Ruošiantis įsigyti žemės sklypą ar pradėti jo vystymo darbus, labai svarbu atkreipti dėmesį į jam taikomas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas. Šios sąlygos nustato apribojimus ir reikalavimus, kurie gali turėti įtakos planuojamai veiklai.
Kur ieškoti informacijos apie specialiąsias sąlygas?
Paprastai šios sąlygos būna įrašytos nekilnojamojo turto registro išraše. Tačiau jame bus nurodyta tik žemės sklypo dalis, kurioje taikomi tam tikri apribojimai, paprastai apimantys ir statybą. Norint žinoti kur ir ką galima ar negalima statyti, būtina detaliai juos išnagrinėti.
Taip pat yra buvę, kad nekilnojamojo turto registro išraše trūksta tam tikros informacijos arba turimas išrašas yra senas, t.y. specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos atsirado vėliau.
Dažniausiai pasitaikančios specialiosios sąlygos
Labai dažnai tenka susidurti su vandens telkinių apsaugos juostomis ir zonomis. Jose statyba draudžiama arba smarkiai ribojama. Paprastai kyla neaiškumų, kurioje prie vandens telkinio esančio sklypo vietoje statyba yra galima. Tokiu atveju tenka kreiptis į matininkus, kad jie nustatytų tikslią apsaugos juostą, atliekant matavimus vietoje. Tai ne visada yra paprasta, kadangi tenka atsižvelgti į pakrantės šlaitus, nuolydžius ir pan.
Dažnai pasitaikantys atvejai - elektros ar kitų inžinerinių tinklų, pavyzdžiui, kanalizacijos, apsaugos zonos. Jos gali būti mažinamos tam tikromis kompensacinėmis priemonėmis arba šiuos tinklus iškeliant. Kartais tik iškėlimas tampa vienintele priemone, norint apskritai žemės sklype ką nors statyti.
Teko nagrinėti vieną brangų ir strategiškai geroje vietoje esantį sklypą, kurį kerta magistralinis kanalizacijos vamzdis. Tokio diametro vamzdžio apsaugos zona - po 10 metrų į abi puses nuo vamzdžio ašies. Patikrinus šiuos atstumu, pasidarė aišku, kad statyba čia jokiu būdu negalima. Teko rengti projektą, kurio pagrindu šis vamzdis iškeliamas už sklypo ribų. Sklypo vertė didelė, todėl tokius darbus vykdyti apsimokėjo. Tačiau taip būna tikrai ne visais atvejais.
Kelio apsaugos zonos
Teko susidurti su situacija, kai Vilniaus miesto ribose esančio žemės sklypo nekilnojamojo turto registro išraše buvo nurodyta, kad visas jo plotas patenka į kelio apsaugos zoną. Tokiu atveju negalima gyvenamųjų ir visuomeninių namų statyba, kurie nesusiję su transporto ir keleivių aptarnavimu. Vadinasi, norint statyti biurų pastatą kiltų keblumų.
Visu tuo remiantis, Specialiosiose žemės ir miško naudojimo sąlygose yra numatyta išlyga, kad kelių apsaugos zonas miestuose, kaimo gyvenamosiose vietovėse įstatymų nustatyta tvarka gali tikslinti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatyme numatyti planavimo organizatoriai, turintys teisę tvirtinti teritorijų planavimo dokumentus (bendruosius, detaliuosius, specialiuosius planus).
Vilniaus oro uosto apsaugos zona
Įdomu yra tai, kad visas Vilniaus miestas ir netgi dalis Vilniaus rajono patenka į Vilniaus oro uosto apsaugos zoną, kuri yra skaidoma į atskiras zonas. Šios zonos iš esmės skiriasi tuo, kad jose ribojamas pastatų aukštis, skaičiuojant nuo aerodromo kilimo ir tūpimo tako žemiausio slenksčio altitudės.
Pavyzdžiui, labiausiai nutolusioje E apsaugos zonoje, į kurią patenka ir dalis Vilniaus rajono, negalima statyti aukštesnių nei 100 metrų pastatų ar įrenginių.
