Sandėliavimo Patalpų Statybų Strategija Lietuvoje: Rinkos Pokyčiai Ir Nauji Sprendimai

Pastaraisiais metais sandėliavimo patalpų rinka Lietuvoje išgyvena reikšmingus pokyčius, kuriuos lemia tiek ekonominiai, tiek geopolitiniai veiksniai. Metams artėjant į pabaigą didžiausia prekybinių ir sandėliavimo patalpų (angl. stock-office) plėtotoja Vilniuje „Darnu Group“ fiksuoja atsigaunantį aktyvumą šiame segmente.

Pažvelkime į pagrindinius aspektus, kurie formuoja dabartinę situaciją ir strategijas šiame sektoriuje.

Rinkos Aktyvumas Ir Verslo Poreikiai

Anot „Darnu Group“ pardavimų ir nuomos vadovo Mykolo Čiplio, kurį laiką lėčiau judėjusi rinka itin suaktyvėjo paskutinį šių metų ketvirtį. Reikšminga dalis verslų vis dar turi atskiras prekybos ir sandėliavimo patalpas, kurios dažnai yra nepatogiose lokacijose, senos ir ekonomiškai neefektyvios.

Šioms įmonėms sėkmingai augant ir efektyvinant veiklą, prekybiniai sandėliai tampa vienu iš kelių į našesnį veiklos modelį. Pandemijai prieš metus gerokai pakoregavus kai kada iš inercijos veikusių verslų planus, rinką sujudino nauji geopolitiniai įvykiai. Ir tai Lietuvos verslo ekonominiam naudingumui turės ne mažesnę įtaką, nei priverstinis užsidarymas dėl viruso - verslo sėkmė priklauso ne tik nuo kokybiškos produkcijos ir įdirbio, bet ir nuo tiekimo grandinės efektyvumo. O pastaroji ne tik Lietuvoje, bet ir pasaulyje jau stipriai trūkinėja.

„2021 m. pradžioje po pandemijos atsigaunantis verslas bei skaitmenizacijos šuolis išjudino komercinio nekilnojamojo turto rinką ir verslininkai patalpas savo prekių sandėliavimui rinkosi pagal geriausią siūlomą nuomos kainą bei lokaciją, tačiau netrukus, dėl susidariusios geopolitinės padėties stringant produkcijos tiekimui bei Rusijos agresijos akivaizdoje, nerealizuotoms prekėms sandėliuoti gali tekti nuomotis tai, kas liko.

Esama Situacija Ir Patalpų Trūkumas

„Registrų centro“ duomenys rodo, kad 2021 m. NT registre buvo įregistruota tik 11 tūkst. kv. m. ploto sandėliavimo pastatų, o modernių, šiuolaikinius tvarumo standartus atitinkančių, logistikos centrų pasiūla - dar mažesnė“, - sako „Vilpra“ generalinis direktorius.

Remiantis nekilnojamojo turto paslaugas teikiančios įmonės „Inreal“ duomenimis, 2021 m. pirmą pusmetį laisvų plotų moderniuose logistikos objektuose Vilniaus regione buvo apie 2 proc., Kaune - apie 1 proc., Klaipėdoje - kiek daugiau nei 5 proc. Tai patvirtina ir 2021 metų gruodį Lietuvos banko užsakymu atlikta Nekilnojamojo turto (NT) rinkos dalyvių lūkesčių apklausa: kad Vilniuje nuomojamų sandėliavimo patalpų trūksta, manė 80 proc., Kaune - 71 proc. respondentų. Prieš pusmetį taip manančių apklausos dalyvių Vilniuje nebuvo, o Kaune per metus ši dalis padidėjo 51 proc. punktu.

Atsirandančios naujos sandėliavimo patalpos dažniausiai šio poreikio nepatenkina, nes įvairiais skaičiavimais, daugiau nei 70 proc. jų ploto būna naudojama ne nuomai, bet patalpas pastačiusių įmonių reikmėms. Tik likusios patalpos būna prieinamos kitiems rinkos žaidėjams, ir tai ne visada - didžioji dalis patalpų būna išnuomojama dar prieš projekto užbaigimą.

Pasak Regimanto Kacevičiaus, „Colliers International Advisors“ partnerio ir pramonės bei logistikos paslaugų grupės vadovo, situacija šiandieninėje sandėliavimo patalpų rinkoje tikrai specifinė - pandemija suaktyvino paklausą, per trumpą laiką susiduriama jau su antru stipriu statybos kainų augimu, ir, lyg to būtų negana, Vilniuje dėl išaugusių krūvių institucijose stipriai vėluoja naujų pastatų statybos leidimų išdavimas.

