Nekilnojamojo turto pardavimas varžytynių būdu Lietuvoje

Varžytynės yra specifinis turto įgijimo būdas Lietuvoje, kai turtas parduodamas priverstinai, prieš savininko valią. Įvairių subjektų Lietuvoje organizuojamose varžytynėse per metus parduodamo turto vertė siekia dešimtis, net šimtus milijonų eurų. Varžytynėse įsigyjamas ne tik nekilnojamasis turtas, bet ir lėktuvai, gamyklos, baldai, muzikos instrumentai bei meno kūriniai. Tad ką verta žinoti apie šį procesą?

Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pardavimo varžytynių būdu procesą Lietuvoje, įskaitant teisės aktus, dalyvavimo sąlygas, galimas rizikas ir patarimus, kaip sėkmingai įsigyti turtą.

Teisinis Reglamentavimas

Nekilnojamojo turto pardavimo varžytynių būdu procesą Lietuvoje reglamentuoja Civilinio proceso kodekso 713 straipsnis ir kiti teisės aktai:

• 2011 m. birželio 21 d. įstatymas Nr.
• 2012 m. gruodžio 20 d. įstatymas Nr. XII-72
• 2014 m. gegužės 15 d. įstatymas Nr.
• 2014 m. spalio 16 d. įstatymas Nr.
• 2014 m. gruodžio 16 d. įstatymas Nr.
• 2019 m. sausio 11 d. įstatymas Nr.
• 2023 m. gruodžio 12 d. įstatymas Nr.

INFOLEX PASTABA: 2014 05 15 įstatymo Nr. XII-889 nuostatos taikomos varžytynėms, paskelbtoms po įstatymo Nr.

2014 05 15 įstatymo Nr. XII-889 (TAR, 2014, Nr. 2014-05571) nuostatos taikomos varžytynėms, paskelbtoms po įstatymo Nr.

Varžytynių Organizavimas ir Vykdymas

Lietuvos antstolių skelbiamos varžytynės vyksta tik interete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu. Tokia turto pardavimo iš varžytynių tvarka įsigaliojo 2013 m. sausio 1 dieną. Nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. Varžytynės pagyvėjo. Ekonomiškesnė, patogesnė turto įsigijimo forma išplėtė dalyvių ratą, parduodama daugiau išvaržomų daiktų.

Varžytynes organizuoja antstoliai. Jos vyksta specialiame portale www.evarzytynes.lt tik darbo dienomis.

Varžytynės vyksta elektroniniu būdu specialiame interneto tinklalapyje, kurį administruoja Antstolių informacinės sistemos tvarkytojas. Už varžytynių paskelbimą ir vykdymą Antstolių informacinės sistemos tvarkytojui mokamas atlyginimas, kurio dydį nustato Antstolių informacinės sistemos valdytojas.

Varžytynės skelbiamos darbo dienomis nuo devintos valandos nulis minučių iki keturioliktos valandos nulis minučių. Varžytynių pradžia yra jų paskelbimo specialiame interneto tinklalapyje momentas.

Svarbu: Iki varžytynių pabaigos bet kuris pageidaujantis asmuo gali „gyvai“ apžiūrėti parduodamą turtą.

Dalyvavimas Varžytynėse

Varžytynėse gali dalyvauti Lietuvos arba užsienio valstybių piliečiai ir juridiniai asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą. Jei reikia, asmuo gali dalyvauti varžytynėse netiesiogiai - naudodamasis įgalioto atstovo pagalba.

Varžytynėse dalyvauti gali visi. Išimtis taikoma antstoliui, kuris organizuoja varžytynes, toje pačioje kontoroje dirbantiems kitiems antstoliams ir personalui, o taip pat jų visų artimiems giminaičiams ir sutuoktiniams.

Asmuo tampa varžytynių dalyviu, kai sumoka 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos dydžio mokestį į specialią sąskaitą.

