Daugiabučių Gyvenamųjų Pastatų Statybos Reikalavimai Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptariami gyvenamosios paskirties daugiabučio pastato statybos reikalavimai Lietuvoje, remiantis teisės aktais ir institucijų praktika. Ši informacija yra aktuali visiems, planuojantiems ar vykdantiems daugiabučių gyvenamųjų pastatų statybą Lietuvoje.

Teisinis Reglamentavimas

Statiniai, atsižvelgiant į galimą žalą įvykus avarijai, skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius statinius. Statinių priskyrimas neypatingiesiems statiniams vykdomas vadovaujantis Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 straipsnio 28 dalimi. Svarbu paminėti, kad statinio paskirtimi laikomas viešajame registre nurodytas statinio naudojimo tikslas, kai statinys atitinka saugos ir jame planuojamos (atliekamos) veiklos (technologijos proceso) privalomuosius reikalavimus, nustatytus normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose.

Patalpa priskiriama tam tikrai paskirčiai, jeigu jos visas bendras plotas arba didžiausia jo dalis naudojama pagal tą paskirtį. Patalpos (statinio dalies) paskirtimi laikomas viešajame registre nurodytas jos naudojimo tikslas, kai patalpa atitinka saugos ir joje planuojamos (atliekamos) veiklos (technologijos proceso) privalomuosius reikalavimus, nustatytus normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose.

Mišriame (polifunkciniame) pastate esančioms skirtingų paskirčių patalpoms taikomi teisės aktais nustatyti esminiai gaisrinės saugos, higienos, triukšmo ir kiti reikalavimai atsižvelgiant į kiekvienos konkrečios patalpos paskirtį, o mišraus pastato žemės sklypui reikalavimai (vaikų žaidimo, poilsio aikštelių, automobilių stovėjimo aikštelių ir kt.) taikomi proporcingai, atsižvelgiant į visų tokiame pastate esančių paskirčių patalpas, tačiau išlaikant reglamentuotus minimalius reikalavimus. Jei atitinkamų žemės sklypui taikomų normų ir reikalavimų negalima apskaičiuoti proporcingai pagal skirtingas pastate planuojamų patalpų paskirtis, žemės sklypui turi būti taikomas griežtesnes normas nustatantis reglamentavimas (pvz., privaloma želdynų norma). Gyvenamojo tipo patalpos nuo negyvenamųjų tipo patalpų turi būti atskirtos atitvaromis, turėti atskirus įėjimus ir atskirtas inžinerines sistemas.

Pastatas, kuriame nėra atskirais Nekilnojamojo turto kadastro objektais suformuotų patalpų, priskiriamas konkrečiai paskirčiai, jeigu jo visas bendras plotas arba didžiausia jo dalis naudojama pagal tą paskirtį. Pavyzdžiui, daugiabutis namas yra pastatas, kurį sudaro trys ir daugiau butų ir prireikus - bendro naudojimo patalpos. Daugiabučiame name gali būti ir pagalbinio ūkio paskirties patalpos. Šis reglamentas nenustato statinių priskyrimo neypatingiesiems statiniams reikalavimų.

Atskirais nekilnojamaisiais kadastro objektais suformuoti įvairių paskirčių pastatai ir patalpos, atskirais Nekilnojamaisiais kadastro objektais formuojami ar planuojami suformuoti pastatai ir patalpos, taip pat atskirais Nekilnojamaisiais kadastro objektais jau suformuoti pastatai ir patalpos, kurių paskirtis keičiama arba planuojama ją keisti, turi atitikti statybos techninių, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų, kitų teisės aktų jiems nustatytus reikalavimus.

Keičiant statinio paskirtį, statybą leidžiantis dokumentas privalomas Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 6 punkte nurodytu atveju. Keičiant patalpos paskirtį, statybą leidžiantis dokumentas privalomas Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 6 punkte nurodytu atveju.

