Privataus Reikalo Daugiabučio Namo Savininkų Bendrija: Aktualijos Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptariami svarbūs klausimai, susiję su privataus reikalo daugiabučio namo savininkų bendrijomis Lietuvoje. Nagrinėsime statybos leidimus, žemės paskirties keitimus, rekonstrukcijos ir remonto ypatumus, atstumus tarp pastatų, tvorų statybą ir kitus aktualius klausimus.

Statybos Leidimai ir Reikalavimai

Garažo ar Sandėliuko Statyba

Miesto ribose planuojant statyti garažą ar sandėliuką iki 50 kv. m. namų valdos sklype, kuriame nėra jokių pastatų, svarbu žinoti šiuos dalykus:

• Nuo 2024-11-01 sklype negali būti registruojami pagalbiniai pastatai, jei nėra registruoto pagrindinio daikto pagal žemės paskirtį. Jei gyvenamojo namo nėra, pagalbinio ūkio pastatų statyba negalima.
• Jeigu sklype YRA gyvenamasis namas, I grupės nesudėtingiems statiniams projekto ir leidimo nereikia.
• Parenkant vietą pagalbiniam ūkio pastatui, reikalinga atsižvelgti ne tik į norminius atstumus iki sklypo ribos (min. 3 metrai), bet ir į sklypui taikomus apribojimus (jei tokių yra).
• Net ir pagalbinio ūkio pastatų statyba apsaugos zonose negalima.

Sodo Namo Statyba

Jei sodo namas nebus statomas kurorte, jam rengti projektą nėra būtina. Sodo namo maksimalus leistinas vidaus bendrasis plotas (po 2024-11-01) leistinas ne daugiau kaip 50m², aukštis ne didesnis kaip 5m, atstumas tarp laikančiųjų konstrukcijų ne didesnis kaip 6m. Sodo namas, kai jis atitinka minėtus reikalavimus, priskiriamas I grupės nesudėtingųjų statinių kategorijai. I grupės nesudėtingajam statiniui privaloma gauti statybos leidimą tik, kai jis numatomas statyti kurorte. Taigi, jei laikotės reikalavimų, vietovė nėra kurorte, sodo namui projektas nebūtinas. Pastatę kreipsitės į matininkus, kurie parengs pastato kadastro bylą, kurią užregistruosite Registrų centre.

Sodo namu laikomas nesudėtingos konstrukcijos pastatas, kurio vidaus didžiausias leidžiamas plotas negali viršyti 50m², aukštis nuo žemės paviršiaus negali viršyti 5m, atstumas tarp laikančiųjų sienų negali būti didesnis kaip 6m. Mažiausio ploto nėra nustatyta.

60kv. Namuko Statyba Sodų Bendrijoje Be Leidimo

Ar galima statyti namuka 60kv. sodų bendrijoj be leidimo? Ne, negalite. Sodo namo maksimalus leistinas dydis 50m², aukštis nuo žemės paviršiaus ne didesnis kaip 5m. Visi didesni nameliai turi vadintis gyvenamaisiais namais. Visiems gyvenamiesiems namams privalomas projektas ir statybos leidimas.

Pirties Statyba Žemės Ūkio Paskirties Sklype

Ūkininkas, kuris ne mažiau, kaip 3 metus yra deklaravęs pajamas iš ūkio veiklos, turintis ne mažesnį žemės sklypą, kurio plotas yra 2ha, parengęs kaimo plėtros projektą turi teisę statyti vieną vieno buto gyvenamąjį namą (su projektu ir leidimu) ir jo priklausinius. Taigi, trumpai tariant, ne, vienos pirties, kai gyvenamojo namo nėra, statyti negalėsite.

Žemės Paskirties Klausimai

Sodo Sklypo Paskirties Keitimas

Planuojant statyti gyvenamąjį namą 80m2 sodų bendrijoje, kur turite 3 sklypus (vienas 12a ir du po 6a), svarbu žinoti, ar verta daryti vieną bendrą sodo sklypą ir ar verta keisti žemės sklypo paskirtį į vienbučių gyvenamųjų pastatų.

Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnis kalba apie tai, kad norint sodo sklype statyti gyvenamąjį namą, nebūtina keisti žemės paskirties. Pažymiu: visiems gyvenamiesiems namams, nepriklausomai nuo dydžio ir vietovės, privaloma rengti projektą ir gauti statybos leidimą. Ši nuostata įtvirtinta Statybos įstatyme nuo 2017-01-01.

Sklypo Paskirtis Dirbtuvėms

Planuojant pirkti sklypą ir statyti dirbtuves baldų gamybai (surenkami baldai, bet nepjaustomos plokštės), sklypo paskirtis turi būti komercinė. Tuomet reikės rengti statinio projektą ir gauti statybos leidimą, nes tokio dydžio pastatas būtų priskiriamas neypatingosios kategorijos statiniams.