Dalyvių registracijos ir varžytynių vykdymo tvarką padeda išsiaiškinti skelbime pateikiama elektroninė nuoroda. Prisijungęs prie elektroninių varžytynių portalo elektroninės bankininkystės būdu arba elektroniniu parašu ir sekdamas šia nuoroda, asmuo susipažįsta ir elektroniniu būdu patvirtina, kad susipažino su Sprendimų vykdymo instrukcijos 25 priede detaliai aprašyta varžytynių vykdymo tvarka, antstolių veiksmų apskundimo tvarka ir turto pardavimo iš varžytynių galimomis pasekmėmis. Čia pat asmuo įrašo savo kontaktinius duomenis (vardą, pavardę, asmens arba juridinio asmens kodą, elektroninio pašto adresą ir kt.). Reikiamų duomenų tikrumas patikrinamas naudojant automatinę sąsają su Gyventojų registru. Vėliau sistema automatiškai suformuoja mokėjimo nurodymą varžytynių dalyvio mokesčiui sumokėti. Sumokėjęs šį mokestį elektroninės bankininkystės būdu, asmuo registruojamas varžytynių dalyviu. Labai svarbu tai, kad procesas internete suteikia galimybę registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.

Dalyvio atpažinimas.

Turto Įkainojimas ir Pradinė Kaina

Iki varžytynių turtas turi būti įkainojamas. Turto kainą antstolis nustato pagal jo nusidėvėjimą, rinkos kainą, taip pat atsižvelgdamas į skolininko ir išieškotojo nuomones. Paprastai turto kainą nustato turtą areštavęs antstolis, tačiau tai padaryti gali ir ekspertas.

Galioja tokios pačios parduodamo turto pradinės kainos nustatymo taisyklės, kaip ir varžytynėse, kurios vykdavo antstolių kontorose. Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 proc. rinkos kainos, antrosiose varžytynėse - 60 proc. rinkos kainos.

Įstatymai numato, kad nustačius varžytynėse parduodamo turto rinkos kainą pirmosiose varžytynėse ji sumažinama 20 % rinkos kainos, antrosiose - 40 %.

Varžytynių dalyvio mokestis taip pat nepasikeitė - jis sudaro 10 proc. pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.

Kainos Siūlymas ir Laimėjimas

Kainą didinti galima automatiniu arba neautomatiniu būdais. Automatiniu būdu nustatyta kaina padidėja iš karto po kito dalyvio pasiūlymo. Tai, kiek padidėja kaina (intervalą), dalyvis nustato iš anksto. Kaina didinama iki dalyvio iš anksto nustatytos didžiausios siūlomos kainos.

Siūloma nauja kaina gali būti tik didesnė už pradinę kainą. Kiekvienas kainos padidėjimas (intervalas) turi būti ne mažesnis negu 0.5, 0.3 arba 0.1 proc. - priklausomai nuo pradinės turto kainos. Kuo kaina didesnė, tuo intervalas mažesnis.

Varžytynių laimėtoju paskelbiamas didžiausią kainą pasiūlęs dalyvis. Varžytynes laimėjusio dalyvio pasiūlyta kaina kartu yra ir turto pardavimo kaina.

Kainos didinimo būdai:

• Neautomatinis: Varžytynių dalyvis siūlo kainą, kuri negali būti mažesnė už pradinę turto pardavimo kainą. Kiti dalyviai gali siūlyti tik didesnę kainą, o kiekvienas kainos padidėjimas turi būti ne mažesnis nei nustatytas procentas nuo pradinės kainos.
• Automatinis: Dalyvis nurodo siūlomą pradinę kainą, didžiausią siūlomą kainą ir kainos didinimo intervalą. Sistema automatiškai didina kainą nustatytu intervalu, kol kito dalyvio pasiūlyta kaina viršys nurodytą didžiausią kainą.

Pagal Civilinio proceso kodekso 713 straipsnį visais atvejais, kai iki nustatyto varžytynių pabaigos laiko gaunamas bent vienas kainos pasiūlymas, varžytynės pratęsiamos papildomas penkias minutes ir per šį pratęstą laiką varžytynių dalyviai gali siūlyti kainą už parduodamą turtą.

Po kiekvieno per pratęstą papildomą penkių minučių nulio sekundžių laiką gauto kainos pasiūlymo varžytynės pakartotinai pratęsiamos penkias minutes nulį sekundžių; šis laikas pradedamas skaičiuoti nuo kainos pasiūlymo gavimo momento.

