Žiniasklaidoje nuolat mirga antraštės apie rekordinį nekilnojamojo turto pardavimo sandorių lygį, skaičiuojamos naujų butų rezervacijos ir kitais fiksuojamas NT bumas. Tačiau skubėjimas įsigyjant naują būstą arba parduodant senąjį priveda prie klaidų, kurios vėliau virsta finansiniais nuostoliais ir ilgais teisminiais ginčais. Esami savininkai parduodami būstą dažnai prašo pirkėjo sumokėti avansą, o jį gavę jaučiai saugiai, mano, jog pirkėjui atsisakius sudaryti galutinį turto pirkimo sandorį jie avansą galės pasilikti kaip savo patirtų nuostolių atlyginimą.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisingai pateikti prašymą dėl užstato (avanso) grąžinimo už sodybą, kokie teisiniai aspektai svarbūs ir kokios situacijos gali lemti užstato grąžinimą arba negrąžinimą.
Avansas ar Rankpinigiai: Ką Svarbu Žinoti?
Kyla klausimas - ar tikrai avansą galima pasilikti? Atsakymas į šį klausimą yra nesudėtingas - avansą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti jį visais atvejais, išskyrus tuos, kai sandorio šalys yra sudariusios preliminarią sutartį, kurioje susitaria, kad avansas lieka pardavėjui kaip jo nuostolių atlyginimas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo.
Žinoma, ši sąlyga galioja tik tada, kai pagrindinė sutartis nesudaroma, dėl pačio pirkėjo kaltės, o pardavėjas sutartį vykdė tinkamai ir netrukdė pirkėjui sudaryti pagrindinę sutartį. Tokios pozicijos laikosi ir Lietuvos Aukščiausiasis teismas šių metų balandžio 7 d. nutartyje (civilinės bylos Nr.).
Aiškinant tokią išvadą reikia žinoti, kas yra avansas ir kokią paskirtį jis atlieka. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų, vykdant pagrindinę sutartį, sąskaita. Pagal Civilinio kodekso 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo atsiskaitymo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo pareiga, t. y. sudaroma galutinė pirkimo-pardavimo sutartis. neatsiranda.
Tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Kaip nurodyta aukščiau, reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį - pavyzdžiui, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti.
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį. Jei, visgi, preliminarios sutarties, kurioje nurodyta, jog avansas atlieka netesybų funkciją, nėra, pirkėjas gali reikalauti pardavėjo grąžinti sumokėtą avansą.
Tokiu atveju kyla klausimas - kaip elgtis pardavėjui, patyrusiam nuostolius dėl pirkėjo kaltės nesudarius galutinio turto pardavimo sandorio? Svarbu, jog tiek pirkėjas, tiek pardavėjas gali reikalauti vienas iš kito atlyginti patirtus nuostolius, tačiau tokiu atveju jau teks įrodyti įstatyme nustatytas civilinės atsakomybės sąlygas: 1) neteisėtus veiksmus; 2) kaltę; 3) priežastinį ryšį.
Rankpinigių sutartis
Tarp šalių buvo pasirašytas susitarimas dėl rankpinigių, kuriuo šalys siekė užtikrinti būsimos nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą ir įvykdymą. Įstatymai nenumato reikalavimo, kad susitarimas dėl rankpinigių turi būti notarinės formos, taigi užtenka, jog jis būtų paprastos rašytinės formos.
Tačiau rankpingiais negali būti užtikrinama nei preliminarioji sutartis, nei sutartis, kuriai pagal įstatymus privaloma notarinė forma (CK 6.98 str. 2 d.). Kadangi nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarčiai įstatymas numato privalomą notarinę formą (CK 6.393 str. 1d.), šios sutarties vykdymas negali būti užtikrinamas rankpinigiais. Esant tokiai situacijai sudarytas susitarimas dėl rankpinigių prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, todėl yra niekinis ir negalioja.
Kai sandoris negalioja, yra taikoma restitucija ir šalys turi viena kitai grąžinti visa, ką yra gavusios pagal sandorį (CK 1.80 str.). Todėl, rankpingius gavusi susitarimo šalis turi juos grąžinti kitai šaliai.
Dovanos Atsiėmimas: Kada Tai Įmanoma?
Taip gali nutikti tiek su piniginėmis dovanomis, tiek su automobiliu, nekilnojamu turtu ar papuošalais. Teisininkai paaiškino, kokią reikšmę atsiimant dovanas turi kiekvieno iš partnerių kaltė dėl išsiskyrimo. Taip pat, kada net ir 20 tūkst. eurų kainavęs automobilis gali būti negrąžintas dovanotojui, nes įrodoma, kad jis buvo nupirktas „santykių stiprinimui“.
