Gyvenamojo Būsto Pirkimo Gidas Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje kasmet darosi aktyvesnė. Remiantis Registrų centro duomenimis, 2016 m. pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytų butų skaičius, lyginant su 2015 m., šoktelėjo daugiau nei 13 proc., individualių namų - veik 7 proc., žemės sklypų - arti 9 proc. Akivaizdu, kad lietuviai priprato prie naujos valiutos - euro - ir elgiasi vis drąsiau. Tai lemia ir tai, kad vis daugiau kapitalo keliauja būtent į nekilnojamojo turto sektorių.

Būsto rinka gerokai aktyvesnė nei 2015 m. buvo ir kituose miestuose. Antai Kaune, Klaipėdoje, Palangoje ir Neringoje nekilnojamo turto sandorių daugėjo maždaug dešimtadaliu: 2016 m. buvo pasiūlyta daugiau butų nei 2015 m. Kaip bebūtų, didžiausia nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sandorių koncentracija - Lietuvos sostinėje Vilniuje.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip NT brokeriai gali padėti, kokias paslaugas jie teikia ir kaip rasti tinkamą specialistą.

Kodėl Verta Kreiptis į Nekilnojamojo Turto Brokerį?

Nekilnojamojo turto brokeris - tai specialistas, kuris padeda klientams sėkmingai įgyvendinti NT sandorius. Jie turi didelį žinių bagažą ir patirties, todėl gali padėti parduoti, pirkti ar išnuomoti Jūsų nekilnojamąjį turtą.

NT brokerio privalumai:

• Profesionalios konsultacijos
• Dokumentų tvarkymas
• Derybų vedimas
• Turto vertinimas
• Saugūs sprendimai

Ką Siūlo Nekilnojamojo Turto Brokeriai?

NT brokeriai teikia įvairias paslaugas, pritaikytas prie individualių klientų poreikių. Štai keletas iš jų:

• Turto pardavimas: Brokeris padeda nustatyti optimalią pardavimo kainą, pasirūpina turto reklama, organizuoja apžiūras ir veda derybas su pirkėjais.
• Turto pirkimas: Brokeris padeda surasti tinkamą būstą pagal kliento poreikius ir biudžetą, organizuoja apžiūras, pataria dėl kainos ir veda derybas su pardavėju.
• Turto nuoma: Brokeris padeda surasti nuomininkus arba išsinuomoti būstą, pasirūpina nuomos sutarties sudarymu ir sprendžia iškylančius klausimus.
• Turto vertinimas: Brokeris atlieka turto vertinimą, kuris reikalingas norint gauti paskolą banke arba nustatyti turto vertę pardavimo atveju.
• Konsultacijos: Brokeris teikia išsamias konsultacijas visais NT klausimais, padeda išsiaiškinti turimo turto galimybes ir rasti nestandartinius sprendimus.

Kaip Pasirinkti Tinkamą NT Nuomos Brokerį?

Prieš patikėdami savo turtą, atidžiai išanalizuokite agentūros ir brokerių veiklą. Pateikiame keletą patarimų, kurie padės apsispręsti:

