Šiame straipsnyje aptarsime ilgalaikio turto, konkrečiai daugiabučio gyvenamojo namo, statybos ir pardavimo apskaitos ypatumus. Nagrinėsime, kaip teisingai registruoti žemės įsigijimą, statybos sąnaudas, nustatyti butų savikainą ir atlikti pardavimo operacijas. Taip pat paliesime PVM klausimus, susijusius su ilgalaikio turto pasigaminimu ir pardavimu.
Panagrinėkime konkretų pavyzdį:
2013 m. gegužės mėnesį įmonė įsigijo sklypą už 1 mln. LTL. Tais pačiais metais įmonė pradėjo daugiabučio gyvenamosios paskirties namo statybą ant šio sklypo. Namo statybai, gerbūvio sutvarkymui ir apdailos darbams atlikti buvo pasamdyti keli statybos darbų rangovai, su kuriais buvo sutarta (suderintos sąmatos), kad visi namo statybos darbai kainuos 13 mln. LTL.
Iki 2014 m. spalio mėnesio buvo patirta 12 mln. LTL statybos darbų sąnaudų. 2014 m. spalio 1 d., kai namas buvo priduotas statybos inspekcijai, tapo žinoma, kad bendras namo plotas yra 7 500 m², iš kurio parduodamas plotas yra 7 000 m².
2014 m. spalio mėnesį įmonė pagal notarinės formos sutartis pradėjo pardavinėti butus, nors name dar nebuvo iki galo atlikti visi sutarti statybos darbai.
Žemės apskaita
Pagal verslo apskaitos standartus, 2013 m. žemė gyvenamojo namo statyboms registruojama debete (D 2011) už 1 mln. LTL. Dažnai daroma klaida, kai žemė pajamuojama kaip ilgalaikis turtas.
Pagal 12 VAS "Ilgalaikis materialus turtas", žemė, skirta daugiabučio statybai, negali būti priskiriama prie ilgalaikio turto, nesvarbu, kad daugiabutis bus statomas ilgiau nei 1 metus. Ši žemė taip pat negali būti rodoma atsargose, kaip ilgalaikis turtas skirtas pardavimui.
Namo pridavimo datai, 2014 m., žemė gyvenamojo namo statyboms registruojama kredite (K 2011) už 1 mln. LTL.
Butų savikainos nustatymas
Butų savikainos nustatymo būdas turėtų būti nustatytas įmonės apskaitos politikoje. Galimi įvairūs kiekvieno pastatyto daugiabučio pastato vieno buto savikainos nustatymo būdai.
Savikaina butams išdalinama proporcingai pagal numatomą buto pardavimo kainą. Toks būdas užtikrina tolygų pajamų ir sąnaudų pasiskirstymą, nes įmonė į parduodamą daugiabutį žiūri kaip į vieną turto objektą, kurį parduoda dalimis. Kad pastatyti brangiausiai parduodamas namo dalis, reikėjo pastatyti ir ne tokias pelningas namo dalis.
Pavyzdžiui, butas pusrūsyje su vaizdu į kito namo sieną bus parduodamas 30 proc. pigiau nei butas, kuris yra 2 aukšte ir kurio visi langai yra su vaizdu į mišką, nors abiejų butų plotai yra vienodi ir dėl nei vieno buto nebuvo atliekami spec. darbai, kurie galėtų kaip nors didinti turto vertę ir jų įsigijimo savikainą. Įmonė apskaitos politikoje gali nustatyti, kad pigesnio buto 1 m² savikaina yra 30 proc. mažesnė.
Praktikoje dažniausiai taikomi visi išvardinti būdai, kombinuojant juos ir pasirenkant juos taikyti taip, kad jie geriausiai atspindėtų įmonės finansinę būklę.
Rekomenduojama pastačius daugiabutį namą pardavimui, sudaryti pastatyto turto detalizaciją, kurios pagrindu įmonė nustatytų kiekvieno parduodamo turto vieneto įsigijimo savikainą.
Šioje lentelėje, reikėtų įterpti stulpelius dėl svorinių koeficientų, kurie padėtų efektyviai išdalinti įsigijimo savikainą pagal parduodamus turto vienetus.
Darome prielaidą, kad klausimą uždavusios įmonės apskaitos politikoje yra nustatyta, kad parduodamų butų 1 m² savikaina nustatoma pagal pirmo buto pardavimo datai žinomą viso namo įsigijimo savikainos ir parduodamo ploto santykį (taikysime 1-ą būdą).
