Preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis: ką būtina žinoti?

Nekilnojamojo turto pirkimas - pardavimas dažno žmogaus gyvenime įvyksta vos kelis kartus. Tad visiškai natūralu, kad jaučiate nerimą, ieškote reikiamos informacijos bei pagalbos. Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo procesas susideda iš keleto etapų. Jie visi vienodai svarbūs ir visuose svarbu nepridaryti brangių klaidų.

Šį kartą aptarsime preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį - jos reikšmę, reikalavimus, sudarymą.

Kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą bei jį parduoti, žingsnis po žingsnio, iki pat galutinio tikslo - jau esu pasakojęs. Tačiau parduoti ar įsigyti būstą, ne visuomet atrodo lengva užduotis, ypatingai tuomet, kai reikia rengti ir pasirašinėti sutartis.

Nekilnojamojo turto pirkimo bei pardavimo procese yra sudaromos dvi sutartys - preliminarioji ir vėliau pagrindinė (kurią patvirtina notaras). Preliminarioji sutartis yra tarsi susitarimo ir sandorio tarp šalių įtvirtinimas. Perkant ir parduodant būstą turime būti atidūs ir įvertinti visas galimas rizikas. Preliminaria sutartimi yra užtikrinamos būsimo sandorio garantijos, tai reiškia, kad ši sutartis užtikrina, kad bus sudaroma pagrindinė - notarinė sutartis.

Sutartis gali būti tik rašytinė - nebūkite patiklūs, ne visi santykiai tarp žmonių grįsti tik pasitikėjimu ir sąžiningumu, todėl sutartis turi būti tik rašytinė. Žodinis susitarimas neturi jokio teisinio pagrindo ir laikomas negaliojančiu.

Preliminariosios sutarties svarba

Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas. Šią sutartį įprastai pasirašo pirkėjas ir pardavėjas be notarinio patvirtinimo. Toks dokumentas gali būti išties trumpas, apibrėžiantis tik perkamą nekilnojamą turtą, jo kainą, pradinio įnašo (rankpinigių / avanso) dydį bei pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo terminą.

Kuo ši sutartis trumpesnė, apimanti mažiau punktų, numatanti mažiau rizikų - tuo mažesnę atsakomybę neša abi būsimo sandorio šalys, tuo daugiau erdvės ne susikalbėjimams, nesusipratimams ir būsimiems pykčiams sandorio sudarymo metu.

Visais atvejais itin rekomenduojama prieš sudarant preliminariąją būsto pirkimo - pardavimo sutartį susipažinti su visais perkamo turto dokumentais. Įsitikinti, kad jie tvarkingi ir atitinka įstatymų keliamus reikalavimus.

Savarankiškai parduodant ar norint įsigyti nekilnojamąjį turtą be brokerio pagalbos, sudaryti sutartį gali tapti ne lengva užduotis. Joje turi būti įtrauktos ir apibrėžtos visos sąlygos, jų nesilaikymas ir kiti aspektai. Nežinote kaip teisingai tai atlikti?

Nekilnojamojo turto rinka - sudėtingas labirintas, kuriame pasiklysti lengva. Ypač tuomet, kai kalbame vieną svarbiausių gyvenimo sprendimų - būsto pirkimą. Nuo ko pradėti? Kaip nepadaryti klaidų, kurios gali kainuoti tūkstančius? Vienas iš svarbiausių žingsnių - preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas. Tačiau ar šiam dokumentui išties verta skirti daug dėmesio, o galbūt pakaks internete rasto šablono? Ką žinoti svarbu ir kas padės jaustis saugiai žinant, jog sandoris įvyks sėkmingai?

Paieškos sistemoje įvedę frazę „preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis“, pirmųjų rezultatų trejetuke išvysime jau paruoštus tokio dokumento šablonus. Visgi ekspertė įspėja, kad jais pasikliauti ne visada saugu.

„Internete pasitaiko tiek kokybiškesnių, tiek ir visai prastų šablonų. Situacijos dažnai būna specifinės, o šablonai pritaikyti įprastiniams, standartiniams atvejams, tad jūsų surastas šablonas gali būti visiškai nenaudingas. Visuomet rekomenduoju kreiptis į teisininkus, kad būtų parengta jūsų atvejui pritaikyta preliminari sutartis“ - pabrėžia A. Mineikienė.

Net ir nusprendus preliminarią sutartį rengti individualiai, gali pasitaikyti klaidų, kai kuriais atvejais kainuojančių itin brangiai. Advokatė primena, kad netinkamos sutarties pasirašymas gali sukelti pačias įvairiausias rizikas: „Gali būti, kad pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis apskritai nebus sudaryta. Įprastai į kiekvieną preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukiamas avansas. Sumokėjęs avansą, bet neįvertinęs visų rizikos faktorių, pirkėjas gali ne tik neįsigyti norimo būsto, bet ir prarasti jau sumokėtus pinigus.

