Sklypo vystymo planas: kas tai ir ką svarbu žinoti?

Perkant sklypą, Jūs perkate galimybes. Būtent galimybių išsiaiškinimas, kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis. Todėl į visus dalykus reikia atkreipti tinkamą dėmesį, nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais.

Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra sklypo vystymo planas, į ką reikia atkreipti dėmesį perkant sklypą, kokie dokumentai reikalingi ir kaip parengti sklypą pardavimui.

Pirmieji žingsniai renkantis sklypą

Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ir/ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga. Jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite vesti derybas su savininku.

Svarbu!

Niekuomet netikėkite pardavėjo PAŽADAIS ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia realiai atrodytų jums.

Sklypo dokumentai

Apie parduodamo turto dokumentus jau rašėme skyreliuose „Kaip reikia pirkti turtą“ , „Dokumentai“ . Tiesioginiai sklypo dokumentai yra:

• Sklypo įsigijimo dokumentas
• Kadastrinių matavimų byla

Taip pat reikalingi:

1. Turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli.
2. Įgaliojimas - jis turi būti galiojantis, jo funkcija- įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia.
3. Savininko asmens dokumentas turi būti galiojantis.

Nuosavybės dokumento gavimo data

Labai svarbi yra jo ,,gavimo data“. Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tam laiko momentui.

Kadastro žemėlapiai

Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“. Pasitaiko atvejų, kai jie patys tiksliai nežino, kur yra jų turimas sklypas, ypač tuomet, kai nėra padaryti tikslieji geodeziniai matavimai.

Preliminarūs geodeziniai matavimai

Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais - jeigu jūs perkate didelį 1 ha ir daugiau sklypą, tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau kai perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2a, tai įtakos jau turi. Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.

Detalusis planas

Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba . Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, Jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas Jums sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“.

Jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą. Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiką daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai, ir jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai.

Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti. Visą informaciją apie konkrečią vietą.

Gruntas ir kadastriniai matavimai

Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti). Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.

Kadastriniai matavimai nusako tikslias jūsų sklypo ribas. Jeigu sklypas yra didelis.

Kaip "išskaityti" detalųjį planą?

Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti ,,išskaityti“- taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas. Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes.

Užstatymo tankis - tai yra pirmo aukšto visų statinių ( jeigu gali būti keli) antžeminės dalies ploto santykis su sklypo santykiu.

Specialiosios naudojimo sąlygos

Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime.

Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą.

Kaip padaryti savo žemės sklypą patrauklesnį pirkėjui?

Turbūt pigiausias ir paprasčiausias variantas, kaip galite padaryti savo žemės sklypą patrauklesnį pirkėjui - turėti atsakymus į visus galimus klausimus. Labai svarbu žinoti, ką parduodate ir kokios yra parduodamo žemės sklypo vystymo galimybės. Tai padeda ne tik nustatyti adekvačią parduodamo sklypo kainą.

Būtent todėl pardavėjas turi žinoti atsakymus į visus galimus klausimus. Žemės sklypo paskirtis ir naudojimo būdas gali būti pakeičiami pakankamai greitai savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu. Jei, pavyzdžiui, žemės sklypo dalis patenka į gatvės raudonąsias linijas, būtina rengti formavimo ir pertvarkymo projekto procedūrą, kad ta dalis būtų atidalinta. Kitu atveju savivaldybė greičiausiai neleis pradėti pastatų projektavimo darbų.

Kartais įmanoma pakeisti nebeaktualaus ar nepalankaus detaliojo plano sprendinius.

Bendraturčiai

Vienas labiausiai pirkėjus atbaidančių dalykų yra kai parduodama tik dalis žemės sklypo. Tokiu atveju norint pradėti bet kokias pastatų projektavimo procedūras, bus būtina gauti sklypo bendraturčių sutikimą. Ši situacija iš dalies gali būti sprendžiama nustačius žemės sklypo naudojimosi tvarką, kurioje ne tik būtų apibrėžta tiksli kiekvieno savininko sklypo dalis, kuria jis galės naudotis, bet ir aptarta statybų ar leidimų suteikimo projektuoti ir statyti pastatus tvarka. Naudojimosi tvarkos nustatymas problemą sprendžia tik iš dalies.

Idealiausia būtų formavimo ir pertvarkymo projektu nuo žemės sklypo atskirti kiekvieno sklypo savininko dalį ir formuoti kaip atskirą sklypą. Jei žemės sklypo bendraturčiai nesutaria dėl naudojimosi tvarkos nustatymo ar sklypo dalių atidalinimo, yra galimybė tai išspręsti teisminiu keliu.

Projektiniai pasiūlymai

Parduodamą žemės sklypą galima būtų dar labiau pagerinti parengus projektinius pasiūlymus. Juose parodomas pastatų išdėstymas žemės sklype, fasadai, vizualizacijos, aukštų planai, automobilių stovėjimo vietos, tikslūs užstatymo rodikliai, parduodamas plotas ir daugelis kitų duomenų.

Siūlyčiau parengtus projektinius pasiūlymus suderinti su Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamentu ir, jei būtina, kitomis institucijomis, taip pat atlikti visuomenės supažindinimo su projektiniais pasiūlymais procedūras, gauti specialiuosius reikalavimus.

Taip pat savivaldybė gali pareikalauti gauti kaimyninių žemės sklypų savininkų ar Nacionalinės žemės tarnybos sutikimus, jei planuojama statyti arčiau žemės sklypo ribos, nei nustatyta teisės aktuose.

Atkreiptinas dėmesys, kad pirkėjas prieš įsigydamas turtą, gali pareikalauti gauti visus kaimynų sutikimus, jei jie yra būtini pastatų statyboms. Specialieji reikalavimai ir visi būtini sutikimai yra garantija, kad tokie pastatai, kokie yra numatyti suderintuose projektiniuose pasiūlymuose gali būti projektuojami ir vėliau statomi konkrečiame žemės sklype. Taip pat specialieji reikalavimai yra pagrindas rengti pastatų techninį projektą.

Tai ypač svarbu, jei parduodamas žemės sklypas yra sudėtingesnėje vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus miesto senamiestyje ar jo apsaugos teritorijoje.

Statybą leidžiantys dokumentai

Turbūt pats didžiausias galimas žemės sklypo pagerinimas iki statybos darbų - statybą leidžiantys dokumentai. Tam turi būti rengiamas pastatų techninis projektas. Šis procesas, palyginus su specialiųjų architektūros reikalavimų gavimu, yra gerokai brangesnis ir paprastai ilgiau užtrunkantis. Be jokios abejonės, statybą leidžiantys dokumentai yra labai didelis privalumas būsimam pirkėjui.

Apibendrinant, galima teigti, kad sklypo vystymo planas yra esminis dokumentas, leidžiantis įvertinti sklypo potencialą ir galimybes. Kruopštus dokumentų nagrinėjimas, konsultacijos su specialistais ir atidumas detalėms padės priimti teisingą sprendimą ir išvengti nemalonių staigmenų ateityje.

tags: #sklypo #vystymo #planas