Prabangaus Nekilnojamojo Turto Apibrėžimas Lietuvoje

Gyventojų įsivaizdavimas apie prabangų būstą išsiskiria. Kitiems - namai gerame rajone su modernia buitine technika. Nors prabangų nekilnojamąjį turtą sunku įsprausti į vieną apibrėžimą, galima teigti, kad vienijanti sąvoka - brangesnis, aukščiausios klasės turtas, rašo portalas Realtrends.com.

„Baltic Sotheby’s International Realty“ yra „Sotheby’s International Realty“ tinklo, kuris veikia 84 šalyse, dalis. Nuo 2012 m. esame didžiausio pasaulyje prabangaus nekilnojamojo turto (NT) tinklo pasiūlos dalyviai, o tai turi didelės reikšmės ir mums, ir mūsų klientams. Turėdami užnugarį Londone ar Niujorke, kituose svarbiausiuose pasaulio regionuose, gauname ne tik puikius įrankius, marketingo palaikymą, bet ir galime pasiūlyti savo klientams pasaulinio lygio NT objektų, o norintiems parduoti išskirtinį NT - pirkėjų dėmesį daugelyje pasaulio šalių.

Dabar NT norinčiam įsigyti ar parduoti klientui galime pasiūlyti vienodo lygio paslaugas ir Lietuvoje, ir Ispanijoje, ir Italijoje, JAV ar daugelyje kitų Europos, Amerikos, Azijos šalių. Atitinkamai, teikiame tokio pat lygio paslaugas užsienio klientams, kurie nori įsigyti išskirtinį NT Lietuvoje. Pavyzdžiui, į mus per kolegas užsienyje dažnai kreipiasi ambasadų darbuotojai, į Lietuvą dirbti atvykstantys tarptautinių įmonių vadovai, kurie nori išsinuomoti jų poreikius ir statusą atitinkantį būstą. Kadangi esame „Sotheby’s International Realty“ tinklo dalis, klientas iš bet kurios šalies yra tikras, kad teikiamos paslaugos atitiks prestižinio prekės ženklo keliamus aukščiausius reikalavimus.

Neseniai suskaičiavome, kad net dirbdami ganėtinai specializuotoje ir siauroje rinkos nišoje per veiklos metus esame pardavę turto už daugiau kaip 500 mln. Pradėję veiklą sulaukėme ne vienos pastabos, kad išskirtiniam, elitiniam NT Lietuvoje nėra rinkos, ilgai neišgyvensime. Iš tiesų, tokio NT rinka Lietuvoje prieš gerą dešimtmetį nebuvo suformuota, dalis žmonių nelabai suprato, kokios vertės turtą valdo: vieni jį gerokai pervertindavo, kiti - tinkamai neįvertindavo. Šiandien, kai daugybė žmonių yra apkeliavę pasaulį, lankėsi ir geriausiuose viešbučiuose, ir prabangiausiuose namuose, pirkėjų ir pardavėjų supratimas apie elitinį NT visai kito lygio.

Lietuvoje matome situaciją, kad pirkėjai nori analogiško NT kaip kokiame Majamyje, tačiau aukščiausios kokybės NT pasiūla gerokai atsilieka nuo pirkėjų pageidaujamo lygio. Dirbame trečią penkmetį ir matome, kad kliento portretas keičiasi maždaug kas 5 metai. Šiuo laikotarpiu jie gerokai jaunėja. Jeigu veiklos pradžioje mūsų klientų amžiaus vidurkis vyravo apie 40-50 metų, tai dabar - nuo 30 iki 50 metų.

Išskirtinio NT pardavėjai ir pirkėjai dažnai nenori viešumo. Taip, mūsų darbas dažnai nėra viešas, labai priklauso nuo situacijos. Kartais žmonės nenori jokio viešumo, o kartais - priešingai. Žmonės yra labai individualūs ir mes siūlome jų poreikius atitinkančias paslaugas. Todėl, pavyzdžiui, dalies parduodamo išskirtinio NT niekur nereklamuojame, neviešiname, jį parodome tik potencialiam pirkėjui, kuris yra kreipęsis į mus su savo pageidavimais.