Advokatė prisimena vieną iš tokių atvejų realiame gyvenime: „Preliminarioje sutartyje buvo nurodytas neteisingas pardavėjas: tai buvo asmuo, kuris neturėjo parduodamo nekilnojamojo turto. Dar viena dažnai pasitaikanti klaida - neapibrėžtos sutarties nutraukimo sąlygos.

„Preliminarioje sutartyje buvo skirtas itin ilgas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau nenumatytos preliminarios sutarties nutraukimo galimybės. Per šį laikotarpį pirkėjo finansinė situacija gerokai pablogėjo, o tai matydamas bei abejodamas pirkėjo galimybėmis susimokėti už turtą, pardavėjas negalėjo preliminarios sutarties nutraukti ir parduoti turto tretiesiems asmenims,“ - A.

Asta Mineikienė taip pat pabrėžia, kad itin svarbu nuo pat pradžių išlikti sąžiningam dėl parduodamo turto būklės. Trūkumų nuslėpimas gali ne tik pakenkti pardavėjo reputacijai, bet ir sukelti teisinių ginčų.

„Jei būstas turi trūkumų, pardavėjui būtinai patarčiau juos atskleisti iškart. Paprastai pasekmės priklauso nuo konkrečios situacijos ir to, kaip aiškiai atsakomybė numatyta preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje - tai galėtų būti netesybos (bauda) ar nuostolių atlyginimas dėl įsipareigojimų nevykdymo.

Svarbiausi punktai sutarties rengimo etape

Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo - pardavimo sandoriui. Tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.

Aptarkime visus punktus iš eilės:

• Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys;
• Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas;
• Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina;
• Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą;
• Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti. Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos
• Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.;
• Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan. ;
• Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
• Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
• Turto priėmimo - perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu.
• Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
• Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas;
• Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.

Sutarties tikslumas - sudarant preliminarią sutartį svarbu tikslumas ir atidumas. Sutartyje nurodykite tikslią sudarymo datą, vietą, vardus, pavardes, asmens kodus, turto adresą, statybos metus, plotą, kambarių skaičius.

Sutartyje tiksliai įrašykite turto kainą, mokamo avanso dydį. Preliminarioje sutartyje sąlygų keisti negalima, o jų nesilaikymas ar sulaužymas gali užtraukti vienai ar kitai šaliai sutartyje numatytą baudą. Sąlygas nežymiai galite keisti, papildyti tam tikrus punktus, tačiau tik abipusiu ir palankiu susitarimu.

Atminkite, kad rašytinė preliminari sutartis yra svarbus dokumentas ir pagrindas, susidarius nepalankioms aplinkybėms, ginčui bei sąlygų nevykdymui spręsti. Atsakingai įvertinkite visas atsakomybes, nes jų nesilaikymas gali labai brangiai „kainuoti“.

Kas gali padėti parengti preliminarią būsto pirkimo - pardavimo sutartį?

Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis įprastai yra ruošiama kiekvienam atvejui individualiai. Šablono, tinkančio visiems atvejams, nėra. Kiekvienas sandoris ir kiekviena situacija yra kitokia, tad ir susitarimas individualus, kurį reikia apibrėžti minėta sutartimi.

Preliminariąją busto pirkimo - pardavimo sutartį galite parengti patys. Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų - kreipkitės į NT brokerį. Patyręs specialistas įsigilins į Jūsų situaciją, atkreips dėmesį į visas “raudonas vėliavas”, įspės Jus apie galimas rizikas bei jas visas aptars preliminariosios sutarties punktuose.

Šis susitarimas yra pats svarbiausias iki sudarant turto pirkimo - pardavimo sandorį. Turėdami išsamią, daug punktų apimančią preliminariąją turto pirkimo - pardavimo sutartį jausitės ramūs ir užtikrinti, kad Jūsų sandoris įvyks maksimaliai sklandžiai.

Akivaizdu, kad tikrai ne - šis dokumentas yra itin svarbus, o kartais ir galintis nulemti viso sandorio sėkmę. Paklausta, kokį svarbiausią patarimą ji galėtų suteikti būsimiems naujakuriams, ketinantiems rengti ar pasirašyti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, A. Mineikienė nedvejoja: „Kreiptis pagalbos į teisininką, paprašyti, kad jis parengtų sutartį. Jei preliminarios sutarties projektą pateikia kita šalis, jį taip pat būtina parodyti savo teisininkui įvertinti.

tags: #preliminarioji #nekilnojamo #turto #isigijimo #sutartis