Preliminarioji Buto Pardavimo Sutartis: Viskas, Ką Turite Žinoti

Nekilnojamojo turto pirkimas ar pardavimas - vienas svarbiausių finansinių sprendimų, kurį dauguma mūsų priima vos kelis kartus per gyvenimą. Būsto pirkimas ar pardavimas yra svarbus žingsnis, reikalaujantis kruopštaus planavimo ir žinių. Natūralu, kad kyla klausimų ir nerimo dėl galimų klaidų. Viena iš kertinių grandžių visame procese yra preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis (PPS) - dokumentas, įtvirtinantis rimtus šalių ketinimus ir užtikrinantis sklandų perėjimą prie notarinės sutarties.

Kitais žodžiais tariant, tai yra rašytinis pirkėjo ir pardavėjo susitarimas ateityje sudaryti pagrindinę (notarinę) pirkimo-pardavimo sutartį konkrečiomis sąlygomis: kaina, terminais, atsiskaitymo būdu ir kt.

Kas yra Preliminarioji Sutartis?

Preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - pirkimo-pardavimo sutartį [1]. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas 6.165 straipsniu apibrėžta, kad [1] preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį. Paprasčiau tariant, pasirašius preliminarią sutartį, vėliau reikės sudaryti ir pagrindinę dažnai dar vadinamą notarinę sutartį (nes ją tvirtina notaras).

Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Preliminarioji sutartis taip pat, gali būti tvirtinama notaro, tačiau dažniausiai praktikoje notaro tvirtinimo atsisakoma, norint sutaupyti.[2]Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią.[3]

Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją?

• Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
• Preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Kam Reikalinga Preliminarioji Sutartis? Praktinė Pusė

Parduodant nekilnojamąjį turtą, preliminarioje sutartyje dažniausiai yra įrašomi ir kiti gretutiniai dalykai, kurie reikšmingi turto pirkėjams ir pardavėjams. Kaip pavyzdžiui:

• Sutariama dėl to, kas mokės už pagrindinės sutarties tvirtinimą notarų biure;
• Aptariamas avanso dydis ir mokėjimo terminas, jei mokėjimas nepadaromas iki sutarto termino, tuomet sutarties galiojimas pasibaigia;
• Jei turtas parduodamas kartu su baldais, inventoriumi ir kitais kilnojamais daiktais, preliminarioje sutartyje surašomi šie daiktai, kad vėliau nekiltų klausimų, kaip pačioje pradžioje buvo sutarta;
• Pardavėjas įsipareigoja pasirūpinti, kad visi reikiami dokumentai būtų surinkti, prieš pasirašant pagrindinę notaro tvirtinamą sutartį;
• Įrašoma, kokiomis lėšomis bus perkamas turtas (su banko paskola ar be jos), pirkėjas įsipareigoja turtą nupirkti iki sutartos dienos ir kiti reikšmingi dalykai;
• Sutariama, kada ir kokiomis sąlygomis bus atlaisvinamas ir perduodamas turtas naujam savininkui;
• ir kiti reikšmingi dalykai.

Svarbūs Aspektai Sudarant Preliminariąją Sutartį

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.

Aptarkime visus punktus iš eilės:

• Tikslumas: Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą bei sandorio šalis.
• Kaina ir mokėjimo terminai: Tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir mokėjimo terminus.
• Trečiosios šalys: Nurodykite visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises į turtą.
• Šalių pareiškimai ir garantijos: Numatykite, kad šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir vykdyti sutartį.
• Baldai ir daiktai: Jei būstas parduodamas su baldais ar buitine technika, pridėkite paliekamų daiktų sąrašą.
• Terminas notarinei sutarčiai: Apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.).
• Pirmasis mokėjimas arba avansas: Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų.
• Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
• Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
• Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo.[4]

Ką Reikia Apgalvoti Prieš Pasirašant Preliminarią Sutartį?

Pirkėjui:

• Įsipareigojama nupirkti turtą už sutarta kainą. Pirkėjas turi būti tikras, kad ši sąlyga bus įgyvendinta. Jei abejojate savo finansine padėtimi, pirma išsiaiškinkite finansus. Tik po to pasirašykite preliminarią sutartį;
• Terminai. Pasiskaičiuokite, ar tilpsite į terminus. Jei reikalingi turto vertinimai, garantiniai raštai įvertinkite kiek visa tai truks, kad nesibaigtų preliminarios sutarties galiojimas.
• Įsitikinkite, kad sutartį pasirašote su savininku arba jo įgaliotu atstovu. Patikrinkite asmens ir turto nuosavybės dokumentus.

Pardavėjui:

• Ar visi parduodamo turto dokumentai yra tvarkingi ir turite jų originalus;
• Ar tilpsite į terminus, reikiamiems dokumentas surinkti? (Jei esate vedę, turite nepilnamečių vaikų ir kiti atvejai, reikia gauti pažymas ar leidimus, kurie gali užtrukti).

Esminės Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos

Kiekvienos nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties esminės sąlygos yra sutarties dalykas (CK 6.396 str.) ir nekilnojamojo daikto kaina (CK 6.397 str.). Jeigu šių sąlygų nėra nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje, sutartis laikoma nesudaryta.

Sutarties dalykas

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalykas yra neišimti iš apyvartos nekilnojamieji daiktai. Pažymėtina, kad šios sutarties dalykas negali būti būsimasis nekilnojamasis daiktas. Tai yra šios sutarties specifika, nes pagal bendrąją CK 6.306 str. 1 dalies nuostatą pirkimo-pardavimo sutarties dalykas gali būti ir būsimas daiktas.

