Nusprendus įsigyti pirmąjį nuosavą būstą, gali kilti įvairių klausimų: kokį būstą įsigyti, kaip gauti banko paskolą ir pan. Suprasti būsto įsigijimo procesą labai svarbu tam, kad jis vyktų sklandžiai ir namų pirkimas naujakuriui netaptų galvos skausmu. Pirmasis būstas, dažnam, tikriausiai tampa vienu iš svarbiausių gyvenimo pirkinių.
Nesvarbu, kokio amžiaus esate, ar jau sukūrę šeimą, ar dar ne, nusprendus žengti žingsnį - pirkti būstą, pirmiausia turite apgalvoti ir žinoti savo finansines galimybes. Pripažinkime, vos tik pradėję savarankišką gyvenimą, retas, kuris iš karto gali pirkti būstą, tad dažniausiai, jį - nuomojasi. Nuomotis būstą nėra taip ir blogai, tokį sprendimą dažnai renkasi jauni žmonės, pradėję studijuoti, ar vos tik baigę studijas, pradėję dirbti savo pirmuosius darbus. Tačiau laikui bėgant, o finansinėms galimybėms leidžiant, tikriausiai ne vienas jaunas žmogus, ar šeimą sukūrusi pora pagalvoja apie savo nuosavą būstą.
Žvelgiant iš praktinės pusės, didžioji dalis žmonių, būstą perka su banko teikiama paskola. Žinoma, galite naudotis internete esančiomis, banko sudarytomis skaičiuoklėmis. Jų pagalba, įvedę savo pajamas, finansinius įsipareigojimus, bei kitus reikalingus duomenis, galite gauti paskolos sumą, kurią jums bankas suteiktų. Tačiau šie skaičiavimai ir skaičiuoklės nėra visiškai tikslios, tad siūlau nepasitikėti jomis aklai.
Banke išsiaiškinę finansinius klausimus, leiskitės į paieškas. Na, tikriausiai jau prieš tai, užmetėte akis, į šiuo metu esančius būsto pasirinkimus, o jų tikrai nemažai. Išsirinkti tą vienintelį, gali tapti tikru iššūkiu. Svarbu, išsiaiškinti savo poreikius, bei - pagalvoti apie ateitį. Nuspręsti, norite buto ar namo, kotedžo, o gal jaukaus sodo namelio. Būstą pirksite jau įrengtą, ar su daline apdaila, o gal viską nuspręsite statyti nuo 0.
Jeigu atsiduriate tokiame abejonių, klausimų ir svarstymų kelyje, kuriame pabaigos dar kol kas nesimato, tuomet, galite šią naštą, na bent jau dalį jos, nusimesti nuo savo pečių. NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą.
Paieška - ieškodami nekilnojamojo turto Aruodas.lt, galite ne tik filtruoti skelbimus pagal įvairius kriterijus, bet ir išsisaugoti paieškų, įsiminti patikusių skelbimų. Išsisaugoję paiešką, kaskart matysite, kiek naujų skelbimų atsirado, o įsiminę skelbimą gausite informacijos apie pakitusią kainą, rezervaciją, vykstančias „Atviras duris" ir kt.
Radus Jums patinkančio būsto pasiūlymą, kitas žingsnis - susisiekti su pardavėju. Prieš tai pasiruoškite, kad apie patikusį būstą sužinotumėte kuo daugiau naudingos informacijos. Iš anksto išsiaiškinta informacija padeda suprasti, ar ir toliau verta būstu domėtis ir vykti jį apžiūrėti.
Rūpimi klausimai - iki pokalbio su pardavėju susirašykite dominančius klausimus (kas nenurodyta skelbime), kad per pokalbį jų neužmirštumėte. Paklauskite detalių, kurios galėtų paskatinti nebesidomėti konkrečiu objektu (būste gyveno abejotinos reputacijos asmenys, būstas yra degęs ir pan.).
Dokumentai - išsiaiškinkite, ar yra visi reikiami būsto nuosavybės dokumentai (jei tokių dokumentų nėra, pirkimo procesas gali užtrukti ilgiau, nei planuota, taip pat galite patirti papildomų išlaidų).
Susitikimas - susitarkite apžiūrėti būstą šviesiu paros metu, kad galėtumėte įvertinti ne tik būsto vidų, bet ir aplinką lauke. Jei pažįstate nekilnojamojo turto specialistą, pakvieskite jį vykti apžiūrėti būsto kartu - tikėtina, kad jis patars, pastebės dalykų, kurie galbūt Jums nekristų į akis.
