Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nuolat kinta, o skirtingų tipų patalpos - gyvenamosios ir komercinės - pasižymi savitais bruožais. Šiame straipsnyje aptarsime reikalavimus, keliamus norint išsinuomoti prekybines patalpas prekybos centruose.
Komercinių patalpų rinkos apžvalga
2004 metų pradžioje didelių pokyčių komercinės paskirties nekilnojamojo turto objektų rinkoje Kaune nematyti. Kaip ir praėjusiais metais, klientai pageidavo nuomotis nedideles (30-50 m2) prekybinės paskirties patalpas judriose miesto vietose (Laisvės alėja, Savanorių pr., patalpos, esančios šalia didžiųjų prekybų centrų). Kovo mėnesį komercinių objektų nekilnojamojo turto tiek nuomos, tiek pardavimo rinkos segmentuose situacija beveik nepakito.
Kaip ir praėjusius mėnesius, mūsų klientai pageidavo nuomotis bei pirkti nedideles (20-50 m2) prekybinės paskirties patalpas judriose miesto vietose: pradedant aplinkinėmis Laisvės al. gatvėmis, Savanorių, Taikos pr., baigiant patalpomis, esančiomis šalia didžiųjų prekybų centrų. pasiūla vis dar mažesnė už paklausą.
Biuro patalpos
Biuro patalpų segmente pastaruoju metu pastebimas susidomėjimas mažomis 30 - 60 m2 biuro patalpomis miesto centre arba netoli jo. Taip pat klientus domino ir didesnės - 100 - 200 m2 patalpos. Šiuo metu pagrindiniai klientų keliami reikalavimai biuro patalpoms - kompiuteriniai tinklai, didelė automobilių stovėjimo aikštelė, reprezentatyvi vidaus apdaila ir t.t.
Pastaruoju metu dėl didėjančios konkurencijos mažėja modernių biurų nuomos kkainos.
Gamybinės patalpos
Gamybinių patalpų rinkos segmentas išliko daugmaž stabilus. Paklausiausios buvo mažo bei vidutinio dydžio gamybinės bei sandėliavimo patalpos - nuo 100 iki 1000 m2 ploto su visomis komunikacijomis bei geru susisiekimu. Mažas patalpas dauguma klientų pageidavo nuomotis, o didesnes - įsigyti. Taip pat mūsų klientai pageidavo įsigyti ir didesnes 2000 - 9000 m2 gamybines/ sandėliavimo patalpas.
Žemės sklypai
Žemės sklypų rinkoje pastaruoju metu labiausiai klientus domina galimybė įsigyti žemės judriose Kauno miesto vietose. Vis labiau paklausūs tampa investicinio pobūdžio sklypai. Klientus domina nedideli 20 - 50 arų, taip pat ir didesni 1 - 2 ha sandėliavimui bei gamybai arba geroje vietoje komerciniu požiūriu esantys žemės sklypai.
Komerciniame sektoriuje kovo mėnuo buvo taip pat aktyvus. Buvo pastebėta, kad į Klaipėdą plūstelėjo klientai ir iš kitų Lietuvos miestų. Nors rinkoje ir buvo užfiksuota daug sandorių, jie kainų neiškraipė, jų lygis nekito ir liko stabilus. Domimasi ir sandėliavimo patalpomis. Analogiška situacija ir komercinės paskirties žemės sklypų sektoriuje. Potencialių investuotojų yra, tačiau patrauklių investicijoms žemės sklypų nepakanka. Investuotojai nėra linkę mokėti tokių aukštų kainų, kurios pastaruoju metu kilstelėjo dar apie 10 - 15 %.
Jei investuotojai į gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą dabar negali skųstis tiek pirkėjų skaičiumi, tiek parduodamų butų ir namų kainomis ir į ateitį žiūri su neslepiamu optimizmu, tai biurų rinkoje pastebimos rinkos prisotinimo moderniomis biuro patalpomis tendencijos. Jei dar praėjusiais metais dauguma rinkai pristatytų modernių biuro pastatų (verslo centrų) atidarymo dieną patalpas buvo išnuomoją 80-90 proc., tai keletas šiais metais atidarytų ir pastatytų verslo centrų tokiais rodikliais pasigirti negali. Tai atsispindi ir nuomos kainose. 2001-2002 metais modernių biuro patalpų nuomos kaina prestižiniuose verslo centruose svyravo 60-80 Lt/m2.
