Vokietija - viena iš stipriausių ir greičiausiai besivystančių pasaulio valstybių. Kiekvienam gyventojui ir užsienio piliečiui suteikiamos finansinės bei socialinės garantijos, o darbo rinka atvira ir konkurencinga. Kai šalyje vyksta tokie sveikintini procesai, nenuostabu, jog daug žmonių iš įvairių pasaulio valstybių renkasi gyvenimą ir karjerą kurti būtent čia. Lietuvos gyventojai nėra išimtis. Vokietija yra kryptis, į kurią dažniausiai renkamasi emigruoti. Aukštas pragyvenimo lygis ir kokybiška socialinė sistema vilioja išbandyti jėgas Vakarų Europos rinkoje.
Vokietijos Nekilnojamojo Turto Rinka: Apžvalga
Vokietijos nekilnojamojo turto rinka skiriasi nuo kai kurių jos kaimynių Europoje, nes daugelis gyventojų renkasi nuomotis būstą, o ne jį pirkti. Vokietija turi vieną žemiausių būsto nuosavybės rodiklių Europoje. Tik 50 % gyventojų turi savo nuosavybę, palyginti su 70 % Europos Sąjungos vidurkiu. Vokietija ilgą laiką turėjo unikalų santykį su būsto nuosavybe.
2020 m. Vokietijos nekilnojamojo turto rinka yra tvirta, o pasiūlos ir paklausos disbalansas miestuose per pastarąjį dešimtmetį lėmė reikšmingą būsto kainų augimą. Per pastarąjį dešimtmetį Vokietijos būsto kainos smarkiai išaugo. ES komisijos tyrimai parodė, kad kainos nuo 2010 iki 2022 m. Taip pat buvo trumpalaikių kainų šuolių. Vokietijos federalinės statistikos tarnybos (Destatis) duomenys rodo, kad kainos 2021-2022 m. keturis ketvirčius iš eilės didėjo daugiau nei 10 % per metus.
Tačiau yra požymių, kad artėja sulėtėjimas. 2022 m. gegužę „Reuters“ atlikta būsto analitikų apklausa prognozavo 7 % kainų augimą 2022 m., 3 % - 2023 m. Kai kurių Vokietijos miestų nekilnojamasis turtas yra pigesnis nei kitose Europos šalyse. Dauguma miesto nekilnojamojo turto yra butai, o namai dažniau randami priemiesčiuose. Nekilnojamojo turto portalo „Immowelt“ tyrimai parodė, kad 2022 m. pradžioje namai Vokietijoje vidutiniškai kainavo 2800 € už kvadratinį metrą, o butai - 3200 €.
Nuoma Vokietijoje
Nuoma Vokietijoje yra labai paplitusi, daugelis gyventojų renkasi ilgalaikę nuomą, o ne būsto pirkimą. Mažo būsto pirkimas ir laipsniškas kilimas nuosavybės laiptais Vokietijoje nėra įprasta. Pirkėjai dažniausiai perka būstą, kuriame planuoja gyventi ilgą laiką. Todėl nuoma gali būti protingas pasirinkimas, kai pirmą kartą persikeliate į šalį.
Vokietijos nuomos rinka gali būti konkurencinga, ypač didžiuosiuose miestuose, kur nuoma yra pagrindinė gyvenimo forma. Pavyzdžiui, Berlyne apie 85 % žmonių nuomojasi būstą. Norint išsinuomoti turtą, reikės pateikti asmens tapatybės įrodymą, kredito ataskaitą ir pajamų įrodymus. Jei anksčiau gyvenote Vokietijoje, gali būti reikalaujama pateikti nuomotojo pažymą, patvirtinančią, kad esate sumokėję visas ankstesnes nuomos skolas.
Vokietijoje įprasta, kad minimalus nuomos laikotarpis yra mažiausiai dveji metai. Kai kurios nuomos sutartys sudaromos neribotam laikui, su sąlygomis, leidžiančiomis nuomotojui ar nuomininkui nutraukti sutartį iš anksto pranešus.
Būsto Kainos Miunchene
Miunchenas yra brangiausias miestas Vokietijoje pirkti būstą. Be aukštų būsto kainų, miestas taip pat turi dideles pragyvenimo išlaidas. ECA metinėje pragyvenimo išlaidų ataskaitoje Miunchenas užėmė 16-ą vietą tarp brangiausių Europos miestų užsieniečiams. Tačiau šias aukštas išlaidas kompensuoja puiki Bavarijos sostinės gyvenimo kokybė.
