Ekonominei analizei palengvinti nekilnojamojo turto rinka skaidoma į mažesnius segmentus:
- Pagal objektų naudojimo istoriją:
- Pirminė rinka - sandoriai su naujos statybos ar privatizuojamais objektais, pirmą kartą patenkančiais į rinką.
- Antrinė rinka - sandoriai su objektais, kurie jau dalyvavo ekonominėje apyvartoje.
- Pagal objektų paskirtį (būsto, komercinės, administracinės, pramoninės, žemės ūkio, rekreacinės ir kitos paskirties objektų rinkos).
- Pagal objektų rūšį (pastatų, patalpų, statinių, nebaigtosios statybos, sodų, žemės sklypų ir kitų objektų rinkos).
- Pagal objektų vertę (prestižinio ir masinio nekilnojamojo turto rinkos).
- Pagal sandorių prigimtį (nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo, nuomos, keitimo, hipotekos, investicijų rinkos).
21 a. nekilnojamasis turtas reikalingas fiziniams ir juridiniams asmenims asmeniniam vartojimui, ekonominei veiklai vykdyti, perparduoti, ilgalaikėms investicijoms. Visos ekonominės operacijos su nekilnojamuoju turtu kruopščiai planuojamos, nes kiekvieno objekto vertė didelė ir pirkėjai dažniausiai priversti imti paskolas.
Sandorio sudarymo išlaidos, kurias patiria ir pirkėjas, ir pardavėjas (objekto paieškos ir persikraustymo išlaidos, tarpininkų ir turto vertintojų paslaugų apmokėjimas, valstybiniai mokesčiai ir kita) gali siekti 15-20 % turto vertės.
Nekilnojamojo turto paklausa ir pasiūla
Nekilnojamojo turto paklausą lemia ne tik vartotojų pajamų lygis ir poreikiai, bet ir ilgalaikės ekonominės perspektyvos, komunalinių paslaugų kainos, kitos turto valdymo išlaidos, galimybė gauti paskolą nekilnojamajam turtui įsigyti ir palūkanų normų lygis, o būsto rinkoje - ir demografiniai veiksniai (natūralusis gyventojų skaičiaus prieaugis, vyraujantis šeimos tipas ir sudėtis, santuokų ir skyrybų skaičiaus dinamika, gyventojų migracija ir mobilumas), t. p. vykdomos valstybinės būsto programos.
Nuo šių veiksnių priklauso ir nekilnojamojo turto pasiūla antrinėje naudotų objektų rinkoje, kuri daug didesnė už pirminę, nes pastatai ir ypač žemė tinkami naudoti ilgą laiką ir gali būti perparduoti.
Pasiūlą pirminėje naujų statybų rinkoje veikia žemės, statybinių medžiagų ir darbų kainos, žemėnaudos, miestų plėtros ir statybos leidimų išdavimo valstybinė politika. Statybos darbai trunka ilgai, dėl to nekilnojamojo turto pasiūla reaguoja į rinkos pokyčius lėčiau nei paklausa.
Kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra individualus, jo kaina priklauso nuo unikalių objekto savybių: projektavimo, statybos ir įrengimo ypatumų, tarnavimo laiko, nusidėvėjimo ir esamos būklės, aprūpinimo komunalinėmis paslaugomis, geografinės padėties ir kaimynystės (valstybės, savivaldybės, vietovės ar mikrorajono ekonominės ir socialinės plėtros, transporto ir kitos infrastruktūros, klimato, ekologinės būklės, nusikalstamumo lygio).
Energetinis efektyvumas ir jo įtaka būsto kainai
Pastaraisiais metais vis daugiau pirkėjų renkasi naujos statybos būstus, o pirminė rinka rodo aiškius atsigavimo ženklus. Tokia tendencija susijusi ne tik su aukštesniais energetinio efektyvumo standartais, bet ir su investicinėmis galimybėmis. Būsto pirkėjai vis dažniau renkasi naujus projektus, kurie atitinka tiek estetikos, tiek energetinio efektyvumo kriterijus. Tai lemia ne tik mažesni būsto išlaikymo kaštai, bet ir didesnis jo patrauklumas ateities pirkėjams. Tarp investuotojų tokie projektai laikomi ilgalaikės, saugios investicijos, galinčios generuoti stabilias pajamas nuomos rinkoje.
Energinė klasė - tai pastato ar būsto efektyvumo rodiklis, nusakantis, kiek energijos sunaudojama šildymui, vėsinimui ir kitoms reikmėms. Kuo aukštesnė klasė, tuo būstas taupesnis, ekologiškesnis ir patogesnis gyventi.
Pavyzdžiui, 60 kv. m B klasės buto šildymui per metus gali prireikti apie 100-125 kWh/m² energijos, tad bendros išlaidos gali siekti apie 550-750 eurų. Tuo tarpu A+ klasės būstui tokio paties ploto pakanka vos 35-45 kWh/m², todėl metinės sąnaudos sumažėja iki maždaug 190-270 eurų. Skirtumas siekia apie 360-480 eurų per metus.
Skirtumas tarp B ir A+ klasės būstų gali siekti net kelis šimtus eurų per metus, o ilgalaikėje perspektyvoje tokios investicijos tampa itin racionalios. Be to, bankai vis dažniau siūlo palankesnes paskolos sąlygas energetiškai efektyviems būstams, todėl pirkėjai gali ne tik sutaupyti eksploatacijos kaštams, bet ir gauti finansinę naudą jau pirkimo etape.
Investicijos į energetiškai efektyvius būstus tampa vis populiaresnės tiek tarp jaunų šeimų, tiek tarp investuotojų. Energetiškai efektyvūs projektai tampa ne tik gyvenimo kokybės, bet ir finansinio saugumo garantu.
Tokios tendencijos rodo brandesnį požiūrį į būsto įsigijimą - gyventojai būstą vertina ne tik kaip gyvenamąją erdvę, bet ir kaip ilgalaikę investiciją. Tai skatina plėtotojus kurti tvaresnius projektus ir formuoja naujus standartus visoje Lietuvos NT rinkoje.
Būsto įperkamumas Vilniuje
Įperkamas, arba prieinamas būstas (angl. affordable housing), šiandien tampa vis aktualesne tema Vilniuje. Ekonominės būsto klasės kainos jau pasiekė 3200 eurų už kvadratinį metrą ir tai yra ne visiems peržengiama riba.
Lietuvoje vis daugiau jaunų žmonių moka po 500-700 eurų už nuomą. Tai suma, kuri prilygsta būsto paskolos įmokai. Bet jie negali tapti savininkais, nes neturi to, ko bankas neskolina - pradinio įnašo.
Rugpjūtį NT pardavimai Vilniuje išaugo dvigubai. Šių metų rugpjūčio mėnesį Vilniuje buvo parduoti 507 butai - dvigubai daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu, praneša nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „EIKA Development“. Taip pat, bendrovės duomenimis, NT pardavimai praėjusį mėnesį, palyginti su liepa, išaugo 22 proc.
| Laikotarpis | Parduotų butų skaičius Vilniuje |
|---|---|
| Rugpjūtis (šiais metais) | 507 |
| Rugpjūtis (pernai) | ~254 |
| Palyginimas su liepa (šiais metais) | 22% augimas |
tags: #prim #nekilnojamas #turtas