Pasibaigus varžytynėms, specialiame interneto tinklalapyje paskelbiama, už kokią kainą turtas parduotas. Varžytynes organizavusiam antstoliui ne vėliau kaip kitą darbo dieną elektroninių ryšių priemonėmis išsiunčiamas pranešimas, kuriame nurodomi šio Kodekso 710 straipsnio 1 dalies 2 ir 3 punktuose nustatyti varžytynes laimėjusio varžytynių dalyvio duomenys, ir į antstolio depozitinę sąskaitą pervedamas varžytynes laimėjusio varžytynių dalyvio sumokėtas varžytynių dalyvio mokestis. Varžytynes laimėjusiam varžytynių dalyviui šioje dalyje nustatyta tvarka išsiunčiamas Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos pranešimas apie laimėtas varžytynes.

Atsiskaitymas už Įsigytą Turtą

Varžytynes laimėjęs dalyvis privalo į organizavusio antstolio depozitinę sąskaitą sumokėti įsigyto turtą kainą, iš jos atėmęs varžytynių dalyvio registracijos mokestį. Teisės aktai nustato tam tikrus terminus, per kuriuos ši suma turi pasiekti antstolį. Kuo turtas brangesnis, tuo šis terminas ilgesnis, pvz., daugiau nei 30 tūkst. eurų kainavusio turto kainą dalyvis turi sumokėti per 30 dienų nuo varžytynių pabaigos, o jei turtas kainavo iki 3 tūkst. eurų, kaina turi būti sumokėta per 10 dienų.

Varžytynių laimėtojas, kuris už varžytynėse parduotą nekilnojamąjį turtą pageidauja atsiskaityti skolintomis lėšomis, varžytynes organizavusiam antstoliui turi pateikti rašytinį prašymą išduoti Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos pažymą, patvirtinančią teisę pirkti šį areštuotą turtą.

Per tris darbo dienas po visos turto kainos sumokėjimo antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pagal Civilinio proceso kodekso 715 straipsnį pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą.

Akto pasirašymas yra vienintelė procedūra, dėl kurios turtą įgijęs asmuo ar jo atstovas turi atvykti į antstolio kontorą.

Antstolis per tris darbo dienas po visos turto kainos sumokėjimo, bet ne anksčiau kaip po dvidešimt dienų nuo varžytynių pabaigos, surašo Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos kiekvieno iš varžytynių parduodamo turto pardavimo iš varžytynių aktą.

Turto pardavimo iš varžytynių akte nurodoma: 4) akto surašymo vieta ir laikas (nurodomas minučių tikslumu).

Turto pardavimo iš varžytynių aktas yra nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas.

Neįvykusios Varžytynės

Kartais varžytynės paskelbiamos neįvykusiomis. Taip gali nutikti, jei jose nedalyvauja nė vienas dalyvis. Tokiu atveju turtas gali būti perduodamas išieškotojui už pradinę turto pardavimo kainą.

Varžytynės skelbiamos neįvykusiomis ir jei laimėjęs dalyvis per nustatytą terminą nesumokėjo visos sumos arba jei paaiškėja, kad jis apskritai neturėjo teisės dalyvauti varžytynėse. Tokiais atvejais turtas gali būti perduodamas išieškotojui už kainą, už kurią turtas buvo perkamas neįvykusiomis paskelbtose varžytynėse.

Taip pat varžytynės gali būti skelbiamos neįvykusiomis tuo atveju, jei iki turto pardavimo iš varžytynių akto surašymo momento patenkinami išieškotojo reikalavimai ir apmokamos visos vykdymo išlaidos. Tuomet dalyvis turi teisę reikalauti, kad skolininkas atlygintų tiesioginius nuostolius, atsiradusius dėl dalyvavimo varžytynėse, pvz., bankui sumokėtus mokesčius už dalyvio mokesčio pervedimą ir grąžinimą.

Tačiau yra ir atvejų, kai neįvykusios varžytynės gali būti skelbiamos iš naujo. Taip nutinka, jei varžytynės paskelbiamoms neįvykusiomis dėl specialaus interneto portalo esminio veiklos sutrikimo. Šiuo atveju antstolis skelbia pirmąsias pakartotines varžytynes; jos vyksta tokiomis pačiomis sąlygomis, kaip neįvykusiomis paskelbtos varžytynės.