Norėdami pirkti nekilnojamąjį turtą, sužinokite bent jau preliminarią turto vertę, pasikonsultuokite su specialistais. Finansinės galimybės nustatytos, būstas išsirinktas, atrodo pusė darbo jau padaryta. Tačiau, dar neskubėkite džiaugtis. Galutinai nusprendus ir išsirinkus koks būstas taps jūsų namais, turite atlikti nepriklausomą, išsirinkto turto vertinimą.
Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.
Atkreipkite dėmesį, kad pirmą kartą nuvykę, ar kitais būdais susisiekę su banku, jūs tik įsivertinate savo finansines galimybes. Į banką dar teks sugrįžti jau apsisprendus ir teks pateikti paraišką. Tai galite padaryti iš namų, užpildant paraišką internetu, arba nuvykus į banko skyrių. Užpildžius paraišką ir pateikus nepriklausomą turto vertinimą - belieka laukti.
Sulaukę banko sprendimo, ir jeigu jis palankus, turite praeiti dar kelis svarbius žingsnius. Bankas jus detaliai supažindins sutartimi. Taip pat, su pardavėju turite sudaryti preliminarią sutartį. Pasirašę preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, galite kreiptis į notarą ir pasirašyti notaro patvirtintą pirkimo-pardavimo sutartį.
Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos. Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė. Rašytinės sutarties formos nebuvimas daro sutartį negaliojančią.
Esminiai tokios sutarties punktai:
- konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas;
- nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas);
- įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį;
- terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti;
- terminas, per kurį turi būti sudaryti pagrindinė sutartis (notaro tvirtinama);
- nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą;
- nekilnojamojo turto kaina;
- įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų cento ir pan.);
- įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas;
- apmokėjimo sąlygos ir terminai;
- visiško atsiskaitymo terminas;
- nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.
Sutartyje galima susitarti ir dėl papildomų sąlygų, pvz., netesybų už sutarties neįvykdymą.
Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis.
Banko sutartis pasirašysite banko skyriuje, tuomet dar liks pirkimo sutartis. Neišsigąskite, visas kelias galbūt atrodo varginantis. Neneigsiu, jeigu tai pirmo būsto pirkimas, jis šiek tiek sudėtingesnis, su daug klausimų, neaiškumų, tačiau - nėra neįmanomas.
Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.
Prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Jei pirkdami nekilnojamąjį turtą skolinotės lėšų iš banko, gautą Registrų centro pažymą būtina pateikti bankui. Ją pateikus pasirašoma kredito sutartis.
Reikės atlikti įkeitimo sandorį (hipoteką), banko nurodytame, arba išsirinktame notarų biure. Kai kredito sutartis pasirašyta su banku, ir atlikote objekto įkeitimą notarų biure, bankas, įprastai kelių dienų bėgyje atliks mokėjimą pardavėjui. Jums asmeniškai, dėl pinigų išmokėjimo pardavėjui, nieko daryti nereiks - tuo rūpinasi bankas.
Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Atkreiptinas dėmesys, kad paskesnis nekilnojamojo turto įkeitimas galimas, jei hipotekos sutartyje nenurodyta kitaip.
Įkeičiamas gali būti tik apdraustas turtas, išskyrus žemę. Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeitimas eina kartu su daiktu, tai reiškia, kad pasikeitus savininkui, hipoteka lieka. Todėl pirkdami nekilnojamąjį turtą turite įsitikinti, kad daiktui netaikomi jokie apribojimai, kitaip užtikrintam įsipareigojimui gali būti parduodamas iš varžytynių Jūsų turtas.
Sutartinės hipotekos lakštą paprastai pildo ir tvirtina notaras. Hipotekos lakštą pasirašo skolininkas, kreditorius, įkeičiamo daikto savininkas.
Hipoteka registruojama Hipotekos registre hipotekos teisėjo sprendimu, pateikus hipotekos lakštą įkeisto daikto buvimo vietos hipotekos įstaigai.