Sklypo Paskirtis Autoservisui

Jei sklypo paskirtis komercinė, o pastato - PASLAUGŲ PASKIRTIES (KOMERCINIŲ), norint įsteigti autoservisą, reikia keisti pastato ar pastato dalies paskirtį, nes autoservisai priskirti prie "Specialiųjų paslaugų" paskirties pastatų.

Rekonstrukcija ir Remontas

Mansardos Aukščio Kėlimas

Remontuojant seną mūrinį namą su mansarda, norint pakelti mansardos lubų aukštį ir keičiant stogą (konstrukcija liks ta pati), reikalinga rengti rekonstrukcijos projektą ir gauti statybos leidimą, nes tai būtų pastato išorės matmenų didinimas.

Namo Atnaujinimas

Planuojant pirkti seną namą, jį nugriauti, pasitvarkyti pamatus ir jo vietoje pakelti sienas ir stogą, keičiant langų bei durų angų vietas, reikalingas rekonstrukcijos projektas, net jei nesikeis namo plotas. Jei jūs pakeisite, bet kuriuos statinio išorės matmenis (ilgį, plotį, aukštį, stogo nuolydį ir pan.), tai tokie darbai yra laikomi statinio rekonstravimu ir privaloma rengti projektą, bei gauti statybos leidimą. Be to, jei pastatas yra 50 metų ar senesnis, reikalinga savivaldybės įvertinti, ar pastatas neturi saugomų savybių.

Prieangio Perstatymas

Perstatant vienbučio gyvenamojo namo prieangį (mūrinis, su pamatais), senąjį prieangį nugriaunant ir statant naują tokį pat, tik iš naujų medžiagų, jei nekeičiami jokie matmenys (ilgis, plotis, aukštis, stogo nuolydis ir pan.), toks darbas būtų laikomas statinio paprastuoju remontu. Jei tai nėra saugoma teritorija, tuomet vieno buto gyvenamojo namo paprastajam remontui neprivaloma rengti projekto ir neprivaloma gauti statybos leidimo.

Ūkinio Pastato Rekonstravimas Į Gyvenamą Namą

Turint 65% baigtumo ūkinį pastatą (įregistruota), norint jį rekonstruoti į gyvenamą namą, pastatas turi būti registruotas 100% baigtumo. Vadovaujantis LR Teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 8 dalimi, viename sklype gali būti tik 1 gyvenamasis namas. Taigi, jei sklype jau yra gyvenamasis namas, antro gyvenamojo namo būti negali (išskyrus įstatyme numatytas išimtis).

Atstumai ir Ribojimai

Atstumas Nuo Ūkinio Pastato Iki Kelio

Visais atvejais, neturint kaimyninio žemės sklypo arba valstybinės žemės patikėtinio sutikimo (kaip pastatai statomi prie valstybinės žemės), reikalinga išlaikyti mažiausiai 3m nuo sklypo ribos. Norint statyti pastatą arčiau, kaip 3m iki sklypo ribos sodininkų bendrijoje, pirmiausia reikalinga gauti sodų pirmininko sutikimą, o tada kreiptis į NŽT ir gauti NŽT sutikimą, nes dažniausiai bendro naudojimo sodininkų bendrijos žemė vis tik yra nesuformuota valstybinė žemė.

Kelio Plotis

Projektuojant kelią savo žemėje, kad būtų galima privažiuoti prie statomo namo, projektuojama ne 12m pločio kelio danga, o 12m pločio kelio juosta, kuri rezervuojama kelio statiniui kartu su visais jos elementais, pagal teisės aktų reikalavimus. Veikiausiai projektuojama D kategorijos gatvė, nes kitokios kategorijos ir kitokių reikalavimų gatvės šiuo metu nėra pagal teisės aktus. Važiuojamoji dalis, veikiausiai bus 5,5-6m pločio. Skaitykite STR "Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai" ir matysite, kad mažesnio pločio žemės juostos neina nustatyti, nes mažesnio pločio nenumato reikalavimai.

Kiti Svarbūs Klausimai

Tvoros Statyba

Sklypų užtvaros (tvoros) nėra privalomos palei teisės aktus, todėl negalite reikalauti, kad kito sklypo savininkas pastatytų tvorą. Pagal civilinį kodeksą tvora tarp sklypų yra besiribojančių sklypų savininkų bendradarbiavimo ir bendro finansinio prisidėjimo rezultatas. Pagal civilinį kodeksą, statant tvorą tarp sklypų, tiek finansiškai, tiek darbu turi prisidėti besiribojančių sklypų savininkai (tai reiškia: finansuoti tvoros statymą turite ir jūs, ir kaimynai lygiomis dalimis).

Statybos Pradžia

Statybų leidimas gautas 2015m. buvusio savininko vardu, ar nepersirašius statybos leidimo savo vardu galima pradėti statybas? Taip: reikalinga pakeisti duomenis statybos leidime (duomenis apie statytoją), tuomet pildyti pranešimą apie statybos pradžią. Atlikus šiuos veiksmus galima pradėti įgyvendinti projekto sprendinius.