Viena mergina pasidalino, kad buvęs sugyventinis pervedė nemažą sumą pinigų, kuriuos ji galėjo leisti savo nuožiūra: drabužiams, papuošalams ir pan. Ji nurodė, kad šiuo metu su vaikinu skiriasi ir teiravosi, ar jai nereikės tų pinigų jam grąžinti, nes dalis - jau išleista. Vieni komentaruose juokėsi tikindami, kad dovana yra dovana, tad apie grąžinimą neturėtų būti jokios kalbos. Vis tik buvo tokių, kurie teigė, kad daug kas priklauso nuo pervedimo paskirties - jei nebuvo įrašytas žodis „dovana“, vaikinas laivai gali teigti, kad pinigus paskolino ar panašiai ir išsireikalauti bent pusę sumos.
Taigi iškilo klausimas ir dėl ne piniginių dovanų - ar antra pusė gali teisiškai atsiimti dovanotus automobilius, butus, namus ar brangius papuošalus. Ir ar svarbu, dėl kokios priežasties tą dovaną siekiama atsiimti. „Jei padovanojo automobilį ar sužadėtuvių žiedą, o antra pusė jį išdavė, paliko ar panašiai - gal tada tikrai gali išsireikalauti grąžinti?“ - spėliojo viena moteris.
Kokiais atvejais gali būti panaikinamas dovanojimas?
Advokatė Birutė Strimaitytė įvardijo, kad dovanojimas gali būti panaikinamas bendrais sandorių negaliojimo pagrindais, kaip bet koks kitas sandoris: „Pvz., sudarytas suklydimo įtakoje, apsimestinis, tariamas. Taip pat sandoris, sudarytas neveiksnaus ar ribotai veiksnaus asmens. Dar, jei sandoris prieštarauja gerai moralei ar viešajai tvarkai ir kiti atvejai, kurie reglamentuoti Civiliniame Kodekse (CK).“
O kalbant būtent apie dovanas, advokato Aleksandro Kovalevskio aiškinimu, yra numatyti keli atvejai, kai teismo galima prašyti panaikinti dovanojimą. Pirmasis - kai dovanos gavėjas pasikėsina į dovanotojo ar jo artimųjų giminaičių gyvybę ar tyčia juos sunkiai sužaloja. Taip pat, kai dovanos gavėjas atlieka prieš dovanotoją tokius veiksmus, kurie yra neabejotinai griežtai smerktini geros moralės požiūriu.
O antrasis - jeigu dovanos gavėjas su jam dovanotu turtu, turinčiu dovanotojui didelės neturtinės reikšmės, elgiasi taip, kad kyla reali to turto žuvimo grėsmė.
„Nėra svarbu, ar tai - piniginės lėšos, kilnojamas ar nekilnojamas turtas. Kai dovanojimas panaikinamas, dovanos gavėjas privalo grąžinti dovanotą turtą, jeigu jis dovanojimo panaikinimo metu yra išlikęs. Jei turtas nėra išlikęs - atlyginti dovanos vertę pinigais“, - nurodė advokatas. Ir pridūrė, kad, jeigu dovana yra buitinio pobūdžio ir nedidelės vertės (10-75 eurų), dovanotojas neturi teisės kreiptis į teismą dėl dovanojimo panaikinimo.
Ar atsiimant dovanas svarbūs tarpusavio santykiai?
Paklaustas, ar svarbu, kokie santykiai sieja dovanos davėją ir gavėją, A. Kovalevskis atsakė, kad tam tikrais atvejais ryšys yra svarbus: „Pavyzdžiui, sužadėtiniai, jeigu jų santuoka nesudaroma, turi teisę reikalauti vienas iš kito grąžinti viską, kas buvo gauta kaip dovana ryšium su būsima santuoka, išskyrus atvejus, kai dovanos vertė neviršija 300 eurų.“ Anot teisininko, atsiimant dovaną kartais svarbu ir jos atsiėmimo priežastis.
Jo aiškinimu, jeigu santuoka pripažįstama fiktyvia ir abu sutuoktiniai buvo nesąžiningi, tai kiekvienas jų turi teisę atsiimti savo turtą, padovanotą kitam sutuoktiniui. „Jeigu santuoka nutraukta dėl abiejų sutuoktinių kaltės, abu sutuoktiniai turi teisę reikalauti grąžinti tik vienas kitam dovanotus nekilnojamuosius daiktus, jeigu nuo dovanojimo sutarties sudarymo nėra praėję daugiau kaip dešimt metų ir nekilnojamasis daiktas nėra perleistas tretiesiems asmenims“, - papildė pašnekovas.
