Daugiabučių namų savininkų bendrija - tai savarankiška gyventojų organizacija, skirta efektyvesniam pastato valdymui, bendrų interesų atstovavimui ir sprendimų priėmimui dėl namo priežiūros. Tinkamai veikianti bendrija gali padėti sumažinti išlaidas, užtikrinti aukštesnę gyvenimo kokybę ir didesnę gyventojų kontrolę savo namų aplinkoje. Tačiau bendrijos steigimas reikalauja kruopštaus pasirengimo ir teisinių žinių.
Svarbu ne tik įvykdyti visus teisės aktų reikalavimus, bet ir užtikrinti, kad procesas būtų skaidrus ir suburtų gyventojų palaikymą. Tokiu būdu galima išvengti konfliktų ir sukurti tvirtą pagrindą sklandžiai bendrijos veiklai. Straipsnyje aptarsime butų savininkų susirinkimo organizavimo tvarką, kvorumo reikalavimus, sprendimų priėmimo ypatumus ir kitus svarbius aspektus, susijusius su daugiabučio namo valdymu per bendriją.
Bendrijos Steigimas ir Steigiamasis Susirinkimas
Bendrijos steigimą gali inicijuoti bet kuris daugiabučio buto ar kitos patalpos savininkas arba jų grupė. Pirmasis žingsnis - suburti iniciatyvinę grupę, kuri imsis organizacinių veiksmų. Ši grupė atsakinga už bendrijos įstatų projekto parengimą, dokumentų ruošimą ir susirinkimo planavimą.
Iniciatyvinė grupė turi užtikrinti, kad visi butų ir kitų patalpų savininkai būtų tinkamai informuoti apie steigiamąjį susirinkimą. Pranešime būtina nurodyti susirinkimo datą, laiką, vietą ir darbotvarkę. Taip pat privaloma informuoti esamą pastato administratorių apie numatomą susirinkimą.
Susirinkimo metu svarstomi ir priimami esminiai sprendimai:
- Bendrijos įstatų tvirtinimas.
- Valdymo organų (pvz., pirmininko, valdybos) rinkimai.
- Bendrijos buveinės adreso nustatymas.
Kad sprendimai būtų teisėti, susirinkime turi dalyvauti dauguma butų ir kitų patalpų savininkų arba jų įgaliotų atstovų. Sprendimai paprastai priimami balsų dauguma.
Dokumentų Tvirtinimas ir Registravimas
Po steigiamojo susirinkimo bendrijos įstatus turi patvirtinti notaras. Tuomet bendrija registruojama Juridinių asmenų registre. Reikalingi dokumentai:
- Patvirtinti įstatai.
- Steigiamojo susirinkimo protokolas.
- Valdymo organų narių sąrašas.
- Kiti dokumentai, jei to reikalauja teisės aktai.
Sėkmingai užregistravus bendriją, pradedama veikla:
- Perimama pastato techninė dokumentacija.
- Sudaromos sutartys su paslaugų teikėjais.
- Organizuojama bendro naudojimo objektų priežiūra.
Svarbu užtikrinti, kad pirmieji darbai būtų vykdomi skaidriai ir atsižvelgiant į visų gyventojų poreikius. Tai sustiprins pasitikėjimą bendrijos valdymu.
Pagrindiniai Teisės Aktai ir Konsultacijos
Bendrijų steigimą, veiklą ir valdymą reglamentuoja Lietuvos Respublikos teisės aktai, todėl svarbu juos gerai išmanyti prieš pradedant steigimo procesą. Pagrindiniai teisės aktai apima:
- Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų įstatymas: Šis įstatymas apibrėžia bendrijos steigimo, valdymo ir veiklos tvarką. Jis nurodo, kaip turi būti sudaryti įstatai, organizuojami susirinkimai ir renkami valdymo organai.
- Civilinis kodeksas: Civilinis kodeksas numato savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu.
- Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatymas: Šis įstatymas svarbus organizuojant bendrijos finansinę veiklą ir užtikrinant skaidrų apskaitos tvarkymą.
