Daugiabučių gyventojai dažnai piktinasi, kad jiems reikia mokėti už patalpų, kuriomis jie nesinaudoja, priežiūrą ir remontą. Daugiausiai nesutarimų sukelia rinkliavos už lifto tvarkymą, nes juo naudojasi tik viršutinių aukštų gyventojai, o lėšos renkamos iš visų laiptinės gyventojų.
Taip pat kivirčų kyla dėl, pavyzdžiui, stogo remonto: gyvenantys apatiniuose aukštuose nesutinka skirti lėšų stogo tvarkymui. DELFI kalbintas daugiabučio gyventojas Tomas skundėsi, kad turi mokėti už išorinių namo sienų siūlių tvarkymą, kai jo paties buto sienos nesiriboja su tomis, kurias ketinama tvarkyti. „Kodėl aš turiu mokėti, kad kažkas šilčiau gyventų? Pinigai nemaži, geriau už juos savo sienas iš vidaus apšiltinčiau“, - piktinosi Tomas. Taip pat daugiabutyje gyvenanti Rūta nesuprato, kodėl turi prisidėti prie lifto remonto, nors ji pati gyvena antrame aukšte ir liftu nesinaudoja. „Aš išvis, gyvenu antrame aukšte, liftu nesinaudoju, bet mokėti turiu“, - sakė Rūta.
Suprantama, kodėl gyventojams kyla klausimų dėl mokesčių už bendro naudojimo patalpas ir įrangą, ypač jei jie jomis nesinaudoja. Panagrinėkime, kas nustato, kas moka už lifto remontą ir kitas bendro naudojimo išlaidas daugiabutyje.
Lifto šachtos konstrukcija
Bendrojo naudojimo objektai ir bendrasavininkų prievolės
UAB „Mano būstas“ Vilniaus regiono vadovė Aurelija Dapkūnienė paaiškina, kad jei namas yra daugiabutis, jis turi bendrojo naudojimo objektus (stogą, sienas, pamatus, liftą, inžinerines sistemas ir kt.) Todėl pagal LR civilinio kodekso nuostatas šių bendrojo naudojimo objektų remonto išlaidas turi dengti visi bendrasavininkai, proporcingai savo bendros nuosavybės daliai.
„Savininkai turi prievolę bendrą turtą išlaikyti ir išsaugoti. Jei namui teikiama eksploatavimo (nuolatinės techninės priežiūros) paslauga, tuomet techninis prižiūrėtojas vykdo apžiūras ir atlieka smulkius remonto darbus (kontaktų paveržimas, pratekėjimų lokalizavimas, izoliacijos patvarkymas, kt. smulkūs darbai, išvardinti teisės aktuose) vykdomi iš techninės priežiūros lėšų bei iš kaupiamojo mokesčio, kurio dydis patvirtintas LR vyriausybės“, - tvirtina A. Dapkūnienė.
Pašnekovė pabrėžia, kad visi stambesni remonto darbai (stogo keitimas, vamzdynų kapitalinis remontas, laiptinės dažymas, durų/langų keitimas, lifto kapitalinis remontas/keitimas) yra investicija į namą, namo būklės pagerinimas, t.y. bendraturčių sprendimu ir lėšomis vykdomi darbai.
Vadinasi, liftai yra priskiriami kitokiai įrangai, priklausančiai bendrosios dalinės nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams. Tokiu būdu daugiabučio namo liftas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso visiems daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkams. Tad daugiabučio administratoriai, vykdydami savo prievoles, turi laikytis įstatymų ir administravimą nustatančio akto nustatytų taisyklių.
Svarbu paminėti, kad liftas yra viso namo bendros inžinerinės sistemos dalis. Tai yra pastato bendrojo naudojimo objektas.
Kaip priimami sprendimai dėl remonto darbų?