„Sotheby's“ Londone įkurtas 1744 m. kaip kolekcinę vertę turinčių meno kūrinių aukcionas. Pasaulyje ir išskirtinį NT imta vertinti kaip meno kūrinius, kurių vertė su metais auga. Šansas įsigyti kai kurį NT atsiranda tik kas dešimtmetį ar dar rečiau, pavyzdžiui, išskirtinį būstą Vilniaus ar Kauno senamiestyje, unikalioje vietoje gamtoje ar pajūryje. Šią galimybę praleidęs daugiau jos ir per visą gyvenimą gali nesulaukti.

Atėjo metas, kai gerai uždirbantys žmonės jau turi ir pagrindinį būstą, ir antrus namus poilsiui Lietuvoje, o dabar dairosi ir į užsienį, kur norėtų praleisti dalį savo gyvenimo ar išskaidyti investicijas. Tokie žmonės turi įvairių reikalavimų ir pageidavimų, kurie susiję su pomėgiais, hobiais, klimatu, infrastruktūra, kaimynystėmis, draugais, investicijų diversifikavimu ir t.

Pastaraisiais metais Lietuvoje parduoto NT TOP 10 brangiausiųjų sąraše mūsų agentūroje įvykdyti sandoriai sudaro didesnę dalį. Pernai net 12 sandorių viršijo milijoną eurų, t. y. tokie sandoriai įvykdavo kiekvieną mėnesį. Iš jų 5 viršijo 2 mln. Eur, o vienas Valakampiuose - 5,6 mln. Eur. Taip pat galima paminėti sandorį sostinės Laurų kvartale už 3,5 mln. Eur, M. K. Čiurlionio g. už 2,7 mln. Eur. Dar turėjome, matyt, apskritai brangiausiai parduotus butus Lietuvoje: Vilniaus Aukštaičių g. už 2,45 mln. Eur ir Jogailos g. už 2,15 mln.

Deja, pažindami savo pirkėjus turime konstatuoti, kad šiandien ir Vilniuje, o pastaraisiais metais - ir Kaune, pajūryje, trūksta NT ar didesnių išskirtinių projektų, kurie galėtų pasiūlyti milijono ar kelių vertų būstų. Todėl suaktyvėjo antrinė tokio NT rinka - pernai net 95% sandorių įvykdėme antrinėje rinkoje, nes statytojai negali patenkinti išaugusios mūsų klientų paklausos.

Tačiau šiemet matome pragiedrulių, visai kitas nuotaikas, girdime, kad bus daugiau investuojama į būstų statybą, tikimės, ir prabangaus. Pozityvumo suteikia ir mažėjančios palūkanos, nes bet kokio būsto pirkėjas dažniausiai naudojasi bankų paslaugomis ir linkęs skaičiuoti.

Akcentuočiau Kauno išskirtinio NT rinkos dinamiką, kuri daugelį metų nebuvo susiformavusi, nes, nesant pasiūlos, nebuvo ir paklausos. Prieš dešimtmetį norint išskirtinio namo Kaune vienintelis sprendimas buvo pirkti sklypą ir statytis. Šiandien Kaune mes turime pristatytų įspūdingų namų, nes miestas turi ne tik išskirtinę tarpukario architektūrą, bet ir labai stiprių šiuolaikinių architektų. Tad pastaraisiais metais Kaune turime ne tik įspūdingų namų pasiūlą, bet ir didelių sandorių.

Pastaruoju metu Lietuvoje stebime ir Vakaruose jau seniai vyraujančią tendenciją, kad į mus kreipiasi ne tik norintys parduoti išskirtinį NT, bet ir ieškantys jį įsigyti.

Nekilnojamasis turtas yra svarbi ekonomikos dalis, todėl jo apibrėžimas ir teisinis reguliavimas yra itin reikšmingi. Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip nekilnojamasis turtas apibrėžiamas Lietuvos teisės aktuose, kokie įstatymai jį reguliuoja ir kokie svarbūs pakeitimai įvyko pastaraisiais metais.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.37 str. 1 d., nuosavybės teisė apibrėžiama kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Nuosavybės teisė, kaip daiktinė teisė, yra absoliutaus pobūdžio.