• Pasidomėkite agentūros reputacija: Pirmiausia susiraskite informaciją apie nekilnojamojo turto nuomos agentūrą ir brokerius, su kuriais žadate dirbti. Peržiūrėkite jau pasiektus jų rezultatus, perskaitykite paliktus atsiliepimus, paprašykite brokerio pateikti paskutinių mėnesių veiklos rezultatus. Klientų atsiliepimai padeda suprasti, kaip agentūra bendrauja ir kokio aptarnavimo galima tikėtis. Teigiami atsiliepimai dažnai rodo, kad agentūra rimtai žiūri į klientų poreikius.
• Įvertinkite darbo etiką ir principus: Labai svarbus aspektas renkantis NT nuomos agentūrą yra darbo etika ir principai. Nuo to ar NT brokeris ir agentūra yra linkę laikytis darbo etikos, priklauso bendradarbiavimo sklandumas bei būsto išnuomavimo sėkmė. Vienas iš pagrindinių geros nekilnojamojo turto agentūros darbo principų yra rūpinimasis klientais iki pat nuomos proceso pabaigos.
• Išsiaiškinkite poreikius: Atkreipkite dėmesį, ar NT brokeris domisi Jūsų poreikiais, klausia kokių nuomininkų norite, teiraujasi kokį nuomos mokestį tikitės gauti ir pataria geriausią kainą, kurios galite tikėtis už būsto nuomą. Tik suvokęs Jūsų lūkesčius NT brokeris gali sėkmingai paruošti būsto išnuomavimo strategiją, o nuo jos priklauso kaip greitai ir kokiomis sąlygomis išnuomosite savo turtą.
• Pasidomėkite kainų politika: Kaina taip pat yra svarbus veiksnys renkantis NT nuomos agentūrą ar brokerį. Vis daugėja agentūrų ir brokerių, kurie tarpininkavimo mokestį ima iš nuomininko. Tai parodo jų neprofesionalumą, nes jie dažniausiai negali pasiūlyti daugiau jokių savo darbo privalumų, neturi kompetencijų teikti jokių garantijų nuomotojui, todėl bando Jus suvilioti, neimdami iš Jūsų tarpininkavimo mokesčio. Taip pat atsiranda brokerių ir agentūrų, kurios nesidrovi imti tarpininkavimo mokesčio iš abiejų šalių, toks darbo principas yra ne tik neprofesionalus, bet ir visiškai nepriimtinas NT nuomos srityje.
• Išsiaiškinkite bendradarbiavimo galimybes: Pasidomėkite ar Jūsų pasirinkta NT nuomos agentūra ar brokeris dirba vienas ar bendradarbiauja su kitų sričių specialistais. Profesionalios agentūros aktyviai bendradarbiauja su advokatais, notarais, fotografais, kitais brokeriais ir pan.
• Atsižvelkite į siūlomas paslaugas: Turite nuspręsti kokių paslaugų norite iš nekilnojamo turto nuomos agentūros su kuria žadate dirbti. Didžioji dalis įmonių tik suranda nuomininką, sutvarko pradinius nuomos dokumentus ir palieka ateities klausimus spręsti Jums patiems. Tačiau yra įmonių, tokių kaip SaugiNuoma.lt, kurios siūlo būsto administravimo paslaugą. Tokiu atveju yra pasirūpinama visais kasdieniais klausimais, kurie kyla nuomininkams.
• Technologijų naudojimas: Šiuolaikinės technologijos, tokios kaip socialiniai tinklai ir profesionalios fotosesijos, yra būtinos efektyviam NT skelbimų platinimui.

Klientų Atsiliepimai

Štai keletas klientų atsiliepimų apie NT brokerius Lietuvoje:

• Šarūnė: "Labai puiki brokerė. Visas buto pardavimo procesas jos dėka įvyko per labai trumpą laiką, labai sklandžiai ir viršijo visus mano lūkesčius. Šarūnė yra savo srities profesionalė."
• Džiuljeta: "Labai džiaugiuosi, kad dėl buto pardavimo kreipiausi į Džiuljetą. Labai profesionaliai, suprantamai, atsižvelgiant į mano poreikius ir baimes, atsakė į visus mano klausimus, organizavo visą pardavimo procesą."
• Miroslavas: "Puikiai išmano savo darbą, viskas vyko sklandžiai, greitai ir be rūpesčių. Jis visada buvo paslaugus, patikimas, pasiekiamas - atsakė į visus klausimus ir pats siūlė sprendimus."
• Laura: "Rekomenduosiu visiem ir visada - sklandi ir greita komunikacija, draugiškas bendravimas, visuomet pasiruošusi padėti."
• Renata: "Labai patikimas brokeris - padėjo parduoti butą, viską sutvarkė sklandžiai ir be streso."

