Patarimai perkant sklypą namo statybai

Perkant sklypą Jūs perkate galimybes, taigi sklypas yra galimybių pirkimas. Būtent galimybių išsiaiškinimas (susižinojimas, išsinagrinėjimas, informacijos susirinkimas), kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais.

Jeigu Jūs ketinate statyti namą ir šiuo metu renkatės žemės sklypą namo statybai - šis straipsnis kaip tik jums. Šiuo atveju aš kalbu apie tai, ką reikia daryti suradus sau tinkamą sklypą, t.y. ką reikia daryti suradus sau tinkamą sklypą.

Taigi, klaidų sąrašas, renkantis sklypą, tikrai nemažas. Ką daryti, kad išsirinktume geriausią variantą? Žemės sklypo įsigijimas, kuriame svajojate statyti namą, yra vienas pirmųjų ir svarbiausių žingsnių.

Pirmieji žingsniai renkantis sklypą

Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą. Tačiau pirmiausia, norint patarti, reikia žinoti, kur žmonės dažniausiai klysta.

Niekuomet netikėkite pardavėjo PAŽADAIS ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia realybė atrodytų jums. Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti : kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ir/ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga, t.y. ir jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite vesti derybas su savininku.

El. „Pati galvodama apie žemės sklypo ar nekilnojamo turto objekto įsigijimą, esu linkusi patarti. Siūlyčiau pirmiausia pradėti nuo vidinės pajautos. Prieš perkant žemės sklypą būtina jame ramiai pabūti ir pamėginti pajausti, ar ši vieta pasiruošusi jus priimti. Jei nuojauta kužda, kad taip, tik tuomet verta įsigyti žemę ir imtis namo statybos“, - pataria nekilnojamojo turto brokerė Gitana Dernovaitė.

Į ką atkreipti dėmesį:

• Intuicija ir namų jausmas net tuomet, kai dar nė vienos plytos jūsų nusižiūrėtame sklype nėra.
• Vieta. Kartais žmogus vos tik atvykęs į vietą, kurioje įsivaizduoja savo būstą, ima pastebėti jam kliūvančius dalykus: ne tokia sklypo forma, ne tokie medžiai auga ir t. t. Taip pat verta atkreipti dėmesį ir į tai, kad žemės sklypas mieste visuomet brangs. O rajone šiuo metu galima pirkti su subsidija. Bet klausimas, į kurį būtina atsakyti sau: ar nusižiūrėta vieta leis pasijusti tarsi namuose?
• Dokumentų analizė. Juose turėtumėte matyti, kokia sklypo paskirtis, ar jame galima pastatyti tai, ką norisi. Šiuo atveju ne visuomet pirkėjui gali pagelbėti NT brokeris. Kartais praverčia ir architektas. Šis specialistas gali įvertinti sklypo paskirtį, esantį užstatymo plotą.
• Aukštingumo klausimas. Prieš įsigyjant sklypą visuomet verta pasiskambint, pvz., į regiono parko direkciją ir rajono savivaldybę, pasidomėti, ar galėsite sklype statyti norimo aukščio ir ploto namą. Ne mažiau aktualūs klausimai: sklypo nuožulnumas, reljefas, ar nėra šalia aukštos įtampos laidų.
• Geologinis tyrimas atskleis sklypo istoriją. Jis parodys, kokio tvirtumo pamato prireiks jūsų statomam būstui. Vienokio reikės ten, kur žemė kieta, kur žvyras, ir visai kitokio arti vandenų, kur daug drėgmės. Geologiniai tyrimai leis įsivertinti, kas yra po žeme. Jei po žeme priversta statybinių atliekų, neaugs jokie želdiniai. Ne dažnai, bet ir tai pasitaiko Lietuvoje.
• Svarbu įsivertinti sklype esančią augmeniją: pušis dažnai gali trukdyti pastatyti norimus namus (jos nebus galima nukirsti, ji priklauso tų medžių kategorijai, kurių sklype negali pajudinti).
• Ar privesta elektra? Jei ne, dar kartą pagalvokite, ar tikrai norėsite investuoti keliasdešimt tūkstančių. Šiuo metu tai bet kokį sklypą išbrangina.
• Apie planuojamo žemės sklypo formą visuomet verta padiskutuoti su architektu: tai gali suteikti namui savitumo. Ekspertas patars, koks atstumas būtinas iki kelio ir komercinių zonų.
• Kaimynai. Prieš perkant sklypą rekomenduojama pavaikščioti ir susipažinti su artimiausiais kaimynais.
• Investicija. Jai sklypo ieškote norėdami investuoti, perkant verta dairytis sklypų naujai suformuotuose kvartaluose, nes prisistačius žmonėms namų sklypai įprastai brangsta.