Šiuo atveju yra žinoma, kad statybos darbams pabaigti dar reikės patirti 1 mln. LTL sąnaudų.
1 mln. LTL numatomų patirti namo statybos sąnaudų, dėl kurių 2014 m. spalio 1 d. buvo sudaryta preliminari sutartis.
Pardavimo momentu savikaina būtų nurašoma pagal parduodamus m².
Šis būdas apskaitininkui gali atrodyti kaip paprastesnis, tačiau įmonės finansininkui neduoda informacijos apie tai, kurie unikalūs numeriai yra neparduoti, kaip reikia skaičiuoti nekilnojamo turto mokestį.
Buhalterinėje apskaitos programoje sukuriama tiek analitinių namo butų kortelių, kiek yra unikalių numerių pagal parduodamus butus. Pardavimo momentu reikėtų ieškoti konkretaus analitinio numerio atsargų apskaitos kortelės, kad ją pasirinkti kaip parduodamą prekę. Šis apskaitos būdas gali atrodyti sudėtingas, tačiau praktikoje jis paprastai įgyvendinamas padarius parduodamų butų sąrašą Excel lentelėje pagal unikalius numerius, o buhalterinėje programoje analitinės parduodamų butų apskaitos kortelės nesudaromos.
Pavyzdžiui, Namo xxx, Vilnius, unikalus numeris xxx apskaitos registras.Namo pridavimo data 2014 m. Spalio 1 d. Prelim. sut. 2014 m. spalio 14 d.
Statybos darbų sąnaudų apskaita
Jei 2014-2015 m. buvo atlikti statybos darbai, kurie buvo įtraukti į 2013 m. sąskaitą, būtina atitinkamai koreguoti apskaitą.
Jei numatomos patirti sąnaudos, neįvertintos 2013 m. sąskaitoje, bus patirtos 2016 m. ir vėliau ir apie jas sužinojome 2015 m., būtina 2015 m. Jei numatomos statybos sąnaudos dėl parduoto namo bus patirtos vėliau nei 2016 metais, reikia nepamiršti diskontuoti atidėjinio sumą pagal 19 VAS 11 p.
2013 m. sąskaita pagamintos gatavos produkcijos yra kredituojama, kai ataskaitinis periodas nėra pasibaigęs. Jei po finansinių ataskaitų sudarymo paaiškėja, kad planas buvo netikslus, kredituojama 6 klasės sąskaita.
Apskaitinių vertinimų (atidėjiniai nebaigtiems statybos darbams) nekoreguojame retrospektyviai, nes tuo momentu, kai jie buvo sudaryti, mes turėjome patikimą informaciją, kad statybos darbai kainuos daugiau.
Kiti ilgalaikio turto apskaitos aspektai
Be aptartų specifinių daugiabučio namo statybos apskaitos klausimų, svarbu atkreipti dėmesį į bendrus ilgalaikio turto apskaitos principus:
- Turtas įmonės apskaitoje registruojamas tada, kai pagal sutarties sąlygas yra laikomas perduotu pirkėjui.
- Turtas apskaitoje ir pagal PMĮ registruojamas įsigijimo savikaina.
- Ilgalaikio turto įsigijimo vertė apskaitoje ir pagal PMĮ yra ta pati.
- Įsigytas turtas turėtų būti registruojamas įsigijimo savikaina.
- Turto įsigijimo vertei priskiriamos visos išlaidos, patirtos įsigyjant turtą.
Taip pat svarbu atsiminti, kad:
- Jeigu NT bus naudojamas MB PVM apmokestinamoje veikloje, tokio NT pirkimo PVM turėtų būti atskaitomas.
- Pagal kreditinę PVM sąskaitą faktūrą turėtų būti tikslinama ir turto įsigijimo vertė, ir pirkimo PVM.
- PVM tikslais sandėlio statyba laikoma ilgalaikio turto pasigaminimu.
Šis straipsnis apžvelgė pagrindinius ilgalaikio turto pardavimui apskaitos aspektus, naudojant daugiabučio namo statybos pavyzdį. Svarbu atidžiai sekti apskaitos standartus ir įvertinti individualią situaciją, kad būtų užtikrintas teisingas ir tikslus finansinių ataskaitų pateikimas.
tags: #statomas #ilgalaikis #turtas #pardavimui