Nekilnojamojo turto pirkimas: pinigų pervedimo būdai ir svarbūs aspektai

Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams. Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį.

Pagrindiniai būsto pirkimo žingsniai

Prieš pradedant paieškas, svarbu atsakyti į keletą klausimų:

1. Kodėl nepatinka dabartinis būstas? Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
2. Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
3. Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
4. Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
5. Kiek laiko ieškosite? Norite statyti patys?

Parduoti esamą būstą prieš perkant naują

Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus. O jeigu naujai išsirinktas būstas liko neparduotas 3 mėnesius, tai gal neverta jo pirkti?

Reali kaina ir dokumentų patikra

Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.

• Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus? Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
• Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.

Finansavimas ir atsiskaitymas

• Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
• Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus? Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.

Pirkėjo veiksmai ir pirkimo-pardavimo sutartis

Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų. Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.

Sutarčių turinys ir dažniausiai kylantys klausimai

Jungtinė nuosavybė ar asmeninis turtas?

Vienas dažniausių klausimų: „Jei sutartį pasirašys mano vyras / žmona, ar nuosavybė priklausys tik jam / jai?“. Jei sutartį pasirašantis asmuo yra sudaręs santuoką ir neturi vedybų sutarties, įsigyjamas turtas taps bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, nepriklausomai nuo to, kuris jų ar abu pasirašo sutartį.

Išimtis taikoma tuo atveju, jeigu egzistuoja vedybų sutartis, kuria nustatytas visiško atskirumo sutuoktinių turto teisinis režimas arba konkretaus turto priskyrimas asmeninei sutuoktinio nuosavybei. Taip pat išimtis būtų taikoma pirkėjui (sutuoktiniui), kuris įrodytų, jog turtas įsigyjamas iš asmeninių lėšų.

Tokiomis lėšomis yra laikomos pajamos, gautos iki santuokos, pajamos, gautos pardavus asmenį turtą, paveldėtos arba dovanojimo būdu gautos lėšos. Kita vertus, įrodyti, kad gautos pajamos yra asmeninės - gana sudėtinga, nes pinigai turi savybę „susimaišyti“. Todėl svarbu tokias pajamas laikyti atskiroje sąskaitoje, kur nebūtų kitų pajamų lėšų.

Atsiskaitymas - prieš ar po sandorio?

Įprasta, kad atsiskaitymas būna dviejų tipų: iki sandorio arba po jo. Tuo atveju, jei atsiskaitoma iki sandorio, notaras paprašo pavedimą patvirtinančio dokumento - banko išrašo iš pardavėjo, kad būtų užfiksuotas įplaukų įskaitymas į pardavėjo sąskaitą. Neretai pirkėjai nustemba, kad neužtenka pavedimo kopijos. Taip yra, nes pasitaiko atvejų, kad pavedimai atšaukiami ar nepriimami bankų, todėl toks notarų pageidavimas yra pagrįstas.

Taip pat įprasta pavedimą atlikti sandorio metu - kai šalys mato viena kitą, ant stalo guli pasirašyta sutartis. Tokiu atveju rekomenduojama pavedimus atlikti tarp pardavėjo ir pirkėjo banko sąskaitų, esančių tuose pačiuose bankuose - atsiskaitymas būna momentinis ir pardavėjas pinigus savo sąskaitoje pamato labai greitai.

Atsiskaitymas perkant su kreditu

Jei atsiskaitoma finansuojantis banke ar kitoje kredito įstaigoje, yra suteikiamas terminas po pagrindinės sutarties pasirašymo pilnam atsiskaitymui. Paprastai tai būna 30 dienų. Šio laiko pakanka sutvarkyti visus su hipoteka ir kredito (paskolos) išmokėjimu susijusius dokumentus. Tačiau pažymėtina, kad 30 dienų terminas yra paprastai šalių naudojamas, tačiau ribojimų susitarimui dėl trumpesnio ar ilgesnio atsiskaitymo termino nėra.

Nuosavybės perleidimas ir įregistravimas

Bene pagrindinė sandorio dalis yra perkamo turto nuosavybės teisės perleidimo momentas. Nuosavybės teisė gali būti perleista pasirašant sutartį. Tokiu atveju pirkimo-pardavimo sutartis kartu yra ir turto nuosavybės teisės perdavimo aktas. Nuosavybės teisė gali būti perleidžiama ir vėliau, įvykus tarp šalių sutartoms sąlygoms.

Pavyzdžiui, pilnai atsiskaičius už turtą, gavus garantinį raštą iš banko suėjus šalių nustatytam terminui ir pan. Tuo atveju, jei turtas perkamas su banko ar kitos kredito įstaigos finansavimu, įprasta, kad nuosavybės teisė perleidžiama be pilno atsiskaitymo su pardavėju, t. y. prieš bankui ar kitai kredito įstaigai išmokant finansuojamą turto kainos dalį.