Tačiau pasitaiko situacijų, kai savininkai nežino apie žemės sklypuose esamus įrašus (pvz., miško žemės registraciją) ir savavališkai įregistruotą miško plotą žemės sklype, kurio ten iš tiesų nėra.

2 straipsnis, patvirtintas 2017 m. birželio 8 d. įstatymu Nr. XIII-544, apibrėžia apleistą ar neprižiūrimą nekilnojamąjį turtą kaip turtą, kurio būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai. Toks turtas turi būti suremontuotas, rekonstruotas ar nugriautas per viešojo administravimo subjekto nustatytą terminą ir įtrauktas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą.

Sąrašą kiekvienoje savivaldybėje sudaro ir tvirtina savivaldybės taryba. Kriterijus, kuriais remiantis nekilnojamasis turtas yra įtraukiamas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą, nustato Lietuvos Respublikos Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.

Įsigyjamas nekilnojamasis turtas - pagal finansinės nuomos (lizingo) sutartį, kurioje numatytas nuosavybės teisės perėjimas, taip pat pagal pirkimo-pardavimo išsimokėtinai ar išperkamosios nuomos sutartį asmens valdomas nekilnojamasis turtas (ar jo dalis).

Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė.

Naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktika (2022-09-12 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) pateikė naudingus išaiškinimus, padėsiančius nekilnojamojo turto pirkėjams lengviau prisiteisti nuostolių atlyginimą už nesąžiningą pardavėjų elgesį. Todėl pardavėjams reikės įvertinti papildomas rizikas sudarant preliminariąsias sutartis, ar atsisakant sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Taip pat norime atkreipti jūsų dėmesį, kad Lietuvoje nuo 2022 m. kovo 1 d. keičiasi teisės aktai reguliuojantys nekilnojamojo turto vystymą nuomojamojoje valstybinėje žemėje. Seime svarstomas Aplinkos ministerijos parengtas specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo projektas, kuris palies nereto žemės savininko ar kito žemės naudotojo teisėtus interesus.

Naujoje Statybos įstatymo redakcijoje numatyti trumpesni terminai, mažesnė biurokratija ir lankstesnis statybos užbaigimas turėtų pagreitinti ir supaprastinti statybos procesą.

„Joje vis daugiau žmonių ieško prabangaus būsto su pridėtinėmis vertėmis. Užpernai kurorte buvo parduotas būstas, viršijęs du milijonus eurų“, - sakė P. - Tikroji prabanga yra ypač geras servisas, būti su klientu čia ir dabar, nors tai skamba banaliai, išskirtinė emocija, kurią žmogus gauna įsigydamas turtą, ar net ypatingas ryšys. Su klientu kalbuosi ne tik apie sandorį ar palūkanų normas, bet gerokai plačiau - apie parduotuves, kuriose geriausia šalia apsipirkti, apie geriausius gydytojus netoliese, kurie padės atsitikus bėdai. Jei klientas turi vaikų, jaučiu atsakomybę ir poreikį jam rekomenduoti geriausius darželius ir mokyklas netoli įsigyjamo objekto. Trumpai kalbant, nepakanka tik būti labai geru nekilnojamojo turto pardavėju, bet būtina sukurti papildomą vertę.

Išsiaiškinau, kad vienas mano kolega, dalyvavęs joje, per savo gyvenimą pakeitė penkis ar šešis būstus. Jo paklausiau, ar jis visąlaik naudojosi to paties brokerio paslaugomis. Jis man sako: „Taip“. Paskutinį būstą įsigijęs kažkur prie jūros, jis buvo maloniai apstulbintas, kai juose atidarė šaldytuvo duris - jame buvo sudėti tokie patys maisto produktai, kuriuos jis laikė šaldytuve, įsigijęs savo pirmąjį būstą. Be to, to paties ženklo - ir pienas, ir sviestas, ir sūris! Ir jie buvo sudėti į tas pačias lentynas, kaip jam įsigijus savo pirmąjį būstą.

