Raudondvario kaimo detalusis planas: Reikalavimai ir svarbūs aspektai

Nekilnojamojo turto vystymas prasideda nuo žemės sklypo nuomos arba pirkimo, nesvarbu, ar jūs ketinate užsiimti komercine veikla, ūkininkauti, statytis namą. Jei norite statytis namus, be sklypo - nė iš vietos.

Sklypai gali būti gyvenamosios paskirties, komercinės, žemės ūkio, miško, taip pat žemės sklypai, skirti pramonės ir sandėliavimo objektams ir panašiai. Lietuvoje populiariausi yra gyvenamosios paskirties ir komercinės paskirties žemės sklypai. Komercinės ir gyvenamosios paskirties sklypų poreikis sostinėje Vilniuje - didelis, taigi tokių sklypų paklausa čia nemažėja. Tai rodo ir skelbimų skaičius. Parduodamų sklypų kainos svyruoja, tačiau brangiausi - Vilniaus mieste.

Žmonių veikla šiais laikais telkiasi didžiuosiuose miestuose, jie intensyvėja, taigi kiekvienas plotas, ypač miesto centre ar netoli jo - graibstomas. Ramybės ir poilsio šaltiniu išlieka gamta. Taigi gyvenant, tarkime, Vilniuje ar Kaune, rasti puikų gamtos prieglobstį ir nenutolti nuo miesto yra gana paprasta. Tik išvažiavę už miesto išsyk atsiduriame teritorijoje su ežerais, miškais, kaskart kitokia gamta.

Jei galvojate apie individualaus namo statybą, galite dairytis sklypų skelbimų, kuriuose parduodama žemė netoli miesto arba jo pakraštyje. Sklypų galite dairytis, jei galvojate apie poilsį arba gyvenimą kaime, ūkininkavimą arba - jei svarstote apie kaimo turizmo plėtojimą.

Susidomėjimo nuolat sulaukia ir parduodami ar nuomojami sklypai, kurių paskirtis - žemės ūkis. Tiesa, tokios paskirties sklypų, kaip pastebi specialistai, kasmet mažėja, todėl jų kainos (aišku, nelygu vieta) pamažu kyla.

Parduodamą ar nuomojamą sklypą (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Panevėžio, Šiaulių miestuose ir rajonuose) Capital.lt paieškoje surasite lengvai. Jums tereikia užpildyti skelbimų paieškos laukus. Jei norite, galite pasirinkti savivaldybę, miestą, mikrorajoną, sklypo plotą, įvesti kainą. Detalioje paieškoje pasirinkite, kas jus domina - nuoma ar pardavimas, čia galite nurodyti gatvę, taip pat pažymėti, kokios paskirties sklypo ieškote: komercinės, žemės ūkio, miško, gyvenamosios, rekreacinės, sodininkystei arba pasirinkti „kita“.

Konkretus atvejis Kaune: Raudondvario plento analizė

Panagrinėsime vieną konkretų atvejį Kaune, Raudondvario plente, kuris atskleidžia svarbius aspektus, į kuriuos būtina atkreipti dėmesį perkant komercinės paskirties žemės sklypą. Šiame straipsnyje aptarsime galimus pavojus ir rizikas, susijusias su sklypo paskirties neatitikimu ir statybos leidimais.

Parduodamas žemės sklypas su statybos leidimais daugiabučių kvartalui unikalioje Kauno vietoje, ant Nemuno kranto, šalia upių santakos ir Kauno pilies (Raudondvario pl. 109A, Kaunas, Kauno m.). Teritorijoje numatoma plėtoti 267 butus su 278 vietų automobilių stovėjimo aikštele (94 % vietų - po žeme), autonomiška žaliąja zona, integruota apsaugine damba nuo upės potvynių.

Šalia statomas Kėdainių tiltas į Marvelę, kuris per Nemuną sujungs Brastos ir Užnemunės gatves. 2024.11.04 išduoti statybą leidžiantys dokumentai LSNS-21-241104-00455. Teritorijoje numatoma plėtoti 26,7 tūkst. kv. Bendras pastatų plotas: 26 778 kv. Naudingas plotas: 16 707 kv. Butų plotas: 14 914 kv. Komercinių patalpų plotas: 77 kv. Antresolių plotas: 771 kv.