Naujausi Statybos Įstatymo Pakeitimai

15min rašė, kad 2022-ųjų metų pabaigoje buvo pakeistas Statybos įstatymas, kuris per šiuos metus įtvirtins ne vieną naujovę. Pavyzdžiui, jo nešamus pokyčius pajus žmonės, kurie savo jėgomis planuoja statyti individualų būstą ar nori rekonstruoti savo gyvenamąjį namą, nes nuo pavasario statybos vadinamuoju „ūkio būdu“ (kai darbus atlieka pats žmogus arba samdo atskiras statybų brigadas) bus smarkiai apribotos.

Pančiai uždedami ir vystytojams bei rangovams, kurie oficialiai statydavo viešbučius, tačiau vėliau juos išparduodavo kaip butus. Dar vienas iš pokyčių - kad gyvenamosios paskirties patalpas galima pardavinėti tik visiškai baigtuose objektuose.

Įstatymo pokyčiai rinkoje įnešė sumaišties, nes dalis ekspertų aiškino, kad butus galima bus pardavinėti tik su pilna apdaila. Tačiau Aplinkos ministro patarėja komunikacijai Aistė Žilinskienė 15min aiškino kitaip: „Neturi būti nei dalinės, nei pilnos apdailos. Čia ne tai esmė. Esmė, kad pagal projektą būtų įgyvendinti sprendiniai, kaip kad laiptinės, sanitariniai mazgai, tarkime, ir pan. Turės būti įgyvendintas projektas ir priduotas - registruotas 100 proc. baigtumas“, - aiškino A.Žilinskienė.

Taigi projektai, kuriuose bus tie butai, turės būti įregistruoti, t.y., 100 proc. baigti, kitaip tariant, įgyvendinti visi projekte numatyti sprendiniai.

Advokatė Evelina Liutkutė, kontoros „ELLAW“ steigėja, teigė, kad naujomis įstatymo nuostatomis šiek tiek kitaip bus reglamentuojamas statybos užbaigimas, taip pat nustatomi draudimai disponuoti neužbaigtu pastatyti statiniu ar jo dalimi.

Pagal priimtus pakeitimus, sandorius dėl patalpų, esančių trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose, ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimo kitiems naudotojams sudaryti galima tik esant visiškam statybų baigtumui.

Šis ribojamas apima tik turto nuosavybės teisės perleidimo sandorius (pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartis ir kt.), tačiau netaikomas nebaigtos statybos butų preliminariųjų sutarčių sudarymui.

Taigi, butų pardavimas „iš brėžinių“, pasak E.Liutkutės, bus galimas, tačiau buto pirkimo-pardavimo sutartis bus pasirašoma tik visiškai užbaigus daugiabučio gyvenamojo namo statybas.

Tokios pat nuostatos taikomis rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims, t. y. jas naudoti ir parduoti galima visiškai užbaigus statybą.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, statomas objektas gali būti kitos paskirties, o vėliau išparduodamas padalintais turtiniais vienetais (butais - aut. past.). Jo teigimu, užkardyti tokius atvejus gali padėti ir visiškas pastato baigtumas jį parduodant.

Anot M.Statulevičiaus, daliai vystytojų bus sunku: turtas pabrangs ir dalis žmonių tiesiog negalės jo įpirkti. „Naujos statybos butų kainos kils neišvengiamai, preliminariais skaičiavimais - iki kelių šimtų eurų/kv. m“, - skaičiuoja jis.

Anot pašnekovo, NT pasirinkimo galimybės dar labiau susiaurės, nauji reikalavimai mažins konkurenciją, tai reiškia galinčių pasiūlyti būstą plėtotojų skaičius trauksis.

M.Statulevičiaus teigimu, Lietuvos bankas jau ne kartą akcentavo, kad esame patekę į Europos komisijos akiratį dėl prastėjančių būsto įperkamumo rodiklių.

„Iš patirties žinoma, kad dalis pirkėjų įsigytą būstą su 100 proc. baigtumu perdaro pagal savo individualius poreikius - taigi išmontuoja patalpos pridavimui skirtą įrangą. Apie kokį tvarumą galime kalbėti šioje vietoje?“ - klausimą kėlė M.Statulevičius.

