Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje yra dinamiška ir nuolat kintanti, todėl svarbu žinoti pagrindinius aspektus, susijusius su įvairiais sandoriais. Vienas iš tokių sandorių - nekilnojamojo turto panaudos sutartis. Šiame straipsnyje aptarsime, kas tai yra, kokie jos ypatumai ir kaip ji gali būti naudinga fiziniams asmenims.
Šeimos turtas laikomas būtina materialiąja šeimos gyvavimo prielaida, o šio instituto tikslas - apsaugoti nepilnamečių vaikų bei silpnesnio ekonominiu požiūriu sutuoktinio teisėtus interesus. LR Civilinis kodeksas (toliau CK) turtinius sutuoktinių santykius reglamentuoja gana plačiai. Turtinių sutuoktinių teisių ir pareigų sričiai būdingas didesnio teisinio apibrėžtumo poreikis, siekiant apsaugoti tiek sutuoktinių, tiek trečiųjų asmenų teisėtus interesus.
Šeimos turto teisinis režimas taikomas tiek tuo atveju, kai yra sudaryta vedybų sutartis, tiek tuomet, kai sutuoktinių turtinius santykius reglamentuoja įstatymas. Įstatymo nustatytas teisinis režimas sutuoktinių turtui taikomas tuomet, kai jie nėra sudarę vedybų sutarties. Tai reiškia, jog CK 3.84 str. 2-3 d. nurodytas turtas įgyja šeimos turto statusą neatsižvelgiant į tai, kurio sutuoktinio nuosavybė jis buvo prieš sudarant santuoką ar ją sudarius. Vadinasi, šeimos turtas nėra alternatyvi asmeninės ir bendrosios nuosavybės forma.
PRADĖKITE SUDARYTI BIUDŽETĄ SU MAŽAIS PINIGAIS (10 PAPRASTŲ PATARIMŲ 2026 M.)
Šeimos turto sudėtis
CK numato tris pagrindines šeimos turto kategorijas:
- Šeimos gyvenamoji patalpa: Patalpa laikoma šeimos gyvenamąja, jei šeima joje iš tikrųjų gyvena. Taigi šiuo atveju šeimos gyvenamoji patalpa nustatoma pagal faktinę situaciją. Tai gali būti ne tik butas ar namas, bet ir kitokia patalpa, kurioje gyvenama (sodo namelis, gyvenamasis vagonėlis ir pan.). Jei šeima turi du butus, tačiau viename iš jų negyvena, o jį nuomoja, toks butas nebus pripažįstamas šeimos turtu. Šeimos turtu visais atvejais pripažįstama sutuoktinių vienintelė gyvenamoji vieta, nesvarbu, koks jos faktinis statusas (tai gali būti netgi viešame registre kaip gyvenamasis namas neįregistruotas sodo namelis).
- Kilnojamieji daiktai: skirti šeimos namų ūkio poreikiams tenkinti. Baldai, buitinė technika, kiti namų apyvokos daiktai (CK nepateikia baigtinio tokių daiktų sąrašo). Atkreiptinas dėmesys, jog prie šeimos turto nepriskiriami meno kūriniai, įvairios kolekcijos, namų bibliotekos, ginklai, transporto priemonės, brangūs papuošalai, tačiau kiekvienu konkrečiu atveju norint nustatyti, kokie daiktai naudojami šeimos namų ūkio poreikiams tenkinti, reikėtų atsižvelgti į faktines šeimos gyvenimo aplinkybes, pvz., automobilis gali būti priskirtas prie tokių daiktų, jei jis atokiai gyvenančiai šeimai yra vienintelė susisiekimo priemonė nugabenti vaikus į mokyklą.
- Teisė naudotis šeimos gyvenamąja patalpa: Ši teisė gali atsirasti nuomos, panaudos ar uzufrukto pagrindu. Tai yra tie atvejai, kai nė vienas iš sutuoktinių neturi nuosavybės teisės į patalpą, kurioje gyvena (pvz., gyvena tėvams priklausančiame name, nuomoja butą ir pan.).
Kalbant apie šeimos turtą, reikėtų žinoti, jog šeimos turto teisinį statusą jis įgyja nuo santuokos įregistravimo dienos, tačiau sutuoktiniai šį faktą prieš sąžiningus trečiuosius asmenis gali panaudoti tik tuo atveju, jei nekilnojamasis daiktas yra įregistruotas viešame registre kaip šeimos turtas.
Šeimos turto teisinio režimo esmė yra ta, kad toks turtas gali būti naudojamas, valdomas ir juo disponuojama, atsižvelgiant į šeimos santykius reglamentuojančiose teisės normose nustatytus ypatumus ir apribojimus.
