Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Keli procentai Lietuvos gyventojų nuomojasi būstus. Todėl svarbu žinoti, kaip teisingai nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko, nepažeidžiant įstatymų ir išvengiant konfliktų.
Nuomos sutarties šalys
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.
Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu.
Nuomininko teisė nutraukti nuomos sutartį
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
Praktikoje yra ne kartą tekę susidurti su situacijomis, kai nuomotojas parengia ir pateikia nuomininkui pasirašyti terminuotą buto nuomos sutartį su itin ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą. Neretai tokia nuomininko teisė yra lydima didžiulių baudų, kurios taikomos, jei nuomininkas pageidauja būsto nuomos sutartį nutraukti prieš terminą. Yra tekę matyti baudų, lygių netgi visam nuomos mokesčio dydžiui likusiam nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui.
Taip pat praktikoje dažna situacija, kai buto nuomos sutartyje tiesiog nutylima apie nuomininko teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą, aptariant tik sutarties nutraukimo atvejus, kada būsto nuomos sutartį galima nutraukti dėl nuomotojo kaltės.
Net jeigu pasirašėte tokią buto nuomos sutartį, nepasiduokite. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.
Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Tokią teisę nuomotojui taip pat suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnis. Kokie tai galėtų būti nuostoliai?
Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku, t. y. bent prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties nutraukimo.
Nuomotojo teisės nutraukti nuomos sutartį
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės.
Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės?
Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Sutarties nutraukimo tvarka
Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.
Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Sutarties nutraukimo pagrindai
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.
Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.
Konkretūs sutarties vienašališko nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose.
Esminiai sutarties pažeidimai
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas, kuris apima:
- Šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties.
- Sutarties pažeidimas sukelia didelių nuostolių.
- Pažeidimas padarytas tyčia.
- Pažeidimas rodo, kad šalis neketina vykdyti sutarties.
- Šalis įvykdė tik dalį sutarties.
LAWCORPUS advokatė išskiria, kad nuspręsti, ar pažeidimas buvo esminis, galima pagal tokius pagrindinius esminio sutarties pažeidimo kriterijus:
- Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties;
- Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės;
- Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo;
- Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi;
Siekdami išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.
Depozitas (užstatas)
Nuomotojai dažnai prašo depozito - vieno ar kelių mėnesių nuomos dydžio užstato. Tad, jeigu nuomininkas nusprendžia išsikraustyti sutarčiai nepasibaigus, depozitas dažnai lieka savininkui kaip kompensacija. Tačiau tai yra nusistovėjusi praktika, bet ne taisyklė.
„Remiantis šalių lygiateisiškumo principu, paprastai tokia pati „veidrodinė“ sąlyga yra taikoma ir nuomotojui, norinčiam nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrinti sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui“, - dėstė L. Augytė-Kamarauskienė.
O ar abi šalys turės mokėti netesybas (kompensacijas), netesybų ir depozito suma bei kt. priklauso nuo konkretaus susitarimo, nurodė pašnekovė.
Nuomos sutarties nutraukimo susitarimas / pranešimas
Norint nutraukti nuomos sutartį, rekomenduojama sudaryti raštišką susitarimą arba pranešimą apie sutarties nutraukimą. Šiame dokumente turėtų būti nurodyta:
- Sutarties šalys (nuomotojas ir nuomininkas)
- Nuomos sutarties duomenys (data, numeris, adresas)
- Nutraukimo pagrindas ir būdas (šalių susitarimu, nuomotojo arba nuomininko iniciatyva)
- Nutraukimo data
- Atsiskaitymai ir užstato grąžinimas
- Buto perdavimo tvarka ir būklė
- Deklaravimas, korespondencija ir prieigos
