Kiekvieną šildymo sezoną daugiabučių namų gyventojai suka galvas ieškodami būdų, kaip sumažinti sąskaitas už šildymą. Aptarsime daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus, jų valdymą, priežiūrą ir naudojimo tvarką. Svarbu suprasti, kokie objektai priskiriami bendram naudojimui ir kokios taisyklės galioja jų atžvilgiu.
Kas Yra Bendrojo Naudojimo Objektai?
Bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 str. 3 d. Pastato bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams priskiriamos:
- Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.
- Pastato bendrojo naudojimo patalpos - pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jeigu šios patalpos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams.
Pavyzdžiui:
- Laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių.
- Namo išorinė siena sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais).
- Pats stiklo paketas (ne rėmas).
Bendrijos Teisės ir Atsakomybės
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Jeigu namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aikštelės tvarkymą, medžių genėjimą (neva, taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime), svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas. Yra įsteigta bendrija, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę ir žemės sklypą, kita dalis nuomoja žemę. Žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta. Klausimas, ar bendrija turi kokias teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą?
Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Sprendimų Priėmimas ir Finansavimas
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis.
Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte. Manome, kad niekaip neišvengsite. Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo išlaikymo.
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Pavyzdys: Balkono Remontas
Mūsų 4 a. namas su kitu namu yra sujungtas siena su įrengtais balkonais, po kuria yra praėjimas pėstiesiems. Išėjimas į tuos balkonus yra iš mūsų namo butų balkonų. Problema tame, kad balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams. Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, kreipiausi raštu. Gavau žodinį atsakymą, kad balkono remontas yra buto savininko, kuris naudojasi tuo balkonu, rūpestis. Prašau atsakyti, kas turi remontuoti ir padengti išlaidas. Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas?
Pagal įstatymą, bendrosios pastato konstrukcijos apima balkonų, lodžijų ir terasų laikančiąsias konstrukcijas, todėl remontas turėtų būti finansuojamas iš bendrijos lėšų.
Sandėliukų Naudojimas
Daugiabutyje jau 48 metus naudojamės sandėliuku. Staiga viena kaimynė kreipėsi į namo administratorių, kad visos bendro naudojimo patalpos, tame tarpe ir sandeliukai turi būti atlaisvinti ir juose negali būti laikomi jokie daiktai. Namo administratorius pakeitė visų sandėliukų spynas ir nurodė terminą iki kada reikia išsivežti daiktus. Sandeliukai netrukdo nei evakuacijai, nei praėjimui, etc. Patarkite, kokių veiksmų imtis ir kaip atgauti galimybę naudotis sandėliuko patalpa.
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas. Manytina, pas jus taip ir buvo. Manome, kad administratorius viršijo įgaliojimus.
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Klausimai galėtų būti: ar visi gavo sandėliukus, ar susitarto, ar proporcingo ploto?
Stogo Terasos Įrengimas
Laba diena, noriu paklausti, kokiu būdu daugiabučio namo gyventojas turi gauti kitų butų savininkų pritarimą, norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą. Ar gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu. Koks teisės aktas tai reglamentuoja.
Civilinio kodekso 4.85 straipsnis. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo.
Šiluma Bendroms Reikmėms
AB „Panevėžio energija“ informuoja, kad mokestis už šilumą bendroms reikmėms atskira eilute vartotojams pateikiamose sąskaitose išskiriamas vadovaujantis Šilumos tiekimo ir vartojimo taisyklių priede Nr.6 nurodyta privaloma vartotojams pateikti informacija. Tokį šilumos paskirstymą atliekame vadovaudamiesi Valstybinės energetikos reguliavimo tarybos (toliau - Taryba) sudarytu šilumos paskirstymo metodu Nr.5, taikomu kartu su bet kuriuo Tarybos rekomenduojamu šilumos paskirstymo metodu, išskyrus metodus Nr.2 (kai butuose įrengti individualūs šilumos punktai su šilumos apskaita ) ir Nr.3 (kai butuose įrengti buitiniai šilumos skaitikliai, suskaičiuojantys šilumos kiekį patalpų šildymui), kuriuose numatyta šilumos kiekio dalies bendrosioms reikmėms nustatymo tvarka.