Bankų ir kitų kreditų įstaigų esminė kredito (paskolos) išmokėjimo sąlyga - turto savininku hipotekos forminimo metu turi būti pirkėjas. Šiuo atveju pardavėjui rekomenduojama įsitikinti, kad pirkėjas turi rašytinį banko sutikimą ar pasirašytą kredito (paskolos) sutartį finansuoti perkamą turtą, nes tuo atveju, jei perleidus nuosavybę bankas ar kita kredito įstaiga nesuteiktų kredito (paskolos), nuosavybės teisės susigrąžinimas (restitucija) nesant šalių sutarimo galima tik teismo tvarka.

Kiti įsipareigojimai, netesybos ir sutarties nutraukimas

Sutartyse gali būti aprašomi ir kiti tarpusavio sutarimai. Pavyzdžiui: statybos užbaigimo, defektų ištaisymo ar dokumentų atidavimo terminai, susitarimai dėl padalinimo, paskirties keitimo, perkamo turto atlaisvinimo termino, nuomos ar neatsilygintino naudojimo elementų ir pan.

Aptariama ir atsakomybę už sutarties pažeidimą - įsipareigojimų neįvykdymą. Tuo atveju, jei baudos sutartyje nenumatomos, išlieka galimybė reikalauti įstatymuose įtvirtintų netesybų. Verta pažymėti, kad kilus ginčui ir persikėlus konfliktui į teismą, esant sutartyje numatytoms, bet neproporcingai didelėms netesyboms, teismas tam tikrais atvejais jas gali ir sumažinti.

Svarbu pastebėti, kad ne visi papildomi susitarimai tampa pagrindu nutraukti sutartį. Sutartis nutraukiama tik esant esminiams sutarties pažeidimams, kurie yra įtvirtinti įstatymais arba šalių susitarimu numatyti pačioje sutartyje, pavyzdžiui - pilnos kainos sumokėjimo faktas.

Kiti dažnai kylantys klausimai

Dažnai pirkėjai klausia: „Kodėl turto atsitiktinio žuvimo ir sugedimo rizika tenka pirkėjui nuo nuosavybės perleidimo, jei turtas vis dar eksploatuojamas pardavėjo ar nėra atlaisvintas ir kitaip perduotas pirkėjui?“. Tokia nuostata yra Civiliniame kodekse (CK). Kalba eina apie nenugalimos jėgos (force majeure) situacijas, pavyzdžiui, gamtos stichijos sukeltą gaisrą ar viesulą. Nuo visiško turto sunaikinimo tokiu atveju gali apsaugoti draudimas, o nuo smulkių sužeidimų - atskiras priėmimo-perdavimo aktas tarp šalių.

„Kas moka už notarą?“ - dar vienas pasitaikantis klausimas. Pagal CK už notarines paslaugas moka pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip. Rinkoje nusistovėję, jog perkant naujos statybos butus, išlaidas apmoka pirkėjas. Tuo tarpu antrinėje rinkoje išlaidos paprastai dalinamos lygiomis dalimis.

Notaras atlieka didelį ir naudingą darbą: patikrina perkamo turto duomenis viešuosiuose registruose, nustato nuosavybės teisę ir formą, patikrina, ar turtui nėra įregistruotų turto areštų aktų bei nėra kitų daiktinių teisių suvaržymų, užtikrina, kad būtų gauti reikiamų institucijų sutikimai parduoti, patikrinta ar turtas tinkamai teisiškai įregistruotas, ar nėra bendrasavininkų ir/ar gauti visi sutikimai ir pan.

Kaip nustatyti kainą?

Daugelio objektų kainos interneto portaluose neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. NT brokeris nustato kainas, remdamasis realiais sandoriais, registrų centro duomenų baze.

Ar žinote, kada reikia nutraukti derybas su pirkėju? Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų. Pas Notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, iki atsiskaitymo gali praeiti apie 30 dienų. Dažniausiai sutariama, kad buvę šeimininkai išsikels per 2-4 savaites.

Būsto pirkimas su kreditu: 9 žingsnių seka

Pasak „Citus“ teisininkės I. Pukelienės, radus naują būstą, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku. Sprendimas dėl būsto pirkimo neretai susijęs ne tik su teisiniais, finansiniais ir panašiais aspektais, bet ir su emocine būsena. Na, o tada reikės atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką, - dėsto I. Pukelienė ir pateikia su tais žingsniai susijusius niuansus, patarimus bei paaiškinimus. Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.

1. Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Susirasti būstą sau galite tik patys.
2. Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą.
3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
4. Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
5. Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.
6. Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
7. Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
8. Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti.
9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.

