Patarimai perkant žemės sklypą: ką svarbu žinoti?

Planuojate įsigyti žemės sklypą? Tai svarbus žingsnis, reikalaujantis atidumo ir žinių. Šiame straipsnyje rasite naudingų patarimų, kurie padės išvengti klaidų ir priimti teisingą sprendimą.

Žemės sklypo paskirtis ir jos keitimas

Prieš perkant žemės sklypą, svarbu išsiaiškinti jo paskirtį. Lietuvoje žemės sklypų paskirtį reglamentuoja įstatymai, todėl norint ją pakeisti, reikia žinoti tam tikrus nuostatus.

Patikimiausias būdas sužinoti žemės paskirtį - kreiptis į Registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu, jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, jo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne. Norėdami sužinoti, ar sklypas patenka į tokią teritoriją, išnagrinėkite savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą, bendrąjį planą.

Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį. Tokiu atveju galimi du variantai:

1. Esate ūkininkas, t.y. įregistravęs ūkininko ūkį. Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro.
2. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.

Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, turėsite atlikti tam tikrus žingsnius:

1. Kreipkitės į savivaldybės architektūros skyrių.
2. Pateikite prašymą dėl žemės sklypo paskirties keitimo.
3. Pateikite reikiamus dokumentus (žemės sklypo planą, nuosavybės dokumentus ir kt.).
4. Laukite savivaldybės sprendimo.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Tad specialistų (matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Žemės ūkio paskirties žemės pirkimas

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas nėra paprastas ir lengvas procesas dėl taikomų specifinių reikalavimų. Svarstant apie tokios žemės pardavimą kyla daugybė klausimų: kaip ir kokiu būdu reikia įspėti kaimynus apie žemės pardavimą, kaip gauti Nacionalinės žemės ūkio tarnybos sutikimą žemės pardavimui, ar būtini kadastriniai matavimai žemės sklypui, kokia žemės kaina, kada turi būti atsiskaitoma už parduodamą sklypą?

Žemės ūkio paskirties žemės negalite parduoti bet kam. Šią procedūrą griežtai prižiūri Nacionalinė žemės ūkio tarnyba prie žemės ūkio ministerijos.

Žinodami valstybės taikomus reikalavimus bei besikreipdami į NT brokerį greičiau įvykdysite pirkimo-pardavimo sandorį.

Svarbūs punktai perkant žemės ūkio paskirties sklypą:

• Įsigyti žemės ūkio paskirties sklypą pirmumo teise turi sklypo bendraturčiai, taip pat sklypo naudotojai, kurie naudojasi sklypu žemės ūkio veiklai ilgiau nei vienerius metus ir yra įregistravę sklypo nuomos sutartį Registrų centre; taip pat kaimynai, kurių sklypai ribojasi su Jūsų sklypu bei ūkininkai, turintys ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje.
• Jeigu šie asmenys pirkimo atsisakys, galėsite jį parduoti kitiems asmenims.
• Norėdami parduoti žemės ūkio paskirties žemę, turėsite gauti Nacionalinės žemės tarnybos leidimą.
• Būsimas žemės ūkio paskirties sklypo pirkėjas taip pat turi gauti iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos sutikimą sklypą įgyti bei užpildytą deklaraciją apie jau turimus sklypus pateikti tiesiogiai notarui.
• Svarbu paminėti, kad jeigu asmuo savo nuosavybės teise ir susijusių asmenų nuosavybės teise bendroje sumoje turi daugiau nei 500 ha žemės, pirkimas nebebus galimas.
• Tais atvejais, kai žemės ūkio paskirties žemė yra miesto teritorijoje, iki pardavimo jam turi būti privalomai atlikti kadastriniai matavimai. Tuo tarpu, jei žemė yra ne miesto teritorijoje, tai jos pardavimui pakaks ir preliminarių matavimų, jeigu turimas sklypo planas atitinka keliamus reikalavimus.

Žemės ūkio paskirties sklypo pardavimas yra laikomas vienu iš sudėtingesnių sandorių, nes jame reikia gerai išmanyti nuolat besikeičiančius įstatymus, taip pat procesų eiliškumą, netgi derybų psichologiją bei žinoti būsimo atsiskaitymo tvarką.

Įtaką sklypo kainai gali turėti trys pagrindiniai kriterijai: sklypo plotas, našumo balas ir sklypo būklė. Jeigu jie bus vertinami aukštai, tai ir pardavimo sandoris bus palankus sklypo pardavėjui. Svarbią įtaką žemės sklypo kainai turi ir pardavėjo derybiniai įgūdžiai.

Ką patikrinti prieš perkant žemės sklypą?