- Kad ilgesnis ir asmeniškesnis, taip, sutinku. Ypač anksčiau toks ilgesnis būdavo. Senoji mūsų pirkėjų karta, nuo 45 iki 55 metų, itin atidžiai ar net skrupulingai rinkdavosi, kartais net iki metų, tačiau per paskutinius trejus metus išaugo naujoji (mūsų pirkėjų) karta - tarp 30 ir 40 metų, dauguma - iš IT ir finansų technologijų sektorių. Jie sprendimus daro gerokai greičiau. Žinoma, ir su jaunosios kartos pirkėjais stengiuosi užmegzti gerus asmeninius ryšius, išsiaiškinti visą jų gyvenimo ir pomėgių spektrą. Tai daro kiekvienas mūsų brokeris. Mėgstu sakyti: prabangus būstas - ne kvadratiniai metrai, o gyvenimo stilius. Prabangaus NT segmente pirkėjai neretai tampa brokerių draugais. Tokių pavyzdžių turiu ne vieną. Man buvę klientai kartais paskambina ir teiraujasi įvairių dalykų, net tokių: „Pauliau, gal patartum, kur galima čia skaniai pavalgyti?

- Kiekvienos šalies rinkoje toks apibrėžimas - labai skirtingas. Nors prabangos nenorėčiau apibrėžti eurais ir kvadratiniais metrais - prabangą apibrėžame ne jais, o būsto vieta. Lietuvoje prabangaus turto rinka - labai maža. Jai tenka apie plius-minus dešimt procentų visos nekilnojamojo turto rinkos. Be to, visa prabangaus nekilnojamojo turto koncentracija yra Vilniuje - apie 90 procentų, o likę 10 procentų - pajūryje, beveik visi Palangoje. Nei Kaunas, nei Klaipėda negali konkuruoti su jais. Koronaviruso pandemija tiesiog išsprogdino pajūrį - NT čia tapo labai populiarus, jame atsirado ir daugiau prabangos projektų. Nuo pat pandemijos pradžios „Baltic Sotheby’s International Realty“ labai intensyviai dirba pajūryje - pardavėme beveik viską, ką čia turėjome parduoti. Įdomu, kad kai kuriuos objektus pirkėjai įsigijo tik iš jų vizualizacijų - planų.

Kalbant apie Neringą, joje vystytojų užmojai yra ribojami griežtų aplinkosauginių reikalavimų. Joje paskutiniais metais tebuvo baigtas vienintelis prabangaus nekilnojamojo turto projektas - „Auksinių kopų“. Pagal Registrų centro duomenis, vienas didžiausių pardavimų Palangoje įvyko užpernai - parduotas būstas už beveik 2,5 milijono eurų. Pastaruoju metu Palangoje stebiu vis daugiau nekilnojamojo turto projektų, kurių kainos prilygsta kainoms Vilniaus senamiestyje, kuriame vieno kvadratinio metro vidutinė kaina yra apie 6-8 tūkstančiai eurų.

- Apskritai kalbant, Lietuvos prabangaus nekilnojamojo turto kainos jau pamažu priartėjo prie Vakarų Europos sostinių lygio, tačiau, pavyzdžiui, geriausiose Paryžiaus vietose jos vis dar apie du kartus aukštesnės nei geriausiose Vilniaus vietose. Manau, kad NT kainų segmentacija Vilniuje vis labiau ryškės - tas kainų skirtumas, kurį mes matome Vilniaus senamiesty ir jo miegamuosiuose rajonuose, yra per mažas. Be to, senamiesty dėl vietos stokos prabangaus NT vystytojai dažnai negali realizuoti savo sumanymų.

Prabangaus būsto rinka turi bene geriausią imunitetą prieš recesiją. Jos paklausa auga, o pasiūla ne visada spėja kartu.