„Inreal“ grupės vadovas Andrius Anusauskas antrino, kad iš pirkėjo tokia tvarka atims dalį lankstumo renkantis apdailos sprendimus, o iš plėtotojų šis reglamentavimas išties pareikalaus daugiau žmogiškų resursų individualių sprendimų su klientais derinimui, taip pat teks peržiūrėti nusistovėjusius procesus įsileidžiant į objektus papildomus subrangovus.

Pakeitimas įsigalios nuo 2024 m. sausio 1 d. „Tikėtina, tai įneš daug sumaišties tiek plėtotojams, tiek pirkėjams. Neretai nekilnojamąjį turtą įsigyja ir juridiniai asmenys - ar iš jų taip pat bus atimta galimybė patiems jį įsirengti?“ - pastebėjo A.Anusauskas.

Pasak M.Statulevičiaus, sugriežtinus statybos reguliavimo tvarką, kuri numato draudimą parduoti gyvenamąsias patalpas ne 100 proc. baigtumo daugiabučiuose, Seimo Aplinkos apsaugos komitetas įtikėjo, kad šis draudimas leis ateityje išvengti tokių atvejų kaip rezonansinė Gelvonų terasų istorija, apie kurią ne kartą rašė 15min.

„Norisi šioje vietoje klausti: ar uždrausime ir eismą vien dėl to, kad kažkas padarė avariją? Vis dažnėjantys nepagrįsti sprendimai verčia skaudžiai stebėtis Seimo komiteto nenoru atlikti gilesnes poveikio rinkai analizes, teikti racionalius pasiūlymus situacijoms spręsti bei aptarti priimamus pakeitimus su tais, kuriems tai turės tiesioginę įtaką“, - dėstė LNTPA vadovas.

Anot jo, siekdami prevencijos „Gelvonų terasoms“ ateityje, turėtume stiprinti proceso kontrolės mechanizmą, o ne buldozeriu eiti per rinką draudimais.

Nekilnojamojo Turto Vertinimas

Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus etapas, norint parduoti, pirkti ar refinansuoti turtą. Vertinimas padeda nustatyti tikslią turto rinkos vertę.

Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.

Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.

Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2, reikalingas remontas, kaina 55 000 eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000 eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000 eur.

Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.

NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.

Ober-Haus parengė virtualią būsto kainos nustatymą sistemą NTkaina.lt - kviečiame sužinoti savo buto kainą nemokamai. Tai įrankis, kuris leis apskaičiuoti preliminarią būsto kainą Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje realiuoju laiku.

Ober-Haus kiekvieną mėnesį skelbia butų kainų pokyčių duomenis, kuriuos taip pat pateikia ir interaktyvioje skaičiuoklėje. Tai patogus įrankis, kuris parodo, kaip kito butų kainos penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose pasirinktu laikotarpiu.

Patarimai Prieš Perkanti Būstą

• Atnaujinkite būstą: Neretai senų butų neina parduoti už gerą kainą, todėl tenka iš pradžių padaryti remontą. Tas pats galioja ir namams bei sodyboms.
• Informuokite apie pardavimą: Norint parduoti nekilnojamą turtą geriausia yra kuo daugiau žmonių informuoti, jog jis yra pardavinėjamas. Tai geriausia daryti skelbimų portaluose bei kartais laikraščiuose.
• Apsvarstykite nuomą: Ne pats geriausias variantas yra tada, kada turtą galima išnuomoti ir jis atsipirktų labai greitai. Nuoma dažniausiai yra brangi, tuo labiau didžiuosiuose miestuose.

NT Brokerių Kontaktai

• Šarūnė S. Nekilnojamo turto brokerė.
• ROSITA T.
• Julija V.

Esu sertifikuota NT brokerė. Savo klientams teikiu išsamias konsultacijas ir padedu pasirinkti geriausius sprendimus, kad užtikrinčiau sklandų turto pardavimą.

Esu Ingrida, profesionali nekilnojamojo turto ekspertė, turinti ilgametę patirtį pardavimo, derybų ir klientų aptarnavimo srityse.

Svarbu: Prieš pasirenkant brokerį, pasidomėkite jo patirtimi, reputacija ir specializacija.

tags: #perku #gyvenama #bustas