Visuotinių Susirinkimų Šaukimas ir Organizavimas
Bendrijos pirmininkas arba bendrijos valdyba šaukia visuotinius susirinkimus bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Visuotinis susirinkimas turi būti sušauktas ir tais atvejais, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių.
Jeigu bendrijos valdymo organas per mėnesį nuo reikalavimo sušaukti visuotinį susirinkimą pateikimo dienos susirinkimo nesušaukia, jį gali sušaukti revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių.
Pranešimas Apie Šaukiamą Susirinkimą
Šaukiamo visuotinio susirinkimo organizatorius (iniciatorius) turi ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos paskelbti pranešimą bendrijos skelbimų lentoje arba kitose gerai matomose vietose. Pranešime turi būti nurodyta susirinkimo vieta, data ir laikas, kartu paskelbta susirinkimo darbotvarkė ir siūlomų sprendimų projektai arba nurodyta vieta, kur ir kokiu laiku galima susipažinti su sprendimų projektais.
Jeigu visuotinio susirinkimo darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti bendrijos valdymo organą, keisti bendrijos įstatus ar svarstyti bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, apie visuotinį susirinkimą bendrijos nariams pranešama raštu.
Susirinkimo Teisėtumas ir Kvorumas
Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
Pakartotinis visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip penktadalis bendrijos narių. Garažų savininkų bendrijų pakartotiniam visuotiniam susirinkimui kvorumo reikalavimas netaikomas.
Balsavimas Susirinkime
Balsavimas visuotiniame susirinkime yra atviras. Slaptas balsavimas yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.
Bendrijos visuotiniame susirinkime kiekvienas bendrijos narys turi po vieną balsą. Visų daugiabučio namo (daugiabučių namų) ir kitos paskirties pastatų savininkų susirinkime kiekvienas savininkas turi tiek balsų, kiek jam nuosavybės teise priklauso Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nuosavybės teisės objektų tame (tuose) bendrijai priklausančiame (priklausančiuose) pastate (pastatuose).
Protokolavimas
Visuotiniai susirinkimai turi būti protokoluojami. Visuotinio susirinkimo protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Visuotinio susirinkimo protokolas turi būti parengtas ir pasirašytas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Prie visuotinio susirinkimo protokolo pridedamas šio susirinkimo dalyvių sąrašas, įgaliojimai ir kiti dokumentai, patvirtinantys teisę balsuoti bendrijos narių vardu visuotiniame susirinkime, taip pat dokumentai, patvirtinantys, kad bendrijos nariams buvo pranešta apie šaukiamą visuotinį susirinkimą.
Bendrijos nariai sprendimus gali priimti balsuodami raštu.
Sprendimų Priėmimas ir Savininkų Teisės
Sprendimai dėl daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato savininkų bendrų interesų tenkinimo, taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų.
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal bendrojo naudojimo objektų aprašą yra arba gali būti naudojami tenkinti ne visų daugiabučio namo savininkų, o tik jų dalies poreikius, gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų ir yra privalomi tai daliai butų ir kitų patalpų savininkų.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Ar visiems daugiabučio gyventojams reikia sutikti steigti bendriją?
Ne, steigimui nereikia visų gyventojų sutikimo. Pagal įstatymą bendrijos steigimui užtenka daugumos butų ir kitų patalpų savininkų balsų steigiamajame susirinkime.
Atkreipiame dėmesį, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Sprendimų priėmimas
Bendrijų įstatymo 12 straipsnis reglamentuoja visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarką. Sprendimai dėl daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato savininkų bendrų interesų tenkinimo, taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato naudojimo ir priežiūros privalomaisiais reikalavimais, dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų.
Šiuo atveju visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimui ir sprendimų priėmimui mutatis mutandis taikomos šio įstatymo 11 straipsnio nuostatos.
Civilinio kodekso (CK) 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo.
Kvorumas ir balsavimas
Svarbu nustatyti, kaip skaičiuojamas kvorumas visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime. Pavyzdžiui, jei bendrijoje yra 37 patalpų savininkai, bet pastate yra 57 atskiri NT objektai, įregistruoti VĮ Registrų centre, kyla klausimas, ar kvorumas skaičiuojamas pagal savininkų skaičių, ar pagal turimų NT objektų skaičių.
