Lietuvoje investavimas į nekilnojamąjį turtą (NT) yra itin populiarus. Reikia pripažinti, kad jokia kita tauta, turbūt, taip skeptiškai nežiūri į nuomojamą nekilnojamą turtą, kaip lietuviai. Kalbant apie Lietuvos rinką, čia gyventojai nelabai išmano investavimą į akcijas, ir dažniausiai renkasi investicijas į būstą, ar kartais į kitą turtą.
Nekilnojamasis turtas gali būti tikrai gera investicija, bet taip pat gali būti ir prasta investicija. Tik tinkamai išnagrinėję visus rodiklius, pasvėrę būsimas pajamas bei išlaidas, ir palyginę su kitomis investicijomis, galėtume pasakyti, ar tai yra gera investicija.
Taip išauga investicijų į NT paklausa, kas savo ruožtu realiai mažina tokių investicijų pajamingumą ir patrauklumą. Iš esmės nekilnojamą turtą besivystančiose rinkose (tame tarpe ir Lietuva) savo rizikingumu galima lyginti su saugiausiomis akcijomis išsivysčiusiose rinkose. Tokiomis akcijomis galime laikyti stabiliausius verslus: telekomus, energetikų įmones, kai kurias farmacijos įmones ir pan. Žinoma, šios kompanijos turėtų turėti mažą finansinį svertą. Kaip taisyklė, jos moka stabilų dividendą.
Jei teisingai skaičiuosite grąžą iš nekilnojamo turto nuomos, gyvenamajame segmente ji greičiausiai bus mažesnė nei tokių įmonių mokamas dividendas.
Nepaisant kintančių palūkanų normų ir geopolitinio neapibrėžtumo, investicijos į būstą išlieka patraukli alternatyva siekiantiems ne tik apsaugoti kapitalą, bet ir uždirbti. Ekspertai skaičiuoja, kad derinant nuomos pajamas ir būsto vertės prieaugį, investicinis pelningumas gali siekti 10-15 proc.
Pasak NT rinkos eksperto M. Čiulados, būsto nuomos pelningumas, neįskaičiuojant mokesčių ir nusidėvėjimo, dažniausiai siekia apie 5 proc. Tuo metu būsto kainų augimas gali svyruoti nuo 3 iki 20 proc. per metus, o vidutinis prieaugis siekti apie 10 proc.
„Sudėjus 5 proc. nuomos grąžą ir 10 proc. nominalų vertės augimą turime 15 proc. pelningumą (be abejo reikia atmesti tiek turto nusidėvėjimo, remonto kaštus, taip pat nuomos pajamų mokesčius, pardavimo GPM (jei neišlaikyta 10 metų)), tačiau net ir pačiais konservatyviausiais skaičiavimais tokios investicijos grąža siekia 10 proc.“, - dėsto M.
E. Savostė, pastebi, jog daugelis investuotojų laukia mažesnių palūkanų, tikėdamiesi, kad paskolos įmoka pastebimai sumažės. Tačiau, jos tvirtinimu, skaičiai rodo ką kita: jeigu paskola imama šiandien, mėnesinė įmoka siektų apie 618 eurų (esant bendrai 3,6 proc. palūkanų normai ir skolinantis 85 proc. nuo 159 750 eurų).
„Tai nutinka todėl, kad padidėjusi paskolos suma dėl brangstančio turto visiškai „suvalgo“ mažesnių palūkanų naudą. Be to, svarbu nepamiršti ir dar vienos aiškios finansinės netekties - negautos nuomos grąžos. Per pusmetį ši suma gali siekti bent 4 tūkst. eurų“, - komentuoja E.
Reziumuodama, NT rinkos analitikė tvirtina, kad dėl NT turto kainų augimo ir negautų nuomos pajamų toks laukimas per pusmetį pirkėjui gali kainuoti apie 12 tūkst. Remiantis vidutiniu rinkos scenarijumi, pasak E. Vis dėlto, anot M. Čiulados, aiškaus investicinio „favorito“ tarp miestų šiuo metu nėra - geriausia investuoti ten, kur pats gyveni.
