Diskusijos apie privačios nuosavybės paskirtį ir jos reikšmę jau daugelį šimtmečių audrino ne vieno filosofo, politiko ar mąstytojo vaizduotę. Šiandien skirtingose valstybėse privačios nuosavybės statusas yra nevienodas. Vienose šalyse įtvirtinta, kad savininko teisių įgyvendinimas privalo būti socialiai orientuotas, kad nuosavybė atlieka tam tikrą socialinį vaidmenį, o savininkas turi tenkinti ne tik savo asmeninius interesus, bet rūpintis, kad jo privati nuosavybė tarnautų viešam interesui. Girdime ir priešingą nuomonę, jog teisė į privačią nuosavybę yra absoliuti, kad ji turi būti saugoma kaip išskirtinis prioritetas.
Lietuvos valstybė nuėjo savo teisės į privačią nuosavybę apsaugos ir gynybos raidos kelią. Valstybės gyvavimo laikotarpiu buvo metų, kai teisė į privačią nuosavybę buvo neigiama, o turtas atimamas iš jo savininkų. Taip pat buvo laikotarpis, kai susigrąžinus valstybingumą teko naujai mokytis įgyvendinti ir ginti savo, kaip savininko, teises bei gerbti svetimą nuosavybę. Šiandien mes girdime daug diskusijų apie teisę į privačią nuosavybę, jos vietą visos tautos ir atskirų individų (savininkų) gyvenime.
Autorės pabandė atskleisti, koks privačiosios nuosavybės ir viešosios nuosavybės santykis Lietuvoje. Pagrindinis šios straipsnio tikslas - atskleisti privačios nuosavybės socialines funkcijas. Autorės siekia išanalizuoti ir apibendrinti, kokią funkciją privačiai nuosavybei priskiria Lietuvos Respublikos Konstitucija, kiti teisės aktai, taip pat konstitucinė jurisprudencija.
Privati nuosavybė, tai nuosavybės forma, kai juridinis arba fizinis asmuo pats įgyvendina savo nuosavybės teisę į turtą. Privačios nuosavybės objektai gali būti bet koks turtas šalyje ar užsienyje, neribojant jo kiekio, jei įstatymais nedraudžiama tokį turtą turėti privačios nuosavybės teise. Fizinis asmuo, įgyvendindamas privačios nuosavybės teisę į savo turtą, gali jį sujungti su kitų asmenų turtu bendrai veiklai nesteigdami juridinio asmens.
Juridinio asmens privačios nuosavybės atveju šis juridinis asmuo yra jam perduoto turto savininkas, o turtą perdavę asmenys (steigėjai, akcininkai, pajininkai ir kiti) yra tik akcijų ar pajų savininkai, bet išsaugo reikalavimo teisę į perduotą turtą.Lietuvos Respublikos Konstitucija numato, kad Lietuvos ūkio pagrindas yra privatinė nuosavybė ir kad ši nuosavybė yra neliečiama. Lietuvos Konstitucijoje (1992) įtvirtinta, kad šalies ūkio pagrindas yra privati nuosavybė.
Nuosavybė gali būti suprantama ir aiškinama dviem prasmėmis - ekonomine ir teisine. Nuosavybė ekonomine prasme suprantama kaip ekonominiai santykiai, atsiradę dėl daiktų valdymo, naudojimo ir disponavimo jais; jie istorijos eigoje keitėsi. Ši sąvoka teisine prasme suprantama kaip šių teisinių santykių reguliavimas teisės normomis. Tai visuma teisės normų, kurios įtvirtina ir gina tam tikrų daiktų priklausomybę tam tikram asmeniui arba keliems asmenims ir nustato jiems galimybę tuos daiktus valdyti, naudoti ir jais disponuoti.
Valdymas - tai turto turėjimas savininko žinioje, išimtinė teisė daryti jam fizinį ar ūkinį poveikį. Disponavimas - turto likimo nustatymas, teisė savininko nuožiūra nustatyti teisinę turto padėtį, jo būklę, įskaitant turto perdavimo ir panašią teisę. Turto perdavimas - savininko išimtinė teisė savo turto objektus perduoti, įkeisti, leisti naudotis kitam, nekeičiant jų juridinės padėties.
Nuosavybė bendrąja teisine prasme - gėrybių (daiktų), priklausančių savininkui ir sudarančių asmens turtą, visuma. Žmogus, net jei jis “nieko neturi”, vis tiek yra bent jau savo kūno ir savo minčių savininkas. Nors tai paprastai neįvardinama kaip nuosavybė, tačiau ginama kaip nuosavybė. Būtent iš šio teiginio išplaukia, kad tai, kas sukurta žmogaus, yra jo nuosavybė, ką žmogui savanoriškai perdavė kitas žmogus - irgi yra jo nuosavybė.