Jei išieškotojas atsisako paimti jam perduodamą turtą, per nustatytą terminą nepraneša antstoliui, kad turtą perims, arba neįmoka pradinės parduodamo turto kainos ir jo daliai tenkančių lėšų skirtumo, per mėnesį antstolis skelbia antrąsias varžytynes. Šios vyksta tokiomis pat sąlygomis ir tvarka kaip pirmosios, skiriasi tik pradinė kaina - antrosiose varžytynėse parduodamo turto kaina nustatoma mažesnė - 60 proc. nuo turto arešto metu nustatytos kainos (įkainojimo).

Neįvykti gali ir antrosios varžytynės, o priežastys būna panašios kaip ir pirmųjų: nėra dalyvių, išieškotojas atsisako paimti turtą arba varžytynes laimėjęs dalyvis nesumoka kainos ir pan. Tokiais atvejais turtas grąžinamas skolininkui, o pakartotinai pagal tuos pačius vykdomuosius dokumentus jį galima pardavinėti praėjus ne mažiau kaip vieneriems metams nuo turto grąžinimo. Išimtis taikoma tik hipoteka įkeistam turtui - jis gali būti pardavinėjamas ir anksčiau.

Rizikos ir Problemos

Pirkimo rizika ir varžytynių forma nėra susiję dalykai, varžytynių vykdymo būdas neturi įtakos parduodamo turto būklei. Nepaisant to, kad varžytynės perkeltos į internetą, pagal Civilinio proceso kodekso 708 straipsnį visi pageidaujantys asmenys iki varžytynių pradžios gali apžiūrėti parduodamą turtą antstolio nustatyta tvarka.

Ypač apdairiam reikia būti perkant gyvenamąjį būstą, nes drauge su juo gresia įgyti ir aibę problemų. Mažesnę būsto kainą galima laikyti savotiška nuolaida, simboliniu atlygiu už galimus nemalonumus, gaišatį, išlaidas ir nervinę įtampą.

Galimos problemos:

• Nekilnojamasis turtas su gyventojais, kuriuos reikės iškraustyti.
• Nebaigta statyba, reikalaujanti papildomos teisinės registracijos.
• Būsto įsigijimo faktas arba terminas gali tapti neprognozuojamu.
• Skolininkas gali nesutikti su turto pardavimu ir pateikti ieškinį dėl sandorio nuginčijimo.
• Skolininkas gali pareikšti, jog turtas iš varžytynių buvo parduotas nepagrįstai maža kaina.

Prieš perkant butą visais atvejais reikėtų pirmiausia nuvykti pas teismo antstolį susipažinti su jo turima pirmine informacija. Antstolis parodo turto vertinimo ataskaitą, suteikia kitos su areštuotu būstu susijusios informacijos: ar atlikta turto registracija, kokie taikomi apribojimai, ar sudarytos kokios nuomos sutartys, o gal objekte esama nebaigtų statybų. Jei bute tebegyvena žmonės - antstolis irgi informuoja.

Svarbu: Antstoliai gali nežinoti tokių faktų, kurių nėra viešuose registruose. Tarkime, asmuo, kurio butas areštuotas ir parduodamas iš varžytynių, yra leidęs tame bute gyventi kitiems asmenims, o susitarta su jais tik žodžiu, taigi informacijos, kad tuo turtu leista kažkam naudotis, nėra jokiuose viešuose registruose.

Štai kodėl antrasis būtinas žingsnis prieš apsisprendžiant, ar dalyvauti varžytynėse, yra nuvykti apžiūrėti paties išvaržomo buto. Jei bute gyvena žmonės, reikia pabendrauti su jais, pabandyti išsiaiškinti, kaip jie elgsis pardavus butą, ar ketina išsikelti. Tada gerokai lengviau apsispręsti, ar į tokį turtą apskritai verta investuoti.

Vienas kebliausių atvejų įsigijus butą iš varžytynių - kai buvę savininkai atsisako išsikelti. Jei šeima dar turi ir nepilnamečių vaikų, tai gali tapti tikru pirkėjo košmaru: greitai apsigyventi įsigytame būste gali ir nepavykti.

