Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą. Galimybė nustatyti servitutą dažnai pasitelkiama sprendžiant nesutarimus tarp kaimynų, bei užtikrinant nekilnojamojo turto prieinamumą.
Pavyzdžiui, Jums priklauso žemės sklypas, bet jis jokiu kitu būdu negali būti pasiekiamas, tik kaip per kaimynui priklausantį žemės sklypą. Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia servitutą kaip teisę į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuri suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimą, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (CK 4.111 str.).
Kas yra zodiako ženklas ir kaip jis nustatomas?
Servituto Esmė ir Pagrindiniai Principai
Servituto esmė:
- Servitutas yra išvestinė daiktinė teisė. Tai reiškia, kad ji sukuria teisę naudotis svetimu daiktu arba apriboja savininko teisę jį naudoti.
- Tikslas - užtikrinti viešpataujančiojo daikto (pavyzdžiui, namo ar sklypo) tinkamą naudojimą.
Kada servitutas nustatomas?
- Sutarimu: Idealus sprendimas - dėl servituto susitarti draugiškai. Tokiu atveju, tarp susitarančių asmenų sudaroma notaro patvirtinta sutartis dėl servituto nustatymo.
- Teismo sprendimu: Servitutas teismo sprendimu nustatomas tik tada, kai nėra kito objektyvaus būdo naudoti viešpataujantį daiktą pagal paskirtį.
Pagrindiniai principai:
- Servituto atlygintinumas: servitutas gali būti ir atlygintinis, ir neatlygintinis.
- Registravimas: Tai registruotina daiktinė teise. Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamąjį daiktą, Registrų centro padalinyje turi pateikti prašymą.
Servituto Nustatymas Teismo Sprendimu
Pagal CK 4.126 str. 1 d., teismo sprendimu servitutas nustatomas, jeigu savininkai nesusitaria, o nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį. Taigi, servitutas CK 4.126 str. Panagrinėkime paprastą pavyzdį: Rimas turi žemės sklypą, bet negali į jį patekti, nes nėra įvažiavimo, t. y. Rimas negali tinkamai naudotis savo žemės sklypu pagal paskirtį. Vienintelis įmanomas patekimas į jam priklausantį žemės sklypą yra per kaimynui Sigitui priklausantį besiribojantį žemės sklypą. Taigi, Rimui reikalingas kelio servitutas per Sigitui priklausantį žemės sklypą. Rimas su Sigitu gali susitarti draugiškai sudarydami sandorį dėl servituto nustatymo. Tačiau ką daryti Rimui, jei Sigitas nesutinka su servituto nustatymu?
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių servituto nustatymo klausimus, aiškinimo ir taikymo yra išsamiai ir nuosekliai išplėtota. bylą dėl servituto nustatymo nagrinėjantys teismai pirmiausia turi įvertinti, ar daikto savininkas, įgyvendindamas savo nuosavybės teisę ir siekdamas, kad dėl daikto tinkamo naudojimo būtų nustatytas servitutas, išnaudojo visas objektyvias ir įmanomas galimybes, kad nuosavybės teisę būtų galima įgyvendinti neapribojant kitų savininkų teisių ir interesų.
Atsižvelgiant į nuosavybės teisės svarbą, nuosavybės teisės ribojimas pateisinamas tik esant svarbioms priežastims ir nėra pagrindo taikyti servitutą ir riboti kito (tarnaujančiojo daikto) savininko nuosavybės teisę vien todėl, kad savininkas, siekiantis servituto nustatymo, nori naudotis svetimu daiktu, nes jam taip yra naudingiau ar patogiau. Servituto būtinybei pagrįsti esminę reikšmę turi tai, kad nėra kito tinkamo nuosavybės teisės naudojimo būdo, kaip tik apriboti kito asmens nuosavybės teisę (2018-05-23 nutartis civilinėje byloje Nr.). Viešpataujančiojo daikto savininkui negali būti suteikiamos teisės, neatitinkančios šių kriterijų, tokių teisių suteikimas prieštarautų interesų derinimo ir proporcingumo principams ir reikštų nepagrįstą tarnaujančiojo daikto savininko teisių suvaržymą (2019-09-12 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Taigi, asmuo, prašantis teismo nustatyti servitutą, turi pareigą pagrįsti, kad jo prašomas nustatyti servitutas yra būtinas, nes nėra jokios kitos galimybės naudoti jam priklausantį daiktą pagal paskirtį, kaip tik apribojant kito savininko teises.