Hipotekos lakšte paprastai nurodoma ši informacija:
- sudarymo vieta ir data;
- skolininkas, kreditorius ir įkeičiamo daikto savininkas, jų gyvenamoji vieta;
- įkeičiamas daiktas, jo įkainojimas ir buvimo vieta;
- įkeitimu užtikrinta prievolė (pvz., kredito sutartis), jos konkretus ar maksimalus dydis ir įvykdymo terminas.
Prievolės dydis nustatomas įskaitant palūkanas.
Jei nekilnojamojo turto įsigyjate, naudodamas banko lėšas, būtina bankui pateikti notaro patvirtintą ir savininko pasirašytą pažymą apie visišką atsiskaitymą už nupirktą nekilnojamąjį turtą su savininku.
Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.
Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas.
Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.
Atsiskaičius su savininku, pateikus visus reikiamus dokumentus bankui, reikia kreiptis į Registrų centrą dėl naujos nuosavybės dokumento išdavimo.
Taip pat, nepamirškite, perimant objektą fiziškai, būtina pasirašyti priėmimo - perdavimo aktą. Jame turite nurodyti nuo kada perimate skaitiklių rodmenis.
Pastaruoju metu lietuviai dažniau skolinasi dar tik statomam būstui įsigyti, rodo „Luminor“ banko duomenys. Šią tendenciją lėmė aktyvi gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka - naujai pastatyti butai išgraibstomi žaibišku greičiu, todėl vis daugiau gyventojų juos perka tiesiog iš brėžinių.
Tiesa, nebaigtos statybos būsto įsigijimas turi ir tam tikrų privalumų. „Mūsų duomenimis, dažniausiai tokį būstą perka jauni specialistai didžiuosiuose šalies miestuose. Tai asmenys, šiuo metu gyvenantys nuomojamame ar nuosavame bute, galintys laukti, kol naujas būstas bus pastatytas. Tokio įsigijimo motyvas paprastas - sutinkama laukti, kad ateityje būtų pagerintos gyvenimo sąlygos“, - teigė A.
Pagrindinės rizikos, perkant butą nebaigtos statybos name ar dar tik iš brėžinio yra susijusios su nekilnojamojo turto vystytojo įsipareigojimais - kas nutiks, jei vystytojas nespės laiku užbaigti statybos arba pasikeis tam tikros aplinkybės, pavyzdžiui, išaugs statybos kaina?
„Perkant būstą, kurio statyba bus užbaigta dar tik po kelerių metų svarbu suprasti, kad kuo ilgesnis laikotarpis - tuo didesnė tikimybė, jog tam tikros aplinkybės gali kisti. Pavyzdžiui, išaugus statybinių medžiagų kainoms projekto vystytojui gali kilti pagunda padidinti parduodamo būsto kainą. Pasak A. „Kitas svarbus dalykas - terminai. Su banku sudaromoje būsto kreditavimo sutartyje sutariama, iki kada turėsite įregistruoti 100 proc. perkamo nekilnojamojo turto baigtumą.
Standartiškai šis terminas apima 12 mėnesių ir jį reikėtų suderinti su tuo terminu, kurį numatėte su būsto statytoju. Vėluojant įregistruoti turtą kreditorius pritaikytų sutartyje numatytas nuobaudas, tarkim, padidintas paskolos palūkanas“, - teigė A.
Jeigu planuojate skolintis ne tik statomo būsto įsigijimui, bet ir jo įrengimui, iš anksto aptarkite tai su banko specialistais. „Nepaisant to, ar būsto paskolos dalis skirta jam įsigyti, ar įrengti, kreditas paskolos gavėjui visuomet išmokamas atsižvelgiant į nekilnojamojo turto vertę.
Tad būsto įrengimą gyventojai pirmiausiai turi finansuoti nuosavomis lėšomis, o kai turto vertė padidėja, bankas išmoka dalį įrengimui skirto kredito. Atkreipčiau dėmesį, kad turto vertės augimas nėra lygus į būstą investuotos sumos dydžiui, todėl iš anksto įvertinkite būsto įrengimo kaštus su statybos ir apdailos specialistais, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto vertintojais, kad būtumėte tikri, kiek nuosavų lėšų jums prireiks“, - papildė A.
Pirmą kartą perkančio būstą patarimai (dalykai, kuriuos norėčiau žinoti prieš pirkdamas savo pirmąjį būstą)
Jei visgi tai atrodo painu, neturite laiko ar patirties - kreipkitės į mane.
tags: #rekomendacijos #busto #isigijimo #klausimu