Leistini Statybos Nuokrypiai Renovacijos Metu Lietuvoje

Statant namą, dažnai kyla noras keisti jau suprojektuotus sprendimus. Tai gali būti namo išplanavimo, vietos sklype ar komunikacijų pakeitimai. Natūraliai kyla klausimas: ar tokį namą bus galima priduoti, jei jis pastatytas „ne visai“ pagal projektą? Aptarkime, kokie nukrypimai nuo projekto yra leistini, o kokie laikomi esminiais.

Esminiai ir Neesminiai Projekto Sprendimai

Atliekant projektavimo ir statybos darbus, iki statybos užbaigimo, dažnai atsiranda būtinybė koreguoti projektą. Prieš atliekant korekcijas, būtina įvertinti, kokias pasekmes jos gali turėti. Tam tikri pakeitimai gali neturėti jokios įtakos, tačiau kai kuriais atvejais gali tekti iš naujo atlikti projektinių pasiūlymų viešinimo procedūras ar net gauti naują statybos leidimą. Šiame straipsnyje apžvelgsime teisinį reguliavimą dėl esminių ir neesminių projekto sprendinių pakeitimų.

Esminiai Projekto Sprendiniai

Pakeitus esminius statinio projekto sprendinius ir norint tęsti statybą, privaloma gauti naują statybą leidžiantį dokumentą. Tai reiškia - naujas projektas, nauji derinimai ir papildomos išlaidos. Gali atsirasti ir naujų reikalavimų, pavyzdžiui, aukštesnė energinė klasė (A+). Jei namas buvo projektuotas ir statytas kaip B klasės, gavus leidimą A+, gali būti, kad tokio namo nebus įmanoma įteisinti.

Pagal būsimą redakciją, esminiais laikomi šie pakeitimai:

• Statinio išvaizdos pakeitimas, kuris reikšmingai paveikia statinio architektūrinę išraišką pagal aplinkos ministro nustatytus kriterijus.
• Turto kadastro objektų kiekio didinimas (pvz., butų skaičiaus didinimas).
• Pastato vietos sklype pakeitimas.
• Išorės matmenų pakeitimas daugiau nei vienu metru.
• Statinio išorės laikančiųjų konstrukcijų ir jų išdėstymo pakeitimas.
• Pastato ar jo patalpų paskirties pakeitimas.

Jei pastatas priskiriamas prie visuomenei svarbių statinių, reikalingas naujas statybos leidimas (jei jis jau yra gautas) ir/ar projektinių pasiūlymų viešinimo procedūros.

Neesminiai Projekto Sprendiniai

Jei pakeitimai nėra esminiai, pakanka projekto korekcijos. Abiem atvejais, projekto korektūras paprastai atlieka projektą rengę projektuotojai.

Neesminiai pakeitimai apima:

• Laikančiųjų konstrukcijų keitimas į ne blogesnes savybes turinčias konstrukcijas.
• Inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos trasos ar jos dalies keitimas dėl objektyvių priežasčių, dėl ko keičiasi ir tinklo ilgis.
• Statinio vietos žemės sklype keitimas iki 2 metrų.
• Statinio išorės matmenų didinimas iki 2 metrų.
• Statinio išorės matmenų mažinimas.

Inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų matmenų tolerancija yra iki 5%, statinių išorės matmenų - iki 20 cm, jų vietos žemės sklype - iki 30 cm. Jei paklaidos yra šiose ribose, naujas statybos leidimas nėra privalomas, taip pat nereikia rengti naujos projekto laidos.

Svarbu, kad nebūtų pažeisti minimalūs atstumai iki sklypo ribų.

Jei pakeitimai yra būtini, reikėtų siekti, kad jie atitiktų leistinus pakeitimus, kuriems užtenka supaprastintos projekto korektūros. Tokiu atveju užtenka „pataisyti“ projektą, t.y. padaryti jo naują versiją. Naujo statybos leidimo gauti nereikia.

Nebaigtos Statybos Namo Baigtumo Registravimas

Nuo 2021 m. gegužės 17 d. įsigaliojo Lietuvos Respublikos statybos įstatymo pakeitimai, kurie itin reikšmingi nekilnojamojo turto vystytojams ir pirkėjams. Bene svarbiausia žinia - įsigyti gyvenamąsias patalpas bus galima tik po to, kai bus įregistruotas 100 proc. namo baigtumas.

