Šiame straipsnyje pateikiamos pagrindinės pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo nuostatos, remiantis Lietuvos Respublikos statybos įstatymais ir reglamentais. Normaliu šriftu atspausdintos pagrindinės reglamento nuostatos, kursyvu - kai kurie jų paaiškinimai.
Teisiniai Pagrindai
Lietuvos Respublikos statybos įstatymas ir kiti teisės aktai reglamentuoja pastatų plotų skaičiavimą. Svarbūs dokumentai, kuriuos reikėtų žinoti:
- Lietuvos Respublikos statybos įstatymas (Žin., 1996, Nr. 32-788; 1997, Nr.)
- Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas (Žin., 1996, Nr. 100-2261; 1997, Nr.)
- Organizacinis tvarkomasis statybos techninis reglamentas STR 1.05.03:1997 "Statinių, projektavimo sąlygų nustatymo, statinių projektų derinimo ir jų tvirtinimo tvarka" (Žin., 1997, Nr. 101-2559; 1998, Nr.)
- Organizacinis tvarkomasis statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:1997 "Statinio projekto rengimo tvarka" (Žin., 1997, Nr. 32-807; 1997, Nr.)
- Organizacinis tvarkomasis statybos techninis reglamentas STR 1.11.01:1996 "Statinių priėmimo naudoti tvarka" (Žin., 1996, Nr. 88-2086; 1997, Nr.119-3125; 1998, Nr.)
- Organizacinis tvarkomasis statybos techninis reglamentas STR 1.07.01:1997 "Leidimų statyti ir griauti statinius išdavimo tvarka" (Žin., 1997, Nr. 15-316; 1997, Nr.)
Pagrindinės Sąvokos
Svarbu suprasti pagrindines sąvokas, kurios naudojamos apibrėžiant pastatų plotus:
- Statinys - bendrasis terminas, vartojamas apibrėžti visa tai, kas sukuriama statybos darbais, naudojant statybos produktus, ir yra tvirtai sujungta su žeme.
- Pastatas - stogu apdengtas statinys, kuriame yra vienas ar daugiau kambarių ar kitų patalpų, išdėstytų tarp sienų ir pertvarų ir naudojamų žmonėms gyventi ar žemės ūkio, pramonės, komercijos, kultūros, transporto ir kt.
Pastato Dalys ir Tūriai
Pastato antžeminė dalis yra viršutinė pastato dalis nuo pirmojo aukšto grindų paviršiaus (nulinės altitudės) iki pastato aukščiausios konstrukcijos (neskaitant dūmtraukių, vėdinimo šachtų, antenų, žaibosaugos stiebų) viršaus.
Iš pastato fasadų plokštumų neišsikišančių lodžų ir kitų nišų tūris iš antžeminės dalies tūrio neatimamas, o iš fasadų plokštumų išsikišančių architektūrinių detalių tūris nepridedamas.
Baseinų, technologinių duobių ir kitų erdvių, esančių žemiau rūsio (pusrūsio) grindų paviršiaus, tūris (pagal šių erdvių sienų išorės matmenis) įskaičiuojamas į pastato požeminės dalies tūrį.
Pastato Plotai pagal Statybos Techninius Reglamentus
Statybos techniniame reglamente STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ nustatyta:
- Pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.
- Pastato naudingas plotas - visų šiltomis atitvaromis atitveriamų ar atitvertų patalpų plotų suma, m2.
Pagal STR 1.05.06:2010 "STATINIO PROJEKTAVIMAS" (2015 m. birželio 22 d. pakeitimas): 6.10 pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.
Gyvenamųjų Pastatų Plotai
Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.11 punkte nustatyta:
- Būstas - vienbutis gyvenamasis namas, jo dalis, butas ar kitos gyvenamosios patalpos, tinkamos asmeniui ar šeimai gyventi.
- Būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas.