Jei svarstote apie būsto pirkimą Berlyne ar jo priemiesčiuose, galite pastebėti, kad pasirinkimas yra ribotas. Dėl didelio nuomininkų skaičiaus mieste dažniau rasite nuomojamų, o ne parduodamų objektų. Berlyne yra įvairių būsto tipų. Miesto centre rasite pertvarkytus miesto namus, senesnius daugiabučius ir modernius daugiaaukščius pastatus. Jei ieškote šeimos namo, tokie priemiesčiai kaip Zeuthen (į pietus nuo Berlyno centro) yra populiarūs ir prieinamesni.
Mokesčiai ir Išlaidos Perkantiems Būstą
Turto perleidimo mokestis yra didžiausia papildoma būsto pirkimo išlaida Vokietijoje. Tiksli norma priklauso nuo federalinės žemės, kurioje gyvenate. Berlyne mokate 6 %, Miunchene - 3,5 %. Turto perleidimo mokestį reikia sumokėti per keturias savaites po pirkimo užbaigimo. Sumokėję šį mokestį, nuosavybės perleidimas gali būti užregistruotas Vokietijos žemės registre (Grundbuch).
Notaras atlieka svarbų vaidmenį Vokietijos būsto pirkimo sistemoje. Mokesčiai yra nustatyti įstatymu ir priklauso nuo turto vertės. Galite tikėtis mokėti apie 1,5-2 % turto pirkimo kainos. Nuo 2020 m. įstatymo Vokietijoje būsto pirkėjai paprastai dalijasi nekilnojamojo turto agento (Immobilienmakler) mokesčiais su pardavėju. Agentų mokesčiai labai skiriasi priklausomai nuo federalinės žemės, turto vertės ir agento sutarties specifikos.
10 pigiausių hipotekos paskolų Vokietijoje. Pirkite nekilnojamąjį turtą Vokietijoje.
Hipoteka Vokietijoje
Norint pirkti namą Vokietijoje, paprastai reikia imti hipoteką (Hypothek). Nebūtina būti Vokietijos rezidentu, kad gautumėte hipoteką, tačiau jei neturite rezidento statuso, gali prireikti didesnio pradinio įnašo. Prieš oficialiai kreipiantis dėl hipotekos, naudinga gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą (pre-approval) iš banko. Kartais galima gauti hipoteką be pradinio įnašo, tačiau daugeliui pirkėjų Vokietijoje reikia sumokėti tam tikrą pradinį įnašą - dažnai 20 %. Jei imate hipoteką be pradinio įnašo, gali tekti mokėti daug aukštesnes palūkanas.
Dauguma būsto pirkėjų Vokietijoje renkasi fiksuotų palūkanų hipotekas. Tai reiškia, kad palūkanų norma išlieka tokia pati tam tikrą laiką. Daugelis skolininkų fiksuoja palūkanas 10 metų.
Būsto Paieška ir Pirkimo Procesas
Dauguma nekilnojamojo turto Vokietijoje yra parduodama per nekilnojamojo turto agentus. Paprastai agentai parduoda turtą pardavėjo vardu, tačiau galite pasamdyti savo agentą, kuris padėtų jums ieškoti turto. Tai kainuos, tačiau suteiks daugiau įžvalgų apie vietinę nekilnojamojo turto rinką ir padės jums aplenkti konkurentus, kai atsiras naujų objektų. Vokietijoje yra daug nekilnojamojo turto portalų, pradedant tais, kurie siūlo visų tipų turtą, baigiant specializuotais, pavyzdžiui, bendrais butais ar tiesiogiai pardavėjų siūlomais namais.
Vokietijoje prie namų paprastai nėra „parduodama“ ženklų. Prieš ieškant turto Vokietijoje, patartina gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą (pre-approval). Radus turtą, pateiksite pasiūlymą per nekilnojamojo turto agentą. Jei pasiūlymas priimamas, jūsų bus paprašyta sumokėti rezervacijos mokestį (0,5-1 % turto kainos). Sumokėjus šį mokestį, turtas bus pašalintas iš rinkos. Rezervacijos laikotarpis trunka dvi ar keturias savaites, per kurias galite užbaigti hipotekos formalumus.