- Šalių patvirtinimai
Žemiau pateikiamas pavyzdinis nuomos sutarties nutraukimo susitarimo / pranešimo šablonas:
| BUTO NUOMOS SUTARTIES NUTRAUKIMO SUSITARIMAS / PRANEŠIMAS |
| Nr. , sudarymo vieta , data |
| Šalys |
| Nuomotojas: , asmens / juridinio asmens kodas , adresas , el. , banko sąskaita |
| Nuomininkas: , asmens / juridinio asmens kodas , adresas , el. |
| Nuomos sutarties duomenys |
| Nuomos sutartis sudaryta (toliau - Sutartis), sutarties Nr. , dėl gyvenamosios patalpos - buto, esančio adresu , unikalus Nr. . Sutartis yra ; jeigu terminuota - galiojimo laikotarpis nuo iki . |
| Nutraukimo pagrindas ir būdas |
| 1. Šalys vadovaudamiesi Lietuvos Respublikos teisės aktais ir Sutartimi susitaria dėl jos nutraukimo šiomis sąlygomis arba pateikia vienašalį pranešimą apie nutraukimą. |
2. Pasirinkimas (įrašykite „TAIP“ viename iš variantų):
|
| 3. Vienašalio nutraukimo atveju priežastis: ; įspėjimo terminas kalendorinių dienų. |
| 4. Sutartis nutraukiama ir pasibaigia nuo datos: (toliau - Nutraukimo data). Šalys patvirtina, kad nuo Nutraukimo datos visos nuomos teisės ir pareigos pasibaigia, išskyrus tas, kurios aiškiai paliekamos galioti pagal šį dokumentą. |
| Atsiskaitymai ir užstato (depozito) grąžinimas |
| 5. Nuomos mokestis skaičiuojamas iki Nutraukimo datos imtinai. Mokėtina suma už paskutinį laikotarpį: EUR |
| 6. Komunalinių ir kitų paslaugų įsiskolinimai (jei yra) apmokami pagal pateiktas sąskaitas iki . Preliminari suma: EUR |
| 7. Užstatas (jei buvo sumokėtas) EUR grąžinamas Nuomininkui iki kalendorinių dienų nuo buto perdavimo-priėmimo akto pasirašymo dienos, atskaičius pagrįstas išlaidas ir įsiskolinimus (jei tokių yra). |
8. Galimos išskaitos iš užstato:
|
| 9. Galutinis likutis (mokėtina/ grąžintina suma) - EUR . Mokėjimas atliekamas į sąskaitą: iki . |
| Buto perdavimas ir būklė |
| 10. Buto perdavimas-priėmimas įforminamas atskiru perdavimo-priėmimo aktu Nutraukimo dieną arba iki adresu . |
| 11. Raktų (įskaitant pašto dėžutės, vartų ir kt.) kiekis: vnt., visi raktai perduodami perdavimo-priėmimo metu. |
| 12. Skaitiklių rodmenys Nutraukimo dieną: elektra - kWh; šaltas vanduo - m³; karštas vanduo - m³; dujos - m³; kiti - . |
| 13. Buto būklė Nutraukimo dieną: . Nustačius defektus, surašomas defektų aktas ir nustatomas jų pašalinimo terminas iki . |
| 14. Nuomininkas iki pašalina visus savo daiktus, išvalo patalpas ir grąžina butą tokios pačios ar neprastesnės būklės, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą. |
| Deklaravimas, korespondencija ir prieigos |
| 15. Nuomininkas įsipareigoja iki išdeklaruoti gyvenamąją vietą, susijusią su nutraukiamu buto adresu, ir informuoti trečiuosius asmenis (pvz., paslaugų teikėjus) apie pasikeitusį adresą. |
| 16. Korespondencijos persiuntimo adresas (jei taikoma): . |
| Pranešimo įteikimas |
| 17. Pranešimas / susitarimas įteikiamas: , įteikimo data: . Jei dokumentas teikiamas vienašališkai, jis laikomas gautu nuo faktinio įteikimo momento arba kito pagrįsto gavimo patvirtinimo. |
| Šalių patvirtinimai |
| 18. Šalys patvirtina, kad šis dokumentas tiksliai atspindi jų valią nutraukti Sutartį, jos sąlygos joms yra aiškios ir suprantamos, jos veikia laisva valia, ir dokumentas nepažeidžia imperatyvių teisės normų. |
| 19. Ginčai, kylantys dėl šio dokumento ar su juo susijusių teisių ir pareigų, sprendžiami derybomis, o nepavykus susitarti - Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka kompetentingame teisme. |
| 20. Šis dokumentas įsigalioja nuo pasirašymo (arba nuo nurodytos Nutraukimo datos, jei sutarta kitaip) ir sudaromas vienodais egzemplioriais, turinčiais vienodą juridinę galią, po vieną kiekvienai Šaliai. |
| Papildomos nuostatos |
| 21. Papildomi susitarimai (jei yra): |
Ką daryti, jei nepavyksta susitarti?
Jeigu ginčo išspręsti nepavyksta, galima eiti teismo keliu. Tačiau byla gali trukti nuo pusmečio iki poros metų ar daugiau, tad bylinėtis teisme turėtų būti paskutinis pasirinkimas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. O visuomet protingiausia - ieškoti kompromiso.
Taigi, nutraukiant buto nuomos sutartį anksčiau laiko, svarbu žinoti savo teises ir pareigas, numatytas įstatymuose ir sutartyje. Jei kyla neaiškumų, visada verta pasikonsultuoti su teisininku.