Gyvenamosios Patalpos
Gyvenamosios patalpos (buto gyvenamuosiuose ir negyvenamuosiuose pastatuose; vieno buto namo; atskiro kambario su bendrojo naudojimo patalpomis) plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
Gyvenamasis plotas apima:
- Svetaines, valgomuosius, miegamuosius, darbo kabinetus, gyvenamuosius kambarius, virtuves ir kitas gyventi tinkančias šiltas patalpas, kurių grindų plotas didesnis kaip 4 m2. Šios patalpos turi turėti apšiltintas atitvarines konstrukcijas ir galimybę būti normaliai šildomos žiemą, neatsižvelgiant, ar jose yra stacionariniai šildymo įrenginiai, ar ne.
Pagalbinis plotas yra visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma.
Plotų Skaičiavimo Formulė
Gyvenamųjų patalpų bendras plotas (Pgp) skaičiuojamas pagal formulę:
Pgp = Pg + Pp + Pv + Pv + Pkt
Kur:
- Pg - gyvenamasis plotas
- Pp - pagalbinis plotas
- Pv - verslo plotas
- Pkt - kitas plotas (rūsio, pusrūsio ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos)
Pastaba: Rūsio (pusrūsio) ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos, įskaičiuojamos į šios gyvenamosios patalpos bendrąjį plotą.
Nesudėtingi Statiniai
Žmones labiausiai domina II gr. nesudėtingas statinys - gyvenamasis namas arba I gr. nesudėtingas statinys - sodo namas. Abiem atvejais tai statiniai iki 80 kv. m. ir 8,5 m. aukščio. Skaičiuojamas bendras patalpų plotas be rūsio (antžeminės dalies), su sąlyga, kad rūsiai negali būti įrengti už pastatų ribų.
Nesudėtingų statinių iki 80 kv. m. skaičiuojamas bendras visų antžeminės dalies patalpų plotas. Į 80 kv. m. plotą įeina visos šiltos ir šaltos patalpos (įskaitant pastogės patalpas ir garažą). Rūsio ir terasų plotai į 80 kv. m. neįskaičiuojami.
Jei norite statyti II gr. nesudėtingų pastatų kategorijai priskiriamą ūkinį pastatą, tuomet turite neviršyti 80m² bendro vidaus ploto ir 8,5m aukščio nuo vidutinio žemės lygio iki aukščiausios pastato dalies (dažniausiai stogo kraigo). Tokiems pastatams, jei jie statomi ne mieste ir ne saugotinose teritorijose (regioniniai parkai, kultūros paveldo teritorijos ir pan.), nereikalingas projektas ir statybą leidžiantis dokumentas.
Užstatymo plotas tai nuo išorinės sienos krašto santykis iki išorinės sienos krašto, o bendras plotas, kuris ir apibrėžia nesudėtingo statinio kategoriškumą ir grupę - tai bendra visų patalpų suma. 80 m² - tai bendras vidaus patalpų grindų plotas. Pagal išorines sienas skaičiuojamas užstatymo plotas.
Naudingas Plotas
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Projektuojant daugiabučius gyvenamuosius namus, bent vienas kambarys bute turi būti ne mažesnis kaip 16 kvad. m, bendras vonios ir tualeto plotas - ne mažesnis kaip 4 kvad. m, o vienam žmogui turi tekti ne mažiau kaip 14 kvad. m.
Kiekviename daugiabučiame name turi būti suprojektuoti žmonėms su negalia skirti butai, kurie turi sudaryti ne mažiau kaip 5 proc. visų butų. Šis reikalavimas taikomas tiems namams, kurie yra ne toliau kaip 500 m kelio pėsčiomis iki viešojo transporto stotelių. Pastatuose be lifto butai žmonėms su negalia turi būti planuojami pirmajame aukšte.
Nuo 2014 m. Lietuvoje naujai statomi pastatai turi atitikti B energinio naudingumo klasę, o nuo 2016 m. - ne žemesnę kaip A klasę.