CK 3.85 str. nustato, jog tais atvejais, kai vienintelės šeimos gyvenamosios patalpos savininkas yra vienas sutuoktinis, savo nuosavybės teisę į šią patalpą jis gali perleisti, įkeisti ar kitaip ją važyti gali tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Jei sutuoktinis nedavė sutikimo sudaryti tokį sandorį ar vėliau jo nepatvirtino, jis turi teisę reikalauti pripažinti sandorį negaliojančiu, tačiau tik tuo atveju, jei ginčijama gyvenamoji patalpa viešame registre buvo nurodyta kaip šeimos turtas.
Jei tai nebuvo padaryta, sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu tik įrodžius, kad kita sandorio šalis buvo nesąžininga, t.y. žinojo arba turėjo žinoti, jog gyvenamoji patalpa yra šeimos turtas, nors viešame registre tai ir nebuvo nurodyta. Negaliojančiu jokiais atvejais negalima pripažinti atlygintinio sandorio, kurio kita šalis buvo sąžininga. Šiuo atveju preziumuojama, jog iš tokio sandorio gaunamos pajamos skiriamos šeimos poreikiams tenkinti.
Jei pajamos nebuvo skirtos šeimos poreikiams, o buvo panaudotos jas gavusio sutuoktinio asmeninėms reikmėms, nors parduotas turtas buvo abiejų sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė, kitas sutuoktinis gali savo interesus ginti dalijant bendrą turtą reikalaudamas atitinkamai didesnės dalies ar kompensacijos. Neatlygintinis sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu neatsižvelgiant į kitos sandorio šalies sąžiningumą.
Jei sutuoktiniai turi bendrų nepilnamečių vaikų, nekilnojamojo daikto, kuris yra šeimos turtas, sandoriams sudaryti, būtinas teismo leidimas (jis yra būtinas visiems sandoriams, dėl kurių gyvenamoji patalpa galėtų netekti šeimos turto teisinio režimo). Šis reikalavimas taikomas ir tais atvejais, kai vienintelėje šeimos gyvenamoje patalpoje nepilnametis gyvena su vienu iš savo išsituokusių ar nesudariusių santuokos tėvų.
Sandorį, sudarytą be teismo leidimo, turi teisę ginčyti ne tik jo nesudaręs kitas sutuoktinis, bet ir vaikas (jo globėjas, rūpintojas), vaiko ar jo tėvų įpėdiniai, valstybinė vaiko teisių apsaugos institucija ar prokuroras. Pabrėžtina, jog vaikų ir jų interesais ieškinį pareiškiančių asmenų teisė ginčyti sandorį neribojama net ir tais atvejais, kai šeimos gyvenamoji patalpa viešame registre kaip šeimos turtas įregistruota nebuvo.
CK 3.85 str. 3d. nustato garantiją, saugančią šeimos turtą nuo kreditorių išieškojimų. Iš šeimos turto negali būti išieškoma, jei kreditoriai žinojo ar turėjo žinoti dvi aplinkybes: kad sudarytas sandoris nesusijęs su šeimos poreikių tenkinimu ir kad jis prieštarauja šeimos interesams.
Normos, reglamentuojančios šeimos turto teisinį režimą, yra imperatyvios, o tai reiškia - sutuoktiniai sutartimi jo pakeisti negali (negalima, pvz., susitarti, jog vienintelė šeimos gyvenamoji patalpa nelaikoma šeimos turtu ar kad jai įkeisti nereikia kito sutuoktinio sutikimo).
Šeimos turtui taip pat priskiriama teisė naudotis šeimos gyvenamąja patalpa panaudos pagrindu. Tai reiškia, kad jei šeima gyvena patalpoje, kurią naudoja pagal panaudos sutartį, ši teisė yra saugoma įstatymo.
Valstybės ar savivaldybės turto panauda
Sprendimą dėl valstybės turto perdavimo pagal panaudos sutartį priima Vyriausybė arba jos įgalioti turto valdytojai Vyriausybės nustatyta tvarka. Sprendimą dėl savivaldybės turto perdavimo pagal panaudos sutartį priima savivaldybės taryba ar jos įgaliota institucija. Valstybės ir savivaldybių ilgalaikis materialusis turtas gali būti perduotas panaudos teise ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui, jeigu įstatymai nenustato kitaip. Sprendime turi būti nurodytas panaudos sutarties terminas ir turto panaudojimo paskirtis, taip pat gali būti nurodytos kitos panaudos sąlygos. Šios sąlygos privalo būti įrašytos į panaudos sutartį.