Sprendimai dėl reikalingų namui darbų ar paslaugų priimami daugumos sprendimu, kaip reikalauja LR civilinis kodeksas. Daugiabučių gyventojai dažnai skundžiasi, kad iš jų renkami pinigai remonto, dėl kurio jei nebuvo sutarę, darbams. Tačiau A. Dapkūnienė aiškina:
„Administratorius nevykdo rinkliavų, kurioms nėra pritarę patalpų savininkai. Kaupiamosios įmokos dydis gali viršyti LRV nustatytą minimalų kaupiamosios rinkliavos dydį tuo atveju, kai patalpų savininkai pritaria ilgalaikiam planui bei kaupiamosios įmokos padidinimui. Ši įmoka didinama atlikus paskaičiavimus, kiek lėšų bus reikalinga tam tikriems namo būklės pagerinimo darbams. Remonto darbus, kuriems atlikti reikalingos papildomos gyventojų lėšos, taip pat vykdome daugumos gyventojų sprendimu, mokestį už atliktus darbus paskirstome proporcingai turimai nuosavybės daliai“.
Vis dėlto, jos teigimu, tam tikrais atvejais, kai dauguma savininkų nepriima sprendimo atlikti kapitalinį stogo, vamzdynų remontą, tačiau atsiradę defektai (pvz. pratekėjimai) daro žalą gyventojų turtui bei netgi gali sukelti grėsmę sveikatai ar gyvybei, administratorius privalo priimti sprendimą pagal privalomuosius reikalavimus ir atlikti dalinį bendrojo naudojimo objektų remontą, kad grėsmę pašalintų.
Ką daryti, jei nesutinkate su sprendimu?
Vis dėlto, A. Dapkūnienės teigimu, būna atvejų, kai ne visi gyventojai pritaria daugumos savininkų sprendimui. Tokiu atveju namo administratorius sulaukia skundų dėl suplanuotų tvarkymo, remonto darbų.
„Vieni nori tvarkytis ir investuoti į savo aplinką, kitiems galbūt tai nėra svarbu, todėl administratoriui tenka derintis prie daugybės nuomonių, siūlyti įvairius sprendimų variantus, kad galiausiai būtų patenkinti visi. Labai retas atvejis, kada visų gyventojų nuomonės sutampa. Dažnai žmonėms trūksta informacijos apie daugiabučio namo savininkų teises ir prievoles, todėl stengiamės apie visus priimtus sprendimus informuoti išsamiai, aiškiai ir detaliai, kad neaiškumų neliktų“, - sako pašnekovė.
Taigi, gyvenantys daugiabutyje prisiima atsakomybę tvarkyti bendro naudojimo patalpas. Nesvarbu, kad pirmo aukšto gyventojai nesinaudoja liftu ar virš jų galvos nėra namo stogo, jie vis vien privalo prisidėti prie jų išlaikymo ir remonto. Būtina pasirūpinti savo ir kitų saugumu.
Nepatenkinti Vyriausybės sprendimu žmonės sukilo ir net ėmė ieškoti būdų, kaip apeiti įsigaliojusias nuostatas. "Pirmų aukštų gyventojai gali iškelti šį klausimą per namo administratorių ar bendrijos pirmininką prašydami panaikinti lifto mokestį. Jeigu tam pritartų visi likusieji, tada viskas gerai. Tačiau tokia išlyga turi kitą pusę. Tuomet eksploatacijos išlaidos padidėja viršutinių aukštų gyventojams.
Svarbiausia, kad kiekvienas patalpų savininkas naują nutarimą gali ginčyti teismine tvarka. Įmonės "Klaipėdos liftas" direktorius Julius Kazakevičius tvirtino, kad uostamiestyje yra 200-300 daugiabučių namų, kuriuose įrengti liftai.
Išimtys ir alternatyvūs sprendimai
Nors bendra taisyklė yra ta, kad visi savininkai turi prisidėti prie lifto remonto, yra keletas išimčių ir alternatyvių sprendimų:
- 100% savininkų susitarimas: Jeigu 100 proc. savininkų sutinka, gali būti priimtas laikinas sprendimas nemokėti už lifto priežiūrą ir remontą tiems, kas juo tikrai nesinaudoja ir net neturi galimybės naudotis. Tačiau šis sprendimas gali būti laikinas, iki kol kuris nors iš savininkų nepareikš kitokios nuomonės ir nepareikalaus, kad mokėtų visi proporcingai.
- Teismo sprendimas: Išskirtinį sprendimą, jeigu rastų pagrindo, galbūt galėtų priimti teismas.