Jei yra mažų vaikų, priverstinis iškeldinimas iš išvaržyto būsto gali užtrukti, kol ieškoma palankių sąlygų jiems apgyvendinti - vis dėlto iškeldinimas vykdomas, nes laikoma, kad vaiko interesai negali būti svarbesni už kreditorių interesus.

„Nustačius, kad bute, į kurį nukreipiamas skolos išieškojimas, registruota mažamečių vaikų, įstatymas numato antstoliui pareigą informuoti vaikų teisių apsaugos tarnybą. Bet vaikai - ne kliūtis parduoti turtą. Informavus tarnybą, kad pardavus būstą vaikai gali likti be pastogės, įstatyme numatytos procedūros vykdomos toliau. Vyksta teismas, su sprendimu priverstinai iškeldinti pirkėjas kreipiasi į antstolį, o šis žmones iškeldina iš būsto“.

Lietuvos antstolių rūmų prezidiumo pirmininkas, antstolis Aleksandras Selezniovas žurnale „Investuok“ sako, kad įvykusių varžytynių pastebimai padaugėjo 2013 m. paskutinį pusmetį, pagyvėjimas tęsiasi ir šiemet. Sparčiau įsigyti išvaržomo turto padeda ir tai, kad varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu.

Kaip Vyksta Varžytynės?

Trylika žurnalo „Ivestuok“ akcentuojamų momentų:

• Šiuo metu varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu.
• Gali dalyvauti asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą.
• Galima registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.
• Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą.
• Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą.
• Tik varžytynėms pasibaigus antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Pagrindiniai varžytynių etapai

Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale www.evarzytynes.lt. Kiekviename skelbime nurodomas varžytynių laikas, turto kategorija ir turto buvimo vieta, pradinė pardavimo kaina, varžytynių dalyvio mokesčio dydis.

Ne trumpiau kaip 20 arba 30 dienų atsižvelgiant į parduodamo turto rūšį. Tačiau varžytynės tęsiasi tol, kol keliama kaina. Pagal Civilinio proceso kodekso 713 straipsnį visais atvejais, kai iki nustatyto varžytynių pabaigos laiko gaunamas bent vienas kainos pasiūlymas, varžytynės pratęsiamos papildomas penkias minutes ir per šį pratęstą laiką varžytynių dalyviai gali siūlyti kainą už parduodamą turtą. Varžytynių pradžia laikomas jų paskelbimo specialiame interneto tinklalapyje www.evarzytynes.lt momentas.

E.varžytynių dalyvių patogumui nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. veikia automatinio kainos kėlimo funkcija. Kainą didinant neautomatiniu būdu, varžytynių dalyvis už parduodamą turtą pasiūlo kainą, kuri negali būti mažesnė už pradinę turto pardavimo kainą. Kiti varžytynių dalyviai už parduodamą turtą gali siūlyti tik didesnę kainą, tačiau kiekvienas kainos padidėjimas turi sudaryti ne mažiau kaip 0,5 procento pradinės turto pardavimo kainos, jeigu ji yra mažesnė negu penkiolika tūkstančių eurų, ne mažiau kaip 0,3 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina yra nuo penkiolikos tūkstančių eurų iki trisdešimt tūkstančių eurų, ir ne mažiau kaip 0,1 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina viršija trisdešimt tūkstančių eurų.

Varžytynėms pasibaigus sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Varžytynes organizavusiam antstoliui per vieną darbo dieną nuo varžytynių pabaigos elektroninio ryšio priemonėmis išsiunčiamas pranešimas apie varžytynių laimėtoją, o varžytynių laimėtojui - Sprendimų vykdymo instrukcijos 26 priede nustatytos formos pranešimas apie laimėtas varžytynes. Per tris darbo dienas po visos turto kainos sumokėjimo antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pagal Civilinio proceso kodekso 715 straipsnį pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą. Akto pasirašymas yra vienintelė procedūra, dėl kurios turtą įgijęs asmuo ar jo atstovas turi atvykti į antstolio kontorą.

Pirkimo rizika ir varžytynių forma nėra susiję dalykai, varžytynių vykdymo būdas neturi įtakos parduodamo turto būklei.

tags: #skolininkui #neiteiktas #pranesimas #apie #ivykusias #varzytines