Atlyginimas Už Servitutą
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad civilinių teisinių santykių teisingumo, interesų derinimo, atlygintinumo principai suponuoja servituto atlygintinumo prezumpciją - tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti kompensuojami dėl servituto patirti netekimai. Įgydama naudos viena civilinių santykių šalis turi suteikti ekvivalentinę naudą kitai šaliai, nebent šalių susitarimu būtų nustatyta kitaip (2011-11-04 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, atsižvelgia į tokias aplinkybes: kokiam daiktui, visam ar jo daliai nustatomas servitutas; koks servituto turinys ir trukmė; kokio pobūdžio ir apimties asmeniniai ar veiklos bei kitokio pobūdžio suvaržymai tenka tarnaujančiojo daikto savininkui; ar jam tenka turtinių nuostolių dėl servituto nustatymo; ar jie atlyginti ir ar galimi visiškai atlyginti; kokią naudą turėjo ar įgyja viešpataujančiojo daikto savininkas dėl servituto nustatymo; kitas svarbias aplinkybes (2009-02-17 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-69/2009; 2016-01-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61-469/2016).
Teismai taip pat vertina aplinkybes, susijusias su tarnaujančiojo daikto savininko suvaržymų pagal paskirtį naudoti sklypo (likusią) dalį, kuriai nenustatytas servitutas, apimtimi, jam, kaip savininkui, išliekančias pareigas ir pan. Turto rinkos kaina pagal teismų praktiką gali būti vienas iš kriterijų, į kurį atsižvelgiama nustatant kompensacijos dydį (2017-05-04 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Kasacinis teismas pažymėjo, kad sprendžiant dėl servituto atlygintinumo, reikia vadovautis, pirma, kompensacijos proporcingumo tarnaujančiojo daikto savininko teisių apribojimams ir kompensavimo realumo principais, t. y. atlyginimas už nustatytą servitutą tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti proporcingas jo patiriamiems turtiniams praradimams, ir, antra, ar dėl nustatytos vienkartinės ar periodinės kompensacijos dydžio nesusidarys sąlygos vienai iš šalių nepagrįstai praturtėti (2017-04-19 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Išaiškinimai ir Praktinės Išvados
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. gegužės 25 d. sprendimu civilinėje byloje pateikė svarbius išaiškinimus dėl servituto nustatymo, leistinos tarnaujančio daikto savininko teisių suvaržymo apimties ir įrodinėjimo pareigos paskirstymo.
Išanalizavus šią Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartį, galima padaryti keletą itin svarbių išvadų servituto nustatymo klausimais:
- Asmeniui, siekiančiam gauti teisę į žemės sklypo servituto nustatymą, būtina kreiptis į profesionalius matininkus, kurie parengtų servituto žymėjimo schemą. Schemoje turėtų būti tiksliai apibrėžtas žemės sklypo savininko teisių ribojimo turinys ir tiksliai nurodyta servituto teritorija.
- Siekiant gauti teisę į žemės sklypo servituto nustatymą rekomenduotina prašyti minimalaus objektyviai būtino dydžio servituto. Jeigu ieškiniu prašomas servitutas viršija minimalius būtinus tarnaujančio sklypo suvaržymus, teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį. Taigi, būtina iš anksto itin kruopščiai įsivertinti, kokio dydžio servitutas atitinka minimalaus tarnaujančio daikto savininko teisių ribojimo principą ir ar nėra būdų nustatyti mažesnės apimties servituto. Pagrindinis dėmesys turi būti skiriamas ne į tai, kaip užtikrinti patogų viešpataujančio daikto naudojimą, o į tai, koks minimalus suvaržymas patenkins objektyvius viešpataujančio daikto poreikius.
- Teismas tokio pobūdžio bylose savarankiškai servituto apimties nenustatinėja ir tik įvertina, ar yra pagrindas nustatyti servitutą pagal į bylą pateiktas servituto nustatymo sąlygas (schemas). Nesant tokio pagrindo teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį ir servituto nenustatyti.
