Esminiai reikalavimai perkant žemės sklypą Lietuvoje

Perkant sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į daugelį aspektų, kad išvengtumėte klaidų ir užtikrintumėte sėkmingą investiciją. Dažnai pirkėjai įsivaizduoja, kad tai paprastas procesas, tačiau iš tiesų tai reikalauja kruopštaus pasiruošimo ir žinių.

Žemės paskirtis

Žemės paskirtis yra vienas iš svarbiausių dalykų. Patikrinkite registrų centro išrašus, kuriuose aiškiai aprašyta žemės paskirtis.

Privažiavimas

Tai ne mažiau svarbu, nes jei nėra privažiavimo, visiškai nesvarbu, kokia sklypo paskirtis. Privažiavimas prie sklypo gali būti per valdišką kelią, ir jeigu taip, Jums visiškai nėra dėl ko jaudintis. Kitas dalykas - per kaimyno sklypą. Tada aiškiai turi būti nurodyti servitutai detaliajame plane. Dažnai toks įrašas būna, tačiau skliausteliuose būna parašyta „projektuojamas“, neapsigaukite. Kaimynas tikrai neleis tada važiuoti per savo sklypą. Teks arba kaimynui sumokėti, arba bylinėtis.

Jei kelias įrengtas ne jiems priklausančiame žemės sklype (tikėtina, kad valstybinėje žemėje), būtina įvertinti, kokiomis sąlygomis tai buvo padaryta. Jei servitutas nustatytas, deja, bet kaimynas turės teisę naudotis įrengtu privažiavimo keliu. Pažymime, kad visais atvejais situaciją reikia vertinti individualiai.

Kelio servitutas

Žemės sklypui nustatytas kelio servitutas tarnaujančio žemės sklypo savininkui kelia nemažai nepatogumų, nes per nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą važiuoja transporto priemonės/vaikšto žmonės, žemės sklypo savininkas nėra laisvas valdyti bei disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu savo nuožiūra, pavyzdžiui, negali įrengti vartų norimoje vietoje ar pastatyti statinio ar priestato, sodinti augalų toje vietoje, kur nustatytas servitutas, nes tai trukdys asmenims, kurių naudai nustatytas kelio servitutas, pažeis jų teises.

Parduoti žemės sklypą, kuriam nustatytas servitutas, taip pat yra sunkiau, negu žemės sklypą, nesuvaržytą servitutu. Tokio žemės sklypo vertė gali būti mažesnė nei žemės sklypų, neapsunkintų servitutu. Deja, servitutas yra daiktinė teisė, susijusi būtent su daiktu, tad disponuojant daiktu, kuriam nustatytas servitutas (tarnaujantis daiktas), jį parduodant, nuomojant, perkant, servitutas seka paskui tą daiktą ir galioja naujiems daikto įgijėjams, kas ne visada yra teigiamas dalykas.

Ar yra galimybės žemės sklypo savininkui panaikinti per jo žemės sklypo einantį servitutą ir tokiu būdu palengvinti savo padėtį? Tokios galimybės tikrai yra.

Inžineriniai tinklai

Jeigu jie yra, viskas gerai, detalusis planas greičiausiai bus sutvarkytas, jums reikės tik prisijungti. Kitas dalykas, jeigu jų nėra, tada vėlgi žiūrėkite detalųjį planą, kuriame turi būti nurodyti inžinerinių tinklų servitutai, jeigu jų nėra, reikės juos projektuoti, o tai ilgas ir brangus reikalas.

Gruntas ir aplinka

Kaimynai, jeigu šalia jūsų sklypo gyvena kaimynai, būtinai prieš pirkdami pakalbėkite apie tai, jie Jums tikrai turės daug ką papasakoti. Elektrą tikrai pasijungsite nebrangiai, bet tuo pačiu sužinosite iš kur jie ima vandenį, kur kanalizacija ar dujotiekis ir pan. Dažnai įvairios vietovės turi sau būdingą fauną ir florą, gal toje vietovėje stipriai veisiasi kokie vabzdžiai.

Sklypo padalijimas

Sklypo padalijimas yra viena svarbiausių žemės formavimo procedūrų, atliekama tuomet, kai iš vieno žemės sklypo norima sukurti kelis savarankiškus sklypus. Nors procesas gali atrodyti paprastas, jis turi aiškius teisės aktų reikalavimus, techninius apribojimus ir suderinimo procedūras. Sklypo padalijimą reglamentuoja teritorijų planavimo dokumentai.

Jeigu galima rengti formavimo ir pertvarkymo projektą, iniciatorius savivaldybei pateikia prašymą leidimui ir reikalavimams gauti. Rengiama brėžinių ir sprendinių dokumentacija: naujos ribos, plotai, servitutai, privažiavimai, visos institucijų nurodytos sąlygos. Su projekto sprendiniais turi raštu sutikti visi bendraturčiai. Planuojant sklypo padalijimą, būtina įvertinti techninius, teisės ir praktinius aspektus: paskirtį, privažiavimą, infrastruktūrą, ribų tikslumą ir savivaldybės reikalavimus.

