prižiūrėti, remontuoti ir kitaip tvarkyti. Jeigu statinys turi avarinės būklės požymių, statinio savininkas privalo užsakyti statinio ekspertizę.
Siekdama spręsti senų daugiabučių problemas, Aplinkos ministerija paskelbė ruošianti naują tvarką, pagal kurią pasikeistų daugiabučių renovacijos būdai, o blogos ir avarinės būklės daugiabučiai būtų griaunami, vietoje jų būtų statomi nauji. Ministerija žada pristatyti tvarką, kaip bendrijos, valdančios daugiabučius, įgytų teisę griauti seną ir brangiai atsieinantį daugiabutį ir pritraukusios investuotoją vietoj jo statytų naują.
Daugiabučių renovacija
Tačiau neaišku, kas būtų, jeigu ne visi butų savininkai su tuo sutiktų. Kaip minėta, Konstitucija gina privačią nuosavybę, tad prievarta gyventojų iškeldinti negalima. Taip pat kyla klausimas, ar gyventojams ir savivaldybėms užtektų finansinių išteklių, kad senus ir visai nusiamortizavusius statinius griauti, vietoje jų statyti naujus.
Vienas iš Aplinkos ministerijos deklaruojamų naujų būdų kompensuoti pastato statybas būtų didinti pastatų aukštingumą tose vietose, taip pritraukiant papildomas investicijas, kad statybos būtų kompensuojamos ne tik gyventojų, bet ir privačių vystytojų pinigais.
Ką daryti ir ko nedaryti renovuojant nuomojamą turtą
Aukciono sąlygos
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis su aukciono laimėtoju turi būti sudaryta per 30 dienų nuo pardavimo aukcione vykdymo dienos. Visa nekilnojamojo turto kaina sumokama ne vėliau kaip per 10 dienų po sutarties pasirašymo.
Kretingos rajono savivaldybė parduoda administracinę pastato dalį
Savivaldybės parduodamos pastato dalies su bendro naudojimo patalpomis plotas yra 2 283,58 kv. m. Tai yra beveik 72 procentai viso pastato ploto. Likusi pastato dalis priklauso vienam dideliam savininkui ir keliems mažesniems.
Pasak administracijos direktorės, pastatas nėra renovuotas, tačiau patalpos tvarkingos. Matome, kad susidomėjimas patalpomis yra nemažas. Kviečiame potencialius pirkėjus apžiūrėti patalpas šią savaitę, vasario 27-28 dienomis, nuo 9 iki 15 val., užsiregistravus telefonu 0 615 89 698.
Pradinė parduodamo pastato dalies kaina aukcione - 658 703 eurai. Visos administracinės patalpos parduodamos kartu, dalimis neskaidomos. Elektroninio aukciono Nr. Elektroninio aukciono pradžia - 2025 m. kovo 12 d. 9.00 val., pabaiga - 2025 m. kovo 13 d.
Anot jos, savivaldybės parduodamas patalpas pagal padėtį pastate galima suskirstyti į tris pagrindines dalis. Į pastatą yra trys įėjimai. Pagrindinis iš J. K. Chodkevičiaus gatvės ir du iš kiemo pusės. Patalpos yra labai patogios. Su atskirais įėjimais iš bendro koridoriaus, nėra pereinamų patalpų.
Apibendrinimas
Bendro naudojimo patalpų plotas yra svarbus aspektas vertinant nekilnojamąjį turtą, ypač daugiabučiuose pastatuose. Teisinis reglamentavimas nustato, kaip skaičiuojamas bendras ir naudingas plotas, o aukcionai suteikia galimybę įsigyti patalpas su papildomais bendro naudojimo plotais. Svarbu atkreipti dėmesį į pastato būklę, planuojamas renovacijas ir teisinius aspektus prieš priimant sprendimą dėl pirkimo.
| Objektas | Adresas | Naudingas plotas (kv. m) | Bendro naudojimo plotas (kv. m) | Pradinė kaina (EUR) |
|---|---|---|---|---|
| Kambarys | Pelesos g. 5-221, Vilnius | 16,73 | 2,99 | N/A |
| Kambarys | Dariaus ir Girėno g. 11-307, Vilnius | 17,50 | 6,82 | 31 050 |
| Administracinės patalpos | Algirdo g. 31-209, Vilnius | 269 | 82 | 403 023 |
| Kretingos rajono savivaldybės pastato dalis | N/A | 2283,58 | N/A | 658 703 |
tags: #penkiaaukscio #bendro #naudojimo #patalpu #kvadratas