Prekybinių patalpų rinkoje auga konkurencija tarp prekybos centrų - vasario pabaigoje pristatytas bene moderniausias prekybos centras Lietuvoje - „Europa“ Konstitucijos prospekte, turintis apie 17‘600 m2 nuomojamo ploto. Balandžio mėnesį turėtų duris atverti naujas prekybos centras esantis Vilniaus gatvės ir Gedimino prospekto sankryžoje - „Flagman“, kuris turės virš 6‘000 m2 nuomojamų patalpų. Dar mažiausiai keletą panašaus ploto prekybos centrų numatoma pristatyti iki 2005 metų pabaigos.
2004 m. kovo 1-ą dieną buvo atidarytas aukščiausias biurų pastatas Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje - Europa Tower. Tai 33 aukštų 15700 kv.m. A klasės biurų pastatas. Rugsėjo 1 d. jame išnuomota apie 10‘000 m2 ploto. Šio pastato atėjimas į rinką padidino tuščių A klasės biuro patalpų rinkoje kiekį iki 10 procentų. Tai buvo vienas pirmųjų A klasės biuro pastatų, kuris nebuvo išnuomotas iki jo atidarymo dienos. Tai rodo, kad A klasės biuro patalpų rinka priartėjo prie prisotinimo stadijos, nors A klasės biurų patalpų standartus atitinkančių pastatų šiemet buvo pastatyti tik du: jau anksčiau minėtas „Europos“ verslo centras bei „Vilbra“ verslo centras Naujamiestyje. Šiame pastate dabar yra išnuomota 2500 m2 iš 3500 m2. Iš B klasės verslo centrų geriausiai sekėsi nuomoti MG valda pastatą verslo trikampyje Office Plus, kurio visi 5500 m2 iki atidarymo 2004 m. gegužės mėnesį buvo išnuomoti.
Europa Tower Vilniuje
Reikalavimai nuomininkams
Patalpų nuoma prekybos centrų vystytojams didelių keblumų nesukelia - iki centrų atidarymo pradžios paprastai būna išnuomojama 95 proc. patalpų. Nors vienas po kito atsidarantys prekybos centrai didina nuomojamų patalpų pasiūlą, reikia pastebėti, kad prekybinių patalpų paklausai prestižinėse Vilniaus miesto gatvėse (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g., Trakų g. ir kt.) augantis prekybos centrų plotas didelės įtakos neturi. Todėl investuotojai, norintys įsigyti prekybos patalpas vienoje iš prestižinių miesto gatvių bei gauti pajamas iš nuomos, retai gali tikėtis didesnio nei 6-8 proc. pelningumo.
Nors čia kone kiekvieną dieną lankosi tūkstantinės potencialių klientų minios, tai toli gražu negali garantuoti sėkmės. Prieš įsikuriant prekybos centre, reikia apgalvoti labai daug dalykų - ne tik, iš ko pirmuosius mėnesius mokėsite nuomą. Tam, kad taptumėte išskirtine sėkmės, o ne fiasko istorija, teks įdėti nemažai darbo. Tačiau prekybos centrai pasirengę bendradarbiauti - garsūs prekės ženklai reiškia dar ne viską, verslo naujokai su išskirtinėmis idėjomis čia ne ką mažiau laukiami.
Kriterijai skirtinguose prekybos centruose
Norintiems įsikurti Kaune esančiame prekybos centre „Mega“ reikės atitikti nemažai kriterijų. Tačiau, pasak nuomos vadovės, kiekvienu atveju jie gali ir keistis. Kadangi norinčių - visada yra eilė, prekybos centras pirmumo teisę teikia tiems prekės ženklams, kurių pasigenda lankytojai. „Juridinio asmens kreditingumas, veiklos istorija yra ne mažiau svarbūs, nei paties formato patrauklumas, išskirtinumas ar prekinio ženklo žinomumas. Potencialus nuomininkas nebūtinai privalo tenkinti visus kriterijus, tačiau visais atvejais formatas turi atitikti bendrą prekybos centro koncepciją“, - kalbėjo UAB „Baltic RED“, valdančios prekybos ir laisvalaikio centrą „Mega“, nuomos vadovė Viktorija Kinderevičienė.