Tačiau, prieš priimant sprendimą dėl pirkimo, būtina atidžiai išnagrinėti visus dokumentus ir įsitikinti, ar sklypo paskirtis atitinka planuojamą veiklą. Aukciono organizatorius neįsipareigoja nustatyti aktualios Turto kadastro duomenų būklės. Aukciono organizatorius neprisiima jokios atsakomybės už iš Pardavėjo surinktą informaciją, kaip ir garantijų dėl bet kokių teiginių apie panaudojimo galimybes, sąmatų, prognozių tikslumo ar išsamumo, atsižvelgiant į bet kokius būsimus pokyčius, perspektyvas ar grąžą, aprašytus šiame skelbime.

Parduodamas projektas šalia Piliamiesčio kvartalo, greta Nemuno ir Neries sankirtos. Patogus ir greitas susisiekimas su Jonavos gatve, Raudondvario plentu, Karaliaus Mindaugo bei Savanorių prospektais.

Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma per 10 dienų nuo aukciono laimėtojo paskelbimo dienos. Nekilnojamasis turtas (toliau - Turtas) yra parduodamas esamos fizinės ir funkcinės būklės bei pagal esamus nekilnojamojo turto kadastro duomenis. Asmuo, ketinantis dalyvauti aukcione (ar Turtą įsigyti tiesioginio kainos pasiūlymo būdu), turi išnagrinėti visas su Turto pirkimu susijusias teisines bei ekonomines rizikas.

Sklypo Paskirties Svarba

Kaip jau minėta, nekilnojamojo turto vystymas prasideda nuo žemės sklypo nuomos arba pirkimo, nesvarbu, ar jūs ketinate užsiimti komercine veikla, ūkininkauti, statytis namą. Jei norite statytis namus, be sklypo - nė iš vietos.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad jei sklypo paskirtis neatitinka planuojamos veiklos, gali kilti problemų su statybos leidimais ir kitais teisiniais aspektais. Pavyzdžiui, jei sklypas skirtas pramoninei veiklai, o planuojama statyti gyvenamuosius namus, būtina pakeisti sklypo paskirtį. Tai gali užtrukti ilgai ir kainuoti papildomų išlaidų.

Problemos dėl paskirties neatitikimo: Konkretus pavyzdys

Pavyzdžiui, vienas skaitytojas portalą „Kas vyksta Kaune“ informavo apie parduodamus butus Vilijampolėje, kurių kaina kur kas žemesnė nei vidutinė rinkos. Tik nuvykęs į vietą ir pamatęs parduodamus „butus“, skaitytojas sužinojo, jog butas iki šiol nėra pabaigtas, neturi reikalingos dokumentacijos.

Minėtas butas parduodamas adresu Raudondvario pl. 76 pažymėtame šešių aukštų daugiabutyje. Šiuo metu pirmame pastato aukšte veikia įvairios parduotuvės, o nuo antro aukšto įrengiami butai, kuriuos ir minėjo skaitytojas.

Brokeris skaitytojui pasakojo, jog žemesni aukštai pigesni, iš karto siūlė 50 eurų sumažinti kvadrato kainą ir primygtinai siūlė rinktis šį butą - neva jau yra visa eilė potencialių pirkėjų. Iš naujakurių prašoma mokėti 10 tūkst. eurų užstatą.

Bene labiausiai su portalu susisiekusiam vyrui įstrigo tai, jog nors čia parduodami butai, iš tiesų sklype nėra numatytos gyvenamosios paskirties patalpos. „Aš kaip supratau, ten vienur viešbučio paskirtis, kitur eina administracinės patalpos. Žmogus nusipirkęs administracines patalpas valstybei didelius mokesčius kas mėnesį mokės“, - perspėja kaunietis.

Kaip minėjome, buto kaina nedidelė - už 49 kv. m. dydžio dviejų kambarių butą prašoma 73,5 tūkst. eurų. Skelbime rašoma, jog antrame aukšte esantis butas įrengtas 2024 m. statybos daugiabutyje. Vieno kvadratinio metro kaina siekia 1,5 tūkst. eurų, kas yra tikrai nedaug, žinant objekto statybos metus.

Panašu, jog šie butai tikrai susilaukia dėmesio - ir ne tik iš portalo „Kas vyksta Kaune“ skaitytojo. Mat „Registrų centro“ duomenimis, jau yra sudaryta viena preliminarioji sutartis su fiziniu asmeniu.