Svarbūs Dokumentai

Taip pat svarbu atsižvelgti į šiuos dokumentus:

• Lietuvos Respublikos aplinkos ministro ir Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2005 m. liepos 14 d. įsakymą Nr.
• Kelių techninį reglamentą KTR 1.01:2008 „Automobilių keliai“, patvirtintą Lietuvos Respublikos aplinkos ministro ir Lietuvos Respublikos susisiekimo ministro 2008 m. sausio 9 d. įsakymu Nr.
• Statybos techninį reglamentą STR 2.07.01:2003 „Vandentiekis ir nuotekų šalintuvas. Pastato inžinerinės sistemos. Lauko inžineriniai tinklai“, patvirtintą Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2003 m. liepos 21 d. įsakymu Nr. 390.
• Lietuvos Respublikos energetikos ministro 2016 m. gegužės 17 d. įsakymą Nr.
• Statybos techninį reglamentą STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“, patvirtintą Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. liepos 1 d. įsakymu Nr.
• Statybos techninį reglamentą STR 2.02.08:2012 „Automobilių saugyklų projektavimas“, patvirtintą Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. vasario 11 d. įsakymu Nr.
• Statybos techninį reglamentą STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“, patvirtintą Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2011 m. gruodžio 2 d. įsakymu Nr. D1-933.
• Techninį reglamentą TRTR 2.01:2019 „Automobilių kelių ir geležinkelio tiltų ir tunelių projektavimas“, patvirtintą Lietuvos Respublikos susisiekimo ministro 2019 m. birželio 6 d. įsakymu Nr.
• Statybos techninį reglamentą STR 2.02.06:2004 „Hidrotechnikos statiniai. Pagrindinės nuostatos“, patvirtintą Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 18 d. įsakymu Nr. D1-538.
• Degalinių įrengimo ir eksploatavimo taisykles, patvirtintas Lietuvos Respublikos energetikos ministro 2009 m. balandžio 16 d. įsakymu Nr.
• Statybos techninį reglamentą STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“, patvirtintą Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2002 m. gruodžio 5 d. įsakymu Nr.
• Statybos techninį reglamentą STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“, patvirtintą Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr.12 statybos žingsnių.

Esminiai reikalavimai gyvenamųjų daugiabučių pastatų ir jų sklypų projektiniams sprendimams nurodyti statybos techniniame reglamente STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“. Remiantis reglamento nuostatomis, gyvenamieji daugiabučiai pastatai ir su jais susiję (jiems tarnaujantys) tame pačiame sklype statomi statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad būtų įgyvendinti teisės aktais nustatyti šiame sklype statomų bei esančių pastatų patalpų insoliacijos bei natūralaus apšvietimo reikalavimai, taip pat sklype esančių ar įrengiamų vaikų žaidimo aikštelių insoliacijos reikalavimai.

Pastatai turi būti statomi taip, kad būtų išlaikytas 3 m atstumas iki sklypo ribos. 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą, kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m. Pabrėžtina, kad daugiabučių namų statyba turi nepažeisti galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendinių, nustatytų teritorijos naudojimo reglamento.

Pasitaiko atvejų, kai per priešais esančių namų butų langus ar balkonus žmonės kone gali pasiekti vieni kitus. Minimalūs atstumai tarp pastatų (taip pat ir daugiabučių gyvenamųjų namų), priklausomai nuo jų gaisrinio atsparumo, nustatyti Gaisrinės saugos pagrindiniuose reikalavimuose, patvirtintuose Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento prie Vidaus reikalų ministerijos.

Nagrinėjamas žemės sklypas, kurio nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše yra nurodyta pagrindinė naudojimo paskirtis - kita, žemės sklypo naudojimo būdas - gyvenamosios teritorijos, žemės sklypo naudojimo pobūdis - mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos. Žemės sklypas patenka į teritoriją, kurioje galioja patvirtintas detalus gyvenamojo kvartalo planas.