Planuojate įsigyti žemės sklypą ir norite būti tikri, kad viskas gerai? Štai ką svarbu patikrinti:

1. Apžiūrėkite žemės sklypą vietoje:
• Realus privažiavimas: įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis, ar nereikia važiuoti neaiškiais laukais ir dar neįrengtais keliais.
• Kaimynystė: apsidairykite ir atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius. Pasidomėkite šalia esančiais neaiškios funkcinės paskirties statiniais ir juose vykdoma veikla.
• Komunikacijos: pasiteiraukite, ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan.
• Reljefas: vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus, ar jis nėra šlaite, ar paviršiuje nesikaupia vanduo.
2. Pasitikrinkite aktualius Nekilnojamojo turto registre esančius duomenis:
• Žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas: jei matote, kad nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas neatitinka Jūsų planuojamos statybos, galite susidurti su nenumatytomis kliūtimis.
• Plotas: Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše galite pasitikrinti tikslų žemės sklypo plotą.
• Pardavėjo turima nuosavybės dalis: Atkreipkite dėmesį, ar pardavėjas yra vienintelis savininkas, ar yra daugiau bendraturčių.
• Kitos daiktinės teisės: Šios teisės yra susijusios su nekilnojamojo daikto valdymu, naudojimu ir disponavimu.
• Juridiniai faktai: Šioje skiltyje galite rasti informaciją apie sudarytas nuomos sutartis, areštą, nustatytą naudojimosi tvarką, iškeltas teismines bylas, susijusias su nekilnojamuoju daiktu, ir pan.
• Specialiosios žemės naudojimo sąlygos: Šios sąlygos reiškia, kad žemės sklype taikomi ūkinės ir kitokios veiklos apribojimai.
3. Išsiaiškinkite, kokiu tikslu perkamas žemės sklypas:
• Detalusis planas: Jei žemės sklypas patenka į teritoriją, suplanuotą detaliuoju planu, pirmiausia turėtumėte žiūrėti į šiuo teritorijų planavimo dokumentu suplanuotus ir leidžiamus teritorijos tvarkymo reglamentus.
• Teritorijos (miesto ar miesto dalies) bendrasis planas: Pasitikrinkite į kokią teritoriją patenka Jūsų planuojamas pirkti žemės sklypas, ar toje teritorijoje galima Jūsų planuojama statyba, ar nėra suplanuotos perspektyvinės gatvės ar kitos visuomenės poreikiams reikalingos teritorijos.
• Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas: Jei žemės sklypas buvo suformuotas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą, susipažinkite su šio projekto medžiaga.
• Sklypo planas: Žemės sklypo planas yra privaloma ir neatskiriama žemės sandorio dalis.
• Viešai prieinami žemėlapiai (pvz. regia, geoportal): Nemažai informacijos apie patį žemės sklypą ir jo gretimybes galima sužinoti iš viešai prieinamų žemėlapių.
• Statybos dokumentai: Jei perkate žemės sklypą kartu su parengtu statinio projektu, išsiaiškinkite, ar pardavėjas turi ir statybą leidžiantį dokumentą.

Žemės sklypo kaina

Žemės sklypo kaina priklauso nuo daugelio faktorių: vietos, paskirties, ploto, našumo balo, komunikacijų ir kt.

Alytaus rajone žemės ūkio paskirties sklypai yra nevienodos vertės. Vienoje rajono pusėje žemė daug kur ne tokia derlinga, kaip, pavyzdžiui, prie Simno. Derlingumo priklauso ir sklypų kaina. Vidutinė kaina panaši - nuo 3 iki 5 tūkst. Eur/ha.

Vis dėlto, ten, kur žemės savininkai pajunta galimą naudą, kaina šokteli iki 11-15 tūkst. Eur/ha. Pavyzdžiui, Alytaus rajone yra daug gražaus kraštovaizdžio vietų. Tokiu atveju sklypo kainą lemia ne žemės derlingumo balas, o graži vieta, gera lokacija.

Šakių krašte laisvos žemės iš viso beveik nebelikę. Dėl to žemės kaina yra gana nemenka. Iki 2021 m. sausio 1 d. ūkio paskirties žemės dar buvo galima įsigyti ir už 5 tūkst. Eur, bet kai kada artėja ir prie 10 tūkst. Eur.

Svarbu atsiminti, kad žemės vertės nėra, kiek kas sugalvoja, tiek už ją ir prašo. Kartais kaina užšokusi net iki 12 tūkst. Eur/ha.

NT brokerio pagalba

Žemės ūkio paskirties sklypų pardavimas yra sudėtingas procesas. Todėl labai lengva kažką praleisti arba padaryti klaidų, kurios užvilkins visą procesą.

NT brokeriai specializuojasi šioje srityje ir gali sėkmingu pardavimu pasirūpinti už Jus. Jie padės parengti visus dokumentus, tarpininkaus bendraujant su institucijomis ir derybose išsaugos aukščiausią įmanomą kainą už parduodamą sklypą.

Tai leis Jums sutaupyti laiko, o procesas bus daug trumpesnis ir pelningesnis, nei jį vykdytumėte patys.

Svarbu: Informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.

Žemės kainų palyginimas skirtinguose Lietuvos regionuose

tags: #pirksiu #zemes #sklypa