Nauji Projektai Ir Investicijos

„Vilniaus verslo parko“ statybos Gariūnų g. jau baigtos, o tokios pačios koncepcijos kompleksas Ukmergės g. bus užbaigtas sausį. Abiejuose juose verslai gali rinktis patalpas, kurių plotas siekia nuo 190 iki 2000 kv. m. Bendros „Darnu Group“ investicijos į šiuos du kompleksus siekia 43 mln.

„Mes patys iki šiol naudojomės nuosavomis 3,7 tūkst. kv.m. sandėliavimo patalpomis Vilniuje ir kelis sandėlius nuomojomės keliose logistikos paslaugas teikiančiose įmonėse, tačiau įmonės plėtra reikalauja didesnių ir patogesnių erdvių, o jų rinkoje rasti nėra taip lengva. Mūsų pajėgumai, momentiniai ir metiniai pinigų srautai didėja, pardavimai praėjusiais metais augo 38 proc., savo veiklą plečiame į kaimynines Latviją ir Estiją, šiais metais vien tik iš Kinijos planuojame atsisiųsti daugiau nei 200 konteinerių prekių, todėl nusprendėme Vilniuje, Ukmergės plente, šalia „BRC Autocentro“, statyti savo logistikos centrą. Nuo 2022 m. sausio mėnesio persikraustėme ir sėkmingai juo naudojamės, o apie trečdalį likusių logistikos centro patalpų, kurios artimiausiu metu bus baigtos statyti ir priduotos eksploatacijai, nuomosime. Jau dabar matome, kad tokių patalpų poreikis didėja, o tuo pačiu mes dar ir diversifikuosime savo verslą“, - planais dalijasi „Vilpra“ generalinis direktorius M. Vėgėlė. Pasak jo, rinkai skirto apie 5 tūkst. kv.m.

„Vilpra“ laiku priimtas sprendimas statyti patalpas ne tik, savo, bet ir rinkos reikmėms, padės bent nežymiai kompensuoti pasiūlos ir paklausos disbalansą. Nenuostabu, kad pastaruoju metu sulaukiame nemažai užklausų dėl galimybių įsikurti strateginėje lokacijoje“, - sako R.

Krovos, sandėliavimo, uostų, oro uostų bei komunalinės technikos paslaugas teikianti bendrovė „Alwark“ planuoja persikelti į modernų biurą Kleivinėje, Vilniaus rajone. Bendrovė sudarė strateginę ilgalaikės nuomos sutartį su „Prosperus Asset Management“ valdomu investiciniu fondu „PREF IV“, kuris pagal specialų „Alwark“ užsakymą pastatys naują pastatą ir jį išnuomos bendrovei. Šis projektas yra svarbus žingsnis įmonės plėtros ir modernizavimo procese, kuriam buvo skirta virš 7 mln. Naujų „Alwark“ patalpų statybų pradžią pažymėjo kapsulės įkasimas, simbolizuojantis projekto startą.

Naujo „Alwark“ biurų pastato bendras plotas sieks 4 750 kv.m., o jame dirbs apie 80 darbuotojų. Tai moderni ir funkcionali erdvė, kurioje bus įrengti ofisai, servisas bei sandėlis. Taip pat pastate bus įkurta ir ekspozicijų salė, kurioje klientai galės apžiūrėti naujausią įmonės techniką. Maksimaliai išnaudoti pastato erdvę padės jame įdiegta nauja „Hanel Lean-Lift“ sistema, pasižyminti dinaminiu aukščio reguliavimu, leidžiančiu tiksliai apskaičiuoti ir pritaikyti sandėliuojamų prekių matmenis, taip optimizuojant sandėliavimo vietas ir maksimaliai padidinant pajėgumus. Ši technologija leis padidinti sandėliavimo erdvę, naudojamo ploto efektyvumą bei sumažinti veiklos sąnaudas. Tam, kad nauja pastato erdvė taptų dar funkcionalesnė, joje bus įrengta ir speciali demonstracinė zona, skirta autonominiam „Linde L-MATIC“ padėklų krautuvui važinėti.

Į naująjį pastatą įsikels ir statybų, uostų krovos ir karjerų technikos bendrovė „Mobile Heavy Machinery“ (MHM). „Alwark“ jau daugiau nei 15 metų visose Baltijos šalyse ir Ukrainoje teikia naujos ir naudotos krovos, sandėliavimo, uostų, oro uostų bei komunalinės technikos pardavimo, nuomos, priežiūros, aptarnavimo ir atsarginių dalių tiekimo paslaugas.