Nuo 2017 metų nusipirkti ir parduoti pageidaujamus objektus žmonėms padedanti pašnekovė neslepia, kad vis mažiau sandorių įvyksta be NT brokerio tarpininkavimo. O jei brokeriai ir iš perkančiojo, ir iš parduodančiojo pusės, sandoriai ne tik paspartėja, bet lengviau susitariama ir dėl abiem pusėms tinkamos kainos.

Sklypo dokumentai

Apie parduodamo turto dokumentus jau rašėme skyreliuose „Kaip reikia pirkti turtą“ , „Dokumentai“.

Tiesioginiai sklypo dokumentai:

• Sklypo įsigijimo dokumentas
• Kadastrinių matavimų byla
• Turto nuosavybės pažymėjimas

Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tam laiko momentui. Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.

Svarbu patikrinti:

• Kadastro žemėlapiai. Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas?
• Preliminarūs geodeziniai patavimai.
• Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes.

Detalusis planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype. Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti ,,išskaityti“- taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas.

Specialiosios naudojimo sąlygos

Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas.

Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime, t.y. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime.

Sklypo gruntas

Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti).

Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.

Architekto patarimai

„Capital Architects“ architektė-projektų vadovė Ieva Pavilonė sako, kad dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas. Ji paaiškina, kad apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona. Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą.

I. Pavilonė tęsia, kad pirkėjai dažnai nežino ir kito reikalavimo, susijusio su gaisro gesinimu. Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys. Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.

Tačiau reikia būti atsargiems perkant sklypą šalia vandens telkinių. I. Pavilonė primena pakrančių apsaugos zonų reikalavimą. „Nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima. Yra atvejų, kai žmogus nusipirko sklypą labai gražioje vietoje, prie upės, mes įvertinome šlaitą, apsaugos juostą, apsaugos zoną dėl gatvės ir liko užstatymui tik apie 30 kv. m. Žmogus tikėjosi pasistatyti gyvenamąjį namą, bet to padaryti buvo neįmanoma. Tam, kad žmonės tokių klaidų išvengtų, būtų logiška prieš perkant sklypą įsivertinti ir pasišnekėti su ekspertais dar prieš perkant sklypą“, - pataria architektė.

Pašnekovė priduria, kad neretai pirkėjams kyla klausimas, ką rinktis pirma - sklypą ar namą. Architektė sako, tai turėtų vykti kompleksiškai. „Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą“, - sako I. Pavilonė.

Patarimai, kaip nepadaryti klaidų:

• Pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą.
• Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
• Taip pat prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą.
• Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
• Taip pat reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas“, - patarimais dalijasi architektė.

Ji tęsia, kad mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas. „Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų“, - priduria I. Pavilonė.

UAB „Projektavimo sprendimai“ rekomendacijos

Žemės sklypo gyvenamajai statybai pasirinkimas toli gražu nėra lengva užduotis: siekiant teisingai išsirinkti žemės sklypą, labai svarbu laikytis tam tikrų taisyklių ir rekomendacijų, kurias pateikia UAB „Projektavimo sprendimai“ vadovas Karolis Sankauskas.