Prekybos centro „Mega“ stovėjimo aikštelė
Nuo pat pradžių „Ogmios centras“ buvo kuriamas kaip tam tikra alternatyva prekybos centrams - nesikoncentruojant viename pastate, o leidžiant pasijusti labiau kaip senamiesčio gatvėje. Kaip sako patys atstovai, „tai - miestas mieste“. Todėl ir nuomininkų atrankos kriterijai skiriasi - kitaip nei daugelyje prekybos centrų, didiesiems prekiniams ženklams čia nėra suteikiamas joks išskirtinumas. Pasak AB „Ogmios centro“ nuomos vadovo Andriaus Razmaus, pirmenybė teikiama mažiems ir unikaliems verslams.
„Suprantama, tam tikrus kriterijus (asortimentą, prekybinį pajėgumą, darbo organizavimą ir pan.) jie turi atitikti, tačiau labai didelė dalis mūsų nuomininkų čia pradeda ir sėkmingai vysto verslus. Kaip pavyzdys, daugelis „Ogmios mieste“ esančių laisvalaikio ir pramogų vietų (vaikiški būreliai, laisvalaikio ir užimtumo centrai) yra vienetiniai, t.y. jų nėra niekur kitur. Panaši tendencija su mažomis boutique tipo parduotuvėlėmis (maisto ir ne maisto), kuriose daugeliu atveju dirba patys savininkai. Daugiau nei pusė čia įsikūrusių restoranų yra ne tinkliniai arba pradėję savo verslą būtent čia ir po to išsiplėtoję kitose vietose. Mes labai džiaugiamės ir palaikome tokius mažus, bet unikalius verslus, ir manome, jog tai vienas mūsų išskirtinumų, lyginant su tipiniu prekybos centru“, - tikino A.Razmus.
„Ogmios miesto“ pokyčiai
Atkreipdami dėmesį į klientų lūkesčius, prekybos centras „Akropolis“ po savo stogu priima jau populiarumo sulaukusius prekės ženklus. „Siekiame būti pirmu pasirinkimu tiek nuomininkams, tiek klientams, pastariesiems siūlant patraukliausią prekių bei paslaugų asortimentą. Siekiame pritraukti žinomus ir populiarius prekių ženklus, tad nuolat analizuojame klientų poreikius, rinkos naujoves tam, kad pasiūla pateisintų lūkesčius ir mūsų valdomuose prekybos ir pramogų centruose įsikurtų geidžiami bei potencialą augimui turintys prekių ženklai“, - sakė UAB „Akropolis Group“ komunikacijos departamento vadovas Dominykas Mertinas.
Akropolis
Patarimai verslo naujokams
Pirmuosius žingsnius versle žengiantys prekybininkai prieš įsikurdami prekybos centre privalo labai gerai įsivertinti savo pasirengimą dirbti prekybos centre. Štai keletas dalykų, kuriuos būtina apgalvoti. „Reikia gerai pagalvoti apie ilgalaikius įsipareigojimus, investicijas į nuomos objektą ir tikėtiną atsipirkimo laikotarpį, taip pat griežtą darbo laiką ir su juo susijusius personalo kaštus. O svarbiausia - amortizacinį periodą, užsitarnaujant pirkėjų pasitikėjimą bei siekiant pardavimų rezultatų. Tas periodas būna labai įvairus - vieni per 3 mėnesius pasiekia užsibrėžtus tikslus, kitiems prireikia ir dvejų metų“, - tikino „Megos“ nuomos vadovė Viktorija Kinderevičienė.
Nors prekybos centrai yra įrankis pasiekti didesnę potencialių klientų minią, nereiktų naiviai tikėtis, kad vos tik atsidarę parduotuvę ir neįdėję pastangų į savo ženklo išskirtinumo didinimą, iškart pasieksite pirkėjus. Praeinantis lankytojų srautas turės potencialą virsti pirkėjais tik tuomet, jei prekybinis formatas bus visapusiškai patrauklus.