- Tokia tendencija yra, ir ji gera. Tačiau žalias namas bus prabangus namas, su labai dideliu energetinio efektyvumo koeficientu. Man tai akivaizdu ypač Palangoje, kur prabangaus būsto pirkėjai vis labiau pageidauja daugiau paslaugų iš vystytojo. Ne tik su gražiu vaizdu pro langą, bet ir su SPA, parkingu, privačiomis žaliomis erdvėmis, baseinu, teniso kortais. Toli gražu to dar nėra - ne pajūryje, bet to užuomazgos Palangoje jau atsirado.

- Didžioji dalis mūsų klientų, kurių įsigyjamo būsto vertė yra iki vieno milijono eurų, naudojosi kreditais iki palūkanų padidėjimo. Tačiau ypač prabangus turtas dažniausiai įsigyjamas be paskolos.

„Penthouse“ tipo apartamentai - tai paskutiniuose namo aukštuose suprojektuoti erdvūs butai su panoraminiu vaizdu į Senamiestį. Tokie būstai dažniausiai būna prabangūs, jų nedaug, jie labiau išimtys nei kasdienybė Vilniaus Senamiestyje.

„Vilniaus Senamiestis turbūt vienas mažiausių Europoje, ypač saugomas UNESCO dėl savo istorijos, autentiškų pastatų. Vietų, kur pastatyti gerą prabangų turtą vis mažėja, ypač jeigu kalbame apie viršutinius aukštus, penthouse`us, apartamentus su gražiais vaizdais. Penthouse tipo apartamentuose - erdvi svetainė, sujungta su virtuvės zona.

„Kai stovi bute, eini į virtuvę, sėdi svetainėje per tą vitriną fone matai bažnyčią, Senamiesčio stogus. Tai sukuria ypatingą atmosferą. „Pati prabangaus nekilnojamo turto sąvoka negali būti apibrėžta vienu, dviem ar trimis kriterijais. Be ko neįsivaizduojamas? Tikrai neįsivaizdujamas be lokacijos.

Modernaus stiliaus būste netrūksta išskirtinių akcentų. „Per visą langą matai žalumą, žalią medį, tylią, ramią vietą. Jis yra tamsesnis negu kitos patalpos, kuriose yra pilna šviesos. Šio miegamojo tamsumas - didelis privalumas. Ta žaluma pro langą sukuria lyg ramybės, poilsio jausmą. Be tų visų dalykų, aukštų lubų, be žalumos, išskirčiau patį įrengimą. Kaip ir visame bute, dominuoja prabangūs šviestuvai“, - pasakoja R. Erdvėje vyrauja italų 20 a. vidurio stiliaus baldai, neprarandantys aktualumo ir šiandien. Šie baldai - ilgamečiai ir tarnaus ne vieną dešimtmetį.

„Daugiausia - italų dizainerių baldai, kurie gaminami ne masiškai, o tam tikrai žmonių klasei. Be kainos, jie išsiskiria funkcionalumu ir patogumu. Moderniame dizaine viskas yra paprastume. Nėra jokių ypatingų išraitymų, ypatingų pagražinimų. Viskas itin ergonomiška, tvaru, medžiagos ilgaamžės, minkštų baldų užpildas tarnaus ne vieną dešimtmetį, niekada neišsisės, nenusitrins ir panašiai.

Žinovo teigimu, pastaraisiais metais vis daugiau trisdešimtmečių gali ir ryžtasi įsigyti tokią prabangą. „Vis daugiau jaunų žmonių uždirba pakankamai, kad galėtų sau leisti aukštą gyvenimo kokybę, turėti aukštus standartus atitinkantį turtą, ir mato tame vertę. Investavę supranta, kad tie pinigai saugiai padėti, tą savo turtą išmoksta vertinti ne pagal kvadratinius metrus, o kaip visumą“, - sako R.

Pagrindiniai prabangaus NT bruožai:

• Aukščiausia klasė ir kokybė
• Puiki lokacija (pvz., senamiestis, pajūrys)
• Išskirtinis dizainas ir įrengimas
• Panoraminiai vaizdai
• Papildomos paslaugos (SPA, baseinas, teniso kortai)
• Privatumas ir saugumas

TOP brangiausių NT sandorių Lietuvoje:

tags: #prabangus #nekilnojamasis #turtas