Kaimyno Statyba Be Leidimo

Jei kaimynas vykdo statybą, nesilaikydamas teisės aktų reikalavimų, kreipkitės į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją (VTPSI).

Keli Negyvenami Pastatai Sklype

Ar galima namų valdos sklype statyti kelis negyvenamus pastatus iki 50kv. vidaus ploto (modulinį namelį ir ūkinį pastatą), jeigu galima, kokia yra tvarka, t.y. kokių dokumentų reikia, kur kreiptis, pateikti dokumentus. Nuo 2024-11-01 pagalbinių ūkio pastatų registravimas tik, jei sklype jau yra registruotas pagrindinis daiktas pagal žemės paskirtį (jūsų atveju, jei yra registruotas gyvenamasis namas). Jūsų minimas pagalbinio ūkio pastatas, jei neviršyja 5m aukščio, atstumas tarp laikančiųjų konstrukcijų ne didesnis kaip 6m, vidaus bendrais plotas neviršyja 50m², priskiriamas I grupės nesudėtingiems statiniams. I nesudėtingam statiniui reikalinga rengti projektą ir gauti statybos leidimą, jei jis statomas kurorte. Taip pat būtina žinoti, kokie užstatymo tankio ir intensyvumo rodikliai leistini jūsų sklypui ir jeigu jau yra registruotas gyvenamasis namas, tai kiek šių rodiklių dar yra likę neišnaudota. Taip pat, jei galioja detalusis planas - būtina laikytis detaliojo plano sprendinių (užstatymo zona, statybos riba, linija, tankis, intensyvumas ir pan.).

Statyba Antrame Sklype

Padalinus sklypą į du sklypus A ir B ant kadastro pažymos, ar galima antrame sklype suderinus su bendrasavininku statyti gyvenama nama? Vadovaujantis LR Teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 8 dalimi: "Kitos pagrindinės žemės naudojimo paskirties žemės sklype (jo dalyje, kai tai numatyta teritorijų planavimo dokumentuose), skirtame vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatams su pagalbinio ūkio paskirties pastatais, gali būti statomas tik vienas gyvenamosios paskirties vieno ar dviejų butų pastatas su pagalbinio ūkio paskirties pastatais, jeigu teritorijų planavimo dokumentuose nenustatyta kitaip." Taigi, jei sklype jau yra 1 gyvenamasis namas, o sklypui nėra parengto detaliojo plano, kuris leistų statyti 2 gyvenamuosius namus, antro gyvenamojo namo statyba negalima, nepaisant to, kad sklypas padalintas į A ir B dalis. Statybos galimybės būtų įmanomos, jei tai būtų padalinta į du atskirus sklypus.

Bendrijos Darbas ir Įstatai

Bendrijos darbas turi būti vykdomas užtikrinant darbo organizavimo būtinas sąlygas, nustatytas Lietuvos Respublikos sveikatos apsaugos ministro - valstybės lygio ekstremaliosios situacijos valstybės operacijų vadovo 2020 m. birželio 16 d. sprendime Nr. Laikančiųjų sienų pertvarkymas daugiabučiame name nekeičiant pastato išorės matmenų yra priskiriamas statinio kapitalinio remonto darbams. Ruošiantis šiems darbams būtina turėti statinio kapitalinio remonto projektą.

Bendrijos pirmininkas (valdyba) laisvai pasirenka, kuri iš paminėtųjų alternatyvų patogesnė (ar lengvesnė) įgyvendinti.

Įgaliojimai

Įgaliojimas (nesvarbu, ar bendrijos narys yra fizinis asmuo, ar juridinis asmuo) turi būti notarinės formos - pagal BĮ 21 str. 4 d. 9 p., kuris taikytinas tiek bendrijos nariams, tiek namo savininkams, nesantiems Bendrijos nariais; 21 str. 4 d. skirta visiems asmenims, o 21 str. 5 d. Išvada: įstatų, kuriuose būtų rašoma, jog bendrijos narys - juridinis asmuo - išduoda paprastos rašytinės formos įgaliojimus, netvirtintume, nes tas manytina prieštarautų BĮ 21 str. 4 d.

Informavimas Raštu El. Paštu

Pasigilinome į šią situaciją ir siūlome variantą - papildyti bendrijos įstatų dalį "Bendrijos pranešimai ir skelbimai" > "Informavimo tvarka, kai yra privalomas informavimas raštu" formuluote, suderinta su vienu Vilniaus m.

Balsavimo Teisės Perleidimas

Primename, lkad balsavimo teisės perleidimo sutarties nereikia tvirtinti pas notarą. CK 2.89 straipsnis. Balsavimo teisės perleidimas | Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas.

Ši informacija yra skirta tik bendram informavimui ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Visada kreipkitės į specialistus, norėdami gauti individualią konsultaciją dėl jūsų konkrečios situacijos.

tags: #privatus #reikalas #daugiabucio #namo #savininku #bendrija