„Parduotuvės ar salelės atidarymas prekybos centre savaime negarantuoja prekybinės sėkmės. Praeinantis lankytojų srautas turės potencialą virsti pirkėjais tik tuomet, jei prekybinis formatas bus visapusiškai patrauklus, turės aukštus aptarnavimo standartus, aktyviai dalyvaus prekybos centro rinkodarinėje veikloje ir savo lankytojams pasiūlys tai, ko šiuo metu jie labiausiai ieško - kuo geresnę apsipirkimo patirtį“, - sako Viktorija Kinderevičienė.
„Ogmios miestas“ vėlgi dėmesį kreipia į išskirtinumą. Pasak nuomos vadovo A.Razmaus, prekybos centras rūpinasi, kad čia būtų tinkamas prekių ir paslaugų rinkinys - kadangi internetinė prekyba užima vis didesnį vaidmenį, o klientui kartais yra visiškai nesvarbu, kuriame prekybos centre nusipirkti prekę, kai visi siūlo gana panašius produktus - jie siekia, kad jų kitoniškumas paskatins pirkėją užsukti būtent pas juos.
„Prekybos centras privalo kažkuo išsiskirti, kad būtų kuo aukščiau reitinguojamas lankytojų pasirinkimo skalėje. Kai kalbame apie pridėtines vertes, kurios būtent ir skiria vienus prekybos centrus nuo kitų, o lankytojus traukia lankytis būtent juose, mūsų supratimu, čia ir būtų niša naujiems verslams. Kitaip tariant, išskirtinumas galėtų būti tas sėkmės raktas, padedantis naujiems verslams patekti į prekybos centrus“, - tikina A.Razmus.
Pasak „Akropolio“ atstovo, svarbiausias iššūkis norintiems prisijungti prie prekybos centro - gebėti prisitaikyti prie klientų, rinkos.
Salelė ar patalpa?
Nors atrodytų, kad kaip verslo naujokui geriau būtų pradėti nuo prekybos centro salelės nuomos, „Megos“ atstovė sako, kad ši taisyklė galioja ne visiems prekės ženklams. „Reikia labai atsakingai įvertinti savo atstovaujamos veiklos pobūdį ir tai, kiek ji yra tinkama vienam ar kitam formatui. Iš pirmo žvilgsnio gali pasirodyti, jog veikla prekybinėje salelėje yra ne tik saugesnė, reikalaujanti mažiau investicijų, bet ir suteikianti galimybę lengviau pasiekti potencialius klientus. Tačiau kartais prekė ar paslauga reikalauja intymesnės aplinkos, erdvesnio produktų išdėstymo tam, kad jie būtų pastebėti ir kad klientas gautų geresnę apsipirkimo patirtį. Tuomet toks formatas visiškai netinka prekybinei salelei. Tad prieš renkantis nuomos objektą reikia labai gerai įvertinti patį produktą, jo pateikimo būdą ir įvaizdžio išpildymo formas, tikslinį pirkėją bei jo poreikius“, - kalbėjo V.Kinderevičienė.
Tam pritaria ir „Ogmios centro“ nuomos vadovas. „Salelių nuoma nebūtinai yra pigesnė nei patalpų. Jos 1 kv. m nuoma gali būti keletą kartų brangesnė nei patalpų. Be to, salelėse paprastai turi labai siaurą galimybę pateikti visą asortimentą, čia ir specifika kiek kitokia - toli gražu ne viską galima tinkamai pateikti. Nereikia pamiršti ir vagysčių klausimo“, - kalbėjo A.Razmus.
Bendri darbo principai
Be jau anksčiau išvardintų, kone visi prekybos centrai turi bendrus darbo principus. Visų pirma - disciplina, išreikšta griežtomis darbo valandomis, prekių tiekimo tvarka, klientų aptarnavimo kokybe. Priimdamas verslininkus „Ogmios centras“ skiria didelį dėmesį nuodugniam nuomininko finansinės būklės ir kitų gebėjimų išnagrinėjimui. Jiems svarbu ir tinkami darbuotojai. Kartais tenka būsimą nuomininką atkalbėti nuo sugalvotos veiklos.