Nuosavybė leidžia savininkui laisvai savo nuožiūra elgtis su nuosavybės objektu - jį valdyti, juo naudotis bei disponuoti. Tuo pačiu nuosavybė reiškia, kad kitas asmuo negali kėsintis į svetimą turtą. Jei pažvelgsime į žmonijos istoriją, atrasime, kad ji kartu yra ir nuosavybės plėtros istorija. Viena vertus, nuosavybės objektų ratas siaurėjo, tapo visuotinai pripažįstama, kad vienas žmogus negali būti kito žmogaus nuosavybe, kad žemės savininkas nėra viso oro stulpo virš jo sklypo savininkas.
Dar reikšmingesnis yra naujų nuosavybės objektų atsiradimas. Jei žmonijos aušroje nuosavybė buvo tai, ką žmogus pats naudoja savo buičiai, tai vėliau nuosavybės institutas tapo gerokai sudėtingesnis. Technologinė pažanga leidžia vis daugiau objektų, kurie nebuvo laikomi nuosavybe, tapti nuosavybe. Atsiranda vis naujų nuosavybės objektų, pvz., kuo įvairiausios intelektualinės bei pramoninės nuosavybės formos. Nuosavybės objektų samprata kinta ir šiandien.
Privati nuosavybė suteikia žmogui nepriklausomybę nuo valdžios ir kitų žmonių užgaidų. Joks nuosavybės perskirstymo modelis nėra suderinamas su individo laisve disponuoti savo nuosavybe taip, kaip jis nori. Nepaisant šios kaitos ir nuosavybės objektų dinamiškumo, nuosavybės principai kinta labai mažai. Vakarų visuomenėse individualizmas ir nuosavybė yra būtent tos abstrakčios taisyklės, kurios naudojamos kaip pamatiniai principai plėtojantis teisei. Nuosavybės apsaugą įprasta laikyti pagrindine valstybės funkcija. Nuosavybės teisė atsiranda teisės normų pagrindu kaip konkrečių asmenų teisė į tam tikrą turtą. Svarbiausias nuosavybės teisės bruožas yra tas, kad savininko teisė į turtą nepriklauso nuo kitų asmenų. Šias jo teises tiesiogiai nustato tik teisės normos.
Tradicškai Lietuva yra laikoma romėnų teisės šeimos šalimi. Taigi ir privačios nuosavybės pagrindiniai principai atėjo pas mus iš romėnų teisės. Nuosavybė apskritai yra viena iš pagrindinių teisių. Taip pat kalbant apie nuosavybę nereikėtų painioti jos su valdymu. Dar senovės romėnai kalbėdami apie valdymą jie sakė: „Aš turiu daiktą“, - o apie nuosavybę „Aš turiu teisę į daiktą“.
Nuosavybės teisės įgijimo pagrindai
Nuosavybė atsiranda esant tam tikriems juridiniams faktams - nuosavybės teisės atsiradimo pagrindams. Šiuos pagrindus nustato valstybės teisės aktai. Vienas pagrindinių principų yra tas, kad niekas negali perduoti teisių į daiktą, jeigu jų neturi pats. Kai vieno asmens privačios nuosavybės teisė prasideda, tai kito asmens nuosavybės teisė tam pačiam nuosavybės objektui pasibaigia. Nuosavybės perėjimo momentą nustato įstatymai arba šalys savo laisva valia. Tai gali būti daikto perdavimo momentas, ar bet kuis kitas momentas.
Privati nuosavybė sovietmečiu ir nepriklausomybės atkūrimas
Privačią nuosavybę formaliai pripažino ir Sovietų Lietuvos konstitucija. Tiesa, labiau kaip išlygą, o ne kaip teisę: pagal LTSR Konstitucijos 13 str. piliečiai galėjo turėti asmeninę nuosavybę, tačiau tiek naudojimasis ja, tiek jos valdymas ir disponavimas buvo ribotas. Siauras buvo ir pats nuosavybės turinys: pagal sovietinę Konstituciją asmeninės nuosavybės pagrindą sudarė darbo pajamos, už kurias buvo galima įsigyti apyvokos, asmeninio vartojimo, patogumo ir pagalbinio namų ūkio reikmenis, kauti santaupas.
