Nekilnojamas turtas - tai ilgalaikė ir dažniausiai perspektyvi investicija, atverianti įvairias galimybes tiek gyvenamosioms patalpoms nuomoti, tiek kapitalui auginti. Pastaruoju metu išperkamoji nuoma tapo itin aktualiu ir patraukliu būdu investuoti į nekilnojamąjį turtą. Ši nuomos forma skiriasi nuo įprastos būsto nuomos, pritraukdama tiek investuotojus, tiek būsimus gyventojus.
Lietuvos bankas pažymi, kad Lietuvoje išperkamosios būsto nuomos (angl. rent to buy) paslauga pradėta teikti nuo 2015 m. ir jos pasiūlos asortimentas nuosekliai plečiasi. Išperkamoji būsto nuoma - tai modelis, kai žmogus iš pradžių nuomojasi būstą tam tikrą laikotarpį (paprastai 36 mėnesius), o sumokėtos įmokos vėliau įskaičiuojamos į pradinį įnašą. Rent2buy modelis yra ypač patrauklus dėl savo lankstumo.
Panagrinėkime, kokios yra išperkamosios nuomos sąlygos, privalumai ir rizikos, ypač aktualūs Utenos gyventojams.
Pagrindiniai Skirtumai Tarp Įprastos Būsto Nuomos ir Išperkamosios Nuomos
Pagrindiniai skirtumai tarp įprastos būsto nuomos ir išperkamosios nuomos, žinomos kaip „Rent 2 buy” arba „išsinuomok ir pirk”, slypi ne tik finansiniuose aspektuose, bet ir sutarties sąlygose bei galutiniame rezultate. Pažvelkime į šiuos skirtumus išsamiau.
Įprastoje būsto nuomoje nuomininkas moka mėnesinį nuomos mokestį, kuris užtikrina tik nuomos teisę ir gyvenamosios vietos naudojimą. Tai suteikia nuomininkui laikiną teisę gyventi nuomuojamame būste be ilgalaikių įsipareigojimų. Kita vertus, išperkamoji būsto nuoma pasižymi tuo, kad dalis mėnesinio mokėjimo eina į nuosavybės kaupimą - tai reiškia, kad nuomininkas gali įsigyti būstą po tam tikro laikotarpio, kai susikaupia pakankamai nuosavybės kapitalo arba pradinio įnašo.
Finansiniu požiūriu, įprasta nuoma yra paprastas mokėjimas už būsto naudojimą, be galimybės ateityje tapti savininku. Nuomos mokestis keliauja tiesiogiai būsto savininkui ar nuomotojui. Išperkamosios nuomos būdu pagal išperkamosios nuomos sutartį, dalis mokėjimo skiriamas būsto įsigijimui, suteikiant nuomininkui galimybę tapti savininku po tam tikro laiko.
Sutarties sąlygos taip pat skiriasi. Įprastoje būsto nuomoje sutartis gali būti sudaroma trumpuoju ar ilguoju laikotarpiu, dažnai su galimybe ją pratęsti. Išperkamojoje nuomoje yra numatytas konkretus laikotarpis, per kurį nuomininkas gali nuspręsti arba įsigyti būstą, arba nutraukti nuomos sutartį.
Galutiniame rezultate, išperkamoji būsto nuoma teikia nuomininkui perspektyvą tapti nekilnojamojo turto savininku, kurio dažnai siekia žmonės, kuriems sunku įgyti nuosavybę tradiciniais būdais. Tai unikali galimybė derinti nuomą ir būsto įsigijimą, suteikianti lanksčius sprendimus tiems, kurie svajoja apie savo būsto turėjimą, tačiau neturi pradiniam įnašui.
Jei svarstote apie naujo būsto įsigijimą - štai išsamus straipsnis su patarimais kaip išsirinkti būstą.
Išperkamosios Nuomos Esminiai Aspektai
Pagrindinis skirtumas tarp būsto išperkamosios nuomos ir banko paskolos yra pradinis įnašas ir įsipareigojimai. Jei planuojate iš karto pirkti būstą su paskola, pradinis įnašas paprastai siekia bent 15-20 proc. turto kainos. Naudojantis išperkamosios būsto nuomos modeliu, per 36 mėnesius galima kaupti pradinį įnašą, o per tą laiką jau galima būste įsikurti ir gyventi.
Nuomos laikotarpiu sumokėtų įmokų sumos dalis bus lygi pradiniam įnašui, o likusią sumą galima dengti banko paskola. Jeigu jau turite pakankamai santaupų ir galite sumokėti pradinį įnašą, banko paskola yra racionalus pasirinkimas. Ji leidžia iš karto tapti būsto savininku, o mėnesinės įmokos dažnai būna net mažesnės nei būsto nuomos kaina. Taip pat galima derėtis dėl palankesnių sąlygų, pavyzdžiui, ilgesnio grąžinimo laikotarpio ar patrauklių fiksuotų palūkanų.