1. Lokacija. Lokacijos aspektas susideda iš dviejų labai svarbių faktorių, kuriuos būtinai turite įsivertinti: (1) emocija; (2) perspektyvios teritorijos su geru kainos ir kokybės santykiu bei gera infrastruktūra.
2. Sklypo dokumentai. Dalis žemės sklypų Lietuvoje yra suformuoti sudarant detalųjį planą, formavimo-pertvarkymo projekte arba apskritai yra gražinti pagal išvadas.
3. Komunikacijos. Skelbimuose dažnai rašome, kad parduodamas žemės sklypas yra su visomis reikalingomis komunikacijomis. Tačiau nuvykus į vietą, paaiškėja, kad elektrą reikia vestis už 300 metrų, vandentiekis su nuotekomis yra „už Petro sklypo ir per kelią“.
4. Privažiavimas. Kaip susisieksite su jūsų būsimais namais? Neretai parduodami sklypai būna su dar neasfaltuotu privažiavimu, todėl būtinai įsivertinkite kelią, kuris veda prie jūsų pasirinkto žemės sklypo.
5. Kaimynystė. Kaip ir minėjau straipsnio pradžioje, sklypą reikia „prisijaukinti“ ir pajusti emocinį ryšį su jūsų pasirinkta vieta. Todėl siūlau praeiti per gretimas teritorijas ir įsivertinti šalimais gyvenančius kaimynus.
6. Pasaulio kryptys ir reljefas. Atvykus į sklypą pamąstykite apie savo būsimo namo lokaciją jame. Atminkite, jog dažniausiai pati nepatraukliausia Pasaulio kryptis yra šiaurė - joje dažniausiai stengiamasi suprojektuoti parkavimą, įvažiavimą, palikti kuo mažiau vietos, kad galima butų turėti daugiau ploto kitose pusėse, t.y. tose, kuriose yra daugiau saulės apšvietimo.
7. Būsimo būsto ateitis. Neretai pirkdami sklypą, pirkėjai susigundo itin žema sklypo kaina - tačiau įsikelia į vietą, turinčią mažiau perspektyvų. Atsiminkite, kad jūsų gyvenamasis būstas yra ne tik jūsų gyvenamoji vieta, bet ir investicija.

Sklypo apžiūra

Kadangi žemės sklypas nėra toks daiktas, kurį užsakius internetu, galima būtų grąžinti per 14 dienų, būtinai apžiūrėkite žemės sklypą nuvykę į vietą. Apžiūrint sklypą, svarbu įvertinti kelis aspektus.

Realus privažiavimas

Vykdami į vietą, įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis, ar nereikia važiuoti neaiškiais laukais ir dar neįrengtais keliais. Jei privažiavimo kelias dar neįrengtas, turite išsiaiškinti, ar tokio kelio statyba yra suplanuota, kas finansuos statybos darbus, ar privažiavimas numatomas per valstybinę žemę, ar per privačius sklypus. Visiems šiems klausimams atsakyti prašykite dokumentų.

Kaimynystė

Apsidairykite ir atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius. Pasidomėkite šalia esančiais neaiškios funkcinės paskirties statiniais ir juose vykdoma veikla.

Nemalonūs kvapai, kurie gali atsirasti, pavyzdžiui, gamybos procese ar auginant gyvulius, gali reikšti, jog Jūsų apžiūrimame sklype gali būti nuolat juntamos šalia vykdomos komercinės ar ūkinės veiklos pasekmės, taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir atitinkami ribojamai. Stebėkite, ar aplinka nėra triukšminga, pavyzdžiui, girdimi transporto, įrenginių ar netoliese vykdomos veiklos skleidžiami garsai.

Komunikacijos

Pasiteiraukite, ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan. Būdami žemės sklype galite įsitikinti, ar šie įvadai yra (elektros įvado spinta, šuliniai ir pan.), paprašykite juos parodyti.

Reljefas

Žemės sklypo reljefas yra itin svarbi aplinkybė planuojant ateityje statyti pastatus. Todėl, atvykę į vietą, vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus, ar jis nėra šlaite, ar paviršiuje nesikaupia vanduo.

Nekilnojamojo turto registro duomenys

Pasitikrinkite aktualius Nekilnojamojo turto registre esančius duomenis. Juos galite gauti iš žemės sklypo savininko. Nors Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše pateikiama ribota informacija, tačiau ir ji gali suteikti nemažai žinių apie nekilnojamojo turto objektą.

Žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas

Jei matote, kad nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas neatitinka Jūsų planuojamos statybos, galite susidurti su nenumatytomis kliūtimis. Nors teisės aktai numato galimybę keisti žemės sklypo naudojimo paskirtį ir būdą, bet ne visais atvejais leidžiama tai daryti. Tokiu atveju turite atlikti išsamesnį duomenų tyrimą arba prisiimti riziką, jei Jūsų statybos projekto nebus galimybės įgyvendinti.

Pardavėjo turima nuosavybės dalis

Skiltyje „nuosavybė“ rasite duomenis apie žemės sklypo savininką. Atkreipkite dėmesį, ar pardavėjas yra vienintelis savininkas, ar yra daugiau bendraturčių.

Juridiniai faktai

Šioje skiltyje galite rasti informaciją apie sudarytas nuomos sutartis, areštą, nustatytą naudojimosi tvarką, iškeltas teismines bylas, susijusias su nekilnojamuoju daiktu, ir pan. Visi šie duomenys yra reikšmingi ir gali turėti įtakos nekilnojamojo daikto valdymui, naudojimui ir disponavimui, todėl bet kuris iš įrašų reikalauja tolimesnės analizės ir Jūsų dėmesio.