Kompleksinių teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių (toliau - Taisyklės), patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. D1-8, 332 punkte nurodyta, kad galiojančiuose detaliuose planuose, parengtuose pagal iki 2014 m. sausio 1 d. galiojusį teisinį reguliavimą, vartotų sąvokų turinys turi būti suvokiamas pagal tuo metu galiojusį teisinį reguliavimą.

Pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties žemės sklypų naudojimo būdų turinys, žemės sklypų naudojimo pobūdžių sąrašas ir jų turinys (toliau - Turinys) patvirtintas 2005-01-20 žemės ūkio ir aplinkos ministrų įsakymu Nr. 3D-37/D1-40. Manome, kad įrašas žemės sklypo kadastro duomenyse „mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos“ leidžia vykdyti veiklą, kuri buvo galima įrašo padarymo dieną, t. y. šiuose sklypuose galima statyti vienbučius, dvibučius ir daugiabučius gyvenamuosius namus, tačiau kiekvienu atveju reikia žiūrėti detaliojo plano sprendinius.

Jeigu detaliajame plane yra nuorodų į numatomą statinių ar užstatymo tipą (namų valda, individualūs gyvenamieji namai, sodybinis užstatymas, vienbučiai gyvenamieji pastatai ar panašiai) ir (ar) nustatytas užstatymo tankumas atitinka Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 9 priedo reikalavimus, tai galima būtų vienbučių, dvibučių gyvenamųjų namų statyba.

Atsakomybė už Pažeidimus

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija), gavusi pranešimą dėl galimai ne pagal projekto sprendinius atliekamų statybos darbų, atlieka patikrinimą. Už nustatytus pažeidimus statytojui numatyta administracinė atsakomybė pagal Statybos įstatymo 56 straipsnio 3 dalį - už naujo neypatingojo statinio savavališką statybą.

Kai pastatytas požeminis statinys ar statinio požeminė dalis (tarp jų - rūsys), statytojams skiriama bauda nuo 2 000 iki 9 000 eurų, kai pastatytas antžeminis statinys ar statinio antžeminė dalis (tarp jų - cokolinis aukštas), skiriama bauda statytojams nuo 3 000 iki 15 000 eurų.

Pavyzdžiui, atlikus patikrinimą nustatyta, kad statytojas stato neypatingosios gyvenamosios paskirties (trys ir daugiau butų - daugiabutis) pastatą turėdamas statybą leidžiantį dokumentą, bet pažeisdamas esminius projekto sprendinius. Patikrinime fiksuota, kad įrengtos ir apšiltintos pastato laikančiosios konstrukcijos: pamatai, išorinės atitvaros, visų aukštų gelžbetoninės monolitinės perdangos, sutapdinto stogo konstrukcijos, sumontuoti langai. Taip pat pažeisti specialieji reikalavimai: absoliutinė altitudė ir aukštų skaičius.

Statybos inspekcija įspėja, kad už statinio projekto, kurio sprendiniai prieštarauja esminiams su statinio sauga ar saugiu naudojimu susijusiems statinio reikalavimams ar teritorijų planavimo dokumentų sprendiniams, pateikimą statinio projekto užsakovui, remiantis Statybos įstatymo 55 straipsnio 1 dalimi, skiriama bauda statinio projektuotojams nuo 868 iki 4 344 eurų. Taip pat Administracinių nusižengimų kodekso 358 straipsnyje nurodyta, kad statinio projekto, kurio sprendiniai prieštarauja esminiams su statinio sauga susijusiems statinio reikalavimams ar teritorijų planavimo dokumentų sprendiniams, pateikimas statinio projekto užsakovui užtraukia baudą statinio projektą pasirašiusiems asmenims nuo 500 iki 3 000 eurų.

Svarbūs Pakeitimai Nuo 2024 m. Lapkričio 1 d.

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. buvo reformuota ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka, bet taip pat įsigaliojo kiti reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį. Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas.

Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai. Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ (toliau - Reglamentas) pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė.

Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį. Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.

Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairiose paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.

Patalpų Paskirčių Pokyčiai (nuo 2024 m.)

Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje:

tags: #str #daugiabuciai #gyvenamieji #pastatai