Registrų centro duomenimis, Raudondvario pl. 76 adresu pažymėtame sklype galime aptikti ne vieną pastatą. Vienas iš šių pastatų - 1930 m. pastatytas keturaukštis, anksčiau jame veikė audimo cechas.

Nuo 2021 m. balandžio 16 d. nuosavybes teise bendrovei priklauso ir žemės sklypas, ant kurio pastatyti minėti statiniai. „Registrų centro“ išraše nurodomas žemės sklypo naudojimo būdas - pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos. Portalo žiniomis, ne tik šiame sklype, bet ir keliuose kituose aplink esančiuose sklypuose niekur nėra numatyta gyvenamoji paskirtis.

Kauno savivaldybės administracija išdavusi statybos leidimą pastato rekonstravimo darbams, kuriais numatoma keisti fasado išvaizdą, išplanavimą. Dėl planuojamų butų įrengimo ar pastato paskirties keitimo savivaldybė duomenų neturi. Gavus naujos informacijos, informuosime.

Visgi „Registrų centro“ išraše nurodoma, jog 2020 m. spalio 19 d. buvo išduotas leidimas pastato rekonstrukcijai. Tą patį byloja ir „Infostatyba“ sistemos duomenys - puslapyje nurodoma, jog adresu Raudondvario pl. 76 buvo išduoti trys statybos leidimai rekonstruojant statinį.

Pagal Lietuvos įstatymus, visuomenei svarbiems statiniams turi būti rengiami projektiniai pasiūlymai, vykdomas projekto viešinimas. Prie visuomenei svarbių statinių kategorijos priskiriami visi daugiabučiai gyvenamieji pastatai, visi gyvenamosios paskirties pastatai, ir dauguma ypatingųjų ir neypatingųjų kategorijų pastatų. Tad portalo dėmesį patraukė tai, jog šiuo atveju nepavyko rasti jokių projektinių pasiūlymų, nors statybos jau beveik baigtos.

Visgi adresu Raudondvario pl. 76 randami tik projektiniai pasiūlymai, kuriuose rekonstruojamas ne keturių aukštų cechas, o šalia esantis administracinis pastatas. Pagal projektinius pasiūlymus, šis pastatas rekonstruojamas iš dviaukščio į triaukštį, bus naudojamas ūkinei veiklai. Šio pastato statytojas - bendrovė UAB „Emlita“, kuriai priklauso ir anksčiau minėtas daugiabutis.

Kaip minėjome, šio žemės sklypo paskirtis - pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijų, t.y ne gyvenamoji. Tad pastatyti daugiabučio dabartinėmis sąlygomis čia būtų neįmanoma. Belieka pakeisti sklypo naudojimo paskirtį.

Kitas variantas - statyti gyvenamąsias patalpas nepakeitus paskirties, tačiau tuomet formaliai vadinti šio pastato daugiabučiu nepavyktų. Tuomet tokį „butą“ įsigiję klientai susidurtų su gausybe nemalonumų - didesniais mokesčiais valstybei, negaliotų STR reikalavimai dėl triukšmo, šviesos, būtinos infrastruktūros.

Kaip nurodoma Kauno miesto savivaldybės interneto puslapyje, prašymo išnagrinėjimo trukmė yra 20 darbo dienų. Su paviešintu prašymu dėl žemės sklypo naudojimo būdo keitimo visuomenė gali susipažinti per 10 darbo dienų laikotarpį.

Daug sudėtingesnis procesas laukia tų sklypų savininkų, kurių sklypai yra suformuoti detaliuoju planu. Tuomet norint pakeisti sklypo paskirtį, reikia inicijuoti detaliojo plano korekcijas, o šis procesas gali trukti metus laiko ir ilgiau.

Šiuo atveju būtent taip ir nutiko, mat pastato savininkai UAB „Emlita“ inicijavo detaliojo plano korekcijas dar 2023 m. spalio mėnesį. Visgi savivaldybės puslapyje galime matyti, jog šis procesas kaip reikiant išsitęsė. Detaliojo plano keitimo programa buvo pakeista kelis kartus - paskutinį kartą šių metų sausio 20 d.

Visgi Kauno meras Visvaldas Matijošaitis dar 2023 m. lapkričio 6 d. pasirašytu potvarkiu „Dėl žemės sklypo Raudondvario pl. 76 Kaune, Detaliojo plano keitimo pradžios ir planavimo tikslų“ nustatė kelis detaliojo plano korekcijos tikslus. Tarp jų - žemės sklypo padalijimas į du sklypus.