Jei norite atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kad patikrintumėte, ar pastate nėra problemų, tai turėtumėte padaryti prieš pasirašydami pirkimo sutartį. Dabar laikas užbaigti hipotekos detales (pvz., kiek laiko fiksuosite palūkanų normą). Tai galima padaryti tiesiogiai su pasirinktu banku arba per nepriklausomą hipotekos brokerį, jei tokį pasamdėte. Bet kuriuo atveju reikės pateikti dokumentus iš pardavėjo, patvirtinančius turto detales, taip pat jūsų tapatybės ir pajamų įrodymus. Pateikus paraišką, hipotekos skolintojui gali prireikti iki 10 dienų ją apdoroti.
Jūs ir pardavėjas susitarsite dėl notaro, kuris tvarkys teisinius sandorio aspektus. Notaras parengs galutinę pirkimo sutartį. Gavus sutartį, yra 14 dienų atvėsimo laikotarpis, kol ji gali būti pasirašyta. Tada kartu su pardavėju asmeniškai dalyvausite notaro biure. Notaras perskaitys sutartį, o abi šalys galės užduoti klausimus ar siūlyti pataisas. Po sandorio notarizacijos reikės sumokėti anksčiau minėtus mokesčius. Pirmiausia tikėtina, kad reikės sumokėti nekilnojamojo turto agento mokestį, o vėliau - notaro mokestį.
Oficialiai netapsite turto savininku, kol nebus užbaigtas žemės registro perleidimas, kuris gali užtrukti kelias savaites po to, kai gausite raktus ir įsikelsite. Iki to laiko turėtumėte gauti turto perleidimo mokesčio sąskaitą, kurią reikia sumokėti per keturias savaites.
Draudimas ir Komunaliniai Mokesčiai
Jei perkate namą Vokietijoje, paprastai reikės pastato draudimo (Wohngebäudeversicherung), kad padengtumėte bet kokios žalos pastato struktūrai išlaidas, pavyzdžiui, dėl gaisro ar potvynio. Perkant butą, tokio draudimo gali nereikėti, nes jis turėtų būti paskirstytas tarp visų pastato savininkų ir įtrauktas į jūsų aptarnavimo mokestį (Hausgeld). Hipotekos teikėjai gali reikalauti, kad įsigytumėte draudimą, padengiantį hipotekos įmokas, jei sunkiai susirgtumėte ar mirtumėte. Tai ne visada būtina, tačiau gali būti reikalaujama, jei esate vienintelis šeimos maitintojas arba jei skolinatės su aukštu paskolos ir turto vertės santykiu.
Įsikėlę į naująjį turtą, turėsite perimti esamas sutartis su komunalinių paslaugų teikėjais. Dujų ir vandens tiekimui jau bus esama paslauga, kurią galite perregistruoti savo vardu. Tačiau, žinoma, galite ieškoti geresnių pasiūlymų iš kitų teikėjų. Interneto ir televizijos paslaugas paprastai reikės užsisakyti patiems, tačiau rangovus galite rasti internete per platformas, tokias kaip „TaskRabbit“.
Alternatyvos: Statyba ir Nauji Būstai
Vokietijoje galima statyti savo namą. Vienas pagrindinių privalumų statant savo namą yra tai, kad turto perleidimo mokestį, notaro ir agento mokesčius mokėsite tik už įsigytos žemės vertę, o ne už baigtą turtą. Norėdami statyti savo namą, turėsite rasti tinkamą sklypą, gauti statybos leidimą (Baugenehmigung) iš vietos statybos institucijos ir pasamdyti architektą, kuris suprojektuotų namą.
Naujo statybos būstai Vokietijoje paprastai perkami tiesiogiai iš vystytojo. Daugelis naujų namų Vokietijoje (ypač butų) parduodami pagal planą, dar nebaigus statybų. Prieš perkant pagal planą, reikėtų ištirti vystytojo reputaciją. Naujo statybos būstai paprastai apmokami dalimis, sutartomis tarp jūsų ir vystytojo. Pavyzdžiui, galite sumokėti vieną dalį statybų pradžioje, kitą - kai pastatomi pamatai ir sienos, o likusią dalį - kitais statybos etapais. Galima gauti hipoteką naujos statybos būsto pirkimui.
Patarimai Parduodantiems Būstą
Jei parduodate namą Vokietijoje, pirmiausia reikės paruošti turtą pardavimui ir pasamdyti nekilnojamojo turto agentą. Agentai turėtų galėti aiškiai nurodyti turto vertę, tačiau verta gauti kelis įvertinimus prieš sutariant dėl prašomos kainos. Turtą galima parduoti privačiai, tačiau tai gali būti daug laiko reikalaujantis procesas, ypač jei sulaukiate daug pirkėjų užklausų.