Sovietinei valdžiai bandant išspręsti valstybėje maisto produktų trūkumo klausimą ir „leidus“ naudotis valstybei priklausančiais žemės sklypais, piliečiai gavo teisę turėti pagalbinį ūkį, laikyti gyvulių ir paukščių, verstis sodininkyste ir daržininkyste, o taip pat - pasistatyti gyvenamąjį namą.
Tik atgavus nepriklausomybę 1992 m. tautos valia priimtos Konstitucijos dėka buvo įtvirtintas vieną pamatinių demokratinės visuomenės garantų - privačios nuosavybės neliečiamumo principas (LR Konstitucijos 23 str.). Konstitucija taip pat numatė, kad nuosavybė gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama.
Privatizacija Lietuvoje: Kelias į nuosavybės teisę
Siekiant atstatyti sovietinės sistemos sukurtą neteisingumą nuosavybės srityje, naujai atkurtos Lietuvos politikai pasirinko masinės privatizacijos kelią, paremtą investicinių (arba privartizavimo) čekių sistema. Investiciniais čekiais kiekvienas pasinaudojo taip, kaip mokėjo: kas suskubo įsigyti į lietuviškos gamybos buities apyvokos daiktus (“Šilelius“, „Snaiges“), kas patikėjo kaip grybai po lietaus dygstančių investicinių bendrovių pažadais, kas pradėjo sukti verslą. Tačiau dauguma paprastų žmonių, ypač tie, kurie gyveno sovietmečiu pastatytuose daugiabučiuose, suskubo privatizuoti butus, kurie iki tol irgi priklausė ne jiems, o valstybei. Nemažai daliai žmonių tai buvo vienintele sėkminga investicija, o privatizuotas butas, tapo vienintele iki šiol turima jų nuosavybe.
Iš visos Centrinės ir Rytų Europos Lietuva buvo ta valstybė, kurioje privatizavimo laikotarpiu (1990/01 - 1994/95 m.) sudaryta galimybe privatizuoti valstybei priklausantį gyvenamąjį būstą pasinaudojo didžiausias procentas žmonių. Kaip teigiama studijoje Gyvenamojo būsto privatizavimas Centrinėje ir Rytų Europoje, per privatizavimo laikotarpį valstybės valdomo būsto dalis sumažėjo daugiausiai - nuo 51 iki 13 proc.
Kaip rašoma minėtoje studijoje, tuo metu tiek vyriausybių, tiek politikos formuotojų lygmenyje egzistavo bendras įsitikinimas, kad laisva rinka yra efektyviausias būdas išspręsti buvusioje (socialistinėje) sistemoje ir planinės ekonomikos sąlygomis egzistavusį gyvenamojo būsto trūkumo klausimą, o taip pat, kad privati rinka paskatins savininkų iniciatyvą pasirūpinti savo turtu. Buvo tikimasi, kad privatizacija sumažins biudžeto išlaidas ir netgi duos šiokią tokią naudą centrinei ir vietos valdžiai per nekilnojamojo turto mokesčius. Tuo metu negalvota apie tai, apie ką kalbame dabar: kiek ilgai ši nuosavybė tarnaus, kokia bus jos priežiūros kaina, kaip reikės ją valdyti, patiems, be valstybės pagalbos. Kaip ir apie tai, kad praėjus trisdešimčiai metų po privatizacijos, didelė savininkų dalis bus pensininkai, turintys ribotas finansines galimybes prisidėti prie jo išlaikymo. Visus šiuos klausimus su laiku teko atsakyti.
Būsto privatizavimo mastas Lietuvoje (nuo 51% iki 13%)
| Šalis | Valstybės valdomo būsto dalis prieš privatizaciją | Valstybės valdomo būsto dalis po privatizacijos |
|---|---|---|
| Lietuva | 51% | 13% |
Daugiabučių namų bendrijos: savivalda ir iššūkiai
1995 m. buvo priimtas Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas, kurio pagrindu atsirado daugiabučių namų bendrija, kaip daugiabučių namų valdymo būdas. Įstatymo 4 str. numatė, kad „daugiabučių namų gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkai šių namų bendrojo naudojimo patalpoms, bendrojo naudojimo inžinerinei įrangai, bendrojo naudojimo namo konstrukcijoms prižiūrėti, remontuoti, kitaip tvarkyti ir eksploatuoti, aplinkai (priskirtam žemės sklypui) tvarkyti, bendriems mokestiniams įsipareigojimams vykdyti, kitoms bendroms teisėms ir interesams saugoti steigia daugiabučių namų savininkų bendrijas“.