Teisinė bazė
Specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos yra reglamentuojamos įvairiais teisės aktais:
- Žemės įstatymas(priimtas 1994 m. balandžio 26 d. Lietuvos Respublikos Seimo, Nr. I - 446 (Žin., 1994, Nr.
- Miškų įstatymas(priimtas 1994 m. lapkričio 22 d. Lietuvos Respublikos Seimo, Nr. I - 671 (Žin., 1994, Nr.
- Teritorijų planavimo įstatymas(priimtas 1995 m. gruodžio 12 d. Lietuvos Respublikos Seimo, Nr. I - 1120 (Žin., 1995, Nr.
- Statybos įstatymas(priimtas 1996 m. kovo 19 d. Lietuvos Respublikos Seimo, Nr.
- Nekilnojamojo kultūros vertybių apsaugos įstatymas(priimtas 1994 m. gruodžio 22 d. Lietuvos Respublikos Seimo, I - 733 (Žin., 1995, Nr.
- Saugomų teritorijų įstatymas(priimtas 1993 m. lapkričio 9 d. Lietuvos Respublikos Seimo, Nr. I - 301 (Žin., 1993, Nr.
- Vietos savivaldos įstatymas(priimtas 1994 m. liepos 7 d. Lietuvos Respublikos Seimo, Nr. I-533 (Žin., 1994, Nr.
- Biudžetinių įstaigų įstatymas(priimtas 1995 m. gruodžio 5 d. Lietuvos Respublikos Seimo, Nr. I - 1113 (Žin., 1995, Nr.
- Specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos(patvirtintos 1992 m. gegužės 12 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr.
- Specialiųjų architektūros reikalavimų ir specialiųjų saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimų turinio ir išdavimo tvarkos aprašas(patvirtintas 2013 m. gruodžio 31 d.
- Pavilnių ir Verkių regioninių parkų nuostatai(Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. liepos 19 d. nutarimu Nr.
- Pavilnių regioninio parko ir jo zonų ribų planas(patvirtintas 2009 m. gegužės 27 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 518, (Žin., 2009. Nr.
- Pavilnių regioninio parko tvarkymo planas(patvirtintas 2009 m. birželio 22 d. LR Aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-341, (Žin., 2009. Nr.
- Verkių regioninio parko ir jo zonų ribų planas(patvirtintas 2009 m. gegužės 27 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 492 (Žin., 2009, Nr.
- Verkių regioninio parko tvarkymo planas(patvirtintas 2009 m. birželio 22 d. LR Aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-342 (Žin., 2009, Nr.
- Pavilnių ir Verkių regioninių parkų direkcijos nuostatai(patvirtinti 2008 m. gruodžio 17 d. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr.
- Patvirtintas bendrijų apsaugai svarbios teritorijos „Kaukysos upės slėnis )kodas LTVIN0035) gamtotvarkos planas“(patvirtinti 2026 m. vasario 20 d. Valstybinės saugomų teritorijų tarnybos prie Aplinkos ministerijos direktoriaus įsakymu Nr.
- Nutarimas dėl gamtos paminklų paskelbimo(patvirtintas 2000 m. kovo 20 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 311 (Žin., 2000, Nr.
- Nutarimas dėl ekologiniu, archeologiniu ir rekreaciniu požiūriu ypač vertingų teritorijų ribų patvirtinimo(patvirtintas 2010 m. rugpjūčio 12 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 1173 (Žin., 2010, Nr.
- Gyvūnų laikymo Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje taisyklės(patvirtintos 2009 m. spalio 7 d. Vilniaus m. savivaldybės tarybos sprendimu Nr.
Rekomendacijos prieš įsigyjant žemės sklypą
Prieš įsigyjant žemės sklypą siūlome patikrinti ir išanalizuoti visus galimus apribojimus. Gali pasitaikyti atvejų, kai jokia statyba iš viso negalima arba smarkiai ribojama.