Prieš skelbdami turtą pardavimui, turėsite paruošti kelis dokumentus. Tai apima grindų planą (Grundriss), žemės registro išrašą (Grundbuchauszug), energijos sertifikatą (Energieausweis) ir statybos leidimą (Baugenehmigung). Be nekilnojamojo turto agento mokesčių, gali tekti mokėti hipotekos nutraukimo mokesčius, jei grąžinsite hipoteką per jos fiksuotą laikotarpį.
Alternatyvus Apgyvendinimas Vokietijoje
Jei ieškote laikino apgyvendinimo Vokietijoje, yra keletas alternatyvų, kurias galite apsvarstyti:
- Montuotojo kambariai (Monteurzimmer): Tai yra paprastai įrengti kambariai, skirti darbuotojams, kurie dirba laikinus darbus. Juose dažnai būna patogumų, tokių kaip virtuvė ir internetas.
- Darbininkų bendrabučiai (Arbeiterwohnheime): Tai yra dideli apgyvendinimo pastatai, kuriuose gyvena daug darbininkų. Jie paprastai yra pigiausi laikino apgyvendinimo variantai Vokietijoje.
- Pensionai (Pensionen): Tai yra mažesni viešbučiai, kuriuose dažnai būna jauki atmosfera. Jie gali būti geras pasirinkimas, jei norite daugiau privatumo nei bendrabutyje.
- Svečių namai (Gästehäuser): Tai yra panašūs į pensionus, bet dažnai būna dar mažesni ir šeimyniškesni.
- Apartamentų viešbučiai (Apartmenthotels): Tai yra butai, kuriuose teikiamos viešbučio paslaugos, tokios kaip registratūra ir valymas.
Svarbu atsižvelgti į savo poreikius ir biudžetą renkantis apgyvendinimą Vokietijoje. Jei ieškote pigiausio varianto, darbininkų bendrabutis gali būti geras pasirinkimas. Jei norite daugiau privatumo ir patogumų, galite apsvarstyti montuotojo kambarį, pensioną, svečių namus ar apartamentų viešbutį.
Patarimai Keliaujantiems Į Miuncheną
Miunchenas dažnai siejamas su tradicinėmis aludėmis, Oktoberfestu ir istoriniais muziejais. Tačiau, jei keliaujate su mažesniu biudžetu ir norite išvengti turistų minių, galite atrasti daugybę paslėptų perlų.
- Pigūs skrydžiai: Miuncheną galite pasiekti naudojantis pigių skrydžių bendrovėmis, tokiomis kaip Ryanair ar EasyJet.
- Autobusų alternatyva: Jei nenorite skristi, galite rinktis tarptautinius autobusų maršrutus, pvz., FlixBus.
- Traukiniai: Keliaujant iš kitų Vokietijos miestų, traukiniai yra greitas ir patogus būdas atvykti į Miuncheną.
- Nemokamos lankytinos vietos: Miunchene yra daugybė vietų, kurias galima aplankyti nemokamai arba už labai nedidelį mokestį. Englischer Garten yra vienas didžiausių miesto parkų Europoje. Užlipkite į Olympiaberg, iš kur atsiveria nuostabus Miuncheno vaizdas, ypač saulėlydžio metu. Miuncheno rezidencijos vidiniai kiemai yra atviri lankytojams visiškai nemokamai. Jei norite patirti tikrą vietinių gyvenimą, aplankykite Kreuzviertel rajoną.
- Nakvynė už nedidelę kainą: Miunchene galima rasti daugybę nakvynės vietų už nedidelę kainą.
Miunchenas gali atrodyti kaip brangus miestas, tačiau jį galima pažinti ir su ribotu biudžetu. Viskas, ką reikia padaryti - rinktis netradicinius maršrutus, nebrangius valgymo taškus ir naudotis pigiais transporto bei nakvynės variantais.
Transportas Miunchene
Mieste yra įvairių transporto priemonių, pritaikytų prie jūsų poreikių, kad galėtumėte patogiai keliauti: metro, įprasti traukiniai, autobusai, tramvajai, taksi automobiliai. Vienkartinis bilietas jums kainuos 2,70 Eur. Parą galiojantis bilietas - 6,70 Eur.
Tikimės, kad šis straipsnis padės jums geriau suprasti būsto situaciją Miunchene ir priimti teisingus sprendimus!