Valstybės ar savivaldybės turto panaudos sutartyje turi būti nustatyta pagal panaudos sutartį perduodamo turto naudojimo paskirtis, panaudos gavėjo pareiga savo lėšomis atlikti nekilnojamojo daikto einamąjį ar statinio kapitalinį remontą, kito ilgalaikio materialiojo turto remontą, apmokėti visas turto išlaikymo išlaidas ir kitos Civiliniame kodekse nustatytos panaudos sąlygos. Panaudos davėjas privalo nutraukti panaudos sutartį, jeigu panaudos gavėjas nevykdo veiklos, dėl kurios buvo perduotas valstybės ar savivaldybės turtas, arba šį turtą naudoja ne pagal paskirtį. Panaudos davėjas gali nutraukti panaudos sutartį, jeigu panaudos gavėjas nevykdo įsipareigojimų savo lėšomis atlikti nekilnojamojo daikto einamąjį ar statinio kapitalinį remontą arba kito ilgalaikio materialiojo turto remontą. Panaudos gavėjui, pagerinusiam pagal panaudos sutartį perduotą turtą, už turto pagerinimą neatlyginama.
Sutarčių registravimas ir jo svarba
Sutarčių registravimas prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą. Įregistruota turto nuomos (panaudos) sutartis padeda apsaugoti tiek savininkų, tiek nuomininkų interesus - savininkas atsakomybę už komunalinių mokesčių mokėjimą bei tretiems asmenims padarytą žalą iškart perkelia nuomininkams, o pastarasis gali būti tikras, kad savininkas be jo sutikimo nenutrauks sutarties anksčiau laiko.
Jeigu tarp nuomininko ir nuomotojo kyla ginčas, teisme ar kitose institucijose galima remtis tik įregistruota sutartimi. Užsienyje gyvenantys lietuviai tokiu būdu gali išnuomoti savo turtą Lietuvoje nuotoliu. Asmenys ir šeimos, kurie išsinuomojo būstą sudarydami sutartį ne trumpiau nei vieneriems metams ir įregistravę ją Nekilnojamojo turto registre, turi teisę į būsto nuomos mokesčio dalies kompensaciją.
Sudaryti ir įregistruoti nekilnojamojo turto nuomos (panaudos) sutartį patogiausia nuotoliniu būdu, Registrų centro savitarnoje. Prisijungus savininkams ir nuomininkams siūlomas teisininkų patikrintas nuomos (panaudos) sutarties šablonas, kuriame reikia tik įrašyti abiejų šalių duomenis, pridėti (pagal poreikį) papildomas sutarties sąlygas bei pasirašyti dokumentą e. parašu. Įregistruoti nuomos ar panaudos sutartis taip pat galima atvykus gyvai į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį, siunčiant el. paštu ar įprastu paštu.
Sutuoktinių teisės ir pareigos
Jeigu sutuoktiniai gyvena gyvenamojoje patalpoje pagal nuomos sutartį, tai sutuoktinis, sudaręs nuomos sutartį, be kito sutuoktinio rašytinio sutikimo neturi teisės nutraukti nuomos sutarties prieš terminą, subnuomoti gyvenamosios patalpos arba perleisti teises pagal nuomos sutartį. Sutuoktinis, kuriam šeimos gyvenamoji patalpa nuosavybės teise priklauso jam vienam, neturi teisės be kito sutuoktinio rašytinio sutikimo šios gyvenamosios patalpos perleisti, įkeisti ar išnuomoti. Šios taisyklės taikomos ir uzufrukto (t. y. naudojimosi svetimu turtu) atvejais.
Šeimos turto teisinis režimas baigiasi sutuoktiniams pradėjus gyventi skyriumi (separacijos atveju). Savaime suprantama, jog šeimos turto teisinis režimas taip pat baigiasi vienam iš sutuoktinių mirus ar teismo sprendimu paskelbus jį mirusiu. Atkreiptinas dėmesys, jog išvardintais atvejais šeimos turto teisinis režimas pasibaigia sutuoktiniams, tačiau lieka galioti nepilnamečių vaikų atžvilgiu.
Tačiau net ir tais atvejais, kai šeimos turto teisinis režimas baigiasi, sutuoktiniui, su kuriuo lieka gyventi nepilnamečiai vaikai, teismo sprendimu gali būti suteikta teisė naudotis šeimos turtu ar jo dalimi (iki vaikų pilnametystės nustatomas uzufruktas). Jei sutuoktiniai šeimos gyvenamąją patalpą nuomojosi, teismas sutuoktiniui, su kuriuo lieka gyventi nepilnamečiai vaikai, gali perkelti nuomininko teises.
