Remigijus Pleteras yra UAB „Bonava Lietuva“ vadovas. „Bonava Lietuva“ yra Švedijos kapitalo nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė, veikianti Lietuvoje penkerius metus.
Apžvelgiant "Bonavos" grupės veiklą įvairiose šalyse, Baltijos šalys 2023 m. atrodė geriausiai grupėje. Iš Baltijos šalių geriausiai laikosi Latvija, nes šioje šalyje grupė daugiau nei prieš 10 metų pradėjo dirbti kelių lokacijų principu. Tai reiškia, kad jie okupavo visą Rygą ir turi pasiūlos visuose rajonuose, įvairiausiuose projektuose. Rygoje 2023 m. pardavimai buvo vieni didžiausių „Bonavos“ grupėje, nors šalis, palyginti, pavyzdžiui, su Vokietija, labai maža.
Praėjusių metų antrojoje pusėje su pardavimais spurtavo Estija. Kalbant apie Skandinaviją, pavyzdžiui, Suomijoje metų pradžioje nebuvo apskritai nė vieno pardavimo, tik metų antrojoje pusėje rinka pradėjo atsigauti. Labai skurdūs pardavimai buvo ir Švedijoje.
Pletero teigimu, Baltijos šalių ekonomikos vis dar augančios ir tokios dar kurį laiką išliks. Pavyzdžiui, kai kalbame apie atlyginimų didėjimą tokiame infliaciniame fone, kad darbo užmokestis augtų dviženkliu skaičiumi, Suomija, Švedija, Vokietija nematė dešimtmečius.
Tačiau nerimo keliančių naujienų buvo iš grupės įmonės Estijoje - „Aripaev“ rašė, kad teko atleisti darbuotojų. Pirmojoje metų pusėje situacija atrodė nieko gero nežadanti ir, žinoma, palyginti su po pandemijos buvusiu laikotarpiu, pardavimai susitraukė. Tačiau metų viduryje jie pajudėjo, o 2024 m. Bet labiausiai koją Estijoje pakišo lėti procesai savivaldybėje.
Pleteras teigia, kad Vilniuje, jei geri metų rezultatai, didieji plėtotojai „Hanner“, „Eika“ ar „Realco“ užima kokius 7-10% rinkos, o Rygoje „Bonava“ stabiliai turi penktadalį. Tai reiškia, kad kas penktas parduodamas butas yra jų.
Pleteras teigia, kad tuos penkerius metus vertina gerai. Gerai spurtavome, kai dar savivaldybė proto ribose tvirtindavo statybos leidimus ir procesai buvo liberalūs, lengvi. Tuomet rinka atrodė daug žadanti, suteikianti galimybę greitai augti. Tačiau iki „labai gerai“ arba „puikiai“ pritrūko, nes staiga įklimpome į nesuvokiamus procesus bei karštos bulvės - mūsų klausimų sprendimo - stumdymą savivaldybėje.
Bendrovės portfelio potencialas didelis, nes per tą laiką paruošė labai gerą pagrindą - turime virš 2.000 projektuojamų butų įvairiuose projektuose ir netrukus pradėsime ieškoti naujų galimybių. Kaip jau patikrinome Taline ir Rygoje, vienu metu statomi ir parduodami yra maždaug 5 projektai skirtingose vietose, projektuojama taip pat ne mažiau kaip 5.
Pasak Pletero, nė vienas verslas neveikia taip kaip popieriuje. Per pastaruosius metus pasikeitė ir tiek daug teritorijų planavimo bei statybos reguliavimo, kad turbūt jau gali būti atskiras mokslas žinoti, kokie reikalavimai šiandien galioja.
Pleteras teigia, kad verslas dažniausiai yra lankstus ir greitas. Tai reiškia, kad jeigu ką nors suprojektavo ir netinka savivaldybei, tai turi būti greitai reflektuojama. Prieš 10 metų darėme tyrimą, kai įdedi dviejų identiškų butų skelbimus, tik vienas su visa apdaila, kitas - su daline. Apskritai dalinės apdailos sąvoka yra kurioziška, nes ten apdailos elementų nėra - tai tiesiog nebaigta statyba.