Tiek būsto išperkamoji nuoma, tiek banko paskola yra geri sprendimai, priklausomai nuo individualių finansinių galimybių. Jei neturite pradinio įnašo ir norite pamažu kaupti lėšas, butai su išperkamąja nuoma suteikia galimybę įsigyti būstą be didelio finansinio krūvio iš karto. Tačiau jei turite santaupų ir norite iš karto tapti būsto savininku, paskola iš banko gali būti geresnis sprendimas.
Paramos Būstui Įsigyti Ar Išsinuomoti Įstatymas
Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas (Nr. XIII-1959, įsigaliojo nuo 2019 m. vasario 12 d.) reglamentuoja paramos teikimo tvarką. Šiame įstatyme apibrėžiamos pagrindinės sąvokos:
- Naudingasis būsto plotas - bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų plotas.
- Socialinis būstas - savivaldybei nuosavybės teise priklausantis ar iš fizinių ar juridinių asmenų išsinuomotas būstas.
- Šeima - sutuoktiniai, asmenys, sudarę registruotos partnerystės sutartį, ir jų vaikai iki 18 metų, arba vienas iš tėvų ir jo vaikai iki 18 metų.
- Valstybės iš dalies kompensuojamas būsto kreditas - kredito davėjo pagal kreditavimo sutartį asmenims ir šeimoms skolinami pinigai būstui įsigyti arba nuosavybės teise turimam būstui rekonstruoti.
Institucijos Atsakingos Už Paramą Būstui
Už paramą būstui įsigyti ar išsinuomoti atsakingos institucijos.
Būstų nuoma ne trumpesniam kaip 5 metų laikotarpiui iš fizinių ar juridinių asmenų Vilniaus miesto ar rajono, Kauno miesto, Klaipėdos miesto, Palangos miesto ar Neringos savivaldybėms finansuojama iš valstybės biudžeto apmokant 70 procentų išsinuomotų būstų nuomos kainos, kitoms savivaldybėms - 80 procentų išsinuomotų būstų nuomos kainos.
Būsto nuomos ar išperkamosios būsto nuomos mokesčio dalies kompensacijoms administruoti iš valstybės biudžeto specialiosios tikslinės dotacijos savivaldybių biudžetams panaudojama ne daugiau kaip 4 procentai būsto nuomos ar išperkamosios būsto nuomos mokesčio daliai kompensuoti skiriamų lėšų.
Jeigu dokumentai ir (ar) duomenys, kurių reikia nustatant asmens ar šeimos teisę į paramą būstui įsigyti ar išsinuomoti, yra valstybės registruose (kadastruose), žinybiniuose registruose, valstybės informacinėse sistemose arba juos savivaldybės administracija pagal prašymą ir (ar) duomenų teikimo sutartis gauna iš valstybės ir (ar) savivaldybės institucijų, įstaigų, įmonių ir organizacijų, asmenys ir šeimos šių dokumentų ir (ar) duomenų pateikti neprivalo.
Asmenys, norintys gauti paramą, neturi:
- turi ar per pastaruosius 5 metus iki prašymo suteikti paramą būstui įsigyti pateikimo dienos turėjo nuosavybės teise būstą, kurio naudingasis plotas (visų Lietuvos Respublikoje nuosavybės teise turimų ir (ar) vienu metu turėtų būstų naudingųjų plotų suma), tenkantis (tenkanti) vienam asmeniui ar šeimos nariui, yra mažesnis (mažesnė) kaip 14 kvadratinių metrų, arba turimas būstas, neatsižvelgiant į jo naudingąjį plotą, Nekilnojamojo turto kadastro duomenimis, yra fiziškai nusidėvėjęs daugiau kaip 60 procentų.
- neįgalusis ar šeima, kurioje yra neįgalusis, nuosavybės teise turi būstą, nepritaikytą neįgaliųjų poreikiams.
Valstybės Iš Dalies Kompensuojamas Būsto Kreditas
Valstybės iš dalies kompensuojamus būsto kreditus pageidaujantys teikti kredito davėjai su Socialinės apsaugos ir darbo ministerija ar jos įgaliota institucija sudaro sutartis dėl valstybės iš dalies kompensuojamų būsto kreditų teikimo (subsidijų finansavimo) tvarkos.