Susirinkime vienas NT unikalus numeris (nesvarbu, ar buto, ar kitos patalpos) = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas. Tai reiškia, kad asmuo, nuosavybės teise valdantis, pavyzdžiui, du NT objektus, registruojasi dalyvių sąraše du kartus.
Jeigu patalpų savininkų susirinkimo sprendimas yra priimtas daugumos balsų susirinkime ir prisilaikant CK 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatytos tvarkos, tai savininkas privalo apmokėti išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.
Susirinkimo šaukimas
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia:
- Gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas).
- Butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo.
- Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius.
- Savivaldybės vykdomoji institucija.
Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Jei bendrijos pirmininkas vengia šaukti susirinkimą, savininkai gali surinkti parašus dėl susirinkimo sušaukimo ir įteikti reikalavimą pirmininkui. Jei pirmininkas atsisako priimti reikalavimą, galima įmesti pasirašytą reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę ir bandyti įteikti reikalavimą į rankas, gaunant ant kopijos žymą: "Gauta", data, vardas, pavardė, parašas. Pasirašykite ne mažiau kaip 3 asmenys aktą, kuriame aprašykite situaciją: kad tam tikrą datą buvo reikalavimas išsiųstas registruotu laišku, bet pirmininkas nepaėmė jo, kad tam tikrą datą įmetėte.
Sprendimų galiojimas ir skelbimas
Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.
Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų.
Balsavimas raštu
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Praktiniai patarimai ir dažniausiai pasitaikančios problemos
Protokolo klaidos
Jei protokole buvo padaryta klaida, pavyzdžiui, neteisingai užfiksuoti balsavimo rezultatai, siūloma patikslinti protokolą, prirašant "...šiuo...". Protokole gali būti parašyta vien tik - kiek balsų "už", kiek blasų buvo prieš ir kiek susilaikė nėra taip svarbu ir neteko susidurti, kad to būtų reikalaujama.
Papildomi mokesčiai
Jeigu vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytus pastato ar atskiro bendrojo naudojimo objekto naudojimo ir priežiūros reikalavimus, jeigu tai tik bendrojo naudojimo objekto neprivalomas pagerinimas, dėl to sprenimą priima ne bendrijos narių susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas.
Bendrijos teritorijos priežiūra
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Teismų praktika
Kasacinis teismas pasisakė, kad savininkų susirinkimai, kai jie vyksta kaip į savininkų bendriją susitelkusių bendrijos narių susirinkimai ar kaip daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimai, yra įforminami susirinkimo protokolais. Ar buvo vykdytas bendrijos narių ar namo savininkų susirinkimas, iškilus ginčui sprendžiama pagal susirinkimo šaukimo ir organizavimo dokumentuose esančius duomenis (protokolus, pranešimus, registracijos lapus ir kt.).
Jeigu juose nurodoma, kad organizuojamas bendrijos narių susirinkimas, tai toks susirinkimas ir jame priimti sprendimai vertinami kaip bendrijos narių, o ne namo savininkų susirinkimas. Jeigu, pažeisdamas įstatymo nustatytą kompetenciją, bendrijos narių susirinkimas išnagrinėja namo savininkų susirinkimo kompetencijos klausimą, tai vien klausimo išsprendimas nesudaro pagrindo bendrijos narių susirinkimą ir jo sprendimą vertinti kaip namo savininkų susirinkimą ir kaip jo sprendimą.
Toks sprendimas vertinamas kaip bendrijos narių susirinkimas ir kaip bendrijos priimtas sprendimas neatitinkančiu jo kompetencijos klausimu. Jis gali būti teismo panaikintas savininko ieškiniu kaip pažeidžiantis jo teises, jeigu savininkas nebuvo įtrauktas į klausimo svarstymą, o priimant sprendimą buvo nuspręsta dėl jo kaip savininko teisių ir pareigų (pavyzdžiui, sukurti bendros nuosavybės objektą, jį valdyti, naudoti ar disponuoti juo).