Patalpų Nuomos Kainos 2021 m. pirmą pusmetį

Nuomos Kainos Ir Verslo Prioritetai

„Inreal“ duomenimis, 2021 m. pirmą pusmetį naujų logistikos centrų nuomos kainos siekė 4,0-5,5 Eur/kv.m Vilniaus regione, 4,0-5,0 Eur/kv.m Kaune, 3,5-4,5 Eur/kv.m Klaipėdoje.

„Rinkdamiesi patalpas, anksčiau verslininkai dažniausiai dėmesį skirdavo nuomos kainai ir logistinėms galimybėms, mažesnį prioritetą - prestižui. Tačiau jau kelerius metus rinkoje stebime ryškų pokytį, nes šiuolaikinis sandėlis tampa verslo darbo principų ir vertybių veidrodžiu. Žinoma, sandėlis lieka sandėliu - tokia jo paskirtis, tačiau naudojamos medžiagos, energetiniai sprendimai ir darbo sąlygos logistikos centre darbuotojams gerokai skiriasi. Kaip ir šiuo metu itin aktualūs žalieji autonominės energijos sprendimai. Žinodami tokių patalpų poreikį, 12 tūkst. kv. m „Vilpra“ logistikos centrą Vilniaus rajone įrengėme taip, kad ir patiems būtų ekonomiškai naudinga jame dirbti“, - pokyčius vardija M. Vėgėlė.

Kaupiamoji Nuoma Kaip Naujas Sprendimas

Didžiausia prekybinių paslaugų kompleksų (angl. stock-office) plėtotoja Vilniuje „Darnu Group“ savo „Vilniaus verslo parkų“ kompleksuose Gariūnuose bei šalia Ukmergės g. nuo šiol siūlo komercinio nekilnojamojo turto rinkoje naują sprendimą - kaupiamąją nuomą. Paslauga suteikia galimybę verslui sukaupti iki 40 tūkst. eurų arba 7 proc.

„Dėl šių priežasčių šalies komercinio nekilnojamojo turto rinkoje naują sprendimą verslai gali išbandyti be didesnių įsipareigojimų. Išsirinkus patalpas bet kuriame iš „Vilniaus verslo parkų“ ir pasirašius nuomos sutartį, o po metų nusprendus jas įsigyti, verslams sudaroma galimybė 100 proc. pirmųjų 12 mėn. mokėjimų už nuomą įskaičiuoti į bendrą nuomos laikotarpio pradžioje užfiksuotą patalpų kainą.

„Tokio tipo turto pardavimo kaina šiuo metu siekia apie 1,8 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, o nuomojantis kvadratinis metras atsieina nuo 9 iki 11 eurų. Atsižvelgiant į tai, kokias patalpas verslas dažniausiai nuomojasi arba įsigyja, matome, kad per metus pasinaudojus tokiu pasiūlymu galima sukaupti solidžią 40 tūkst. eurų sumą - maždaug 7 proc. Ekonomiškai naudingas sprendimasPasak M.

„Mūsų praktika rodo, kad ilgainiui tokio turto kaina rodo augimo tendenciją. Dar 2022 m. atidarytame mūsų pirmajame „Vilniaus verslo parke“ Ukmergės g. patalpų pardavimo kaina startavo nuo 1350 tūkst. eurų ir buvo trečdaliu mažesnė nei yra šiuo metu. Jis priduria, kad šiandien, kaip niekada anksčiau, svarbūs ir tvarumo klausimai - įmonių informacijos apie tvarumą teikimo direktyva numato, kad 2025 m. didelės viešojo intereso ir listinguojamos įmonės jau turės skelbti audituotas savo tvarumo ataskaitas. „Darnu Group“ atstovo teigimu, neilgai trukus tai bus privaloma ir smulkiems bei vidutiniams verslams. Tokiame kontekste patalpų, kuriose įmonės vykdo savo veiklą, energinis efektyvumas tampa vis reikšmingesnis bei programuoja augsiantį aukštos energinės klasės komercinio nekilnojamojo turto poreikį ne tik dėl mažesnių eksploatacijos kaštų, bet ir didesnės jo vertės, palankesnių jo realizavimo galimybių ilgalaikėje perspektyvoje.

tags: #sandeliavomo #patalpu #statybu #strategija