Įvažiavimo įrengimo reikalavimai

Planuojant įsirengti įvažiavimą į savo sklypą, svarbu žinoti, kokie reikalavimai taikomi šiam procesui Lietuvoje. Tai padės išvengti nesklandumų ir užtikrins, kad įrengtas keliukas būtų saugus ir atitiktų visus norminius dokumentus.

Leidimai ir sutikimai

Norint įsirengti nuovažą į valstybinės reikšmės kelią, būtina gauti leidimą (sutikimą) iš kelio valdytojo - VĮ Lietuvos automobilių kelių direkcijos (Kelių direkcija). Savivaldybės, gyventojai ir juridiniai asmenys gali įrengti nuovažas savo lėšomis, tačiau tik turėdami Kelių direkcijos leidimą.

Norint gauti leidimą, reikia atlikti šiuos veiksmus:

• Pateikti Kelių direkcijai laisvos formos prašymą el. paštu kartu su žemės nuosavybės dokumentais ir žemės sklypo planu (su pažymėta norimo įvažiavimo vieta).
• Kelių direkcija patikrina, ar toje vietoje nuovažą įrengti galima pagal techninius reglamentus ir, jei taip, išduoda prisijungimo sąlygas.
• Užpildyti prašymo formą Kelių direkcijos puslapyje.

Pažymėtina, kad nuovažų nuo valstybinės reikšmės kelių įrengimas ar remontas galimas tik gavus iš kelio savininko prisijungimo sąlygas, pasirašius prisijungimo prie valstybinės reikšmės kelių sutartį ir įgyvendinus sutartyje numatytas nuostatas. Norėdamas įsirengti arba remontuoti nuovažą, sklypo savininkas turi kelis kartus kreiptis į AB „Via Lietuva”.

Saugumo ir norminiai reikalavimai

Įrengtos nuovažos turi atitikti norminių dokumentų ir saugumo reikalavimus. Draudžiama rengti nuovažas iš statybinių atliekų, senų padangų, akmenų, paprasčiausio grunto ar tik smėlio, be pralaidų ir t. t.

Vykdant valstybinės reikšmės kelių kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbus, nuovažos rengiamos esamų, legaliai įrengtų ir registruotų nuovažų vietose arba nežymiai koreguojant jų vietą, atsižvelgiant į matomumo ir saugumo užtikrinimo sąlygas.

Kitais atvejais, jei nuovaža nėra numatyta naujai rengiamuose kelio tiesimo, rekonstravimo ar remonto teritorijų planavimo dokumentuose ar techniniuose projektuose, prašymai įrengti nuovažas nuo valstybinės reikšmės kelių į gyventojams priklausančius žemės sklypus tenkinami, kai tai neprieštarauja Lietuvos Respublikos aplinkos ministro ir Lietuvos Respublikos susisiekimo ministro 2008 m. sausio 9 d. įsakymu Nr. D1-11/3-3 patvirtintam Kelių techninio reglamento KTR 1.01:2008 „Automobilių keliai“ XI skyriaus II skirsnio reikalavimams.

Ar reikalingas kelio projektas?

Jei kelias yra lauko, bet jam suteiktas gatvės pavadinimas, norint gauti statybos leidimą, kelio projektas būtinas. Jei kelio sklypas buvo suprojektuotas dalinant sklypus teritorijų planavimo dokumentu (detaliuoju planu arba sklypų formavimo ir pertvarkymo projektu), tai norint įsirengti kelią, būtina rengti kelio projektą atitinkamai numatytai kelio kategorijai. Teritorijų planavimo dokumentas nėra lygus kelio projektui ir nesuteikia teisės įrengti kelio statinį.

Jei nėra kelio projekto arba kelias (kaip statinys) nėra registruotas Registrų centre, tuomet nėra užtikrinta, jog jūsų privažiavimas atitinka reikalavimus.

Dažniausios klaidos renkantis sklypą

Dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas. Apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona. Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą.

Kelio apsaugos zona - ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio.

Pirkėjai patys sunkiai gali įsivertinti gaisrinius reikalavimus, kurie riboja užstatymą iki kaimyninių pastatų. Labai svarbu tai žinoti, nes, pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki savo sklypo ribos, pirmasis gavo tokiam projektui statybos leidimą, jis išlaiko reikalavimus, nes šalia esantis sklypas šalia buvo dar tuščias. Tarkime, kad namas yra mūrinis, tai jo gaisrinės saugos klasė bus antra ir mums, kitame sklype norint statyti kitą pastatą, iki šito kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus.

Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys. Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.

Tačiau reikia būti atsargiems perkant sklypą šalia vandens telkinių. Nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima.