Šiluma bendroms reikmėms sunaudojama bendro naudojimo patalpose. Vadovaujantis LR daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 str. 15 d. 3 p., bendrojo naudojimo patalpos - daugiabučio namo laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims.
Daugiabučiame name šiluma bendroms reikmėms sunaudojama ir tuo atveju, jei namo laiptinėse nėra radiatorių.
- kai pastato bendrojo naudojimo patalpose įrengti šildymo prietaisai, šilumai bendroms reikmėms nuo viso pastate nustatyto šilumos kiekio patalpų šildymui skiriama 18 % (metode Nr. 5 p.
- kai pastate nėra bendrojo naudojimo patalpų arba bendrojo naudojimo patalpose pagal pastato šildymo sistemos projektą nėra įrengtų šildymo prietaisų, šilumai bendroms reikmėms nuo viso pastate nustatyto šilumos kiekio patalpų šildymui skiriama 10 % (metode Nr. 5 p.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, formuojantis teismų praktiką Lietuvoje, yra išaiškinęs (2012-05-04 Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civ. b. Nr. 3K-3-229/2012): „Daugiabučio namo butų savininkai turi dvejopą padėtį šilumos energijos vartojimo atžvilgiu. Be šilumos ir karšto vandens vartojimo santykių, yra ir atlyginimo už išlaidas, skirtas bendram turtui išlaikyti, aspektas. Kaip vartotojas, abonentas turi apmokėti už tiek energijos, kiek suvartojo savo poreikiams. Kartu jis yra šilumos kiekio vartotojas ir kita prasme - kaip turto savininkas. Tiekiama į namą šilumos energija yra naudojama bendrosioms patalpoms šildyti. Visa energija, tiekiama į namą, turi būti apskaitoma ir pagal įstatymą paskirstoma. Dalis energijos apmokama kaip suvartotota konkrečių vartotojų, kita (bendrų patalpų šildymas, karšto vandens temperatūros palaikymas) - turi būti apmokėta kaip namo savininkų.
Valstybinė kainų ir energetikos kontrolės komisija yra išaiškinusi, jog šiluma į namo butus tiekiama šilumos energijos vamzdynu, taigi, šilumos vamzdynu tekantys šilumos energijos srautai apšildo visas namo konstrukcijas ir ertmes nuo apatinio aukšto grindų iki viršutinio aukšto lubų, taip pat bendrojo naudojimo laiptines. Šilumos nuostoliai, susidarantys eksploatuojant inžinerinę sistemą priskiriami prie šilumos kiekio, tenkančio bendrųjų patalpų šildymui, todėl gyventojai moka už bendrųjų patalpų šildymą net ir tuo atveju, jei laptinėse yra atjungti šildymo prietaisai (radiatoriai).
Šilumos taupymo patarimai:
- Langų ir durų sandarinimas.
- Šilumą taupančių radiatorių įrengimas.
- Šilumos punktų automatizavimas.
- Šilumos sistemų balansavimo įrangos montavimas.
- Realiu laiku valdomos šilumos sistemos įdiegimas.
- Šilumą atspindinčių ekranų įrengimas už radiatorių.
Šių namų gyventojai, diegę šilumą taupančias priemones, praėjusį šildymo sezoną, palyginti su 2010-2011 m. sezonu, bendrai sutaupė 2,9 mln. litų.
Pagal energetikos ekspertų tyrimų duomenis, labiausiai sutaupyti gali padėti visi „5 žingsnių šilumos taupymo programoje“ numatyti veiksmai. Skaičiuojama, jog gyventojų įsitraukimas (veiksmai, mažinantys šilumos nuotolius butų viduje) padeda sutaupyti iki 10 proc. šilumos, laiptinių bei rūsio langų ir durų remontas arba keitimas sutaupo iki 4 proc. šilumos, šilumos punktų automatizavimas sutaupo iki 20 proc. šilumos, šilumos sistemų balansavimo įrangos montavimas - iki 12 proc. šilumos, realiu laiku valdomos šilumos sistemos įdiegimas padeda sutaupyti iki 15 proc. šilumos.
