Sutikimas Sprendimas Pirkti Namų Valdos Sklypą: Pavyzdys ir Detalūs Paaiškinimai

Lietuvoje kasdien vyksta žemės sklypų perleidimo sandoriai - žemė parduodama, dovanojama, paveldima. Šiuose procesuose dalyvauja ir Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT), teisės aktų nustatyta tvarka išduodama įvairias pažymas ir sutikimus (pvz., per 2023 m. asmenims buvo išduoti 41 928 tokio pobūdžio dokumentai).

Žemės Sklypo Pardavimas - Pirkimas

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.

Žemės sklypo pardavėjas

Asmuo, nusprendęs parduoti savo žemės sklypą, pirmiausiai jam patogiu būdu turi pateikti NŽT pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Pranešimo pateikimo ir pažymos gavimo paslauga bendrai kainuoja 47 eurus. Ši valstybės nustatyta rinkliava turi būti sumokėta pateikiant pranešimą.

NŽT ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo pranešimo gavimo apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą informuoja visus asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą. Informacija apie parduodamą sklypą, kai yra asmenų, turinčių pirmumo teisę jį įsigyti, taip pat paskelbiama NŽT interneto svetainės skelbimų skiltyje.

Ne vėliau kaip per 30 darbo dienų nuo pirmumo teisę turinčių asmenų informavimo, NŽT žemės sklypo pardavėjui išduoda pažymą, kad žemės sklypas turėtų būti parduodamas pirmumo teisę turinčiam ir jį pirkti sutikusiam asmeniui (arba asmenims). Pažymoje yra įrašomas konkretus asmuo (arba asmenys). Kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, pardavėjui išduodamoje pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys ir žemės sklypo savininkas pats nusprendžia, kuriam asmeniui arba asmenims (kai parduodama keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise) pasiūlytomis sąlygomis parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.

Tuo atveju, jeigu nė vienas pirmumo teisę turintis asmuo nepareiškė noro (sutikimo) pirkti parduodamą žemės sklypą, tai nurodoma išduodamoje pažymoje ir reiškia, kad pardavėjas savo žemės sklypą gali parduoti bet kuriam kitam savo nuožiūra pasirinktam asmeniui, tačiau tik už tokią pačią kainą, kuri yra nurodyta pranešime dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą (jeigu žemės sklypas parduodamas kitiems asmenims už mažesnę kainą ir (ar) kitomis sąlygomis, negu buvo nurodyta pirminiame pranešime, turi būti pateikiamas pakartotinis pranešimas).

Žemės sklypo pirkėjas, turintis pirmumo teisę

Jeigu asmuo gavo informaciją iš NŽT dėl parduodamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo, reiškia jis patenka į asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą, sąrašą (pirmumo teisę turintys asmenys yra nurodyti Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnyje). Gavęs informaciją iš NŽT apie parduodamą žemės sklypą, asmuo per 15 darbo dienų turi pateikti NŽT sutikimą (sprendimą) pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Informacija apie asmenį, sutinkantį pirkti parduodamą žemės sklypą, įrašoma į anksčiau minėtą žemės sklypo pardavėjui išduodamą pažymą.

Asmuo, įrašytas į pažymą, privalo kreiptis į NŽT ir pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo. NŽT ne vėliau kaip per 15 darbo dienų patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įsigijus parduodamą žemės sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha. NŽT, patikrinusi dokumentus ir nenustačiusi trūkumų ir apribojimų, žemės pirkėjui išduoda sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemės (nustačius, kad bendras žemės plotas bus didesnis kaip 500 ha - sutikimas neišduodamas ir asmeniui neleidžiama pirkti siūlomo žemės sklypo). NŽT sutikimas įsigyti žemės ūkio paskirties žemės kainuoja 11 eurų (privačiam asmeniui). Ši valstybės nustatyta rinkliava turi būti sumokėta pateikiant prašymą šiam sutikimui gauti.

Pažymėtina, kad kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli asmenys, NŽT raštu informuoja asmenis, pageidaujančius įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, apie tai, kad šis žemės sklypas bus parduodamas asmenims pagal Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme nustatytą eilę.

Žemės sklypo pirkėjas, neturintis pirmumo teisės

Pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą neturint tam pirmumo teisės galima tik tuo atveju, jeigu visi asmenys, turintys pirmumo teisę, atsisakė pirkti siūlomą žemės sklypą, ir tik už tokią kainą, kuri yra nurodyta pirminiame pardavėjo pranešime. Asmuo savo iniciatyva privalo kreiptis į NŽT ir pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo.