Taip pat, prieš perkant sklypą reikia atkreipto dėmesį, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes.

Dar vienas niuansas dėl įvažiavimų į sklypą. Jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, tau mes griežtai turime vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.

Kokio dydžio sklypą pirkti geriausia?

Ne visada yra galimybė suprojektuoti tokį namą, kokio nori pirkėjai, nes jam tiesiog netinka įsigyto sklypo forma. Taip gali nutikti ir dėl užstatymo intensyvumo rodiklių, kurie nustatomi bendruoju planu arba detaliaisiais planais. Tai vėlgi, net jei sklypas yra didesnis, užstatymo tankumas jame gali būti mažesnis.

Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 a sklypo. Jeigu turime 10-12 a sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas. 12 a. sklype galima užstatyti preliminariai, jei nėra kažkokių kitokių reglamentų, kuriais būtų sumažinti tie rodikliai, 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Dažniausiai žmonės domisi namais iki 100 kv. m, tai tokiems namams, jeigu nėra papildomų sąlygų, apribojimų, užtektų ir 8 a sklypo.

Architektė sako, tai turėtų vykti kompleksiškai. „Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą“.

Patarimai, kaip nepadaryti klaidų renkantis sklypą

Pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.

Taip pat prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą. Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.

Taip pat reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas.

Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas. „Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų“.

Želdinių sodinimas ir atstumai

Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos įsakymu.

Mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko raštiško sutikimo:

• Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m.
• Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m.
• Galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.

Atkreipiame dėmesį, kad želdinius sodinant per visuomenines akcijas ar talkas būtina sąlyga - jų sodinimo organizatorius raštu turi susitarti su savivaldybe ar seniūnija arba tos žemės valdytoju ar naudotoju dėl sodinamų želdinių kiekio, rūšies, sodinimo laiko, vietos, pasodintų želdinių priežiūros ir tvarkymo.

Statybos valstybinėje žemėje

Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.

Jeigu konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai.

Statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas.

Atstumai iki sklypo ribų

Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis.

Statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 8 priede.

Remiantis statybos techniniu reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.

Laikinieji statiniai vandens telkiniuose

Norint statyti laikinuosius nesudėtinguosius statinius (visų tipų lieptus, jachtų ir valčių elingus, laikinuosius nesudėtinguosius sporto paskirties inžinerinius statinius, skirtus vandens sportui ir pramogoms organizuoti), išskyrus hidrotechnikos statinius, kuriems sutikimai išduodami atskiru Nacionalinės žemės tarnybos direktoriaus sprendimu patikėjimo teise valdomuose valstybinės reikšmės paviršiniuose vandens telkiniuose ir bendrosios dalinės nuosavybės teise valstybės ir privačių asmenų valdomuose vandens telkiniuose yra būtinas sutikimas.

Sklypo reljefo keitimas

Teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba. Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc.

Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus. Paviršinės nuotekos sklype turi būti nuvedamos į išleistuvą sklypo lietaus nuotakynu ar reljefo paviršiumi, latakais ir pan., o iš sklypo - į komunalinį ar vietinį lietaus nuotakyną nuotekų išleistuvu.

Atraminės sienelės

Kai atstumas nuo sklypo ribos iki atraminės sienelės didesnis kaip 1 m, turi būti vertinamas sienelės aukštis, t.y. kurių aukštis > 2 m, priskiriamos neypatingiesiems statiniams.

STR 1.05.01:2017 7 priede nurodyta, jog besiribojančių žemės sklypų savininkų rašytiniai sutikimai privalomi, kai atraminė sienutė statoma ant sklypo ribos arba kai įrengiama savo sklype, jei tokios sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.

Tvoros

Kada reikalingas statybą leidžiantis dokumentas nesudėtingųjų statinių (tarp jų ir tvorų) statybai nurodyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017.

Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti.

Valstybinės žemės prijungimas

Laisvos valstybinės žemės plotas, kurį norima prijungti, turi būti įsiterpęs tarp sklypų, gatvių raudonųjų linijų ar valstybinio miško plotų. Įsiterpusiu nelaikomas plotas, kuris ribojasi su laisva valstybine žeme, išskyrus kai tai yra siaura juosta, šlaitai ar grioviai.

Įsiterpęs plotas, prijungiamas prie vienbučių, dvibučių, daugiabučių ir bendrabučių naudojimo būdo sklypų, negali būti didesnis nei 4 arai, išskyrus atvejus, kai įsiterpusį plotą sudaro siaura juosta, šlaitai ar grioviai.

Vienintelis skirtumas - didžiausias prijungiamas laisvos valstybinės žemės plotas negali viršyti 50 arų.

Šlaito nuolydis nuo viršutinės briaunos iki papėdės negali būti mažesnis nei 20 laipsnių.

tags: #privaziavimas #prie #sklypo