Pirmiausia šiuos sklypus buvo nustatyta pakeisti į komercinės paskirties objektų teritorijas. Tačiau vėlesniu potvarkiu, 2024 m. gruodį, meras pakeitė sklypų naudojimo būdą - vieno sklypo panaudojimo būdas būtų daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų, kitas - komercinės paskirties objektų teritorijos.

Taip pat potvarkiu nurodoma pakeisti nustatytus ir nustatyti papildomus detaliojo plano sprendinius, taip pat „sudaryti sąlygas privačioms investicijoms, kuriančioms socialinę ir ekonominę gerovę, skatinančioms alternatyvių energijos šaltinių ir technologijų plėtrą, didinančioms energijos vartojimo efektyvumą“.

Kadangi pastato savininkai pasidalinti savo įžvalgoms nepanoro, portalas „Kas vyksta Kaune“ atliko eksperimentą. Apsimesdamas pirkėju, žurnalistas pabandė paskambinti NT brokerei Eglei Miliukaitei, kuri kaip tarpininkė padeda parduoti dviejų kambarių butą šiame daugiabutyje.

Minėtas butas yra 47,64 kv. m. dydžio, antrame aukšte, reklamuojama, jog butas pastatytas 2024 m. Buto kaina - 88 tūkst. eurų, vieno kvadratinio metro kaina - 1847 eurai.

Susisiekus su NT brokere, ši tikino, jog parduodamas loftas tikrai bus įformintas kaip gyvenamosios patalpos, nors pripažino, jog šiuo metu objektas nėra priduotas.

Architekto įžvalgos

Visgi tokie atvejai, kai parduodami butai, o sklypo paskirtis visai ne gyvenamoji, tikrai nėra nauji. Vilniuje gyvenantis architektas Gintautas Tiškus portalui „Kas vyksta Kaune“ pasakojo, jog ir sostinėje būta panašių atvejų - komercinės paskirties patalpos buvo pardavinėjamos kaip butai, nors pagal Lietuvoje galiojančius teisės aktus, komercinė paskirtis neapima gyvenamųjų namų.

Pasak G. Tiškaus, Vilniuje pasitaikydavo ir tokių atvejų, kai taip pastatyti daugiabučiai vėliau buvo įteisinami po fakto. G. Tiškus pabrėžia, jog jei statybų metu padaromi procedūriniai pažeidimai, kartais tai gali būti sužinoma tik po metų ar dvejų, tad visuomet yra rizikų.

Architekto vertinimu, itin keista, jog šiuo atveju pastatas jau yra, o detalusis planas dar nebuvo pakoreguotas, neparengti projektiniai pasiūlymai. G. Tiškus pastebi, jog bet kokį pramoninį pastatą rekonstruojant, nėra galimybės jo rekonstruoti taip, kad nekeistum vidaus išplanavimo. Netgi jeigu jūs keičiate paskirtį ir iš negyvenamos palėpės įrenginėjate butą, yra viešinimas ir yra svarstomi projektiniai pasiūlymai su visuomene. Šiuo atveju negalėjo būti taip, kad nėra absoliučiai nieko.

Visgi tokius skelbimus, kuomet komercinės ar kitokios negyvenamosios paskirties patalpos parduodamos kaip butai, architektas vadina savotiška apgaule.

Pagrindiniai aspektai perkant komercinės paskirties žemės sklypą

Apibendrinant, perkant komercinės paskirties žemės sklypą Raudondvario plente ar bet kurioje kitoje vietoje, būtina atidžiai išnagrinėti visus dokumentus, įsitikinti, ar sklypo paskirtis atitinka planuojamą veiklą, ir pasikonsultuoti su teisininkais bei nekilnojamojo turto ekspertais.

• Statybos leidimai: Ar jie yra galiojantys ir ar atitinka planuojamą statybą?
• Detalusis planas: Ar jis leidžia vykdyti planuojamą veiklą?
• Teisinės rizikos: Ar yra kokių nors apribojimų ar įsipareigojimų, susijusių su sklypu?
• Projektiniai pasiūlymai: Ar jie buvo parengti ir ar atitinka planuojamą statybą?

Žemiau pateikiama lentelė, kurioje lyginamos skirtingos sklypo paskirties rūšys ir jų galimos panaudojimo galimybės:

tags: #raudondvario #kaimo #detalusis #planas