Tačiau, jei dėl santuokos nutraukimo kaltas tik vienas sutuoktinis (pavyzdžiui, apgaudinėjęs savo antrąją pusę), advokato teigimu, jis privalo grąžinti iš kito sutuoktinio gautas dovanas, išskyrus vestuvinį žiedą.
Dovana Gali Atsiimti Ir Be Dovanojimo Sutarties
Advokatų kontoros „Advocatera“ advokatė Raimonda Lazauskienė visų pirma atkreipė dėmesį, kad dovanojimo sutartis, nustatanti dovanotojo teisę vienašaliu sprendimu atsiimti dovanotą turtą ar turtinę teisę, remiantis CK, negalioja. Tai reiškia, kad davėjas negali savavališkai nuspręsti atsiimti dovaną, jei dovanojimas atitiko įstatymo normas ir nenustatyta dovanojimo sutarties pripažinimo negaliojančia pagrindų.
Anot advokatės, dovanojant didesnę kaip 1,5 tūkst. eurų sumą, dovanojimo sutartis turi būti rašytinės formos, o dovanojamai sumai nuo 14,5 tūkst. eurų yra privaloma notarinė forma. „Tačiau net ir tokiu atveju, kai vaikinas perveda merginai 5 tūkst. eurų nesudarius rašytinės sutarties, tokie veiksmai traktuojami kaip dovana, kurios gavėjas neturi pareigos grąžinti, kai šalių tikroji valia ir tikrieji jų ketinimai rodo dovanojimo sandorio sudarymą“, - pabrėžė pašnekovė.
Kaip pavyzdį ji pateikė neseniai advokatų kontoros „Advocatera“ laimėtą civilinę bylą, kai teismas sprendė klausimą, ar vaikinas, nupirkęs ir perdavęs merginai virš 20 tūkst. eurų vertės automobilį, nesudarius rašytinės sutarties, gali nutrūkus santykiams reikalauti merginos grąžinti pinigines lėšas už jo sumokėtą automobilio pirkimo-pardavimo sandorį.
Pasak teisininkės, teismas įvertino, kad tarp šalių nesant jokio susitarimo dėl paskolos (pinigų paskolinimo ir jų grąžinimo), automobilis yra vaikino dovana merginai, siekiant sustiprinti šalių tarpusavio santykius. R. Lazauskienės aiškinimu, tai atskleidžia esminį momentą, kad tikrasis vaikino ketinimas buvo ne paskolos suteikimas, o santykių su mergina pagerinimas.
Ji įvardijo, kad teismas vertino tokias aplinkybes: kad vaikinas už automobilį ir jo draudimą sumokėjo pats savo iniciatyva, neturėdamas tam prievolės, nepareikalaudamas iš merginos pasirašyti skolos dokumento, neprieštaravo, kad automobilis būtų įregistruotas jos vardu. Taip pat nenustatyta duomenų, kad mergina būtų inicijavusi automobilio pirkimą ar prašiusi vaikino už jį sumokėti, būtų kryptingai to siekusi.
„Pažymėtina, kad paskolos sutarties sudarymo faktui konstatuoti nepakanka įrodyti vien tik pinigų perdavimo fakto - turi būti įrodytos ir kitos aplinkybės, t. y. kad pinigus gavęs asmuo įsipareigojo juos grąžinti. Pastarosios aplinkybės kaip tik ir lemia, ar tarp šalių buvo sudaryta paskolos sutartis, ar dovanojimo sandoris. Taigi, asmuo gali būti teisėtas dovanojamo turto įgijėjas ir neturėti pareigos grąžinti padovanoto daikto ar piniginių lėšų net tais atvejais, kai nesudaryta rašytinės formos dovanojimo sutartis“, - aiškino teisininkė.
Ji paminėjo, kad, apart rašytinės ir notarinės sutarties formos, įstatymas daugiau nenumato kitų papildomų dovanojimo sandorio įforminimų. Tad, susiklosčius sudėtingesniems atvejams, teismas vertina tarpusavio santykių, turto perdavimo ir kitas reikšmingas aplinkybes.