Nekilnojamojo turto panaudos sutartis - tai susitarimas, pagal kurį vienas asmuo (panaudos davėjas) neatlygintinai perduoda kitam asmeniui (panaudos gavėjui) naudotis nekilnojamuoju turtu. Ši sutartis gali būti sudaroma tiek tarp fizinių, tiek tarp juridinių asmenų. Panaudos sutartis dažnai naudojama šeimos narių ar artimų žmonių tarpe, kai norima laikinai suteikti galimybę naudotis būstu ar kitu nekilnojamuoju turtu be nuomos mokesčio.
Svarbūs Aspektai
Sudarant panaudos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į keletą esminių aspektų:
- Sutarties forma: Panaudos sutartis turi būti sudaryta raštu.
- Turto aprašymas: Sutartyje būtina tiksliai apibrėžti, koks turtas yra perduodamas naudojimui (adresas, plotas, unikalūs identifikatoriai).
- Naudojimo paskirtis: Sutartyje reikėtų nurodyti, kokiu tikslu turtas gali būti naudojamas (pvz., gyvenimui, sandėliavimui).
- Terminas: Sutartyje nurodomas terminas, kuriam turtas perduodamas naudojimui. Jei terminas nenurodytas, laikoma, kad sutartis sudaryta neribotam laikui.
- Šalių teisės ir pareigos: Sutartyje apibrėžiamos šalių teisės ir pareigos, įskaitant turto priežiūrą, remonto darbus ir kt.
- Atsakomybė: Sutartyje nustatomos šalių atsakomybės už turto sugadinimą ar praradimą.
Mokesčių Aspektai
Nors panaudos sutartis yra neatlygintinė, svarbu atsižvelgti į mokesčių aspektus. Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, neatlygintinis turto naudojimas gali būti laikomas naudos gavimu, todėl panaudos gavėjui gali atsirasti prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Tačiau, šis klausimas yra gana sudėtingas ir priklauso nuo konkrečios situacijos bei mokesčių inspekcijos interpretacijos. Todėl rekomenduojama pasikonsultuoti su mokesčių specialistu.
Jei terminas nenurodytas, laikoma, kad sutartis sudaryta neribotam laikui, o sutartyje apibrėžiamos šalių teisės ir pareigos, įskaitant turto priežiūrą, remonto darbus ir kt. Sutartyje nustatomos šalių atsakomybės už turto sugadinimą ar praradimą.
Panaudos Sutarties Pavyzdys
Žemiau pateikiamas supaprastintas panaudos sutarties pavyzdys, kuris gali būti pritaikytas individualioms situacijoms:
NEKILNOJAMOJO TURTO PANAUDOS SUTARTIS
Vilnius, 2024 m. gegužės 26 d.
Panaudos davėjas: Vardas Pavardė, asmens kodas, adresas.
Panaudos gavėjas: Vardas Pavardė, asmens kodas, adresas.
1. Sutarties objektas
1.1. Panaudos davėjas neatlygintinai perduoda, o Panaudos gavėjas priima naudotis butą, esantį adresu (tikslus adresas), kurio plotas yra (plotas) kv. m.
2. Sutarties terminas
2.1. Ši sutartis įsigalioja nuo 2024 m. gegužės 26 d. ir galioja iki 2025 m. gegužės 26 d.
3. Šalių teisės ir pareigos
3.1. Panaudos davėjas įsipareigoja perduoti turtą tinkamos būklės.
3.2. Panaudos gavėjas įsipareigoja naudoti turtą pagal paskirtį, prižiūrėti jį ir atlyginti žalą, padarytą dėl jo kaltės.
4. Atsakomybė
4.1. Šalys atsako už savo įsipareigojimų nevykdymą ar netinkamą vykdymą pagal Lietuvos Respublikos įstatymus.
5. Kitos sąlygos
5.1. Visi ginčai sprendžiami derybomis, o nesusitarus - Lietuvos Respublikos teismuose.
Šalių parašai:
Panaudos davėjas: _________________________
Panaudos gavėjas: _________________________
Pastaba: Šis pavyzdys yra tik informacinio pobūdžio ir gali būti koreguojamas atsižvelgiant į konkrečią situaciją. Rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku prieš sudarant sutartį.
Esminis patarimas - prieš pasirašant bet kokią sutartį, įskaitant ir panaudos sutartį, atidžiai perskaitykite visas sąlygas ir įsitikinkite, kad jos atitinka jūsų interesus. Jei kyla abejonių, kreipkitės į teisininką.