Automatizuotas šilumos punktas padeda taupyti šilumą, nes šildymo sistemoje automatiškai palaikoma vartotojo pasirinkta norima temperatūra. Galima programuoti individualius vartotojo nustatymus (pavyzdžiui, nustatyti žemesnę temperatūrą naktimis).
Realiu laiku valdoma šilumos sistema leidžia daugiabučio namo gyventojams tiekti tiek šilumos, kiek jiems reikia konkrečiu metu. Pavyzdžiui, kam švaistyti šilumą giedrą dieną, kuomet Jūsų butas lengvai įšyla nuo saulės? Šią problemą ir išsprendžia realiu laiku valdoma šilumos sistema.
Sumontavus trieigius ventilius į vienvamzdę šildymo sistemą srautas nukreipiamas per jūsų radiatorių arba praleidžiamas tiesiai į stovą kitiems šildymo prietaisams. Todėl uždarę savo radiatorių, karštesnį srautą duosite savo kaimynui ir karšta bus jam. Šį būdą galima naudoti, bet jį reikia naudoti kompleksiškai visam namui.
Jei nuolat naktį paliekate mikroventiliaciją, šilumos sunaudojimas padidėja.
Kiti Klausimai
Gyveni bendrabutyje, pirmame aukšte, įėjimas į butą atskiras, nuotekų sistema sumontuota atskirai nuo bendrabučio sistemos, nes tas butas kadaise buvo svečių kambarys. Tai 2024 m. mūsų bendrabutyje keitė dalį nuotekų vamzdį. Mes esame su žmona senjorai. Tai gavome sąskaitą kad PER 18 MĖNESIŲ TURĖSIME SUMOKĖTI apie 640 eurų. Ar tai yra teisingas sprendimas. Niekas neaiškina kokie darbai ir kiek buvo pakeista vamzdynų, o sąskaitas pateikia. Jeigu jūsų vamzdynas atskiras (ar tikrai?), tai gal ir neturite mokėti. Situacija priklauso nuo konkrečių aplinkybių.
Daugiabutyje atlikta renovacija, be fasado šiltinimo ir kitų darbų, buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai, elektroninės duomenų perdavimo sistemos (ant kiekvieno radiatoriaus užkabintas siųstuvas, laiptinėse stovi imtuvai). Klausimas: kas yra savininkas termostatų ir tokių elektroninių sistemų - būsto savininkas ar bendrija? Pvz., sugedus termostatui ir / ar toms elektroninėms duomenų perdavimo sistemoms, kas atsakingas už jų remontą, pakeitimą?
Šilumos tiekėjas ir gamintojas ruošiasi atvykti į butą ir patikrinti sistemas, nes įtariamas gedimas (temperatūra namuose žemesnė nei minimumas, turi būti mažiausiai 22C, bet dažniausiai siekia 16-17C), o bendrijos pirmininkas iš karto iškėlė klausimą, kas turės sumokėti, jeigu reikės pakeisti šias dalis. Kaip yra praktikoje ir teisės aktuose?
„Bendrosios pastato inžinerinės sistemos“ apima šildymo sistemas, todėl už remontą atsakinga bendrija.
Sveiki, gyvename bute, kuris turi lodžiją, kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo mūsų lyja į apačią pas jį. Siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis. Mano manymų, ta siena yra namo fasado dalis, bet kaimynas aiškina, kad ją mes turim tvarkyt ir daryti iš naujo savo lėšomis, nors net nesam tikri, ar nuo mūsų jam bėga, nes pas mus viduje viskas sausa. Būčiau dėkinga už išsamesnį paaiškinimą, ar iš bendrijos lėšų tvarkoma tokia siena ar iš asmeninių lėšų.
Pagal įstatymą, bendrosios pastato konstrukcijos apima išorines sienas, todėl remontas turėtų būti finansuojamas iš bendrijos lėšų.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #siluma #bendram #naudojimui