Skolos Priteisimas Pagal Notariškai Patvirtintą Žemės Sklypo Pirkimo Sutartį: Teismų Praktika Lietuvoje

Šiame straipsnyje nagrinėjama teismų praktika, susijusi su skolos priteisimu pagal notariškai patvirtintą žemės sklypo pirkimo sutartį. Straipsnyje remiamasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civiline byla Nr. 3K-3-606-421/2015, kurioje buvo sprendžiami klausimai, susiję su hipotekos pasibaigimu ir sutartinių įsipareigojimų vykdymu.

Ginčo Esmė

Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių hipotekos pasibaigimo pagrindus ir momentą, aiškinimo ir taikymo.

Ieškovai patikslintu ieškiniu prašė pripažinti, kad jie kartu su atsakove S. J. IĮ pakeitė statybos rangos sutarties kainą iš 250 000 Lt (72 405 Eur) į 200 000 Lt (57 924 Eur); pripažinti Sutartį pirkimo-pardavimo sutartimi, kurios pagrindu ieškovai bendrosios dalinės nuosavybės teise lygiomis dalimis įgijo žemės sklypą ir gyvenamąjį namą, esančius (duomenys neskelbtini); pripažinti pasibaigusia žemės sklypo hipoteką.

Ieškovai nurodė, kad sudarydami Sutartį su atsakove S. J. IĮ (toliau ir - rangovė) susitarė, kad rangovė žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), pastatys vienbutį individualų gyvenamąjį namą ir atliks kitus pastato statybos darbus iki 2011 m. gruodžio 31 d. bei perduos darbų rezultatą ir sklypą ieškovams, o ieškovai Sutartyje nustatytais terminais vykdys mokėjimus.

Matydamas, kad rangovė laiku neužbaigs statybos darbų, ieškovas pasiūlė susitarti dėl Sutarties kainos sumažinimo ir faktiškai atliktų darbų perdavimo.

2012 m. kovo mėn. atsakovė perdavė ieškovams namo raktus ir taip perdavė sklypą bei darbus. Po to atsakovė ieškovų užsakymu dar atliko papildomų darbų, už kuriuos buvo sumokėta atskirai.

Atsakovė žadėjo atlikti turto teisinę registraciją ir sudaryti notarinį pirkimo-pardavimo sandorį, tačiau 2013 m. pradžioje ieškovai buvo informuoti, kad atsakovei iškelta bankroto byla, kad ieškovai nėra sklypo bei namo savininkai ir kad sklypas yra įkeistas kredito unijai „Žemdirbio gerovė“.

Ieškovai mano, kad sutarties pavadinimas neatitinka jos turinio, nes tarp šalių susiklostė ne rangos, bet būsimo gyvenamojo namo pirkimo-pardavimo teisiniai santykiai (CK 6.401 straipsnis).

Ieškovų manymu, kredito unija „Žemdirbio gerovė“ nebuvo tiek atidi ir rūpestinga, kiek turėjo būti susiklosčiusioje situacijoje.

Ieškovų teigimu, sumokėję visą kainą už sklypą ir darbus, jie turi būti pripažįstami ne tik turto savininkais, bet ir įvykdžiusiais prievolę atsiskaityti už turtą, o nustatyta sklypo hipoteka laikytina pasibaigusia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu.

Teismų Sprendimai

Šiaulių apygardos teismas 2014 m. birželio 3 d. sprendimu ieškovų D. P. ir V. P. ieškinį patenkino iš dalies - pripažino 2011 m. balandžio 26 d. statybos rangos sutartį Nr. 11-05 pirkimo-pardavimo sutartimi, kurios pagrindu ieškovai bendrosios dalinės nuosavybės teise lygiomis dalimis įgijo žemės sklypą su gyvenamuoju namu; pripažino pasibaigusia šio žemės sklypo hipoteką; atmetė reikalavimą pripažinti, kad ieškovai kartu su S. J. įmone 2011 m. kovo mėnesį pakeitė 2011 m. balandžio 26 d. statybos rangos sutarties Nr. 11-05 kainą iš 250 000 Lt (72405 Eur) į 200 000 Lt (57924 Eur).

Teismas nustatė, kad šalys susitarė, jog nuosavybės teisė į pastatą ir žemės sklypą užsakovui pereina, kai įvykdomi visi sutartiniai įsipareigojimai ir sudaroma notaro patvirtinta pirkimo-pardavimo sutartis. Ieškovai pagal Sutartį sumokėjo rangovei 235 000 Lt (68 060,70 Eur). Nebaigtas statyti namas (baigtumas 75,80 proc.) su žemės sklypu faktiškai buvo perduoti ieškovams, nors objektų perdavimas ir nebuvo įformintas.