Jeigu valstybės iš dalies kompensuojamo būsto kredito gavėjas, pasinaudojęs šio straipsnio 1 dalyje nurodyta subsidija, įgyja teisę į didesnę šio straipsnio 1 dalyje nurodytą subsidiją, jam papildomai suteikiama šių subsidijų dydžių skirtumo subsidija (toliau - papildoma subsidija).
Papildomos subsidijos suma apskaičiuojama pagal valstybės iš dalies kompensuojamo būsto kredito likučio sumą, buvusią tą dieną, kai valstybės iš dalies kompensuojamo būsto kredito gavėjas kreipėsi į kredito davėją su prašymu pakeisti su kredito davėju sudarytą sutartį dėl valstybės iš dalies kompensuojamo būsto kredito teikimo.
Socialinio Būsto Nuoma
Asmenys ir šeimos, atitinkantys šio įstatymo 9 straipsnio 1 dalyje nustatytus reikalavimus, taip pat asmenys ir šeimos, pagal šio įstatymo 9 straipsnio 2 dalį turintys teisę į socialinio būsto nuomos sąlygų pagerinimą, šio įstatymo 7 straipsnyje nustatyta tvarka savivaldybės administracijai pateikę prašymą, įrašomi į Asmenų ir šeimų, turinčių teisę į socialinio būsto nuomą, sąrašą pagal prašymo užregistravimo savivaldybės administracijoje datą ir laiką.
Šis sąrašas tvarkomas savivaldybės administracijos direktoriaus nustatyta tvarka.
Galimos Rizikos ir Įspėjimai
„Būsto paskola gali būti nesuteikta dėl pasikeitusios reguliacinės aplinkos (Atsakingojo skolinimo nuostatų, kredito įstaigų reguliavimo) ar dėl pasikeitimų vidinių bankų skolinimo taisyklių.
Prieš sudarant sutartį dėl išperkamosios nuomos paslaugos, kliento kreditingumas banke vertinamas tik preliminariai. Pasibaigus nuomos sutarčiai, kredito davėjas gali skolininko finansinę padėtį vertinti griežčiau, todėl galimai reikalautų didesnės pradinio įnašo sumos ar griežčiau vertintų maksimalią pajamų dalį, skiriamą įsipareigojimams vykdyti.
Kliento mokumas, paskolos mėnesinės įmokos ir mėnesinių pajamų santykis bei reikiama minimali pradinio įnašo suma yra preliminariai įvertinami remiantis nuomos sutarties sudarymo metu taikomu reguliavimu ir atsižvelgiant į kliento finansinę padėtį, tačiau kredito įstaiga sprendimą dėl paskolos priimtų tik pasibaigus nuomos laikotarpiui.
Tad nuomos laikotarpiu taikomos finansavimo sąlygos gali gerokai pasikeisti ir būstą įsigyti klientui gali tapti nebeįmanoma“, - informuoja E. Giedraitė.
Ji prideda dar dvi rizikas dėl kurių gali nepavykti po išperkamosios nuomos laikotarpio įsigyti buto. „Nuomos laikotarpiu pasikeitus nuomojamo būsto kainai (jai padidėjus ar sumažėjus), priklausomai nuo sutarties sąlygų, vartotojui gali tekti mokėti daugiau nuosavų lėšų nei planuota nuomos laikotarpio pradžioje. Dėl to vartotojas gali būti finansiškai nepajėgus įpirkti nuomotą būstą.
Taip pat išperkamosios nuomos paslaugos sutartyje gali būti numatyta ir papildomų sąlygų, todėl rekomenduojama atidžiai įvertinti visas sudaromų sutarčių sąlygas. Pavyzdžiui, ar paslaugos teikėjas nepasilieka teisės pasibaigus nuomos sutarčiai nuspręsti neparduoti būsto.
Šioms rizikoms pasitvirtinus, klientai gali prarasti sumokėtas nuomos įmokas, kurios buvo skirtos pradiniam įnašui sukaupti, jei nuomos sutartis nenumato kitaip. Tokiu atveju klientas patirtų nuostolių dėl būsto įrengimo kaštų ir vidutiniškai apie 100 eurų didesnių nuomos įmokų nei rinkos kaina“, - teigia ji.
Kaip nurodo Lietuvos banko atstovė, kadangi paslauga dar pakankamai nauja, Lietuvos bankas nėra gavęs nei vieno vartotojo skundo, susijusio su šia paslauga.
VšĮ „Realdata“ vadovas Arnoldas Antanavičius mano, kad šiuo metu Lietuvoje išperkamosios nuomos būstų pasiūla - pakankamai skurdi, o dažniausiai pasiūlomi projektuose esantys prasčiausi butai, mažiausiai patrauklūs.