Buvo numatyta, kad bendrija yra juridinis asmuo, kurio nariai, daugiabučių namų savininkai ,sprendimus priima kolegialiai, o bendrijos veiklai vadovauja visuomeniniais pagrindais (iki 2012 m) dirbanti valdyba arba valdytojas (dabar - bendrijos pirmininkas).
Galbūt dabar, žiūrint iš laiko perspektyvos, ir galima sakyti, kad buvo galima pasirinkti ir kitą daugiabučių namų valdymo koncepciją, nes esama sistema turi ir ne vieną minusą. Daugiabučių namų savininkams dažnai sunkiai sekasi tarpusavyje susitarti, priimti sprendimus, dažnai tarp daugiabučių namų savininkų kyla ginčai dėl bendro naudojimo objektų naudojimo, išlaidų už juos ir jų paskirstymo, būsto renovacijos.
Šis įstatymas nuo pat pradžių tapo demokratijos mokykla: jį priėmus buvo paduotas konstitucinis skundas, kurio pagrindu LR Konstitucinis teismas išaiškino, kad daugiabučių namų savininkų bendrijoje atsiradimas turi būti siejamas su savininko laisva valia, t. y. niekas negali būti verčiamas būti bendrijos nariu, arba automatiškai įtraukiamas ar išbraukiamas iš bendrijos narių sąrašo, taip pat, kad pats „bendrijos įsteigimas nereiškia, jog privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą, todėl bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus, “ 2000 priėmus naują Civilinį kodeksą, buvo įtvirtinta, kad sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priima šių objektų savininkai, t. y. ne valstybė, ne savivaldybės ar jų administraciniai organai, bet patalpų savininkai. Tai leido formuotis ir tvirtėti daugiabučių namų savivaldai.
Daugiabučių namų bendrijos susirinkimas.
Daugiabučių namų valdymo reforma: ginčai ir socialinės pasekmės
2019 m. pabaigoje buvo registruotas Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas, kuriuo užsimota įgyvendinti daugiabučių namų valdymo reformą. susilaukė didelio visuomenės susidomėjimo. Naują įstatymo projektą parengė valstiečio Kęstučio Mažeikos vadovaujama Aplinkos ministerija, o Seime įregistravo jo kolega valstietis Lauras Stacevičius. Atrodo, kad norėta eiti trumpiausiu keliu ir išvengti tiek tarimosi su visuomene, tiek ir projekto svarstymo Vyriausybėje. Tačiau vos projektui pasirodžius Seimo tinklalapyje, kilo tikra audra. Sukilo tiek daugiabučių namų bendrijas vienijančios asociacijos, tiek ir daugiabučių administratoriai, paprastai atsidurdavę skirtingose barikadų pusėse.
Pirmieji teigė, kad siūloma pertvarka iš esmės naikina daugiabučių namų savivaldą kaip valdymo formą. Antriesiems užkliuvo, kad įgyvendinus siūlomo įstatymo nuostatas, savivaldybėse būtų įteisintas interesų konfliktas ir piktnaudžiavimas savo galia. Ne paslaptis, kad daugiabučių namų priežiūros rinkoje kaip žaidėjai figūruoja ir savivaldybės įmonės, o įstatyme numatyta tvarka, kad Savivaldybės be jokių apibrėžtų kriterijų galėtų išbraukti administratorius iš sąrašų ir suteikti pranašumą savo kontroliuojamoms įmonėms.
Projektas apsunkino galimybes mažiesiems žaidėjams teikti administravimo paslaugas, numatydamas nelygiavertę galimybę pasinaudoti bendrojo naudojimo objektų valdymo būdais. Įstatymu buvo nustatomi trys bendrojo naudojimo objektų valdymo būdai: bendrija, jungtinės veiklos sutartis ir administratorius. Tačiau projekte nustomos sąlygos jungtinės veiklos sutarčiai darė galimybę naudotis šiuo būdų niekiniu. Pvz. projektas numatė, kad jungtinės veiklos sutartį sudaro tik visi savininkai. 100 procentų savininkų dalyvavimo reikalavimas praktikoje gali sukelti situaciją, kad jungtinės veiklos sutartis, kaip bendrojo naudojimo objektų būdas, praktikoje bus sudarinėjama itin retai.
Įstatymo projekte įtvirtinta nelygiavertė galimybė pasinaudoti bendrojo naudojimo objektų valdymo būdais, o taip pat tokių pačių veikimo sąlygų nustatymas savo prigimtimi skirtingais valdymo būdais, leido teigti, kad siūlomas teisinis reguliavimas neatitinka teisingumo principo. Jis kėlė pagrėstų įtarimų, kad siūlomu įstatymu iš tiesų yra nusitaikyta į daugiabučių namų savivaldą.