- Teismai bylą dėl servituto nustatymo nagrinėja tik ieškovo pareikšto ieškinio apimtyje, t. y. ieškovas privalo pateikti duomenis apie prašomą nustatyti servitutą (schemą) ir privalo pagrįsti atitinkamo dydžio servituto nustatymo būtinybę. Jeigu ieškovas neįrodo, kad būtent ieškovo prašomo dydžio servitutas minimaliai ir objektyviai patenkina viešpataujančio daikto poreikius, tuomet teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį. Tokia situacija ieškovui gali sukelti itin didelius ekonominius nuostolius, todėl tinkamas pasiruošimas servituto nustatymo bylai yra kritiškai svarbus.
- Net ir tais atvejais, kai į bylą pateikiama ieškovo ir atsakovo sudaryta servituto nustatymo schema, teismas nėra saistomas pareigos išrinkti kuri schema yra „tinkamesnė“ ir objektyviausiai užtikrina viešpataujančio daikto poreikius. Teismas, nustatęs, jog nei viena iš šalių nepateikė teisingos ir proporcingos servituto nustatymo schemos, turi teisę ieškinį atmesti ir servituto nenustatyti.
Advokatės Įžvalgos
Advokatė Daiva Čekanavičienė yra advokatų kontoros GLIMSTEDT vyresnioji teisininkė, nekilnojamojo turto teisės ekspertė.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo trijų teisėjų kolegija, rugsėjo mėn. sprendusi dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių servituto nustatymo pagrindus ir atlyginimo už servitutą dydį, dar kartą priminė šioje srityje taikomas taisykles.
Nagrinėjamoje byloje ieškovė prašė teismo nustatyti atsakovui nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype atlygintiną kelio ir statinių servitutą, suteikiantį teisę važiuoti transporto priemonėmis, naudotis pėsčiųjų taku ir ieškovei nuosavybės teise priklausančiais statiniais, priteisiant iš ieškovės atsakovui kas mėnesį ieškovės nurodyto dydžio atsakovui mokėtiną kompensaciją.
Pirmiausia būtina pažymėti, kad servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą. Visada svarbu įvertinti, ar servituto nustatymas yra vienintelė ir būtina priemonė užtikrinant viešpataujančio daikto savininko interesus, kadangi viešpataujančio ir tarnaujančio daiktų savininkų interesai gali būti derinami taikant ne tik servituto teisę, bet ir kitais įstatymui neprieštaraujančiais būdais. Nustatant servitutą turi būti užtikrinta teisinga abiejų nekilnojamojo turto savininkų interesų pusiausvyra.
Pagal bendrą taisyklę, nuosavybės teisės suvaržymas turi būti teisingai atlygintas, o atlyginimas už nustatytą servitutą gali būti mokamas vienkartine ar periodine kompensacija tarnaujančiojo daikto savininkui. Teismas turi pareigą nustatyti nuosavybės teisės apribojimui adekvačią kompensaciją, kuri kiekvienu atveju gali skirtis priklausomai nuo faktinių bylos, kurią teismas nagrinėja, aplinkybių.
Taigi teismai, spręsdami su servitutu susijusį ginčą, pirmiausiai turi įvertinti, ar servitutas yra vienintelė ir būtina priemonė viešpataujančio daikto savininko interesams užtikrinti. Nustatant patį servitutą turi būti užtikrinta teisinga tarnaujančiojo ir viešpataujančiojo daiktų savininkų interesų pusiausvyra. Tuo tarpu spręsdamas dėl nuostolių atlyginimo ir kompensacijos priteisimo tarnaujančiojo daikto savininkui teismas visais atvejais turi atsižvelgti į byloje nustatytas teisiškai reikšmingas aplinkybes, įvertinti tarnaujančio daikto nuosavybės teisės suvaržymų turinį ir apimtį bei spręsti, kokia išmoka ir kokia forma užtikrina tinkamą viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daiktų savininkų teisių ir interesų pusiausvyrą bei teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus.
tags: #servituto #nustatymas #pazeis #nuosavybes #teises