„Gal goepolitinis neapibrėžtumas šiek tiek stabdo pirkėjų investicinius lūkesčius, nežiūrint to, rinka yra aktyvi ir gyvybinga. Rinkoje vyrauja lūkestis, kad palūkanos gali dar šiek tiek mažėti, tačiau jau tikrai nedaug (nulinių palūkanų metas nebegrįš), tad radus tinkamą variantą delsti nereiktų“, - pastebi M.
Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Darnu Group“ pardavimų ir nuomos vadovas Mykolas Čiplys teigia, kad ilgalaikė nekilnojamojo turto kainų dinamika, nepaisant trumpalaikių svyravimų, rodo augimo tendenciją. Pavyzdžiui, Vilniuje, įmonės skaičiavimu, vidutinės būsto kainos pirminėje rinkoje per 10 metų išaugo daugiau nei dvigubai ir šiuo metu siekia apie 3,6 tūkst. eurų už kv.
„Kalbant apie artimiausią perspektyvą čia, skaičiuojame, kad jos turėtų rodyti nuosaikią augimo tendenciją, apsiribojančią 5-7 proc. rėžyje“, - prognozuoja M. Šiai tendencijai įtakos turi gerokai sumažėjusios paskolų palūkanos, šiuo metu siekiančios apie 1,3-1,5 proc.
„Tokį turtą ne tik lengviau išnuomoti, bet ir realizuoti su dideliu vertės prieaugiu ateityje, reikšmingai neinvestuojant į jo periodinius remontus“, - akcentuoja M. Vis dėlto, anot NT rinkos analitiko, pagrindinis veiksnys renkantis turtą investicijai išlieka lokacija.
„Teigiami lokalūs pokyčiai ir darni plėtra gali padidinti jau turimo (pastatyto) turto vertę net dešimtimis procentų“, - pabrėžia M.
Apibendrindamas S. „Jei skolintomis, tai kiek kainuos skolintų lėšų grąžinimas. Kaip ir bet kuri investicija, anot E. Dėl išaugusių NT kainų, pradinė investicija reikalauja didesnio kapitalo. Antra, segmento pasirinkimo rizika. Trečia, reguliavimo rizika.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą vis dar išlieka viena populiariausių kapitalo didinimo priemonių Lietuvoje. Tačiau vien įsigyti butą ar namą neužtenka - reikia suprasti, kaip įvertinti NT atsiperkamumą?
NT atsiperkamumas - tai laikotarpis, per kurį investicija į NT turtą atsiperka iš gaunamų pajamų, dažniausiai iš nuomos. Tai reiškia, kad skaičiuojama, per kiek metų grynosios pajamos padengs NT turto kainą. Atsiperkamumas paprastai išreiškiamas procentais (angl. 1. 2. Nuomos pajamos - reikėtų įvertinti tiek trumpalaikės, tiek ilgalaikės nuomos galimybes.
Atsakymas į klausimą - kaip įvertinti NT atsiperkamumą? - slypi kruopščioje analizėje. Reikia įvertinti įsigijimo kainą, nuomos pajamas, išlaidas ir užimtumą.
Klausimas, kur investuoti santaupas, visada išlieka aktualus, bet ypač tada, kai vyksta ekonominiai pokyčiai. Papasakosime, kaip ir į kokį nekilnojamąjį turtą investuoti ir ko tam reikia.