Teismas sprendė, kad ieškovai neįrodė, jog buvo šalių susitarimas dėl kainos pakeitimo; konstatavo, kad Sutarties sąlygos nebuvo įvykdytos ir pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl įmonės kaltės. Ieškovai Sutarties sąlygas vykdė tinkamai, sąžiningai ir nustatytais terminais, todėl neteisinga visą atsiradusių neigiamų padarinių riziką, susijusią su bankrutavusios įmonės įsipareigojimų neįvykdymu, perkelti ieškovams.

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011, pateiktais išaiškinimais, konstatavo, kad ieškovai kaip vartotojai gali būti ginami CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant jiems nuosavybės teisę į statomą būstą.

Įvertinęs aplinkybę, jog ieškovai - vartotojai - ginčo turto hipotekos pabaigą siejo su prievolių įvykdymu atsakovei, bet ne su atsakovės įsipareigojimų kreditoriui pagal jų tarpusavio susitarimus įvykdymu, teismas sprendė, kad ieškovai, įvykdę savo prievoles atsakovui, įgijo teisę reikalauti hipotekos išregistravimo CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytu pagrindu.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal kredito unijos „Žemdirbio gerovė“ apeliacinį skundą, 2015 m. vasario 10 d. nutartimi Šiaulių apygardos teismo 2014 m. birželio 3 d. sprendimą pakeitė - panaikino sprendimo dalį, kuria, iš dalies patenkinus ieškovų ieškinį, pripažinta pasibaigusia žemės sklypo hipoteka, ir priėmė naują sprendimą - ieškovų reikalavimą dėl hipotekos pripažinimo pasibaigusia atmetė; kitą teismo sprendimo dalį paliko nepakeistą.

Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs Sutarties sąlygas, pripažino, kad Sutarties pavadinimas ne visiškai atitinka jos turinį, t. y. Sutartis pagal savo požymius labiau atitinka būsimo gyvenamojo namo pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.401 straipsnis), o ne statybos rangos sutartį (CK 6.681 straipsnis). Teisėjų kolegija konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai vadovavosi kasacinio teismo praktikoje pateiktais išaiškinimais, pripažindamas ieškovams nuosavybės teisę į ginčo turtą.

Teisėjų kolegijos vertinimu, hipotekos kreditoriaus sutikimas dėl įkeisto žemės sklypo nuosavybės teisės perleidimo šiuo atveju neturi reikšmės teismui sprendžiant, ar yra pagrindas pripažinti pirkėjui nuosavybės teisę pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį. Teisėjų kolegija pripažino nepagrįstomis pirmosios instancijos teismo išvadas dėl žemės sklypo hipotekos pabaigos. Pažymėjo, kad ieškovai nesumokėjo visos Sutartyje nustatytos kainos, todėl konstatuoti, kad jie įvykdė savo prievoles pagal Sutartį, nėra pagrindo.

Teisėjų kolegijos vertinimu, užtikrinant bankrutuojančios įmonės kreditorių, finansavusių statybą ir kurių naudai suvaržytas ginčo būstas, interesus, šiems kreditoriams turi išlikti hipotekos teisė į ginčo objektą, kol pirkėjas atsiskaitys su bankrutuojančia įmone.

Kasacinio Skundo Argumentai

Kasaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo 2015 m. vasario 10 d. nutartį ir palikti galioti Šiaulių apygardos teismo 2014 m. birželio 3 d. sprendimą.

Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1. Nagrinėjamu atveju susiklostė nestandartinė situacija, nes kredito įstaigai gyvenamojo namo statytoja hipoteka buvo įkeitusi žemės sklypą be ant jo pastatyto gyvenamojo namo, t. y. statytojos piniginės prievolės kreditoriui tinkamas įvykdymas buvo užtikrintas vien tik žemės sklypo įkeitimu.
2. Analizuojant CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto nuostatų taikymą aiškinančias Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis matyti, kad hipotekos pabaiga yra siejama su momentu, kai būsto pirkėjas tinkamai įvykdo savo įsipareigojimus būsto statytojui, sumokėdamas visą įkeisto gyvenamojo būsto kainą.
3. Vartotojo interesai yra prioritetiniai, todėl jų varžymas, nesant tam aiškaus ir teisiškai apibrėžto pagrindo, neteisėtas.

Apibendrinant, ši byla iliustruoja teismų praktiką, susijusią su skolos priteisimu pagal notariškai patvirtintas žemės sklypo pirkimo sutartis, atsižvelgiant į hipotekos klausimus ir vartotojų teisių apsaugą.

Toliau pateikiama lentelė, apibendrinanti teismų sprendimus šioje byloje:

tags: #priteisti #skola #pagal #notariskai #patvirtinta #zemes