100 % namo baigtumas (taigi ir jame esančio kiekvieno buto baigtumas) yra konstatuojamas atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą arba surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą priklausomai nuo statinio kategorijos.

Kai įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, pirkėjai gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą galės įsigyti tik tada, kai atsakingų institucijų bus patvirtintas 100 procentų namo baigtumas (daugiabučio) ar gyvenamosios paskirties patalpų kitos paskirties pastatuose šimtaprocentinis baigtumas. Preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi rezervuotas būstas negalės būti oficialiai parduodamas.

Šie Statybos įstatymo pakeitimai galios gyvenamosioms patalpoms trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpoms, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose. Tačiau nuosavybės teisės perleidimo ribojimai negalios parduodant negyvenamosios paskirties patalpas ar individualius gyvenamuosius namus, kotedžus. Tad individualaus nebaigto statyti namo pirkimas galės įvykti su notaro patvirtinimu.

Dėl pakeitimų NT vystytojai susidurs su ilgesniais statybų terminais ir patirs didesnių finansinių išlaidų. Jeigu iki pakeitimo įsigaliojimo verslas galėdavo parduoti dar nebaigtus butus ir taip finansuoti statybų užbaigimą, po pakeitimo įsigaliojimo to daryti nebegalės.

Buto Pridavimas Po Remonto: Reikalingi Dokumentai

Atlikus buto remontą, svarbu tinkamai įforminti visus pakeitimus, kad vėliau nekiltų problemų parduodant ar kitaip disponuojant nekilnojamuoju turtu.

Kadastriniai Matavimai

Buto kadastriniai matavimai - tai veiksmai, kurių metu išmatuojamos bute esančios patalpos, parengiamas buto planas, nustatomi kadastro duomenys ir paskaičiuojama buto vidutinė rinkos vertė. Kadastro duomenų byla yra būtina norint įregistruoti butą Nekilnojamojo turto registre ar patikslinti įregistruoto buto kadastro duomenis.

Buto po remonto kadastriniai matavimai atliekami norint atnaujinti kadastro duomenis atlikus buto rekonstrukcijos, kapitalinio ar paprastojo remonto darbus bei savininkui ar naudotojui pageidaujant. Norint įregistruoti naujos statybos butą, atliekami pastato kadastriniai matavimai ir parengiamos pastato bei jame esančių butų kadastro duomenų bylos.

Svarbu pastebėti, kad matavimus gali atlikti tik kvalifikacijos pažymėjimus ar kitus dokumentus, suteikiančius teisę atlikti nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo darbus, turintys matininkai. Matininkas ne tik atlieka matavimus, bet ir parengia nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą bei pateikia ją į elektroninę Registrų centro posistemę.

Kada Reikalingas Projektas?

Jei bute buvo atlikti tokie pakeitimai kaip balkono įstiklinimas, gali prireikti specialaus projekto. Jei senuose kadastrinių matavimų brėžiniuose įstiklinto balkono nėra, reikės pradėti ne nuo matavimų, o nuo projekto.

Balkono įstiklinimui reikalingas projektas, o jam gali prireikti namo gyventojų parašų. Dėl projekto reikėtų kreiptis į architektus.

Dokumentai, Reikalingi Registrų Centrui

Nekilnojamojo daikto kadastro ir registro duomenys yra keičiami Nekilnojamojo turto registre. Tai galima padaryti bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje, paštu arba elektroniniu paštu (prašymą pasirašant saugiu e. parašu) pateikiant šiuos dokumentus:

• Asmens prašymą dėl nekilnojamojo daikto kadastro ir registro duomenų pakeitimo.
• Patikslintą nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą (popierinė byla nėra būtina, kadangi ji turėtų būti pateikta elektroninėje Registrų centro posistemėje).
• Atliktų statybos darbų teisėtumą patvirtinantį dokumentą. Pastarasis priklauso nuo atliktų statybos darbų rūšies ir statinio kategorijos. Tai gali būti pateikiama deklaracija apie statybos užbaigimą, kuri tvirtinama ir registruojama Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos, ar tik statytojo surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą (jei pagal prieš tai minėtos įstaigos tvarką jos tvirtinti ir registruoti nereikia), arba statybos užbaigimo aktas (kai pagal teisės aktus jis privalomas).