„Kitos svarbios aplinkybės įrodinėjant, kad tai tikrai buvo dovana, gali būti, pavyzdžiui, ar šalys palaikė artimus santykius, ar dovana buvo siekiama išsaugoti artimus tarpusavio santykius, ar iki kol šalių santykiai nenutrūko gavėjui buvo reiškiami turtiniai reikalavimai, kieno ir kokiais motyvais inicijuotas turto įgijimas ir pan.“ - pridūrė advokatė.
Sužadėtuvių Žiedas: Kada Privaloma Grąžinti?
Sužadėtuvių žiedas, pasak R. Lazauskienės, ne visais atvejais priklausys dovanotojui. Jos aiškinimu, susigrąžinti sužadėtuvių žiedą dovanotojas gali tuomet, kai būsima santuoka nesudaroma ir dovanoto žiedo vertė viršija 300 eurų. „Jei žiedo vertė yra mažesnė arba susiklosčius situacijai, kad šalis, gavusi sužadėtuvių žiedą, mirė iki santuokos įregistravimo ir santuoka nebuvo sudaryta dėl šalies mirties, dovanotojas šią teisę praranda.
Pavyzdžiui, vaikinas pasipiršęs merginai ir padovanojęs 1 tūkst. eurų vertės žiedą, tačiau vėliau apsigalvojęs dėl sprendimo tuoktis ir nusprendęs žiedą susigrąžinti, turi teisę jį atgauti. Nes, nesudarius santuokos, abi viešo susitarimo tuoktis šalys turi teisę reikalauti viena iš kitos grąžinti viską, ką viena yra gavusi iš kitos kaip dovaną ryšium su būsima santuoka“, - dėstė advokatė.
Ji pridūrė, kad neretai susiklosto atvejai, kai sužadėtinė nusprendžia skirtis su vaikinu, tačiau nesutinka žiedo grąžinti arba apskritai yra jį pardavusi, perleidusi kitiems asmenims, išmetusi ir pan. Tuomet, anot teisininkės, gali būti pareiškiamas civilinis ieškinys dėl dovanos grąžinimo. Jei pačios dovanos nėra įmanoma grąžinti natūra, dovanotojui yra atlyginama piniginė dovanos vertė.
Pašnekovė atkreipė dėmesį, kad siekiant atgauti sužadėtuvių žiedą priežastys, dėl kurių santuoka nebuvo sudaryta, neturi reikšmės - ar tai būtų antros pusės neištikimybė, atšalę santykiai, skirtingos ateities vizijos ir pan., išskyrus minėtą išimtį, kai santuoka nesudaroma dėl kitos šalies mirties.
„Vertėtų nepamiršti, kad ieškinys dėl sužadėtuvių žiedo grąžinimo gali būti pareikštas per vienerių metų ieškinio senaties terminą, skaičiuojamą nuo atsisakymo sudaryti santuoką dienos“, - paminėjo R. Lazauskienė.
Praktinis Pavyzdys ir Teisininko Atsakymas
Skaitytoja pasidalino situacija: maždaug metus laiko pirkėjas žadėjo sumokėti likusią sumą ir tuo metu jis remontavosi mūsų namą. Maždaug po metų pirkėjas paslaptingai dingo, apie save ir savo ketinimus nieko nepranešęs. Mes gavome raštą iš Elektros tinklų apie kelių tūkstančių litų įsiskolinimą, sumokėjome. Pakeitėme durų spyną. Nesulaukę jokių žinių iš tariamo pirkėjo, patys pabaigėme remontą ir į namą įsikėlė gyventi mūsų motina.
Paminėtina, kad būsimasis pirkėjas ne už viską sumokėjo ir ten dirbusiems darbininkams (ta skolą padengėme mes patys). Šiais metais pirkėjas atsirado. Jis dabar iš mūsų reikalauja duoto užstato ir į namo remontą investuotų pinigų (keliasdešimt tūkstančių litų). Namo pirkti jis nebenori, nes rinkos kaina labai pasikeitė per tuos metus.
Norėtume sužinoti, kokios yra buvusio pirkėjo teisės? Ar jis gali iš mūsų reikalauti užstato ir investuotų pinigų į remontą (remonto juk mes pas jį neužsakinėjome)? Nekalbant apie tai, kad sklypą su sodo nameliu mes pardavinėjome per patį kainų bumą, kai jos buvo labai sukilusios ir negavę tų pinigų patys nukentėjome finansiškai (šiai dienai rinkos kaina yra 25-30 proc. mažesnė). Kokios yra mūsų teises? Norėtume išsiaiškinti, kas kam ir kiek yra skolingi?