Investavimas - tai pinigų investavimas siekiant gauti pelno. Gauti pasyvių pajamų. Šiam tikslui jie naudoja nuosavą laisvą nekilnojamąjį turtą, perka naują už grynuosius pinigus arba ima hipotekos paskolą. Išsaugoti santaupas. Kad pinigai nenuvertėtų dėl infliacijos, jie dažnai investuojami į nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamasis turtas visada turi paklausą, tačiau ne į kiekvieną objektą yra pelninga investuoti. Stabilumas. Pasyvios pajamos. Minimali rizika. Kainų augimas. Nekilnojamajam turtui, kaip ir auksui, nedaro įtakos infliacija. Investicijų įvairiapusiškumas. Didelės išlaidos. Ilgas atsipirkimo laikotarpis. Papildomos išlaidos.
Tačiau šios investicijos imkitės atsakingai, kad išvengtumėte nereikalingų išlaidų ir nuostolių. Kad investicijos atsipirktų, išanalizuokite rinkos kainas, kylančius rajonus ir pirkėjų poreikius. Kuo didesnis miestas, tuo didesnė gyvenamųjų ir komercinių patalpų paklausa. Apsvarstykite investavimo galimybes.
Yra du pagrindiniai būdai, kaip gauti pajamų iš nekilnojamojo turto: jį nuomoti ir perparduoti su antkainiu. Butas nuomojamas ilgam laikui. Be to, tai lengvas būdas gauti pajamų, nes visada yra žmonių, norinčių išsinuomoti butą. Tereikia rasti sąžiningų nuomininkų ilgam laikui, pasirašyti sutartį ir gauti mėnesinį pelną. Minusas - gerų nuomininkų paieška gali pareikalauti daug laiko. Be to, šis metodas pasižymi nedideliu pelnu. Jei butą pirkote kaip investiciją, investicijos greitai neatsipirks.
Jei ilgalaikės nuomos pelningumas - per 5 %, tai nuomojant kasdien - iki 30 %. Minusas - darbo sąnaudos. Kasdien turėsite įkeldinti ir iškeldinti nuomininkus, tvarkyti butą.
Pliusas - jei pastatytas daugiabutis namas bus palankioje vietoje, greitai išnuomosite visus butus. Projekto atsipirkimas nuo dvejų metų, vėliau - grynasis pelnas. Minusas - jums reikia pradinio kapitalo ir kompetentingo verslo projekto, žemės statyboms.
Be to, jei perkate nekilnojamąjį turtą statybos etape, sutaupysite iki 30 proc. vidutinės būsto rinkos vertės. Minusas - turite laukti statybų pabaigos.
Patikrinkite pardavėjų, plėtotojų, nuomininkų ir tarpininkų patikimumą. Patikrinkite dokumentus, atsiliepimus, reitingą, reputaciją. Apskritai nekilnojamojo turto sritis yra stabili.
Padalykite didelį butą į studijas. Pelningiau butą išnuomoti keliems nuomininkams. Pavyzdžiui, išnuomojate dviejų kambarių butą už 400 eurų. Šis metodas leidžia ne tik pagerinti gyvenimo sąlygas, bet ir 30-40 proc. padidinti nekilnojamojo turto vertę. Patalpos išplėtimas užbaigimo sąskaita. Patalpų pertvarkymas iš gyvenamųjų į negyvenamąsias ir atgal.
Kokybiškas remontas. Remontas buto vertę padidina 1,5-2 kartus.
Yra du pagrindiniai investavimo į nekilnojamąjį turtą būdai: nuoma arba perpardavimas su antkainiu. Abu būdai turi privalumų ir trūkumų.
Visuomenėje bene priimtiniausia investicija yra laikomas nekilnojamasis turtas (NT). Dažnai sakoma, kad tai yra paprasčiausia investicija, kuri visada turės išliekamąją finansinę vertę ateities kartoms. Nepasant to, kad vaikams nupirktas butas dažnai tampa kaip pradinis įnašas kitai paskolai, tinkama investicija į NT ir nuomos pajamos gali sėkmingai papildyti šeimos biudžetą.