Pleteras teigia, kad "Bonava" specializuojasi statant daugiabučius ir būstus, kurie būtų įperkami. Turime savo statybos sistemą, kurią norime inžinerine prasme ištobulinti, kad statytume tvariai, nes tuomet reikia mažiau medžiagų. Mes niekuomet nebūsime visų žmonių statytojas.
Pleteras teigia, kad dabar infliacijos augimas baigėsi, NT kainos taip pat nustojo didėti, o atlyginimai kilo. Daugelis sektoriaus dalyvių turi išties neblogų lūkesčių dėl 2024 m. Kitas projektas laukia antrojoje metų pusėje - Justiniškių gatvėje statysime didelį projektą „Green Wave“. Pateiksime rinkai planus ir orientacines kainas, tada žiūrėsime, kaip žmonės reaguoja.
2024-ieji nuosavo būsto ieškantiems buvo dvejopi metai. Viena vertus, bankų palūkanų normos nuo metų vidurio ėmė mažėti, kas po truputį mažino skolinimosi kaštus, kita vertus, nekilnojamo turto (NT) kainos toliau augo.
Pasak Editos Juočytės, „Ober-Haus“ investicijų ir analizės projektų vadovės, 2024 metų sausio-rugsėjo mėnesiais Vilniaus pirminėje rinkoje parduota 2040 naujų butų. Didesnė jų dalis - ekonominės klasės.
Ekonominė klasė sostinėje daugiausia plėtojama Verkių seniūnijoje - ten šiemet parduota beveik ketvirtis (23 proc.) visų parduotų ekonominės klasės butų. Toliau rikiuojasi Pilaitės mikrorajonas, kur šiemet parduota penktadalis (19 proc.) visų parduodamų ekonominės klasės butų. Trečiąją vietą pagal ekonominės klasės pardavimus užima Pašilaičių mikrorajonas, kur realizuota 14 proc. visų ekonominės klasės būtų.
E. Juočytė pažymi, kad didžiuosiuose Lietuvos miestuose, kuriuose vyksta aktyvi būsto plėtra, ekonominės klasė išlaiko savo populiarumą visais laikais, kadangi tokio būsto pirkėjų dalis yra didžiausia. Pasak ekspertės, ekonominė klasė dominuos ir ateinančiais metais, nes šiuo metu Vilniaus pirminėje butų rinkoje yra statoma beveik 4,5 tūkst. naujų butų, iš kurių mažiausiai pusė yra ekonominės klasės, apie 32 proc. - vidutinės klasės, o likę - prestižinės klasės butai.
Pleteras sako, kad šiandien didmiesčių rinkoje ir pajūryje už vidutinės klasės būsto kvadratinį metrą su daline apdaila gali būti prašoma 4 ir daugiau tūkstančių eurų, o prestižinės klasės kvadratinis metras gali kainuoti 6 ir daugiau tūkst. eurų. Dėl to ekonominės klasės būstų kainos pastaraisiais metais kilo tiek, kad susilygino, o kartais ir viršijo 2019 m. siekusias prestižinio būsto kainas.
Ekspertas atkreipia dėmėsį, jog gyvenamojo būsto skirstymas pagal klases labiau yra susijęs ne su pačio būsto kokybe, o su jo vieta mieste. Pavyzdžiui, prestižiniam statusui gauti reikėtų butus statyti Senamiestyje, Užupyje, Žvėryne ar Paupyje. Vidutinė klasė būtų Naujamiestyje ar Stoties rajone, kuris po truputį keičiasi ir tampa vis labai geidžiamas. Tuo tarpu ekonominė klasė dominuoja miegamuosiuose rajonuose, tokiuose kaip Fabijoniškės, Pašilaičiai ar Pilaitėje - ten, kur šiuo metu ir pardavimai, ir statybos intensyviausios, nes būsto įperkamumas apskritai nėra labai didelis.