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos

Šios sąlygos reiškia, kad žemės sklype taikomi ūkinės ir kitokios veiklos apribojimai, kurių turinys yra apibrėžtas įstatyme. Pavyzdžiui, jei sklypas patenka į kultūros paveldo objekto ar vietovės teritoriją, joje galios specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir bet kokia ūkinė veikla turi būti suderinama su kultūros paveldo apsauga bei vertingųjų savybių išsaugojimu, o tai reiškia, kad statyba gali būti ribojama arba, apskritai, negalima.

Planavimas ir dokumentai

Svarbiausia aiškiai identifikuoti, kokiu tikslu yra perkamas žemės sklypas - gyvenamojo namo statybai, komercinei veiklai, sandėliavimui ar dar kitokiam tikslui.

Detalusis planas

Detalieji planai galioja neterminuotai arba tol, kol nėra pakeičiami ar pripažįstami netekusiais galios ir jie yra privalomi visiems suplanuotoje teritorijoje veikiantiems fiziniams ir juridiniams asmenims. Taigi, jei žemės sklypas patenka į teritoriją, suplanuotą detaliuoju planu, pirmiausia turėtumėte žiūrėti į šiuo teritorijų planavimo dokumentu suplanuotus ir leidžiamus teritorijos tvarkymo reglamentus, įskaitant užstatymo tankį, intensyvumą, statybos zoną, leidžiamą statinių aukštį ir kt.

Teritorijos (miesto ar miesto dalies) bendrasis planas

Bendrieji planai (jei parengti) paprastai skelbiami tos vietovės savivaldybės tinklalapyje. Pasitikrinkite į kokią teritoriją patenka Jūsų planuojamas pirkti žemės sklypas, ar toje teritorijoje galima Jūsų planuojama statyba, ar nėra suplanuotos perspektyvinės gatvės ar kitos visuomenės poreikiams reikalingos teritorijos.

Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas

Jei žemės sklypas buvo suformuotas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą, susipažinkite su šio projekto medžiaga. Iš sprendinių brėžinio matysite sklypo ribas, taikomas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, servitutus (nustatytus ir siūlomus nustatyti), žemės naudmenas ir kt.

Sklypo planas

Žemės sklypo planas yra privaloma ir neatskiriama žemės sandorio dalis. Tai pagal kadastrinius matavimus parengtas brėžinys, kuriame pažymimos žemės sklypo ribos, nurodomas plotas ir nustatomi kadastro duomenys.

Viešai prieinami žemėlapiai (pvz. regia, geoportal)

Nemažai informacijos apie patį žemės sklypą ir jo gretimybes galima sužinoti iš viešai prieinamų žemėlapių. Juose galite pasitikrinti sklypų ribas, inžinerinius statinius, miškų kadastro duomenis, kultūros vertybių registro duomenis ir kt. Pasirinkę tam tikrą sluoksnį, galite matyti, ar Jūsų planuojamame įsigyti žemės sklype galioja tam tikras režimas.

Statybos dokumentai

Pardavėjas parduoda žemės sklypą brangiau, nes „su statinio projektu“. Statinio statyba neturint galiojančio statybą leidžiančio dokumento yra savavališka, todėl vien statinio projektas nesuteikia teisės statyti statinio. Taigi, jei perkate žemės sklypą kartu su parengtu statinio projektu, išsiaiškinkite, ar pardavėjas turi ir statybą leidžiantį dokumentą.

Nuo ko pradėti statybas?

Pirmiausias žingsnis - įsitikinti, kad jūsų dovanotame žemės sklype galima statyba. Norint statyti gyvenamąjį namą, reikalinga įsitikinti, ar žemės sklypo paskirtis yra "vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos", ar sklypas apmatuotas kadastriniais matavimais, ar yra faktinis privažiavimas prie sklypo, ar jis legalus, kokios apsaugos zonos taikomos sklypui, užsakyti topografinį planą, susirasti projektuotoją, užsakyti projektą, gauti statybos leidimą.

Turi būti tinkama sklypo paskirtis. Žemės ūkio, komercinės, rekreacijos, miškų ūkio paskirties žemėje namo statyba negalima. Jeigu sklypo paskirtis yra tinkama, susiraskite projektuotoją, kuriam patikėsite savo namo projektavimą. Projektuotojas nebūtinai turi būti architektas.

tags: #sklypo #pirkimas #namo #statybai