Teisiškai nepagrįsti kasacinio skundo argumentai, kad, bendrijos narių susirinkime priėmus sprendimą dėl klausimo, kuris priklausė savininkų susirinkimo kompetencijai, pakankamas sprendimui balsų skaičius turėjo būti skaičiuojamas kaip savininkų balsų, o ne kaip bendrijos narių balsų skaičius.
Bendrijos narių susirinkimo priimto sprendimo teisėtumo klausimas vertinamas pagal paduotų susirinkime bendrijos narių balsų skaičių, nors klausimas ir priklausė savininkų susirinkimo kompetencijai, jeigu susirinkimas yra bendrijos narių, o ne visų savininkų.
Toks sprendimas gali būti pripažįstamas neteisėtu ir panaikintas kaip pažeidžiantis savininkų teises, bet ne dėl savininkų balsų trūkumo. Nagrinėjamu atveju ginčijami klausimai buvo sprendžiami bendrijos, o ne visuotiniame savininkų susirinkime, todėl, vertinant priimtų sprendimų teisėtumą, yra pagrindas pasisakyti, ar nagrinėjamu atveju nebuvo pažeistas CK 4.85 straipsnis klausimus, priskirtus namo bendrosios nuosavybės savininkų kompetencijai, išsprendžiant daugiabučio namo savininkų bendrijos sprendimu.
Tokie klausimai kaip bendrijos veiklos ataskaitos tvirtinimas, finansinių ataskaitų rinkinio pristatymas, revizoriaus ataskaitos vertinimas, valdybos narių ir darbuotojų atlyginimo svarstymas, administravimo įmokų svarstymas, bendrijos dokumentų pateikimo tvarkos ir tarifų svarstymas, mokesčių advokato paslaugoms bendrijai pirkti svarstymas paprastai yra susiję su bendrijos veiklos aspektais ir nėra susiję su bendrosios nuosavybės objektų sukūrimu, valdymu, naudojimu ar disponavimu jais.
CK 4.85 straipsnio 7 dalis nustato, kad savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet savininkams raštu pareiškus apie savo sprendimą. Šios nuostatos taikomos pirmiausia savininkų, o ne bendrijos narių sprendimų priėmimui, antra, jos taikomos dėl CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatytų klausimų sprendimo ir, trečia, jos taikomos, kai klausimas sprendžiamas nesušaukus susirinkimo.
Ir CK, ir DNSBĮ yra privatinius teisinius santykius reguliuojantys teisės aktai, kurie nurodytose teisės normose dispozityviai reglamentuoja savininkų valios, priimant sprendimus, išreiškimo būdą. Vienu atveju savininkai tiesiogiai išreiškia savo valią susirinkime, kitu atveju - susivieniję į bendriją narių susirinkime, t. y. veikdami teisiškai organizuotame darinyje pagal jo nustatytas taisykles.
CK ir DNSBĮ nuostatos, būdamos privatinės ir dispozityvios, nevaržo savininkų bendrijos narių teisės susitarti ir įgyvendinti valios išreiškimo savininkų kompetencijai priskirtais klausimais kitais būdais, nei nustatyta įstatyme, jeigu tik šie būdai nepažeidžia įstatymo imperatyvų. Priešingu atveju jie nesukurtų teisinių padarinių ir būtų niekiniai.
Nei CK, nei DNSBĮ nedraudžia savininkams valios išreiškimo būdų ar formų dėl sprendimo raštu tuo atveju, jeigu yra organizuojamas susirinkimas. Tokia situacija CK ir DNSBĮ nereglamentuota, bet ji nedraudžiama, todėl savininkų sprendimai sukuria jiems teises ir pareigas.
Šios bendrijos įstatų nuostatos reglamentuoja situaciją, kai savininkas, bendrijos narys, balsuoja raštu iš anksto tuo atveju, kai yra organizuojamas susirinkimas. Čia svarbu panagrinėti keletą aspektų. Europos žmogaus teisių teismas nustato, kad susirinkimų laisvės ribojimas turi būti teisėtas, proporcingas ir būtinas demokratinėje visuomenėje, taigi yra svarbus susirinkimų formos, vietos ir laiko nustatymas.
tags: #susirinkimai #organizuojami #patalpose