Atsako teisininkas Aleksandras KOVALEVSKIS: Vertinant susidariusią situaciją, svarbu teisingai kvalifikuoti susiklosčiusius teisinius santykius.
Perdavus nekilnojamąjį daiktą pagal rankpinigių susitarimą, asmuo, gavęs daiktą, neįgijo nuosavybės teisės, tačiau kurį laiką jį valdė. Daikto valdymas gali būti teisėtu ir neteisėtu. Teisėtu daikto valdymu laikomas daikto valdymas įgytais tais pačias pagrindais kaip ir nuosavybės teisė, tuo tarpu neteisėtu valdymas - įgytas per prievartą, slaptai ar kitaip pažeidžiant teisės aktus.
Kadangi daikto valdymo teisė yra išvestinė daiktinė teisė išplaukianti iš nuosavybės teisės, neįgijus nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą, neatsiranda ir jo teisėto valdymo. Įstatymai numato, kad nekilnojamojo daikto savininkas turi teisę išsireikalauti savo daiktą iš svetimo neteisėto valdymo (CK 4.95 str.).
Atsiskaitymai tarp savininko ir neteisėto daikto valdytojo vykdomi CK 4.97 str. numatytomis sąlygomis. Šio atsiskaitymo apimti lemia neteisėto valdytojo sąžiningumas ar nesąžiningumas. Ar valdymas yra sąžiningas ar ne nustatoma pagal objektyvųjį ir subjektyvųjį sąžiningumo kriterijus.
Objektyviuoju kriterijumi vertinama, ar asmuo žinojo (turėjo žinoti), kad jo valdymas neteisėtas, ar turėjo atlikti, o gal susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo. Subjektyviuoju požiūriu sąžiningumas nustatomas, atsižvelgiant į asmens psichikos būklę konkrečioje gyvenimo situacijoje, ar šis asmuo dėl savo amžiaus, išsilavinimo, profesijos ir kitų aplinkybių galėjo žinoti, kad jo valdymas yra neteisėtas.
Jeigu neteisėtas valdytojas yra nesąžiningas, savininkas, turi teisę reikalauti grąžinti arba atlyginti visas pajamas, kurias šis asmuo gavo arba turėjo gauti per visą neteisėto valdymo laiką. Tuo tarpu neteisėtas nesąžiningas valdytojas turi teisę reikalauti iš savininko atlyginti jo padarytas dėl daikto būtinas išlaidas nuo to laiko, kai savininkui priklauso iš nekilnojamojo daikto gautos pajamos.
Jeigu nustatoma, kad valdytojas sąžiningas, savininkas turi teise išsireikalauti visas pajamas, kurios buvo gautos ar turėjo būti gautos nuo to laiko, kai valdytojas sužinojo ar turėjo sužinoti apie valdymo neteisėtumą arba sužinojo apie civilinės bylos iškėlimą dėl daikto grąžinimo. Savo ruožtu neteisėtas sąžiningas valdytojas iš nekilnojamojo daikto savininko turi teisę reikalauti visas jo padarytas dėl daikto būtinas išlaidas, kurių nepadengė iš daikto gautos pajamos, taip pat pasilikti savo padarytas dalis, kuriomis daiktas buvo pagerintas, jeigu jos gali būti atskirtos nesužalojant daikto, jei dalių atskirti neįmanoma - dėl pagerinimo padarytas išlaidas. Tačiau šios išlaidos negali būti didesnės kaip daikto vertės padidėjimas.
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad įstatymai numato pareigą savininkui rūpintis savo turtu, mokėti išlaidas jam išlaikyti (išsaugoti), mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Šių išlaidų atlyginimo savininkas neturi teisės reikalauti tiek iš neteisėto sąžiningo, tiek iš nesąžiningo valdytojo.
Svarbiausi Aspektai Grąžinant Užstatą
Apibendrinant, norint sėkmingai susigrąžinti užstatą už sodybą, svarbu:
- Įsitikinti, ar buvo sudaryta preliminari sutartis ir kokios sąlygos joje numatytos.
- Įvertinti, ar užstatas buvo avansas ar rankpinigiai, ir kokios teisinės pasekmės toliau seka.
- Žinoti, kad dovanojimo atveju, dovaną galima atsiimti tik esant tam tikroms sąlygoms, numatytoms įstatyme.
- Atsižvelgti į teisininko konsultaciją, ypač jei situacija yra sudėtinga ir reikalauja įrodymų.
Taikant šias žinias, galėsite efektyviau apginti savo teises ir susigrąžinti užstatą, jei jis jums priklauso pagal įstatymus.