Klausimas: Kaip apskaičiuojamas namo plotas? Noriu statyti namą iki 80 kv. m ir mane domina, kaip apskaičiuojamas namo plotas? Ar leidimai nereikalingi 80 kv. m bendro ploto iš 80 kv. m gyvenamųjų patalpų ploto? Būtų malonu, kad kas nors smulkiai apibrėžtų, koks būtent yra tas namas iki 80 kv. m.
Komentarai: Nesudėtingų statinių apibrėžimą ir sąrašą rasite STR 1.01.07:2010 „NESUDĖTINGI STATINIAI“. Jus domina II gr. nesudėtingas statinys Gyvenamasis namas iki 80 kv. m. ir 8,5 m. aukščio. Skaičiuojamas bendras patalpų plotas be rūsio (antžeminės dalies), su sąlyga, kad rūsiai negali būti įrengti už pastatų ribų. Patalpa - sienomis ir kitomis atitvaromis apribota nustatytos paskirties erdvė. Patalpų plotų skaičiavimai norodyti KADASTRINIŲ MATAVIMŲ IR KADASTRO DUOMENŲ SURINKIMO BEI TIKSLINIMO TAISYKLĖSE. Gyvenamųjų patalpų bendras plotas Pgp: Pgp= Pg + Pp + Pv + Pv+ Pkt kur: Pg - gyvenamasis plotas; Pp - pagalbinis plotas: pagalbinis naudingas plotas; pagalbinis nenaudingas plotas; Pv - verslo plotas; Pkt - kitas plotas: rūsio (pusrūsio) patalpų plotas; garažo patalpų plotas. PASTABA. Pkt - rūsio (pusrūsio) ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos, įskaičiuojamas į šios gyvenamosios patalpos bendrąjį plotą. Nors rūsio plotas skaičiuojamas į pastato bendrąjį plotą, nesudėtingas II-os gr. statinys gyvenamasis namas yra ne daugiau kaip 80 kv.m. visų statinio patalpų ploto, skaičiuojant tik antžeminę dalį. Dar kitaip sakant, į 80 kv. m. plotą įeina visos visų aukštų patalpos (įskaitant pastogės patalpas ir garažą) išskyrus rūsį ir terasas. II-os gr. nesudėtingas statinys Gyvenamasis namas projektuojamas pagal STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ nustatytus reikalavimus.
Plotų Skaičiavimo Tvarka
Pastatų plotų skaičiavimo tvarką nustato ORGANIZACINIS TVARKOMASIS STATYBOS TECHNINIS REGLAMENTAS STR 1.14.01:1999 PASTATŲ PLOTŲ IR TŪRIŲ SKAIČIAVIMO TVARKA.
"17. Gyvenamojo pastato bendrasis plotas yra visų jame esančių patalpų, tarp jų - ir funkcionaliai susietuose priestatuose, plotų suma." Skaičiuojamos visos patalpos, kurios turi keturias sienas. Garažas, jeigu jis sublokuotas, taip pat. Neskaičiuojama terasa, rūsys, pastogė. Pastogėje į plotą įskaičiuojamos patalpos ar jų dalys, kurios turi aukštį ne mažiau kaip 1,60 m. Į plotą įskaičiuojamas iš atitvarų plotas. Tiksliuosius skaičiavimus atlieka matininkai ruošdami inventorinę bylą.
Skirtumas tarp bendro ir naudingo ploto
Renkantis būstą, svarbu atkreipti dėmesį ne tik į kainą, bet ir į tai, kas įeina į bendrą ir naudingą plotą. Šie du rodikliai yra skirtingi ir gali turėti įtakos mokesčiams bei pačios gyvenamosios erdvės suvokimui.
Apibendrinant, galima teigti, kad į bendrą plotą įeina visos buto patalpos ir jų priklausiniai, o į naudingą - tik tos patalpos, kurios yra apšildomos ir atitvertos.