NŽT ne vėliau kaip per 15 darbo dienų patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įsigijus parduodamą žemės sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha. NŽT, patikrinusi dokumentus ir nenustačiusi trūkumų ir apribojimų, žemės pirkėjui išduoda sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemės (nustačius, kad bendras žemės plotas bus didesnis kaip 500 ha - sutikimas neišduodamas ir asmeniui neleidžiama pirkti siūlomo žemės sklypo). NŽT sutikimas įsigyti žemės ūkio paskirties žemės kainuoja 11 eurų (privačiam asmeniui). Ši valstybės nustatyta rinkliava turi būti sumokėta pateikiant prašymą šiam sutikimui gauti.

Taigi žemės sklypo pardavėjui turint NŽT išduotą pažymą, o žemės sklypo pirkėjui turint NŽT išduotą sutikimą, asmenys gali kreiptis į notarą dėl pirkimo-pardavimo sandorio įteisinimo.

Žemės sklypo dovanojimas

Žemės sklypo dovanojimo atveju į NŽT privalo kreiptis tik asmuo, kuriam yra dovanojamas žemės sklypas. Taip pat kaip ir žemės sklypo pirkimo atveju, NŽT būtina pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo.

NŽT patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įsigijus parduodamą žemės sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha. Nenustačius trūkumų ir apribojimų, žemės pirkėjui išduodamas sutikimas įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, kuris turės būti pateikti notarui, tvirtinančiam žemės sklypo dovanojimą. Nustačius, kad bendras žemės plotas bus didesnis kaip 500 ha - sutikimas neišduodamas ir asmeniui neleidžiama priimti tokios dovanos (žemės ūkio paskirties žemės sklypo).

Žemės sklypo paveldėjimas

Žemės sklypo paveldėjimo atveju nė vienai iš šalių į NŽT kreiptis nereikia.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas. Kokie dokumentai reikalingi?

Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? - vienas iš pirmųjų klausimų, kylančių norint parduoti žemę. Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.

Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas. Plačiau apie taikomus mokesčius po turto pardavimo skaitykite straipsnyje Nekilnojamo turto pardavimas neišlaikius 10 metų.

Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m.

Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT. Daugiau skaitykite: NŽT struktūros ir asmenų aptarnavimo pokyčiai.

Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą. Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.

Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus. Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims. Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.

Prašymas išduoti sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę

Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.

Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.

Žemės ūkio paskirties žemės kaina

Tai vienas iš daugiausiai diskusijų keliančių klausimų. Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių.

Svarbiausi iš jų:

• žemės sklypo plotas;
• našumo (derlingumo) balas;
• sklypo būklė;
• reljefas;
• sklypo formos taisyklingumas;
• privažiavimas;
• panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje;
• sklype esančios elektros linijos atramos;
• melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.

Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.

Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.

Ką reikia žinoti, jei noriu parduoti paveldėtą žemę?

Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų. Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu. Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus. Daugiau apie paveldėtos žemės pardavimą bei taikomus mokesčius skaitykite šiame mano straipsnyje: Paveldėtos žemės pardavimas - kas svarbu?

Kam galiu parduoti žemės sklypą?

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.

Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant Civilinio kodekso 3.135 straipsnyje nustatytiems artimiesiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
• fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.

Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.

Nuo 2024 m. keičiasi pirmenybės teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą

Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.

Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:

• ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
• parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.

Kokia atsiskaitymo tvarka už žemės ūkio paskirties sklypą?

Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Kiek kainuoja žemės pardavimo procedūra notarų biure?

Žemės sklypo pardavimo proceso kaina priklauso nuo proceso sudėtingumo. Jei nereikia tikslinti sklypo ribų ir kreiptis į matininkus, tuomet kainuoja tik NŽT pažyma bei notaro paslaugos. NŽT pažymos išdavimas kainuoja 47 Eur už vieną sklypą, notaro pažymos, patikros ir atlygis už darbą - apie 0,045 proc. nuo sandorio vertės.

Mokesčiai pardavus žemę

Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų. Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU.

GPM mokestis nėra taikomas, jei:

• žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų;
• jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau.
• GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.

Kaip parduoti žemę už aukščiausią kainą?

Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina. Išgirsite ne vieną ir ne du argumentus, kodėl Jūsų sklypas negali kainuoti daugiau. Stambūs ūkininkai bei žemės ūkio bendrovės per metus nuperka ne vieną žemės sklypą ir puikiai išmano derybų psichologiją. Svarūs argumentai ir tvirta pozicija - tai, kas padeda žemės sklypą parduoti brangiai. Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą. Tokios derybos dažnai užtrunka net keletą mėnesių. Tačiau to rezultatas akivaizdus - Jūsų turtas parduotas už aukščiausią kainą.

Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.

Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą žemę.

Patikėkite savo žemės pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių¡Mano patirtis leis sutaupyti brangų Jūsų laiką ir parduoti žemės sklypą už aukščiausią kainą.

Mano parduodami žemės sklypai

tags: #sutikimas #sprendimas #pirkti #namu #valdos #sklypa