Visgi, R. Pleteras būsto ieškančius ragina būstą rinktis ne pagal jo klasę, o pagal tai, ar pats būstas yra kokybiškas, ar jame patogu gyventi, ar aplinkui yra visa būtina infrastruktūra kokybiškam gyvenimui.
Ekspertas pažymi, kad perkant būstą su daline apdaila, klientai turi numatyti papildomas išlaidas įrengimui, kai, dažnu atveju, sunku sutaupyti net pradiniam įnašui. Tuo tarpu pilnos aplaidos paketas skaičiuojamas į bendrą būsto sumą, kuriai pirkėjai ima paskolą.
Architektė Jurgita Liubartaitė teigia, kad statant būstus su pilna apdaila nekilnojamo turto plėtros bendrovės vadovaujasi ekspertų patarimais, kurie leidžia įrengti būstus taip, kad atitiktų skirtingų auditorijų lūkesčius. Su statytoju aptariame tikslinę klientų auditoriją ir įsivardijame, kokio tipo žmonės rinksis gyventi vystomame projekte. Tai dažniausiai priklauso nuo vietos mieste, taip pat nuo to, ar šeimoje dirba vienas asmuo, ar keli, kiek turima ar planuojama turėti vaikų, atsižvelgiama net į tai, ar gyventojai turės augintinių, ar ne.
Liubartaitės teigimu, ilgametė darbo patirtis, daugybė įgyvendintų projektų, skirtingų lūkesčių ir interesų savo amatą išmanantiems specialistams leidžia aiškiai suplanuoti ir įgyvendinti darbus, o klientams, norintiems sutaupyti laiko ir išvengti papildomų išlaidų, derėtų pasikliauti jų profesionalumu ir patogiau laukti kraustynių.
Švedijos kapitalo nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Bonava Lietuva“ į daugiabučių projektų plėtrą sostinėje ketina investuoti apie 170 mln. eurų. „Bonava Lietuva“ šiuo metu aktyviai ieško dviejų-keturių teritorijų projektų vystymui, jų įsigijimui numatoma išleisti apie 20 mln. eurų. Tuo metu į daugiabučių vystymą, kuriuose rinkai būtų siūloma apie 1-1,5 tūkst. butų, investicijos siektų apie 150 mln. eurų.
Pletero teigimu, bendrovė vykdo ilgalaikį planavimą ir turi ambicijų augti, taip pat iš anksto apsirūpinti teritorijomis verčia lėti statybų leidimo išdavimo procesai, todėl geriau turėti žemės ir imtis planavimo bei reikiamų procedūrų iš anksto. Nuo 2019 metų Lietuvoje veikianti bendrovė savo portfelyje turi daugiau nei 2 tūkst. jau pastatytų ir planuojamų statyti butų.
Įmonė vysto projektus išskirtinai Vilniuje, o tarptautinė „Bonava“ grupė veikia Latvijoje, Estijoje, Suomijoje, Švedijoje ir Vokietijoje. Šiuo metu visa grupė vienu metu stato daugiau nei 10 tūkst.
Pasak vadovo, šiuo metu yra pirkėjo metas, o tai reiškia vieną - išaugusią konkurenciją. Dėl to vystytojai turi smarkiau sukti galvas, kaip pirkėją patraukti į savo pusę. Tad vystytojai šiandien turi būti kūrybiškesni ir sugalvoti dalykus, kurie patiks pirkėjui. Dabar yra tas laikas, kai reikia būti kūrybingiems. Vystytojai šiandien siūlo visą apdailą, bet statybininkai visą apdailą supranta, kaip „sienos, lubos, grindys, santechnika“, o pirkėjas - kaip „ir šakutės, ir pagalvė“. Todėl reikia apgalvoti „nuo-iki“. Tad kaip patraukti tokių pirkėjų dėmesį? Kas jiems šiandien svarbu?
| Rodiklis | 2023 m. | 2024 m. (sausio-rugsėjo mėn.) |
|---|---|---|
| Parduota naujų butų Vilniuje | Apie 1600 | 2040 |
| Ekonominės klasės dalis | 45% | 55% |