Pagal CK 4.2 str. 1 dalį nekilnojamaisiais daiktais laikomi daiktai, kurie yra nekilnojami pagal prigimtį ir pagal savo prigimtį kilnojami daiktai, kuriuos nekilnojamais pripažįsta įstatymai.

Sutarties kaina

Tai pinigų suma, kurią pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui už perkamą nekilnojamąjį daiktą. Atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartims netaikomos CK 6.313 str. 2-6 dalyse nustatytos taisyklės (CK 6.397 str. 1 d.).

Sutarties Forma, Registravimas ir Nuosavybės Teisės Perėjimas

CK nustato imperatyvų reikalavimą dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties formos - ši sutartis turi būti notarinės formos (CK 6.393 str. 1 d.). Šio reikalavimo nesilaikymas sutartį daro negaliojančią. Pažymėtina, kad tai yra vienintelis reikalavimas, keliamas nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties formai.

Preliminariosios Sutarties Pakeitimai

Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el.

Taigi, jei tai yra Jūsų pirmoji pasirašoma preliminarioji sutartis, siūlau pasitarti su specialistu, kad nepraleistumėte reikšmingų dalykų, kurie galiausiai gali kainuoti daug streso ir pinigų. Nepamirškite, kad nors ir pirkėjai ir pardavėjai yra suinteresuoti įvykdyti pagrindinį sandorį, įvyksta ir taip, kad viena iš šalių bando pasipelnyti. Tarkime, jei nespėjama su sutartais terminais ir viena iš šalių negali įvykdyti sandorio dėl savo kaltės, tuo atveju kita šalis turi teisę prašyti kompensacijos ir blogiausiu atveju parduoti arba nepirkti turto iš vis.

Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.[5]

Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.

Svarbiausi punktai sutarties rengimo etape?

Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo - pardavimo sandoriui. Tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.

• Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys;
• Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas;
• Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina;
• Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą;
• Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti. Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.;
• Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan. ;
• Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
• Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
• Turto priėmimo - perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu.
• Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
• Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas;
• Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.

Kas gali padėti parengti preliminarią būsto pirkimo - pardavimo sutartį?

Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis įprastai yra ruošiama kiekvienam atvejui individualiai. Šablono, tinkančio visiems atvejams, nėra. Kiekvienas sandoris ir kiekviena situacija yra kitokia, tad ir susitarimas individualus, kurį reikia apibrėžti minėta sutartimi.

• Preliminariąją busto pirkimo - pardavimo sutartį galite parengti patys. Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų - kreipkitės į NT brokerį. Patyręs specialistas įsigilins į Jūsų situaciją, atkreips dėmesį į visas “raudonas vėliavas”, įspės Jus apie galimas rizikas bei jas visas aptars preliminariosios sutarties punktuose. Šis susitarimas yra pats svarbiausias iki sudarant turto pirkimo - pardavimo sandorį.
• Turėdami išsamią, daug punktų apimančią preliminariąją turto pirkimo - pardavimo sutartį jausitės ramūs ir užtikrinti, kad Jūsų sandoris įvyks maksimaliai sklandžiai.

Preliminarioji sutartis įpareigoja šalis ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau jos neįvykdžius nukentėjusioji šalis dažniausiai gali reikalauti tik nuostolių atlyginimo, o ne priverstinio turto pardavimo, be to, svarbu tinkamai įforminti mokėjimus, nes rankpinigiai šioje stadijoje negalimi.

Dažna klaida - preliminariojoje sutartyje mokėjimus vadinti „rankpinigiais“. Pagal įstatymą, rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis [4]. Jei sutartyje įrašysite „rankpinigiai“, kilus ginčui teismas tai greičiausiai traktuos kaip avansą.

Pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pagal įstatymą pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitarusios kitaip [5].

Nors preliminarioji sutartis atrodo paprasta - ji gali turėti daug niuansų. Jei kažkas liks neaiškiai suformuluota - tai gali sukelti ginčų ateityje. Todėl teisininko konsultacija ar patyrusio NT brokerio pagalba - protingas žingsnis.

Šis susitarimas yra esminis žingsnis prieš pasirašant galutinę pirkimo-pardavimo sutartį. Šalių duomenys - kodėl tai svarbu? Preliminarios būsto pirkimo-pardavimo sutarties ruošimas visada pritaikomas konkrečiai situacijai, nes universalios formos, tinkančios visiems atvejams, paprasčiausiai nėra. Sutartį galite parengti savarankiškai, jei gerai išmanote teisinius reikalavimus ir esate tikri dėl visų formuluočių. Tačiau jeigu kyla abejonių ar bijote brangiai kainuojančių klaidų, verta pasitelkti profesionalą - patyrusį NT brokerį arba teisininką.

Jei kas nors nusprendžia atsisakyti sandorio be pateisinamos priežasties - galima kreiptis į teismą. Tiesa, dažniausiai sutartyje numatytos baudos ir kompensacijos veikia kaip efektyvus draudimas nuo tokių situacijų.

Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis - tai kelias į saugų sandorį, kai dar reikia laiko finansavimui ar dokumentų tvarkymui. Ji užtikrina, kad abi pusės laikysis susitarimo ir apsaugo nuo nemalonių staigmenų. O kai turi aiškiai apibrėžtus įsipareigojimus ir saugiklius - gali ramiai planuoti savo būsto įsigijimą ar pardavimą.

Pagrindiniai skirtumai tarp preliminariosios ir pagrindinės sutarčių

Štai lentelė, apibendrinanti pagrindinius skirtumus tarp preliminariosios ir pagrindinės (notarinės) pirkimo-pardavimo sutarčių:

tags: #preliminarioji #buto #pardavimo #sutartis #renovacijos #ismokejimas