„Tinkami darbuotojai (ypač aptarnaujantys), neabejotinai, yra labai svarbu - tai taip pat esminė sėkmės arba nesėkmės sudedamoji dalis, - sako A.Razmus. - Be to, naujiems bendradarbiams stengiamės pritaikyti individualius marketingo veiksmus. Manome, kad toks marketingas yra ženkliai efektyvesnis nei bendras. Labai didelį dėmesį skiriame nuomininko interjerui, vitrinoms, apšvietimui, prekybinei įrangai, prekių išdėstymui, darbuotojų edukacijai.“
Nuomos vadovas tikina, kad jie ne ką mažiau yra suinteresuoti, kad pradedančiajam verslininkui pasisektų - kitaip juk ir pačio prekybos centro reputacija patirtų žalą. „Mūsų praktikoje labai dažnu atveju tenka įtikinėti būsimą nuomininką keisti numatytus veiklos parametrus, o kartais ir atkalbėti nuo sugalvotos veiklos. Taip, būna, kad nepavyksta ir tenka tiesiog patalpų nenuomoti dėl labai didelės nesėkmės tikimybės“, - pasakojo A.Razmus.
Nuomos kainos
100 - 200 m2 ploto prekybos patalpų nuomos kaina moderniame prestižiniame prekybos centre svyruoja nuo 40 iki 100 Lt/m2. Prekybinių patalpų su atskiru įėjimu ir vitrinomis į gatvę nuomos kainos prestižinėse miesto gatvėse išlieka stabilios: apie 80-120 Lt/m2, o pardavimo kainos per paskutinius metus pastebimai išaugo: atskirais atvejais iki 50 proc.
Pavyzdžiai patalpų nuomai:
- Išnuomojamos prekybai ir/ar administracinei veiklai tinkančios 99.08 m2 ploto patalpos adresu Šilutės pl. Klaipėda. Patalpos yra patogioje, komerciškai patrauklioje vietoje.
- Nuomojamos 148 kv.m. Patapos Tiltų g. Galima nuomotis dalimis 68 kv.m. ir 80 kv.m.
- Išnuomojamos 25 kv. m prekybinės patalpos Eglės turgavietėje!
- IŠNUOMOJAMOS PREKYBINIŲ PATALPŲ DALIS VINGIO PASAŽE 2-AME AUKŠTE.- 350KV. M. Nuomojamos 350kv. m komercinės patalpos Vingio pasaže, antras aukštas, strategiškai patrauklioje vietoje.
- Išnuomojamos 211 kv.m. Naujoji Uosto g. Pirmame aukšte. Vitrininiai langai, miesto centras, šalia daug medicinos įstaigų, biurų. Didelis žmonių srautas.
- Nuomojamos 365,77 kv.m. Komercinės patalpos Naujoji Uosto g. Pirmas aukštas, 2 atskiri įėjimai, automatinės durys, vitrininiai langai. Patalpų šildymas - šaldymas, vėdinimas.
- IŠNUOMOJAMOS KOMERCINĖS PATALPOS VINGIO PASAŽE - 110 KV. M. Nuomojamos 110 kv.
Mokesčių aspektai
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc.
Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams. Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos. Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės. Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą. Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
Teisiniai aspektai
VŽ rašė, kad NT plėtotojai neretai naudojasi galimybe įrengti butus sklypuose, kur leidžiama statyti tik komercinės paskirties objektus. Verslas taip elgiasi dėl kelių priežasčių. Jeigu bendrasis miesto planas sklype numato tik komercinio NT statybą, tai pakeisti sklypo paskirtį, anot verslininkų - praktiškai neįmanoma. Jei, pavyzdžiui, NT plėtotojas įsigijo sklypą planuodamas statyti biurus, bet prasnaudė tinkamą metą, jam tenka ieškoti būdo, kaip atsiimti investicijas nekeičiant sklypo paskirties. Kita vertus, jeigu bendrasis planas leidžia pakeisti sklypo paskirtį, anot verslininkų, tai nebūtinai apsimoka, nes gyvenamojo ploto būtų galima statyti kelis kartus mažiau nei komercinio. Jei sklypas pirktas brangiai, kai kuriais atvejais, pakeitus paskirtį į gyvenamąją, projektas tiesiog gali neatsipirkti.
Todėl rinkoje yra nemažai atvejų, kai NT plėtotojai komercinės paskirties sklypuose, jei...