Pasak teisininkės I. Pukelienės, jei šiuos devynis žingsnius galite žengti užtikrintai ir drąsiai, tai tarpiniai bus greiti ir sklandūs. Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus.

Kokių klaidų nedaryti perkant būstą?

NT ekspertas Mantas Mikočiūnas sakė, kad šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina. Pasak jo, ypač svarbu turėti galimybę rinktis iš kelių variantų ir ją prilygino drabužio pasimatavimui, nes niekad nežinosime, ar jis mums tiks, jeigu jis tik kabės ant pakabos ar stovės parduotuvės lentynoje.

Nekilnojamojo turto agentūros „Reala nekilnojamasis turtas“ vadovaujantis partneris Antanas Kišūnas sakė, kad žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą. Anot jo, pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą. Tai yra įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name. Tai labai palengvina procesą.

Pinigų pervedimo būdai perkant nekilnojamąjį turtą

NT pirkimas grynais pinigais arba pavedimu - aktuali tema tiek perkantiems NT, tiek jį parduodantiems. Nors augant būsto paskolų paraiškų skaičiui gali atrodyti, kad grynaisiais perkančių yra labai mažai, tačiau rinkoje vis dar nemaža dalis būstų įsigyjama be paskolos, iš nuosavų lėšų. Neretai atsiskaitymas grynaisiais pinigais arba kitaip vadinamomis nuosavomis lėšomis tampa derybiniu svertu. Tačiau nereikėtų suklysti ir manyti, kad taip vadinamos grynųjų pinigų operacijos. Šiuo derybiniu svertu gali būti mokėjimas atliekamas pavedimu, tačiau perkant be paskolos.

Visgi įsigyjant turtą nuosavomis lėšomis (be paskolos) iškyla kitos problemos. Jeigu norima išsigryninti turimas lėšas ir notarinės sutarties metu atsiskaityti grynaisiais, reikės ne tik sumokėti bankui už asmeninių lėšų išgryninimą, tačiau ir užsakyti norimą išgryninti sumą iš anksto, nes bankomatuose išduodami grynieji pinigai yra apriboti tam tikromis sumomis. Dar viena svarbia detale tampa grynųjų pinigų patikrinimas. Ne kiekvienas notaras turi grynųjų pinigų tikrinimo aparatą. Kas prisiims atsakomybę, jeigu pinigai netikri? Patikrinti gaunamus grynuosius būtina.

Jeigu NT perkate nuosavomis lėšomis (kitaip vadinama „grynaisiais“), tačiau mokėjimą atliekate bankiniu pavedimu, Jums vertėtų atkreipti dėmesį į kelias detales. Visų pirma viskas vyks daug greičiau, jeigu pavedimą darysite ne banko padalinyje, o sandorio metu notarų biure. Kad galėtumėte atlikti didelės sumos pavedimą, iš anksto turite pasitikrinti ir, jeigu reikia, pasididinti pavedimo limitą. Tai padaryti galite internetu arba banko padaliniuose. Bankiniam pavedimui Jums reikalingi ir asmeniniai prisijungimai prie banko sistemos: Smart ID, kodų generatorius ir kita. Iš anksto pasitikrinę visus nurodytus parametrus ir duomenis, galėsite sėkmingai atlikti pavedimą NT pirkimo-pardavimo sandorio metu į nurodytas sąskaitas stebint notarui.

Norintiems sužinoti detaliau, siūlome nepamiršti, kad nekilnojamo turto brokeris nėra tik pardavimo paslaugas teikiantis tarpininkas, jis gali būti naudingas ir visais su procesu susijusiais klausimais. Nekilnojamojo turto agentas taip pat gali būti Jūsų saugiklis, apsaugantis nuo neskaidrių ir abejotinų kitos šalies pasiūlymų, per kuriuos galite likti nukentėję.

Šaltinis: SPECTRUM NT brokerė Ieva, tel. +370 657 63343.

SEB banko paslaugų įkainiai (nuo 2024 m. balandžio 8 d.)

Naujasis SEB banko paslaugų ir operacijų privatiems klientams kainynas įsigaliojo 2024 m. balandžio 8 d.

¹Šis pinigų pervedimas apima pervedimus eurais į kitus bankus, registruotus Lietuvoje, Europos Sąjungos šalyse, Jungtinėje Karalystėje, Šveicarijoje, Monake, San Marine, Andoroje, Vatikane ir Europos ekonominės erdvės šalyse - Norvegijoje, Islandijoje ir Lichtenšteine, jei lėšų gavėjo sąskaitos numeris yra IBAN formato.

²Lėšos pagal momentinio mokėjimo nurodymą pervedamos nedelsiant ištisą parą visomis metų dienomis.

tags: #perkant #nekilnojama #turta #pinigu #pervedimas