Pastaruoju metu padidėjusios palūkanų normos už paskolas sumažino gyventojų norą pirkti NT nuomai paimant paskolą, tačiau ši investicija vis dar yra viena iš populiariausių Lietuvoje. RATO kredito unijos kreditų vadybininkė Elvyra Stefanovič tikina, kad šiuo metu geriausia yra turėti didesnį pradinį įnašą tokiai paskolai, kuri padėtų lengviau finansiškai išbūti dabartinių aukštesnių palūkanų laikotarpį.
„Žmonės ir šiuo metu vis dar ima paskolas ne pirmajam būstui ir investuoja į NT, nes pinigai vis tiek nuvertėja“, - priduria RATO kredito unijos specialistė.
Svarbiausias kriterijus įsigyjant NT investicijai arba antrąjį būstą - likvidumas, t. y. kaip greitai pavyks išnuomoti ir parduoti butą, jei toks poreikis atsirastų. Vilniuje populiariausi rajonai, tinkami nuomai, yra Žirmūnai, Naujamiestis. Šiuo metu specialistai siūlo investuoti į mažesnio ploto butus, kurie yra patrauklesni nuomai ir kuriems reikalingi mažesni išlaikymo kaštai.
Buto, į kurį investavote, atsipirkimo laikotarpis priklausys ir nuo to, kaip kruopščiai rinksitės nuomininkus. Elvyra Stefanovič juokauja, kad nuomotojas turi, kaip tai taikoma ir banke, atlikti kruopštų kliento - būsimo nuomininko - pažinimo procesą, t. y. išsiaiškinti, kur nuomininkas dirba, kokia jo socialinė aplinka, specialybė, pomėgiai, kalbos maniera ir kiti, kartais ne visuomet matomi kriterijai, galintys turėti įtakos tam, ar įsigytą butą turėsite atnaujinti po kiekvieno nuomininko ar ne.
Tinkamai sudarius nuomininko portretą ir oficialiai pasirašytos sutartys padės lengviau valdyti ne tik skolas, bet ir finansinę riziką, kurią vis tiek tenka prisiimti nuomojant NT. Ilguoju laikotarpiu pasyviosios pajamos iš NT nuomos greičiausiai vis tiek bus didesnės nei palūkanų pajamos už indėlius, tad jei esate pasiryžę prisiimti nors nedidelę dalį sau suprantamos finansinės rizikos, nebijokite pasidomėti paskolos sąlygomis įsigyjant NT.
Kylančios energijos kainos verčia vis daugiau Lietuvos gyventojų susimąstyti apie savo namų energetinį efektyvumą. Tačiau prieš pradedant renovacijos darbus, daugeliui kyla klausimai: kiek tai iš tiesų kainuos? Per kiek laiko investicijos atsipirks? Kurios investicijos atsiperka greičiausiai?
Tačiau ši formulė yra supaprastinta. „Dažna klaida vertinant renovacijos atsipirkimą - įskaičiuoti tik dabartines energijos kainas. Tačiau istoriškai jos auga greičiau nei bendroji infliacija, todėl faktinis atsipirkimo laikas dažniausiai būna trumpesnis nei pradinis apskaičiuotasis,” - paaiškina energetikos ekonomistas dr.
Atlikę išsamią 450 renovuotų namų Lietuvoje analizę ir įvertinę 2024 m. 1. Tinkamai atliktas pamatų šiltinimas yra viena geriausių ilgalaikių investicijų. 2. Sienų šiltinimas paprastai yra didžiausia investicija, siekianti 10 000-18 000 eurų standartiniam namui. 3. Stogo šiltinimas yra viena greičiausiai atsiperkančių investicijų, nes per stogą prarandama 20-25% šilumos. 4. Langų keitimas - viena populiariausių, bet ne greičiausiai atsiperkančių investicijų. 5. Atlikus testą ir identifikavus nesandarumo vietas, paprastai reikia investuoti dar 500-1500 eurų šių problemų sprendimui.