„Tikėtina, kad išperkamąją nuoma tą butą pasiūlo dėl to, kad sunku parduoti normaliomis rinkos sąlygomis. Žmogus susigundęs tokiomis lengvatinėmis sąlygomis, gali būti, kad nusipirks prasto likvidumo butą už šiandienos rinkos kainą ir, kai ateityje reikės parduoti normaliam pirkėjui, bus sunku, negalės pasiūlyti išperkamosios nuomos“, - sako A. Antanavičius.
Svarbu Atkreipti Dėmesį
Paslauga pasinaudoję žmonės - būtina išsiaiškinti apie visą projektą. Simonos teigimu, išperkamosios nuomos būstų pasiūla, iš tikrųjų ribota. Pasirinktame projekte galėjo rinktis tik butus pirmame aukšte. Ir tai ne iš visų, jeigu butas pirmame aukšte bet su gražesniu vaizdu - išperkamajai nuomai jis nesiūlomas.
Mergina pataria atidžiai išnagrinėti sutartį, mat ten galima rasti ir tokių punktų, kad du kartus kaimynams iškvietus policiją dėl triukšmo, išperkamosios nuomos sutartis gali vienašališku sprendimu būti nutraukta.
„Kai išsirenki būstą, pirmiausia pasitikrinti, ar bankas duoda paskolą, nes turi pristatyti garantinį laišką, kad jei būtum sukaupęs 15 proc. pradinį įnašą, bankas paskolą išduotų. Tiesa, jis to neįsipareigoja daryti atėjus laikui. Tuomet pasirašoma sutartis. Kas labiausiai užkliuvo, jei dėl tavęs skųstųsi kaimynai ar kviestų policiją, tai po 2 kartų gali vienašališkai nutraukti sutartį. O juk kaimynai visokie gali būti, dėl visko gali skųstis. Taip pat jei pavėluoji mokėti įmokas, du vėlavimai ir vėlgi vienašališkai gali nutraukti sutartį. Kadangi butas be įrengimo buvo, taip pat sutartyje nurodyta, kad negalime du metus griauti sienų ir perstatyti kaip norime. Tai yra, negalime keisti išplanavimo, nes butas gali prarasti vertę, jei mes galiausiai nenusipirktume. Taip pat prašėme vietos automobiliui, tačiau mums pasakė, kad išperkamajai nuoma neduoda, nors vėliau sužinojome, kad duoda. Tie, kurie pirmuoju etapu pirko būstą, gavo, o antruoju - negavo“, - pasakojo Simona.
Vilnietės pasakojo, kad kadangi mokama poros ar kelių mėnesių įmoka į priekį, tad dairytis paskolos galima pradėti anksčiau nei lygiai po 2 ar 3 nustatytų metų. Kai jau įnašas per mokėtą nuomą sukauptas, vėl iš naujo einama per visus bankus ieškant geriausio pasiūlymo, derantis. „Bankai iš karto sakė, kad jie linkę optimistiškai vertinti, nebuvo nė vieno kurie būtų atsisakę duoti paskolą. Tie pasiūlymai buvo konkurencingi, ir buvo galima net paspausti banką, kad geresnes palūkanas pasiūlytų. (…) Tuos 2 metus stebi, kad neprisiimtum jokių įsipareigojimų, lizingų neimtum, kad tik nesusigadintum savo kredito istorijos per tą laiką. Susimažinom telefonų sąskaitas. Ji patarė taip pat atkreipti dėmesį, kad dar laukia ir notaro mokesčiai. Pastarieji gali būti didesni, jeigu bus kreipiamasi į vystytojo nurodytą notarą.
„Po kiek laiko paties projekto problemos išryškėjo ir toks kreivesnis požiūris į išperkamosios nuomos klientus. Reikėjo durims guminės juostelės ilgiau laukti, balkoną greičiau tvarkė įprastiniams klientams nei mums. (…) Bute viskas gerai, tačiau problemos išlenda bendrame projekte - per mažai automobilio stovėjimų vietų, požeminės automobilių aikštelės viena pusė pelija, genda garažo vartai, sudėtos pigios kiemo apšvietimo sistemos, kurių jau pusė neveikia. Kai perki butą, kuomet iš 13 namų projekte pastatyti tik 5, sunku suprasti, koks bus galutinis projektas. Planuojant daug kas keitėsi, pavyzdžiui, garažų įvažiavimai tapo kitokie, nei buvo pavaizduoti iš pradžių“ - teigė vilnietė, patarianti prieš renkantis butą išsiaiškinti ir visas smulkmenas dėl paties projekto.
„Pati idėja labai gera, kad tu nesusitaupęs ir neturėdamas jokios sumos gali taip susitaupyti ir nusipirkti“, - prideda ji.
tags: #socialinio #busto #isperkamoji #nuoma