Ne paslaptis, kad bendrijas, kaip daugiabučių namų administravimo formą, labiau yra linkusios rinktis tie daugiabučiai namai, kurių savininkų didesnę dalį sudaro socialiai remtini asmenys, pensininkai, daugiavaikės ir mažas pajamas gaunančios šeimos. Patirtis rodo, kad geras bendrijos pirmininkas sugeba suorganizuoti namo priežiūrą mažesniais kaštais negu administratorius, kuriam reikia išlaikyti ir administracinį aparatą. Dauguma pirmininkų dirba iš idėjos arba už minimalų atlyginimą - kai privatūs administratoriai siekia gauti maksimalų pelną. Ir nesvarbu, kad kartais bendrijų teikiama namų priežiūra yra minimali - tačiau ji leidžia prisidėti prie bendro namo išlaikymo visiems savininkams, nevarydama sunkiau besiverčiančiųjų į bankrotą.
Siūlomas įstatymo projektas neatsižvelgė į socialines tokio įstatymo taikymo pasekmes. Patirtis rodo, kad perėjimas nuo bendrijos prie išorinio administratoriaus, kaip daugiabučio namo valdymo būdo, yra lydimas padidėjusių administravimo kaštų. Jei kaštai augs - ne visi savininkai, o ypač senjorai, galės susimokėti už paslaugas.
Privatizacija yra procesas, o ne vienkartinis veiksmas (process, not a settled arrangement)(Ball and Grilli, 1997), turintis ilgalaikes pasemes, todėl įstatymo leidėjas turi įvertinti visas aplinkybes, ir kiek įmanoma numatyti priimamų sprendimų socialines pasekmes. Pvz. įvertinti ne tik tai, kad valstybinio monopolio namų statybos ir valdymo srityje atsisakymas sutaupys biudžeto lėšas, bet ir tai, kad atsiras piliečių sluoksnis, kurie neturės galimybių gyvenamojo būsto įsigyti ar jo pakeisti (pasenusių daugiabučių atveju), todėl kartu su privatizacija turi startuoti ir socialinio būsto programos, mokestinės lengvatos ar būsto kreditavimas jaunoms šeimoms, komunalinių išlaidų kompensavimas mažas pajamas turintiems ūkiams. Šios aplinkybės nebuvo iki galo įvertintos pirminės privatizacijos etape. Tačiau jaunų politikų, kuriuos į priekį vedė idealizmas, o ne patirtis ir žinios, negali kaltinti. Senų daugiabučių namų problema bus viena iš opiausių ir svarbiausių viešosios politikos klausimų, kurią teks spręsti ateityje.
Ateities perspektyvos: savivalda, informacija ir socialinė parama
Pirmiausia svarbu nesiaurinti piliečių teisės į savivaldą ir nepažeisti teisėtų lūkesčių, susijusių su įstatymu garantuota teise patiems administruoti bendros nuosavybės teise valdomą turtą. Tada, realiai, o ne tik popieriuje, teikti informacinę ir konsultacinę pagalbą, organizuoti apmokymus tiems daugiabučių namų savininkams, kurie nori per bendriją valdyti savo turtą.
Galbūt verta įsteigti viešojo konsultanto (ombudsmeno) pareigybę savivaldos lygmeniu, kuris nešališkai spręstų daugiabučių namų savininkų, bendrijų, administratorių, paslaugų teikėjų ir savivaldos institucijų ginčus. Turint omeny kad dalis daugiabučių namų savininkų priklauso socialiai remtinam visuomenės sluoksniui, būtina galvoti apie socialinės rentos didinimo galimybę, t. y. būsto išlaidų kompensavimą namų ūkiams, jei išlaidų dalis sudaro daugiau kaip 30% namų ūkio pajamų, nesiejant teisės į kompensaciją su būsto naudingojo ploto normatyvu senyvo amžiaus vienišų asmenų atžvilgiu.
Viena iš didžiausių senos statybos daugiabučių namų problemų yra šilumos energijos sąnaudos Kaip teigia Aplinkos ministerija, šilumos energijos suvartojimas senos statybos daugiabučiuose namuose 2 kartus didesnis nei Skandinavijos šalyse ir 1,75 karto didesnis, lyginant su naujais Lietuvoje statomais daugiabučiais. Todėl būtina skatinti mažosios renovacijos programą, numatant galimybę kompensuoti ne 15 (kaip yra dabar vystant didelį renovacijos projektą), bet iki 50 proc.