„Turėjome klientą Kauno rajone, kurio name atlikus sandarumo testą buvo nustatyti dideli oro pratekėjimai aplink langus, stogo-sienos jungtis ir elektros instaliacijos vietas. Investavęs 1200 eurų į šių problemų sprendimą, jis jau pirmaisiais metais sutaupė 860 eurų šildymo išlaidų. Nors galima rinktis atskirus renovacijos darbus, ekspertai rekomenduoja kompleksinį požiūrį.
„2024 m. pradėta nauja paramos schema individualiems namams leidžia gauti kompensaciją ir už atskirus darbus, tokius kaip pamatų šiltinimas. „Vertinant renovaciją kaip investiciją, reikia įskaičiuoti ne tik energijos sutaupymus, bet ir nekilnojamojo turto vertės padidėjimą.
„Mūsų atlikta renovuotų namų gyventojų apklausa parodė, kad 78% respondentų labai vertina padidėjusį komfortą, net labiau nei finansinį sutaupymą. Tai svarbus aspektas, kurio negalima išreikšti vien pinigais,” - pabrėžia socialinių tyrimų specialistė dr.
Prieš investuodami į renovaciją, atlikite profesionalų energetinį auditą ir pastatų sandarumo testą.
„Viena didžiausių klaidų - rinktis pigiausias medžiagas ir darbo jėgą.
Aktyviai domėkitės galimomis paramos schemomis ir mokesčių lengvatomis.
Renovacijos atsipirkimo laikas priklauso nuo daugybės veiksnių, tačiau profesionalus požiūris gali jį reikšmingai sutrumpinti. „Mūsų patirtis rodo, kad tiksliausiai renovacijos atsipirkimą prognozuoja ne teoriniai modeliai, bet realūs istoriniai duomenys.
Galite pasirinkti kokiu būdu mokėsite mokestį valstybei: verslo liudijimas, dar žinomas kaip patentas, kuris yra metinis mokestis (2016 metams Vilniuje 585 EUR, kasmet didėja) arba deklaruojant pajamas mokėti 15 proc. mokestį. 2016 metais nekilnojamo turto mokestis taikomas tiems fiziniams asmenims, kurių nekilnojamo turto vertė viršija 220 tūkst. EUR. Nuo 2015 metų viršijančiai nustatytą ribą sumai taikomas 0,5 proc.
Einamasis remontas - einamasis remontas apima įprasto nusidėvėjimo remontą: sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai ar kitas pagal poreikį atliekamas remontas. Kapitalinis turto nusidėvėjimas - tai ką sutvarkysite einamojo remonto metu neturi nieko bendro su kapitaliniu nusidėvėjimu, kuris gali būti pašalintas tik atliekant kapitalinį remontą.
Kapitalinio remonto metu yra tvirtinamos laikančiosios konstrukcijos, atnaujinamos visos pastato bei prieigų inžinerinės sistemos, gerinamos izoliacinės savybės ir pan. Jei kalbame apie daugiabučius, kapitalinis remontas jiems iš viso mažai tikėtinas. Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Priklausomai nuo pastato tipo, realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5 proc.
Taip pat skaičiuoklėje nevertinama tai, jog galima nuomos prastova, arba ne visų nuompinigių atgavimas iš nuomininkų, kas realybėje smarkiai tikėtina, ir sumažintų turto pajamingumą. Jei norite įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida: pvz., jei nuomos kaina 300 EUR, ir manote jog apie 10 proc.
Adolfai, paprastai neužtenka vieno rodiklio, norint įvertinti investicijos efektyvumą. Šis rodiklis neblogai atspindi vieno turto klasę, tačiau ar verta į ją investuoti, priklausys nuo to, ką siūlo kitos turto klasės bei asmeninių investuotojo parametrų. Sveiki, norint investuoti į kažkokį nekilnojamą turtą, reikėtų grąžą skaičiuoti konkrečiam atvejui, pagal jo nuomos pajamas bei pardavimo kainą.