Statybos Užbaigimo Deklaracija

Statybos užbaigimo deklaracija - tai dokumentas, kuris patvirtina, kad statybos darbai buvo atlikti pagal projektą ir atitinka visus reikalavimus. Deklaracija reikalinga norint įregistruoti atliktus pakeitimus Nekilnojamojo turto registre.

Jeigu rekonstravimui buvo išduotas statybos leidimas, reikia parengti dar kelis statinio statybos dokumentus, o deklaraciją reikia pateikti Ekspertui, kuris ją ir visus dokumentus patikrins ir tą DEKLARACIJĄ patvirtins (jeigu viskas gerai).

Dokumentai, Reikalingi Prie Deklaracijos:

Pagal STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ IV Skirsnį DEKLARACIJOS TVIRTINIMAS, reikalingi šie dokumentai:

• Statinio kadastrinių matavimų byla.
• Žemės sklypo kadastrinių matavimų byla.
• Statybos projektas.
• Statybos leidimas.
• Vandentiekio tinklų geodezinė nuotrauka.
• Buitinių nuotekų tinklų geodezinė nuotrauka.
• Pastato geodezinė nuotrauka.
• Vandens gręžinio (jei toks yra) pasas ar vandens tyrimai.
• Statinio statybos, rekonstravimo, remonto, atnaujinimo (modernizavimo), griovimo ar kultūros paveldo statinio tvarkomųjų statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomasis draudimas ir įmokos kvitas už draudimo sumokėjimą.
• Nurodytas statybos darbų vadovas.
• Pastato energinis sertifikatas.
• Pastato sandarumo tyrimai (jei A, A+, A++ energinė klasė).

Jei įsigijote statinį po 2021-11-01, o statybos leidimas buvo išduotas anksčiau, būtina perrašyti statybų leidimą visų savininkų vardu naujai per IS „Infostatyba“.

Statinio ekspertizės rangovo paslauga.

Kapitalinis remontas ir jo įregistravimas: Jeigu kapitalinis remontas 2016 m. buvo atliktas remiantis teisės aktų reglamentais, pokyčius galima šiuo metu įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Norint tai padaryti, statytojui (užsakovui) reikia atlikti kapitalinio remonto užbaigimo procedūrą - surašyti deklaraciją apie statybos užbaigimą ir teikti deklaraciją VĮ Registrų centrui kartu su patikslinta kadastro duomenų byla, kurią rengia matininkai.

2016 m. teisės aktai reglamentavo, kad:

• Daugiabučio gyvenamojo namo laikančiųjų konstrukcijų pakeitimas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio ir pan., yra pastato kapitalinis remontas.
• Daugiabučio gyvenamojo namo kapitalinį remontą privaloma atlikti pagal projektuotojų parengto kapitalinio remonto darbo projekto arba techninio darbo projekto sprendinius, o daugiabučiuose, kuriuose vienu metu gali būti daugiau kaip 100 žmonių arba aukštybiniuose (daugiau kaip 5 aukštų) - tik atlikus kapitalinio remonto projekto ekspertizę.
• Statybą leidžiančio dokumento (rašytinio įgalioto valstybės tarnautojo pritarimo kapitalinio remonto projektui), kai kapitalinis remontas atliekamas daugiabučio viduje, t. y. nekeičiant pastato išorės, nereikėjo.

Turint visus reikiamus dokumentus ir atlikus reikiamas procedūras, buto pridavimas po remonto neturėtų sukelti didelių problemų.

Veiksmai ir Reikalingi Dokumentai

Apibendrinant, štai lentelė su veiksmais ir reikalingais dokumentais:

Dėmesio! Informacija yra orientacinio pobūdžio. Prieš atliekant projekto korekcijas būtina įvertinti, kokias pasekmes jos gali turėti.

tags: #renovacijos #leistini #nuokrypiai