Mūsų daugiabutyje yra 8 laiptinės, tačiau tik 2 iš jų yra liftai. Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.
Civiliniame kodekse yra įtvirtinta, kad tokiu atveju, kai įmanoma nustatyti, kuriems butams yra skirtas bendrojo naudojimo objektas, už jį ir atsako būtent tų būtų savininkai, reikia žiūrėti techninę daugiabučio dokumentaciją.
Ginčų sprendimas
Dažnu atveju ginčų kyla dėl nesutarimų su namo administratoriais. Pasitaiko ir nesutarimų tarp pačių bendraturčių, jie nesutaria, kokias sumas reikėtų mokėti, kokius darbus atlikti bendrojo naudojimo objektams. Kita dalis ginčų kyla dėl atsiradusios turtinės ar neturtinės žalos, pavyzdžiui, jei nuo stogo nukrenta varveklis, sniego lavina ir apgadina šalia stovėjusius objektus. Tokiu atveju aiškinamės, kas atsako už apgadintą turtą. Tokios konfliktų priežastys yra gan dažnos.
Jeigu yra sutartis su administratoriumi, tada kyla klausimas, kokias teises ir pareigas gyventojai jam yra perdavę. Iš principo reikėtų prisiminti, kad nuosavybė ne tik suteikia teises, bet ir įpareigoja saugoti kitus asmenis nuo galimos žalos, įpareigoja tinkamai išlaikyti, prižiūrėti daugiabutį.
Iš tiesų tokio pobūdžio ginčų teismuose kiekvienas metais sulaukiame labai nemažai. Kartais daugiabučio gyventojams nepavyksta pasiekti bendro sutarimo. Gyventojai neretai elgiasi labai pasyviai, jie neįsteigia bendrijų, nesudaro jungtinės veiklos sutarties ir patys nesiima iniciatyvos dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, palieka viską spręsti daugiabučio administratoriams, o administratoriai ne visada atsižvelgia į visų gyventojų pageidavimus. Dėl to kyla ginčų, klausimų, ar man tikrai reikia mokėti, ar aš tikrai turiu mokėti.
Visgi, kai ginčo šalys pabando pasikalbėti, surasti kokį nors kompromisą, sudaryti taikų susitarimą, tai dažnu atveju pavyksta sutaupyti ir laiko, ir pinigų. Dėl šios priežasties teismuose yra plačiai taikoma nemokama teisminė mediacija. Taikome praktiką, kai teismas paskiria mediatorių, kuris padeda šalims surasti bendrą sutarimą. Taip mes siekiame, kad kuo mažiau ginčų būtų sprendžiama teismuose.
Pavyzdys iš gyvenimo
Senyvo amžiaus moteris 64 kv. 1976-ųjų statybos daugiabutyje gyvenanti Z.Saladuonienė nustėro gavusi sausio mėnesio aptarnavimo sąskaitą. "Tai sveiku protu nesuvokiama. Jau greitai bus metai, kai priskaičiuojamos sumos už lifto priežiūrą. Sausio mėnesį ši paslauga siekė 2,53 euro. Dar 7,22 euro man atsiėjo lifto mechanizmų remontas. Ir iš visų namo gyventojų buvo renkama maždaug tokia pati suma. O vien mano daugiabučio laiptinėje - 36 butai. Pelnosi iš varganų pensininkų, ir tiek. Apie 40 metų tame pačiame name gyvenanti Z.Saladuonienė neslėpė apmaudo. "Kiekvienas euras iš kišenės - skausmingas. Namuose turiu sergantį sūnų, jam nustatytas trečio laipsnio invalidumas. Pati irgi esu ligota, sunku lipti laiptais, viena negaliu užsinešti pirkinių. O mūsų name liftas antrajame aukšte nestoja. Ir mamoms su mažais vaikais lygiai taip pat sudėtinga. Negalime kiekvieną mėnesį mokėti tokių sumų už paslaugą, kurios negauname.
Tokios istorijos iliustruoja, kaip svarbu, kad gyventojai žinotų savo teises ir prievoles, dalyvautų priimant sprendimus dėl namo priežiūros ir remonto, bei ieškotų kompromisų, kad būtų atsižvelgta į visų interesus.