Svarbūs aspektai perkant būstą
Renkantis naujos statybos būstą, būtina atkreipti dėmesį į tai, ką vystytojas nurodo kaip parduodamo būsto naudingąjį plotą. Visuomet rekomenduojama prašyti naudingąjį būsto plotą įrodančių dokumentų, pvz., buto plano. Buto plane svarbu pastebėti, ar jame nėra įtrauktos papildomos ar pagalbinės erdvės, tokios kaip balkonas ir terasa ar sandėliukas.
Visų papildomų ir pagalbinių patalpų plotai turi būti skaičiuojami atskirai ir jokiu būdu neįtraukiami į buto plotą. Pasitaiko atvejų, kai NT skelbimuose buto plotas nurodomas su balkono ar terasos plotu. Taip elgtis negalima. Todėl raginama domėtis būtent naudinguoju būsto plotu.
Jei pastatytame bute išryškėja pažeidimai dėl būsto ploto, klientas visuomet gali reikalauti sumažinti perkamo būsto kainą arba išvis atsisakyti sudaryti galutinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Atliekų tvarkymo mokestis: už bendrą ar naudingą plotą?
Vilnietė Loreta, gavusi sąskaitą už komunalinių atliekų tvarkymą, atkreipė dėmesį, kad mokestis skaičiuojamas ne nuo naudingojo buto ploto, kaip reikalauja Civilinis kodeksas, bet nuo bendrojo. Savivaldybė paaiškino, kad toks sprendimas priimtas dėl to, kad Nekilnojamojo turto registro dokumentuose vienais atvejais naudingas gyvenamasis plotas nurodomas, kitais ne, o bendras plotas nurodomas visur.
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį:
- Statinio kategorija (I gr. nesudėtingas, II gr. nesudėtingas, neypatingas ir t.t.) daugeliu atveju nusprendžiama pagal numatomo pastato VIDAUS bendrąjį plotą.
- Jei norite statyti II gr. nesudėtingų pastatų kategorijai priskiriamą ūkinį pastatą, tuomet turite neviršyti 80m² bendro vidaus ploto ir 8,5m aukščio nuo vidutinio žemės lygio iki aukščiausios pastato dalies (dažniausiai stogo kraigo).
- Tokiems pastatams, jei jie statomi ne mieste ir ne saugotinose teritorijose (regioniniai parkai, kultūros paveldo teritorijos ir pan.), nereikalingas projektas ir statybą leidžiantis dokumentas.
Taip Jūs teisus, užstatymo plotas tai nuo išorinės sienos krašto santykis iki išorinės sienos krašto, o bendras plotas, kuris ir apibrėžia nesudėtingo statinio kategoriškumą ir grupę - tai bendra visų patalpų suma. 80 m² - tai bendras vidaus patalpų grindų plotas. Pagal išorines sienas skaičiuojamas užstatymo plotas.
Architektas pataria: Net ir tuo atveju, kai statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas, rekomenduojama kreiptis į architektą, kuris įvertins esamą sklypo situaciją, patars, kaip geriausia organizuoti vidaus erdves, kokias pasirinkti statybines medžiagas ir konstrukcinius sprendinius, esant poreikiui paruoš kokybišką interjero projektą pagal jūsų poreikius ir finansines galimybes.
Planuojant statyti namą, ypač jei jis neviršija 80 kv. m, svarbu žinoti, kaip teisingai apskaičiuojamas gyvenamasis plotas. Tai padės ne tik tinkamai suplanuoti būsimas patalpas, bet ir įsitikinti, ar statybai nereikalingas specialus leidimas.
Pastatų priėmimo naudoti aktuose įrašomi jų kadastro duomenų bylose nurodyti plotai ir tūriai, išmatuoti ir suskaičiuoti prieš pastato (jo dalies) priėmimą naudoti.
Šiame reglamente pateiktos pagrindinės pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo nuostatos.
Šis straipsnis parengtas remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais ir statybos techniniais reglamentais.